Получение разрешительной документации на строительство

Состав исходно-разрешительной документации на строительство

Получение разрешительной документации на строительство

Любые строительные работы на земельном участке — возведение жилого или нежилого объекта, капитальный ремонт, реконструкция – требуют подтверждения своей законности. Делается это посредством сбора исходно разрешительной документации (сокращенно ИРД) на начальной стадии проработки строительного проекта.

В общих чертах исходно разрешительная документация – это комплект взаимосвязанных между собой бумаг разного характера:

  • правоустанавливающих;
  • ограничительных;
  • подтверждающих;
  • других.

На базе этого пакета в дальнейшем будет проводиться проектирование и строительство объекта. Для специалистов ИРД – это в первую очередь проработка исходных данных, которые дают такую информацию как:

  • качественные параметры строения;
  • объемы будущих работ;
  • размер финансового обеспечения.

Главной целью оформления исходно разрешительной документации является получение разрешения на строительство. Без этой бумаги владелец ЗУ и застройщик не смогут разработать и реализовать проект. Техническое задание также составляется на основе ИРД.

Все вопросы, связанные с получением необходимых бумаг, их составом, а также полномочиями надзорных органов, регулируются Градостроительным Кодексом РФ. Нужная информация размещена в статьях 44-51. Поэтому перед началом строительства рекомендуется их внимательно изучить.

Обобщая приведенную выше информацию, можно сказать, что ИРД – это первое, чем должен заняться застройщик или собственник земли. Нужно учесть, что процесс оформления бумаг крайне сложный и способен растянуться на несколько месяцев. Поэтому заняться вопросами получения исходно разрешительных документов необходимо сразу после общей проработки проекта.

ИРД оформляются в несколько этапов, которые нередко затягиваются на неопределенное время из-за необходимости проводить согласование в разных инстанциях. Поэтому для решения вопросов, связанных с документацией, назначается технический заказчик. Он имеет все необходимые полномочия для:

  • подачи прошений;
  • получения разрешений в органах местной администрации;
  • формирования запросов в государственные структуры;
  • участия в общественных слушаниях по объекту и не только.

В качестве технического заказчика могут выступать:

  • застройщик;
  • инвестор;
  • владелец ЗУ;
  • организация-посредник.

Чтобы строительство началось в срок, важен опыт полномочного лица в оформлении исходно разрешительной документации. Благодаря продуманному подходу, реализация проекта начнется в срок, чем будет обеспечена эффективность сделанных инвестиций.

Исходно разрешительная документация – это не только первый этап проектирования и строительства, но и база для формирования архитектурно-функциональной концепции или АФК. Она подтверждает соответствие проекта регламентирующим актам и тесно связана с ними. В первую очередь проверяется соответствие:

  • Генеральному плану;
  • ПЗЗ;
  • ППТ.

Если выявлены разногласия между предполагаемым проектом и перечисленными бумагами, то строительство не будет начато. Уполномоченному лицу придется разработать корректировки к документации, согласовать их и обеспечить процедуру внесения.

В процессе получения ИРД нельзя забывать о правовом сопровождении проекта. Параллельно застройщик должен готовить проектную документацию (ее состав определяется видом строительных работ). Такой подход позволит начать строительство без досадных бюрократических проволочек.

Исходно разрешительная документация представляет собой перечень документов который в каждом конкретном случае может незначительно различаться. Рассмотрим общий перечень.

Без следующего списка подойти к вопросам непосредственного проектирования будет невозможно:

  • правоустанавливающие бумаги – договор аренды ЗУ, подтверждение права собственности;
  • кадастровый паспорт ЗУ;
  • кадастровый паспорт строения (если планируется ремонт или реконструкция);
  • акт выбора трассы прохождения коммуникации.

Чаще всего перечисленные бумаги из комплекта ИРД собирают первыми.

Из состава этой подгруппы технический заказчик может исключить те документы, которые не соответствуют рамкам проекта. Ниже приведен полный список:

  • акт о выделении ЗУ;
  • инвестиционный контракт;
  • разрешение на снос тех или иных объектов;
  • порубочный билет;
  • распоряжение на формирование ППТ.

Получение этих бумаг требует обращения в органы местного управления. Для запуска строительства понадобятся только отдельные материалы, собранные из следующих документов по списку:

Также технический заказчик должен будет запросить схему транспортного обслуживания и сформировать ГПЗУ.

В исходно разрешительный пакет входят:

  • ситуационный план;
  • геоподоснова;
  • топосъемка;
  • заключение, вынесенное по итогам проведения инженерно-экологических исследований;
  • выводы по инженерно-геологическим изысканиям;
  • результаты инженерно-гидрологических работ;
  • акт обмера имеющихся сооружений;
  • подтверждение обследования состояния зданий.

Нередко этот этап сбора ИРД называют самым затратным.

Сюда включены все ТУ, которые будут необходимы для начала строительства:

  • на подключение к инженерным сетям на период возведения объекта и после введения его в эксплуатацию;
  • по пожарной безопасности;
  • на примыкание к дорожной сети;
  • на подключение к телефонной сети.

Исходно разрешительная документация из этой подгруппы представляет собой внушительный пакет, на оформление которого уходит немало времени.

Жители Москвы и Московской области в обязательном порядке должны получить еще два вида свидетельств – АГР и АГО. Для остальных технических заказчиков важными являются только техзадание и задание на проектирование.

Ко всем перечисленным подгруппам можно добавить и дополнительную. В нее включены такие вспомогательные документы и материалы как письма, соглашения или, к примеру, заключения экспертов.

Полный комплект бумаг за некоторыми поправками в связи со спецификой строительных работ придется собирать, если в планах застройщика есть:

  • возведение многоэтажного строения;
  • строительство промышленного объекта;
  • реконструкция;
  • ремонт.

Гораздо проще подготовить пакет при застройке ЗУ малоэтажными домами, предназначенными для проживания одной семьи. В этом случае базу будут представлять:

  • Генеральный план;
  • СПОЗУ;
  • градостроительный план;
  • правоустанавливающие бумаги.

Если в документы вносились изменения по видам использования земель, то понадобится официальное подтверждение того, что корректировка была закончена. В некоторых ситуациях список может быть незначительно изменен в сторону увеличения.

Источник: https://arakis.su/articles/poryadok-oformleniya-iskhodno-razreshitelnoy-dokumentatsii/

Разработка и согласование исходно-разрешительной документации (ИРД)

Получение разрешительной документации на строительство

Исходно-разрешительная документация – это обозначение для комплекса разрешений на строительство, ввод готового объекта в эксплуатацию. Пакет документов оформляется в полном соответствии с статьями 44 – 51 ГК РФ. Для его оформления техническому заказчику понадобится обратиться в специальный орган власти или уполномоченную организацию.

Что такое ИРД

Проведение любых строительных работ на земельном участке, капитального ремонта либо реконструкции невозможно без предварительного проведения ИРД.

Исходно-разрешительная документация для проектирования подтверждает законность проведения таких работ. Именно на базе этого пакета документов начинается процесс проектирования.

Одновременно, ИРД для специалиста содержит все необходимые данные:

  • качественные параметры будущего строения;
  • объем производимых работ;
  • размер финансового обеспечения.

Без предоставления этой информации невозможно получить разрешение на строительство, прочие сопутствующие виды работ. Этот процесс может занять несколько месяцев.

На какие виды работ нужна разработка ИРД

Оформление исходно-разрешительной документации обязательно понадобится при проведении таких типов работ:

  • возведение жилого, нежилого объектов;
  • капитальный ремонт;
  • реконструкция;
  • перепланировка (изменение различных конфигурационных характеристик, включая различные инженерные системы, оборудование).

Все эти процессы требуют обязательного подтверждения законности до начала работ, уже на этапе проектирования. Обратите внимание, что для некоторых типов объектов понадобится уведомление о начале строительства. К ним относятся:

  • по классу последствий относящиеся к объектам с незначительными последствиями, типа СС1;
  • строительство которых может осуществляться только на основе строительно паспорта, не требующих разрешения;
  • имеющих определенный уровень опасности для жизни, здоровья людей.

К определенному классу объект строительства относит проектная организация, по предварительному согласованию с заказчиком. На основе готового ИРД в дальнейшем формируется техническое задание.

Разрешительная документация на строительство предполагает такие виды:

  • правоустанавливающие;
  • разрешающие;
  • ограничительные;
  • иные (к примеру, рекомендательные);
  • для оформления технического задания;
  • для инженерных работ на участке;
  • оформление проектной документации;
  • разработка, проведение реконструкции;
  • прохождение государственной, негосударственной экспертизы проекта;
  • разрешение на ввод уже построенного или реконструированного объекта в эксплуатацию.

Соответственно, полный комплект ИРД содержит сведения:

  • права на земельный участок, на котором проводятся строительные работы;
  • ключевые характеристики, целевое назначение объекта;
  • информация о подключении к различным коммуникационным сетям общего пользования;
  • соответствие готового строительного объекта базовому техническому заданию, нормативным актам в сфере безопасности.

Техническим заказчиком может быть:

  • застройщик;
  • инвестор;
  • организация-посредник;
  • владелец ЗУ,

В процессе получения подтверждается соответствие строительного проекта различным нормативным актам. Обязательно должно проверяться соответствие генеральному плану строительства, ПЗЗ и ППТ. Если будет выявлено малейшее несоответствие, разрешение на начало строительство не может быть получено.

Этапы сбора и оформления исходно-разрешительной документации

Оформление разрешительной документации предполагает такой базовый пакет:

  • постановления, распоряжения администрации
  • Технические условия ТУ на присоединение к инженерным сетям: обеспечение теплом, электросети, водопровод и канализация, ливневая канализация, дороги
  • Градостроительный план земельного участка, ГПЗУ
  • Заключение госэкспертизы проекта
  • Разрешение на строительство
  • Заключение о соответствии построенного объекта спроектированному (ЗОС)
  • Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Дополнительно заказчик или инвестор должны предоставить:

  • обоснование инвестиций строительства данного объекта;
  • решение местного органа исполнительной власти о предварительном согласовании места размещении объекта;
  • акт выбора земельного участка (трассы) для строительства и прилагаемые к нему материалы;
  • архитектурно-планировочное задание, составляемое в установленном порядке;
  • технические условия на присоединение проектируемого объекта к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям;
  • сведения о проведенных с общественностью обсуждениях решений о строительстве объекта;
  • исходные данные по оборудованию, в том числе, индивидуального изготовления;
  • необходимые данные по выполненным научно-исследовательским и опытно-конструкторским работам, связанным с созданием технологических процессов и оборудования;
  • материалы инвентаризации, оценочные акты и решения органов местной администрации о сносе и характере компенсации за сносимые здания и сооружения;
  • материалы, полученные от местной администрации и органов государственного надзора, в том числе характеристика социально-экономической обстановки, природных условий и состояния природной окружающей среды, данные о существующих источниках загрязнения и другие сведения в соответствии с требованиями природоохранных органов, санитарно-эпидемиологические условия в районе строительства;
  • имеющиеся материалы инженерных изысканий и обследований, обмерочные чертежи существующих на участке строительства зданий и сооружений, подземных и наземных сетей и коммуникаций;
  • чертежи и технические характеристики продукции предприятия;
  • задание на разработку тендерной документации на строительство (при необходимости);
  • заключения и материалы, выполненные по результатам обследования действующих производств, конструкций зданий и сооружений;
  • технологические планировки действующих цехов, участков со спецификацией оборудования и сведениями о его состоянии, данные об условиях труда на рабочих местах;
  • условия на размещение временных зданий и сооружений, подъемно-транспортных машин и механизмов, мест складирования строительных материалов.

Это базовый перечень, на дополнительных стадиях ИРД могут понадобиться другие документы. Получение разрешительной документации – это непрерывный процесс, он завершается только на стадии сдачи в эксплуатацию. Пошаговый алгоритм:

  1. Предпроектная стадия. Предполагает заключение договора, составление технического задания.
  2. Этап инженерных изысканий. На этой стадии понадобится оформление технических отчетов, заключений по итогам геологических, геодезических, экологических и других видов изысканий. заключения о состоянии реконструируемого объекта, других строений и коммуникаций на участке, экспертные заключения и протоколы, если проводились исследования грунтов и почвы, испытания сетей.
  3. Этап утверждения проекта заказчиком. Проводится проверка соответствия техническому заданию, параметрам безопасности. По результатам будет выдано положительное экспертное заключение, входящее в полный пакет ИРД.
  4. Этап завершения строительства, ввод объекта в эксплуатацию. Выдаются 2 основных документа: заключение о соответствии (ЗОС), разрешение на ввод в эксплуатацию.

На последнем этапе должны быть получены акты, заключения надзорных служб. Это ЦГСН, пожарная служба МЧС, ГИБДД, Росприроднадзор и прочие. При строительстве крупных объектов процесс сбора всех документов, получения согласований может занимать до 2 лет.

Согласование исходно-разрешительной документации

Важный этап – это согласование готовой исходно-разрешительной документации. Предполагает:

  • выдачу исходной документации на земельный участок (это могут быть ГПЗУ, договор аренды, соответствующее постановление);
  • получение технических условий на проведение инженерных сетей (выдаются ресурсосодержащими организациями);
  • ордера на земляные работы (нужны для всех изысканий на участке);
  • профильная экспертиза с выдаваемым в результате заключением (проводят специализированные государственные или негосударственные организации);
  • получение специальных технических условий (проводятся МЧС, Минстроем);
  • разрешение на строительство, последующий ввод в эксплуатацию (выдается Госстройнадзором);
  • должно быть получено согласование фасадных решений (проводит МосКомАрхитектура);
  • заключение о соответствии (выдает Росстройнадзор).

Для экономии времени, финансовых средств оформление всех этих документов возможно в электронном виде. Готовая проектно-разрешительная документация узаконивает право инвестора на проведение необходимого типа работ.

Правильное составление техзадания на разработку ИРД

Разрешительная документация в строительстве обязательно включает подробное техническое задание. Если нет нужных навыков, чтобы сделать это самостоятельно, стоит обратиться к специалистам. Группа компаний РосСтройЭкспертиза проводит не только оформление всех необходимых документов и проведение согласований. Разрабатываем подробное техническое задание для дальнейшей разработки ИРД.

Правильно составленное техническое задание позволяет:

  • представить готовый продукт;
  • выполнить попунктную проверку готового продукта (приёмочное тестирование, проведение испытаний);
  • уменьшить число ошибок, связанных с изменением требований в результате их неполноты или ошибочности (на всех стадиях и этапах создания, за исключением испытаний).

Именно правильный выбор технического заказчика позволяет устранить большинство проблем, возникающих на стадии проектирования.

Проблемы и сложности, возникающие при разработке ИРД

Получение разрешительной документации – крайне трудоемкий процесс. Проблемы могут возникать на всех стадиях, поскольку на каждом из этапов требуется большой пакет документов, получаемых согласований. Отсутствие даже одного из этих пунктов приводит к тому, что инвестор не сможет получить разрешение на строительство. Типовые проблемы в этом случае:

  • отсутствуют документы градостроительного планирования;
  • выявлены любые разногласия между исходным проектом и предоставленными документами для подтверждения;
  • отсутствует правовое сопровождение проекта строительства, реконструкции или капитального ремонта;
  • документы собраны не в полном объеме;
  • после внесенных изменений по виду использования земель не получено официальное подтверждение того, что корректировка закончена,

Во всех этих случаях понадобится обязательное проведение корректировки, получение недостающих разрешений и согласований.

Заказать разработку, согласование ИРД в ГК РусьСтройЭкспертиза

Чтобы свести к минимуму временные и денежные затраты, понадобится четкий алгоритм работы со всеми органами власти, государственными институтами, контролирующими инстанциями. Группа компаний РусьСтройЭкспертиза (перелинковка на ) проводит комплексную экспертизу проектной и прочей документации в срок от 5 дней.

У нас заказывают такие типы услуг:

  • инженерные изыскания;
  • подготовка, дальнейшая аудиторская проверка проектной документации;
  • оформление градостроительного плана;
  • профессиональное сопровождение регистрации в ИСОГД;
  • оформление всех необходимых разрешений на ввод объекта в эксплуатацию.

Наши преимущества:

  • бесплатная первичная консультация;
  • информационное сопровождение на всех этапах разработки ИРД;
  • сравнительно низкая стоимость по сравнению с основными конкурентами на рынке;
  • персональный проект-менеджер для каждого клиента;
  • проводим корректировки, сбор недостающих документов или согласований;
  • доставка пакета готовых документов для ИРД прямо в офис заказчика.

Точная стоимость проведения указывается в договоре. Этот же документ гарантирует качество оказываемых услуг в полном соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Источник: https://RSExpertiza.ru/razrabotka-i-soglasovanie-ishodno-razreshitelnoy-dokumentacii-ird/

Разрешительная документация в строительстве: что входит в ИРД?

Получение разрешительной документации на строительство

Исходно-разрешительная документация представляет собой комплекс бумаг, которые оформляются и готовятся застройщиком с учетом ГрК РФ (статей 44-55). Для полноты комплекта требуется также получение разрешительной документации на возведение, а после уже и на ввод объекта в работу.

Подготовка таких бумаг необходима в ситуации, когда ведутся работы по техническому переоборудованию, реконструкции, капремонту или строительству сооружения. При этом в роли получателя документации может выступать инвестор, строительная компания или представитель подрядчика.

Существует и другое определение исходно-разрешительной документации, согласно которому к этой категории относятся бумаги, которые выдаются уполномоченным исполнительным органом (компанией, организацией) за определенную плату. Роль заявителя играет застройщик или представитель подрядчика (как и в прошлом случае).

Что входит в ИРД?

Первое, с чем стоит разобраться – состав исходно-разрешительной документации. К этой категории относятся следующие бумаги:

  • Изменения касательно доступного к применению надела земли.
  • Техусловия на подключение сооружения на участке к инженерным сетям.
  • ГПЗУ (градостроительный план участка земли).
  • Решение госэкспертизы в отношении готового проекта.
  • Разрешение на возведение объекта.
  • Разрешение на ввод сооружения после завершения строительных работ.

Земельные взаимоотношения

В процессе сбора исходно-разрешительной документации первое, чему стоит уделять внимание – подготовке правоустанавливающих бумаг для участка, где планируется работа. По законодательству владелец земельного надела имеет полное право вести строительство на принадлежащей ему земле, также осуществлять снос или перестройку уже существующего объекта.

Если какие-либо мероприятия на участке планируют лица, у которых нет подобных прав, то им необходимо разрешение владельца.

Такой документ может входить в состав исходно-разрешительной документации и должен быть на руках у подрядчика (застройщика) перед началом работ.

Если же землей владеет  государство, то передача земли под строительство может передаваться соответствующими структурами (представителями местной власти).

Возможны и другие ситуации, когда земельный участок принадлежит одному лицу, а здание на нем – другому. Здесь хозяин объекта может использовать недвижимость по усмотрению. Это возможно в случае, если перечень конкретных действий прописан в договоре пользования землей между сторонами.

Таким образом, перед стартом строительства стоит изучать требования к составу исходно-строительной документации, а также проверить, насколько правомочен подрядчик (застройщик) производить определенные работы на оговоренном участке. Отдельное внимание содержанию договоров стоит уделять, если земля принадлежит какому-то другому объекту.

Исполнительно-производственная документация: в чем особенности?

Среди новичков происходит путаница между рассмотренной выше ИРС и исходно-производственными документами, необходимыми для строительства. На самом деле состав таких бумаг кардинальным образом отличается.

Если в первом случае речь идет исключительно о разрешениях уполномоченных органов, то здесь – о материалах, без которых невозможно начало строительных работ. Если говорить подробнее, то исполнительно-производственные бумаги – материалы графического или текстового характера, в которых отражается суть принятых проектных решений.

Оформление таких бумаг – задача специализирующихся на определенных видах работ организаций и имеющих на руках соответствующую (разрешительную) лицензию.

Правильное оформление исполнительно-производственных бумаг не только упрощает процесс возведения объекта, но и делает эксплуатацию сооружения более комфортной. Изучив такую документацию, представитель подрядчика (застройщик) или проверяющий орган может сделать точные выводы в отношении выполненных работ и ответственных лиц по каждому из направлений.

Состав таких бумаг определяется действующими сегодня правилами и нормами в законодательном секторе. К этой категории относятся различные акты (испытаний или скрытых работ), сертификаты, журналы работ, бумаги лабораторного контроля и так далее. После ввода сооружения в работу перечень документов и сами бумаги передаются заказчиком организации, которая берет на себя функции по эксплуатации.

Отдельного внимания заслуживают и исполнительные чертежи, которые готовятся в четырех вариантах. При этом один из них направляется заказчику, еще пара – компании, которая будет эксплуатировать объект, а оставшийся экземпляр – компании, которая проводила работы (организации подрядчика).

Важность проектной документации

Чтобы исключить ошибки и повысить уровень безопасности для людей, строительство сооружения должно происходить при обязательной оценке проектной документации соответствующими (надзорными) органами. Задача составления проекта лежит на специализированных структурах (об этом упоминалось выше).

Одним из элементов взаимодействия подрядчика и заказчика является договор подряда. В последнем оговариваются все условия выполнения работ в отношении проектной документации.

При этом для начала заказчик должен внимательно изучить претендента на выполнение проекта – проверить наличие лицензии и опыт работы. Отсутствие разрешения на выполнение специализированных работ у подрядчика может стать причиной для признания соглашения недействительным.

Более того, возможны проблемы в дальнейшем (состав исходно-разрешительной документации окажется неполным).

Разработка проекта производится с учетом существующих правил и норм, а также градостроительных документов. После их составления обязательно получение одобрения проекта со стороны уполномоченных органов, а именно отделов градостроительства и архитектуры.

Ключевой момент – проведение экспертизы по объектам строительства. В частности, проверяются все решения, принятые в проекте на факт соответствия существующим правилам и нормам. В процессе проведения экспертизы в отношении проекта подрядчика проверяющая структура имеет право привлекать специалистов соответствующих областей.

После проведения экспертизы должно быть принято решение, разрешено строительство или нет. Также в заключении содержится информация, насколько экономически целесообразно возведение объекта, соответствует ли последний нормам промышленной и экологической безопасности, прописываются наиболее важные технико-экономические показатели.

При отсутствии положительного заключения получить исходно-разрешительную документацию не выйдет. Кроме того, по законодательству запрещено строительство и финансирование таких объектов. У застройщика при этом есть два варианта – внести правки или обращаться в суд (в случае, если замечания, по его мнению, неправомерны). В области строительства все чаще отдается предпочтение первому варианту.

В «отказном» заключении уполномоченный орган должен отразить, какие моменты требуют обязательной доработки. После того, как все замечания были исправлены, у инвестора есть право передать уже обновленный состав документов для очередной проверки. При этом вероятность утверждения будет выше.

Ответственность за нарушения

Если застройщик начал работы, а состав разрешительной документации неполный, то это может повлечь за собой ряд последствий. Сегодня в области строительства возможны следующие наказания для нарушителей:

  • Отнесение сооружения к категории самовольно построенных зданий. В этом случае накладывается запрет на совершение каких-либо действий с сооружением. Кроме того, возможно постановление суда о сносе здания.
  • Административное наказание – штраф.

Во избежание проблем перед началом работ желательно иметь полный состав исходно-разрешительной документации. При этом перечень требуемых бумаг можно получить на сайте госуслуг или в местных органах власти.

Источник: СТРОИМ ПРОСТО

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/razreshitelnaya-dokumentaciya-v-stroitelstve-chto-vxodit-v-ird/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.