Понятие земельный участок

Земельный участок: понятие и основные характеристики

Понятие земельный участок

Понятие «земельный участок» – не просто тема для теоретических рассуждений. Понимание данного вопроса влияет на реализацию гражданами и организациями большого объема их прав. Тем более что есть разница между собственником и разного рода пользователями.

Терминология

Понятие земельного участка не такое сложное. Тем не менее в соответствующую статью ЗК неоднократно вносились существенные изменения.

В российском законодательстве применяется следующий термин – часть земной поверхности, обладающая рядом признаков, которые дают возможность ее идентифицировать. В законе прямо указывается на статус участка как вещи.

Какие признаки отличают участок

Не каждый кусок поверхности Земли можно отнести к земельному участку, а лишь тот, которому присвоен соответствующий статус. На сегодня под понятие земельного участка подпадают земли, которым присущи следующие характеристики:

  • присвоен кадастровый номер;
  • им присвоен адрес;
  • обозначены границы, рассчитана площадь;
  • обозначено назначение, вид разрешенного использования;
  • определены экономические характеристики, в том числе ценность, выраженная в денежной форме;
  • рассчитаны показатели плодородия (затрагивает сельское хозяйство);
  • наличие объектов недвижимости на земельном участке.

Закон предусматривает обязательность внесения целого перечня сведений об объектах недвижимости. Если говорить о правообладателях – это одно из основных требований.

Виды земельных участков

Законодательство рассматривает следующие категории в распределении земель:

  • земли для сельского хозяйства;
  • земли для населенных пунктов;
  • земли, на которых располагаются особые объекты (заповедники, иные природоохранные территории);
  • земли, выделенные для лесного и водного фондов;
  • земли запаса;
  • земли, отведенные для объектов промышленности, электроэнергетики, транспортных и других объектов.

Классификация помогает в полной мере раскрыть понятие и виды земельных участков.

В данном перечне речь идет о целевом назначении. Вместе с этим в стране принят классификатор разрешенного использования.

Сюда входят: садовые огородные и дачные участки, выделенные для строительства и т. д.

Документ был принят намного позже, чем предполагалось, благодаря чему по участкам, назначение которых было обозначено иначе, чем в классификаторе, было решено не вносить никаких изменений.

Таким образом, в понятие земельного участка включается немало разнообразных объектов, не похожих друг на друга, начиная от бабушкиного огорода и заканчивая массивами, на которых располагаются промышленные предприятия. Однако права на их эксплуатацию определяются общим законодательством.

Понятие прав на земельные участки

ЗК, так или иначе, упоминает целый перечень прав на землю или возможностей, переданных гражданам, в границах которых они вправе использовать имеющуюся территорию.

Часть из них существует благодаря ранее изданным нормативным актам, которые уже не действуют.

Право всегда остается в действии, и гражданин вправе ним распоряжаться на собственное усмотрение, и они также защищаются законом. Различают следующие виды прав:

  • бессрочное безвозмездное использование;
  • безвозмездное использование на протяжении определенного срока;
  • право пожизненного наследуемого владения;
  • сервитуты – законное использование чужой собственности;
  • право собственности;
  • право аренды.

За исключением последних двух, указанные формы прав на землю не упоминаются ни в каких других актах, кроме как относящихся к земельному законодательству.

Право пользования

Им могут наделяться люди и организации. Закон установил, что решение принимает собственник. Если это государство или муниципалитет, то выделение земли производится на основе решения или распоряжения органа власти. Затем с владельцем подписывается договор о пользовании. Если же собственник – частное лицо, то подписывается лишь соглашение.

В ст. 39.10 Земельного кодекса перечисляются случаи, в которых участки передаются в пользование. Там же оговариваются максимально возможные сроки заключения договора в каждом случае.

В статье 39.10 прописано правило, обязывающее организации и объединения, созданные для огородничества или садоводства, провести кадастровые и межевые работы, распланировать развитие территории. Право бессрочного пользования имеют лишь органы власти и муниципальные и государственные организации.

Наследуемое владение

В какой-то мере это право схоже с правом собственности, но с определенными ограничениями. Например, нет права распоряжаться землей по собственному желанию (продать, обменять).

Разрешено использовать лишь на условиях, оговоренных при передаче участка. Допускается лишь передавать объект по наследству.

Как писалось выше, данное право сохраняется, но кроме прямого наследника оно никому не доступно.

Сервитуты

Сюда включается право использования чужой собственности на оговоренных условиях. Что под этим подразумевается? Например, право прохода или прокладки коммуникаций через чужой участок.

Предусматриваются частные и публичные сервитуты. Частный – предоставленный по соглашению участников отношений.

Публичный – предоставляется в силу закона, решения органа власти в целях реализации государством его полномочий или интересов неопределенного числа граждан.

Если не получается решить спор путем договоренностей, подается иск в суд. Прекращение сервитута возможно либо по суду, либо после изъятия земельного участка путем выкупа или конфискации.

Собственность

В нее входят все полномочия по реализации прав на земельный участок как объекта. Понятие собственности касается одновременно и владения, и пользования, и распоряжения.

Приобретается несколькими способами:

  • заключение сделки;
  • передача в собственность по заявлению бесплатно (в случаях, перечисленных в законе).

Собственник вправе делать то, чего лишены другие. В то же время на нем остается обязанность использования участка с учетом целевого назначения и интересов иных лиц (соседей, владельцев сервитута и т. д.).

Аренда

Под ней понимается платное использование участка, переданного во временное использование. В соглашении прописывается срок его действия. Если по каким-то причинам пункт не был согласован, считается, что его заключили на 5 лет. Условия могут предполагать продление договора при совершении сторонами определенных действий (заявление о продлении или расторжение договора).

Земельный кодекс не дает отдельного понятия аренды земельного участка. Ст. 22 кодекса описывает границы прав арендатора, например срок и объем прав, которые разрешено передавать третьим лицам.

Особенности его реализации при ипотеке, при подписании договора о комплексном развитии территории и т. д. Отмечается разрешение передавать право аренды в уставной капитал, заложить его, использовать иным образом.

Если срок действия аренды более 5 лет, то требуется согласование использования участка с его собственником.

В заключение

Земля никогда не теряла своей ценности в качестве объекта собственности. Понятие и виды прав на земельные участки нельзя отнести к предмету лишь теоретических рассуждений.

Закон устанавливает ряд форм реализации прав на землю, они достаточно специфичны (например, право пользования).

В законе предусматриваются ситуации использования земель без их отведения или заключения соглашения по поводу их использования.

Реализация любого права работает по двум схемам:

  • подписание договора, если сделка заключается между частными лицами (люди или организации);
  • подписание договора на основе распоряжения органа власти.

В суде в ходе разбирательств оценивается и правомерность распоряжения, и законность договора.

Источник

Источник: https://zakon.temaretik.com/1434685383696976003/zemelnyj-uchastok-ponyatie-i-osnovnye-harakteristiki/

Признаки земельного участка

Понятие земельный участок
Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Земельный участок » Признаки земельного участка

Объекты недвижимости имеют большое значение для гражданского оборота в силу их особых свойств и признаков. В этой статье рассмотрим ключевые признаки земельного участка как одного из видов объектов недвижимости.

Самостоятельной единицей гражданского оборота выступает земельный участок. Земельный кодекс РФ содержит описание понятия земельного участка.

Земельный участок представляет собой часть поверхности земли, границы которой установлены (определены) в соответствие с законодательством.

С формальной точки зрения земельный участок может не иметь установленных границ, однако в этом случае он не может являться предметом сделок.

Статься 261 Гражданского кодекса РФ расширяет это понятие, указывая, что право собственности на земельный участок распространяется на поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и находящиеся на нем растения.

Таким образом, с помощью анализа норм гражданского и земельного права, можно выделить основные признаки земельного участка по различным способам классификации.

Способы классификации признаков земельного участка 

Исходя из законодательного определения, земельный участок обладает следующими признаками:

  • 1) Является частью поверхности земли;
  • 2) Имеет границы, определенные в соответствие с требованиями законодательства.

Эти признаки присущи каждому земельного участку, введенному в гражданский оборот. С внесением изменений в Земельный кодекс РФ (2015 г.

), обязательным признаком земельного участка является наличие установленных границ, Из этого можно сделать вывод, что законодатель сознательно сузил понятие земельного участка: теперь к земельным участкам не относятся части земной поверхности, которые не прошли процедуру установления границ. Такая конкретизация позволяет наиболее точно определить юридический статус земельного участка, который зависит от его характеристик.

В зависимости от характеристик земли, признаки участка можно также классифицировать по следующим видам:

  • 1) Физические характеристики. Данный признак подразумевает сам факт существования участка.
  • 2) Природные характеристики. Данный признак включает в себя характеристики, которыми участок обладает в силу своего природного происхождения: почвенный слой, растительность на участке, естественные обособленные водные объекты.
  • 3) Антропогенные характеристики. Указанный признак участка появляется ввиду деятельности человека.

Также, в зависимости от статуса земельного участка, можно выделить следующие его признаки:

  • 1) Физический статус. Характеризуется существованием участка, как объекта недвижимости, в натуре в определенных границах.
  • 2) Юридический статус. Характеризуется наличием у земельного участка определенного правового статуса: целевого назначения и вида разрешенного пользования землей.

В зависимости от практического использования земли, конкретный участок может обладать также признаками делимости и неделимости.

Признаки земельного участка как объекта земельных правоотношений

Перечисленные выше признаки позволяют выделить участок земли среди других объектов недвижимости. Рассмотрим подробнее каждый из признаков земельного участка.

Земельный участок как часть земной поверхности. Ни один другой объект недвижимости не обладает подобным признаком. Более того, этот признак является первичным по отношению к свойствам и признакам других объектов недвижимости (зданий, сооружений), которые неразрывно связаны с землей.

Установленные границы земельного участка. Каждый объект недвижимости имеет собственные уникальные границы. Для земельного участка наличие установленных границ означает сам факт его существования как полноценного объекта.

С момента установления границ и закрепления их путем реализации процедуры кадастрового учета, участок становится самостоятельным объектом недвижимости, и приобретает ряд физических свойств: местоположение, площадь и т.д.

Физические характеристики участка.

Законодательство определяет перечень физических свойств участка земли, подлежащих описанию в ходе выполнения кадастровых работ и последующей процедуры кадастрового учета: границы и их характерные точки, местоположение и адресные ориентиры участка, площадь. Данные сведения имеет каждый земельный участок, они доступны для ознакомления в открытом доступе путем получения выписки из ЕГРП или в электронной форме через публичную карту.

Природные характеристики участка обусловлены его естественным происхождением.

Почвенный слой является обязательным признаком земельного участка, хотя его свойства могут меняться в зависимости от места расположения земли, степени и способа его эксплуатации, а также иных факторов.

Обособленные водные объекты и природная растительность являются необязательным признаком участка, однако при их наличии они образуют единое целое с земельным участком.

Антропогенные признаки земельных участков возникают в процессе деятельности человека.

Эти признаки могут заключаться в улучшении или ухудшении качественных свойств земли в результате использования участка по назначению.

Антропогенные признаки могут напрямую влиять на природные признаки участка (например, посадка лесной или кустарниковой растительности на пустом участке земли или осушение обособленного водного объекта).

Физический и юридический статус земельного участка

Физический статус участка определяется совокупностью его природных и антропогенных характеристик. Физический статус также характеризуется делимостью или неделимостью участка.

Юридический статус участка формируется из определения его категории (целевого назначения) и разрешенных видов пользования, а также наличием конкретных вещных прав на него.

Юридический статус подразумевает как нормативное регулирование (описание общих принципов целевого назначения и видов пользования в законодательстве), так и зависит от поведения правообладателей участков (переход, изменение и прекращение прав).

Признаки делимости земельного участка

Освещению данного признака посвящена статья 6 Земельного кодекса РФ. Делимым признается тот участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок.

Неделимыми признаются земельные участки, раздел которых невозможен без изменения их назначения. Типичным примером неделимого земельного участка являются земли крестьянских (фермерских) хозяйств или земельные садовые участки.

Каждый земельный участок, находящийся в гражданском обороте, обладает совокупностью указанных выше признаков.

Их содержание может меняться в процессе использования земли или изменения правового статуса.

Тем не менее, изменение конкретных количественных и качественных характеристик не затрагивает первичные признаки земельного участка: отнесение его к части поверхности земли и физический статус.

Сдали договор купли продажи, регистрацию приостановили т. Е. В догоре – купли продажи Не содержит идентифицирующий признак земельного участка – категорию земли. Я не указала цель назначения земли

Эльмира 16.11.2018 18:59

Добрый день! Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов. Юридическая группа МИП составит для Вас все документы, жалобы и заявления по промокоду МИП 9.

Консультации бесплатны. Услуги по составлению документов платные. Представление интересов в суде тоже платное. По стоимости услуг обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.

ru/kontakty.html

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Дубровина Светлана Борисовна17.11.2018 09:02

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

Захарова Елена Александровна18.11.2018 09:00

Задать дополнительный вопрос

Источник: https://advokat-malov.ru/zemelnyj-uchastok/priznaki-zemelnogo-uchastka.html

Понятие земельного участка

Понятие земельный участок

⇐ Предыдущая45678910111213Следующая ⇒

Неотъемлемым элементом любого объекта бизнеса, его природным базисом выступает земельный участок.

Земельный участок — часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и в документах государственной регистрации прав на землю.

Особенность земельного участка как составной части имущественного комплекса предприятия состоит в том, что выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как другие активы предприятия имеют определенный срок службы. Кроме того, специфика экономической оценки земельного участка обусловлена учетом в процессе эксплуатации его многообразной роли как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта бизнеса.

Необходимо также подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану участка, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, особенно в городах, способствуя тем самым принятию научно обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе имущественного комплекса предприятия, что обусловлено следующими причинами:

• спецификой данного объекта;

• неразработанностью нормативно-правовой базы;

• неразвитостью земельного рынка в стране.

Как показала практика предыдущих десятилетий, отсутствие рыночной оценки стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйствах, а также нерациональную модель городского развития, прежде всего размещение в центральной части городов промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.

Оценка земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима. Правовой режим земельного участка включает:

• целевое назначение;

• форму собственности;

• разрешенное использование.

Под целевым назначением земель понимаются установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

Весь земельный фонд РФ разделен на семь категорий: земли поселений; сельскохозяйственного назначения; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда; земли запаса.

Категория земель устанавливается на основе их зонирования, которое осуществляется в соответствии с планами развития территорий. Общие принципы и порядок проведения зонирования земель устанавливаются федеральными законами.

Форма собственности многообразна. Согласно Конституции РФ (ст. 9) земля и другие природные ресурсы могут находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований предусмотрено в Федеральном законе «О разграничении государственной собственности на землю» от 17 июля 2001 г. №101-ФЗ.

В муниципальной собственности находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность.

Предприятия (юридические лица) в настоящее время имеют земельные участки на праве частной собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.

Право частной собственности предприятий на земельные участки включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблюдением обременении и иных условий, установленных законом и договорами.

Право частной собственности юридических лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государственных или муниципальных земель, купли-продажи, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения участка в уставный (паевой) капитал юридического лица.

Гражданский оборот земельных участков под приватизированными предприятиями регулируется: Земельным кодексом РФ, Федеральными законами «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001г. № 137-ФЗ (с поел. изм. и доп.

) и «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (с поел. изм. и доп.).

При этом собственник вправе использовать застроенный земельный участок вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями теми способами и в тех целях, которые не запрещены в пределах данной функциональной зоны населенного пункта.

Нахождение земельного участка в гражданском обороте является основанием для определения рыночной, инвестиционной или специальной стоимости земельного участка.

Наряду с правом частной собственности на рынке земли необходимо различать и другие вещные права на нее, в частности право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право аренды, ограничения и сервитуты.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предполагает владение и пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установленного срока.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2006 г.

Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций.

Право аренды земельного участка означает срочное пользование им за плату на условиях договора аренды.

Собственник земельного участка может предоставить арендатору по договору право ограниченного распоряжения участком — безвозмездного срочного пользования, субаренды, залога.

Оценочная стоимость права долгосрочной или краткосрочной аренды может определяться путем капитализации дохода арендатора от земельного участка, учитывающего местоположение участка и вид деятельности на нем.

Разрешенное использование земельного участкапредставляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений (обременении) и сервитутов. Земельный участок, предоставленный из государственных и муниципальных земель или приобретенный по другим основаниям, может быть обременен определенными обязательствами:

– запретом на изменение целевого назначения земельного участка;

– запрещением способов использования земельного участка, которые ведут к ухудшению окружающей природной среды, деградации земли и снижению плодородия почв;

– требованиями к плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;

– запретом на размещение социально-культурных, коммунально-бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка;

– запретом на продажу, сдачу в аренду или субаренду;

– запретом на изменение внешнего вида недвижимости;

– условием начать и завершить застройку в течение установленных сроков;

– иными требованиями, установленными федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Разрешенное использование земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления при зонировании земель, а также при предоставлении конкретных земельных участков и указывается в следующих документах:

1. в постановлениях органов исполнительной власти и в решениях органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель;

2. в свидетельствах, договорах и иных документах, удостоверяющих права на землю;

3. в документах государственного земельного кадастра;

4. в документах государственной регистрации.

Сервитут на земельный участок означает право ограниченного пользования одним или несколькими соседними земельными участками. Нормы, регулирующие отношения по поводу сервитута, содержатся в ст. 274—277 Гражданского кодекса РФ и в ст. 23 Земельного кодекса РФ.

Сервитуты могут устанавливаться по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда. Они подлежат регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Сервитуты принадлежат лицам, не являющимся собственниками земли, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника, иногда даже помимо его воли.

Они сохраняются и при смене собственника земли, т.е. «следуют» не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его.

Об этом необходимо помнить при оценке, так как наличие сервитутов на тот или иной земельный участок служит определенным ограничением прав самого собственника этой земли.

Публичные сервитуты устанавливаются для продаваемых застроенных земельных участков, согласно которым собственники земельных участков должны обеспечить:

1. безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

2. возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

3. возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь федеральным законом или принятыми согласно ему нормативно-правовыми актами.

Частные сервитуты могут устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и газопроводов, обеспечения водоснабжения, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законодательством, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Цель кадастровой оценки — одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам. В соответствии с Постановлением Правительства РФ «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г.

№ 945 Государственному комитету по земельной политике РФ поручено провести государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории России для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на всей территории РФ.

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. № 316, предусматривается привлечение к указанным работам лиц, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Цель единичной оценки — определение рыночной специальной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками согласно принятым стандартам и методам оценки.

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка для земли).

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных при различных подходах.

При сравнении этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на более полной и достоверной информации.
⇐ Предыдущая45678910111213Следующая ⇒

Дата добавления: 2016-11-24; просмотров: 2780 | Нарушение авторских прав | Изречения для студентов

Источник: https://lektsii.org/11-67480.html

Статья 11.1. Понятие земельного участка

Понятие земельный участок

Новая редакция Ст. 11.1 ЗК РФ

Утратила силу с 1 марта 2015 г.

Комментарий к Статье 11.1 ЗК РФ

Правило комментируемой статьи представляет собой единственное на данный момент законодательное определение земельного участка, которое отражает его технические свойства как объекта кадастровой и землеустроительной деятельности.

Во всех остальных случаях, используя понятие “земельный участок”, законодатель либо уточняет эти же свойства (ранее учтенный, многоконтурный, смежный), либо говорит исключительно о юридической составляющей (лесной участок, участок в составе особо охраняемых природных территорий и т.д.). Законодатель в ст. 11.1 ЗК сделал акцент на таком родовом признаке, как “границы”.

Вместе с этим необходимо учитывать, что “земельный участок” – емкое понятие, включающее в себя технические (землеустроительные, кадастровые) и юридические свойства как разновидности недвижимого имущества, как объекта гражданского оборота.

Более широкие определения конструкции “земельный участок” приводятся в научных исследованиях и пособиях , однако внимание федерального законодателя они на себя пока еще не обратили. Причина этого кроется в громоздкости определений, в попытках выйти далеко за пределы главного родового признака земельного участка.——————————–

Крассов О.И. Юридическое понятие “земельный участок” // Экологическое право. 2004. N 2. С. 12 – 17; Он же: Земельный участок – основа понятийного аппарата земельного права // Экологическое право. 2011. N 4. С. 4 – 12; Митягин К.С. Понятие “земельный участок” // Законодательство. 2007. N 5; СПС “Гарант”.

Возможно, одна из причин “невосприимчивости” законодателя к ученым дефинициям заключается в размытости его конструкции (в статье О.И. Крассова 2004 года мы так и не нашли итоговой дефиниции “земельный участок”), либо в их тяжеловесности, в попытках объять все возможные свойства земельного участка.

Вот, к примеру, как раскрывает в своей статье это понятие К.С.

Митягин: “Земельный участок – обеспечивающее возможность удовлетворения собственных (частных) интересов участников гражданского (имущественного) оборота материальное благо, права на которое подлежат обязательной государственной регистрации, с возможностью его использования только в соответствии с определенным целевым назначением и установленными законодательством ограничениями путем хозяйствования управомоченного субъекта в пространстве, ограниченном замкнутой территориальной границей, проходящей по естественному рельефу земли, описанной и удостоверенной в установленном законом порядке”. Более ясным и удобным для практического руководства является, на наш взгляд, определение земельного участка, которое дает в своей монографии С.А. Чаркин: “это часть поверхности земли, характеризующаяся наличием площади, границ, кадастрового номера и целевого назначения, параметры и виды разрешенного использования которой, включая все то, что находится над и под ее поверхностью, определяется правилами землепользования и застройки и (или) иными нормативными правовыми актами (Чаркин С.А. Земельные правоотношения как межотраслевая правовая категория: Монография. М.: Юрайт, 2012. С. 122). Однако и это (“доктринальное”, по словам автора) определение перегружено элементами из области градостроительных, а также природоресурсных отношений.

Следует также напомнить о том, что действующая дефиниция является в ЗК уже второй по счету. В первоначальном варианте (до 24 октября 2008 г.

) она выглядела следующим образом: земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. С 24 октября 2008 г.

из определения исключили такие признаки, как “почвенный слой” и “описаны и удостоверены в установленном порядке”. В настоящее время, как мы уже указывали, дефиниция “земельный участок” включает единственный родовой признак, присущий только ему – границы.

Почвенный слой таковым являться не может, в том числе и потому, что до сих пор легального определения почвы на уровне федерального закона не дается .

Кроме того, почвенный слой (почва) является элементом природной среды (вторичным, по сравнению с землей – важнейшим компонентом окружающей среды), к тому же понятием неюридическим. Что же касается описания и удостоверения границ “в установленном порядке”, то замена их на “определение” границ отразила не смену одного родового признака на другой (они таковыми и не являются), а изменение требований к документам о межевании, которые необходимы для постановки земельного участка на кадастровый учет .——————————–

До изменения редакции статьи пунктом 4 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений”. Текст Закона опубликован в “Российской газете” 25 июля 2008 г., вступил в силу 24 октября 2008 г.

На это обратила внимание Е.С. Болтанова. См.: Болтанова Е.С. Основы правового регулирования застройки земель: Монография. М.: РИОР, ИНФРА-М, 2014. С. 63.

До введения в действие ФЗ 221-ФЗ применялись Требования к документам о межевании, необходимым для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет (утв. Приказом Росземкадастра от 02.10.2002 N П/327. Документ опубликован не был). Документом о межевании для государственного кадастрового учета являлось описание земельного участка (п. 3 указанных Требований).

Родовой признак, границы, присущ всем объектам землеустроительных и кадастровых работ (другой вопрос – какие исключения в процессе их определения для тех или иных объектов установил законодатель).

Что же касается видового отличия, то все объекты землеустроительных и кадастровых работ обладают качеством, характерным для понятия “земельный участок”, – границами.

Однако не у всех указанных объектов местоположение границ определено таким же образом, как у земельного участка, и как следствие, для каждого из них подготавливается свой вид проектного документа, а их границы на местности закрепляются своими знаками.

Пункт 3 ч. 1 ст. 7 Закона N 221-ФЗ, по сути, уточняет часть вышеприведенного определения, говоря не просто о границах, а об “описании местоположения границ земельного участка”, что подчеркивает особенности отражения сведений о земельном участке в государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН).

В других случаях в этом же Законе и других актах речь идет о характерных точках границ земельного участка (п. 7 ст. 38 Закона N 221-ФЗ), о положении на местности характерных точек границы земельного участка , о проекции границ земельного участка (п. 8 ст. 38 Закона N 221-ФЗ), об уточнении границ земельного участка или о местоположении границ (п. 9 ст.

38 Закона N 221-ФЗ).

Приведенные уточнения объясняются либо разными стадиями образования земельного участка и их документального отражения, либо видом кадастровых работ (образование земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или уточнение местоположения границ существующего), либо точностью и методами определения координат характерных точек границ земельного участка. Наиболее общим элементом дефиниции, родовым понятием без которого не могут существовать ни характерные точки, ни проекции границ, все же являются “границы”. Все остальные элементы, которые включают в понятие “земельный участок” отечественные ученые, – конкретизация его технических и юридических свойств.——————————–

См.: п. 2 Требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке (утв. Приказом Минэкономразвития России от 17 августа 2012 года N 518) (далее – Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка).

Определившись с родовым понятием, необходимо четко представлять классификацию видов земельных участков с технической точки зрения. В зависимости от характера границ земельного участка можно выделить следующие три вида.

Первый – земельный участок, состоящий из одной части (участок имеет один контур, который полностью совпадает с его границами; часть земной поверхности в пределах этого контура и является земельным участком) . Таких участков – подавляющее большинство (среди них: приусадебные участки; под зданиями, строениями, сооружениями; полевые участки для ведения ЛПХ).——————————–

Мы бы назвали это идеальной (или первичной) конструкцией земельного участка.

Второй вид – земельный участок, в состав которого входят нескольких обособленных частей (частей участка), не выходящих за пределы контура земельного участка; такой земельный участок называется единым землепользованием . Едиными землепользованиями являются, например, участки в составе земель сельскохозяйственного назначения, которые были приватизированы в соответствии с Указом Президента РФ.——————————–

Такое определение вытекает из содержания абз. 5 п. 1 письма Минэкономразвития от 12 сентября 2013 г. N Д23и-2729 // .

Третий вид – многоконтурный земельный участок, часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых контуров; каждый контур границы многоконтурного земельного участка отделяется от других контуров его границы иными земельными участками или землями (т.е. контуры границы многоконтурного земельного участка не имеют общих характерных точек границ) . Чаще всего многоконтурные участки образуются под линейными объектами и их частями.——————————–

Абз. 2 п. 1 и п. 2 письма Минэкономразвития России от 22 декабря 2009 г. N 22409-ИМ/Д23.

Отсутствие накануне аграрных преобразований 90-х гг.

XX каталогов координат точек границ подавляющего числа отведенных ранее земельных участков, а также особенности формирования информационной базы государственного земельного кадастра (ГЗК) и Государственного реестра земель кадастрового района (ГРЗ КР) стали причиной появления “ранее учтенных земельных участков”. К ним относились все участки, кадастровый учет которых был осуществлен (в “старой” терминологии – проведен) до вступления в силу Федерального закона от 2 января 2000 года N 28-ФЗ “О государственном земельном кадастре” , что должно было подчеркнуть непрерывность ведения ГЗК. Сведения об этих участках, полученные из документов, содержащихся в распоряжении земельных комитетов, включались в инвентаризационные описи, а из них – в ГЗК. Правообладатели и сами могли напрямую обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о включении сведений об их участках в ГЗК. В целом же инвентаризация сведений о ранее учтенных участках была неполной . В настоящее время статья 45 Закона N 221-ФЗ сохранила конструкцию “ранее учтенный земельный участок” как разновидность более общей конструкции – “ранее учтенного объекта недвижимости” .——————————–

В настоящее время конструкция “отвод земельного участка” применяется в целях предоставления земельных участков для строительства линейных объектов на землях государственного или муниципального фонда.

СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149.

См. подробное описание процедур составления описей: Варламов А.А., Гальченко С.А. Земельный кадастр. М.: КолосС, 2007. Т. 3. Государственные регистрация и учет земель. С. 229 – 242.

Государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее – ранее учтенные объекты недвижимости). При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – объекты недвижимости с условными номерами), также считаются ранее учтенными объектами недвижимости (п. 1 ст. 45 Закона 221-ФЗ).

Можно выделить три подвида ранее учтенных земельных участков. Первый из них – ранее учтенные земельные участки, границы которых на местности не устанавливались. До настоящего времени они составляют значительную часть из всех известных ГКН земельных участков.

Они не обладают всеми свойствами “земельного участка” (в понимании его в соответствии со ст. 11.1 ЗК) из-за отсутствия характерных точек границ и их местоположения, не говоря уже о значении координат этих точек.

Местоположением каждого такого земельного участка является кадастровый квартал (то есть какой-либо населенный пункт, часть населенного пункта, состоящего из нескольких кадастровых кварталов, квартал в землях сельскохозяйственного назначения, а также квартал на межселенной территории).

Технические свойства такого участка не позволяют в отношении его осуществлять определенные виды кадастровой деятельности (например, раздел; при этом возможен выдел участка из состава земель сельскохозяйственного назначения) и ограничивают его свойства как имущества.

Источник: http://ZKodeksRF.ru/gl-1-1/st-11-1-zk-rf

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.