Порядок заключения договора купли продажи земельного участка

Порядок действий при покупки земельного участка у собственника

Порядок заключения договора купли продажи земельного участка

Приобретение земли возможно либо у государства, либо у физического лица. В том и другом случае — это процедура длительная, требующая подготовки пакета документации.

Законодательство разрешает покупать наделы собственников. Оформлением справок при этом занимается продавец.

Как осуществляется процесс приобретения ЗУ у собственника, каков порядок оформления и регистрации сделки?

Нормативное регулирование

Сделки, касаемые недвижимого имущества, регулируются 30 гл. Гражданского кодекса. Нормативно – правовой акт раскрывает вопросы, связанные с законностью сделки, правилами заключения договора, защитой прав участников.

Земельный кодекс РФ решает вопросы перехода прав собственности.

Согласно статье 37 ЗК:

  • объектом купли – продажи может выступать надел, состоящий на кадастровом государственном учете;
  • покупатель имеет право расторжения договора купли – продажи, если продавец предоставил ему неверную информацию;
  • имеются условия соглашения, являющиеся недействительными (о праве выкупа продавцом ЗУ обратно, об ответственности продавца при предъявлении прав на участок третьим лицам и пр.).

Внимание! ГК и ЗК являются ключевыми нормативно – правовыми актами при регулировании вопросов проведения сделки купли – продажи.

Не менее важен Федеральный закон № 218 «О государственной регистрации недвижимого имущества». Документ гласит, что для признания сделки действительной она должна быть зарегистрирована.

Как купить землю?

Прежде чем заключать сделку, необходимо подобрать подходящий участок и осмотреть его.

Чтобы оформить его в собственность, необходимо придерживаться алгоритма:

  1. Заключить предварительный договор (с указанием обязанностей сторон).
  2. Установить требуемые сроки для подготовки и сбора пакета документации.
  3. Составить договор купли – продажи.
  4. Обсудить условия оплаты.
  5. Подписать соглашение.
  6. Зарегистрировать его в Росреестре.

Договор подписывается обеими сторонами.

Оформляется в трех экземплярах: для владельца, покупателя, сотрудника Росреестра. Предварительно заверять их не нужно.

Проверка документации и владельца

После выбора подходящего земельного участка необходимо приступать к юридической стороне вопроса и оформлению сделки в регистрирующих органах.

Первый шаг — документальная проверка того, что продавец является единственным собственником территории, и она не арестована, не имеет обременений. Чтобы получить такую информацию в Росреестре, придется заплатить 250 рублей.

Обратите внимание! Регистрирующий орган высылает выписку ЕГРН в течение трех суток с момента подачи запроса. Выдаваемые сведения являются официальными, подтверждаются электронной цифровой подписью.

Следующий шаг — проверка чистоты справок. При приобретении ЗУ обязательны такие документы:

  • Паспорт. Данные необходимо сверить с информацией в выписке.
  • Устав. Если продавец — юридическое лицо, у него следует запросить уставные документы. Правоспособность проверяется на сайте ФНС.
  • Выписка ЕГРН. Помимо вышеуказанной информации нужно проверить кадастровый номер и указанную категорию земли.
  • Согласие на продажу. Если продавец состоит в законном браке, понадобится согласие мужа (жены). Заверяется нотариусом. Без наличия этой справки сделка не будет осуществлена.

Если имеется возможность, необходимо измерить надел и сравнить с цифрами в документации владельца. Размер площади должен совпадать.

Подробнее о проверках земельного участка смотрите в видео:

Пакет документации на ЗУ

Прежде чем приобретать земельный участок, необходимо изучить правоустанавливающие документы на недвижимость (ДКП, дарственная и т.п.).

Для заключения нового договора купли — продажи понадобятся:

  1. паспорта участников сделки, их ИНН;
  2. справка, подтверждающая право собственности на отчуждаемую территорию;
  3. денежная оценка эксперта;
  4. заключение об ограничениях (если имеются);
  5. технические документы ою участке;
  6. заявление от мужа (жены) продавца на продажу надела (заверяется у нотариуса);
  7. свидетельство о заключении брака;
  8. извлечение об отсутствии запретов на продажу территории.

Документы предоставляются нотариусу для регистрации сделки или лично в регистрирующую палату.

Если имеется жилое строение, подаются данные о государственной регистрации прав на него, а также справка о стоимости здания, акт приема его в эксплуатацию.

Справка! Если ЗУ продает не владелец, а его представитель, понадобится нотариально заверенная доверенность.

Дополнительно покупателем оплачивается государственная пошлина.

Процедура оформления договора купли – продажи

В договоре купли – продажи стороны фиксируют условия сделки. Объектом договора является земельная территория, сторонами — продавец (в лице собственника) и покупатель. Договор оформляется письменно. Составляется самостоятельно участниками сделки или с помощью нотариуса.

Указываются:

  • где и когда было заключено соглашение;
  • данные из паспорта;
  • сведения об объекте (кадастровый номер, площадь, месторасположение, границы);
  • стоимость покупки, условия оплаты, расторжения, ответственность сторон.

Важно! Все пункты соглашения необходимо подтверждать документально.

Процесс передачи денежных средств

Условия приобретения ЗУ продавец и покупатель обсуждают заранее. Также они принимают решение о необходимости уплаты задатка, его размера.

Часто эта сумма представляет собой определенный процент от общей стоимости надела. Условия внесения задатка стороны прописывают в предварительном соглашении.

Бывает нескольких видов:

  • наличные средства;
  • безналичные,
  • недвижимое;
  • движимое имущество.

Если покупатель рассчитывается наличными деньгами, продавец выдает ему расписку о получении денег. При безналичном расчете финансы переводятся на счет продавца.

Подача документов и заявления в Росреестр

В соответствии с законодательством заявление и документы подаются в Росреестр или МФЦ — лично, почтой или онлайн. При предоставлении документации рассматривается их соответствие установленным стандартам и правовая сила сделки.

Кроме основного договора в Росреестр предоставляются:

Подаются справки в любом отделении МФЦ или Росреестра по месту расположения участка. Заявление рассматривают в течение 10 дней. При наличии электронной подписи допустимо регистрировать сделку онлайн на сайте Росреестра, но это не избавит от похода за итоговыми документами при смене собственника.

С какими трудностями можно столкнуться?

При приобретении территории у собственников покупатели могут столкнуться с проблемами. Первая — недобросовестный продавец.

Бывает, что с целью ускорения продажи владельцы замалчивают о важных обстоятельствах. Надел может относиться к территории лесного фонда — продажа в этом случае недопустима.

Часто продавцы не оповещают о категории ЗУ. Сельскохозяйственная земля не может использоваться в промышленных целях.

Покупатель будет обязан менять категорию самостоятельно. Если участок окажется самовольно захваченным, прав на него по закону нет. Территория может быть арестована, быть залогом или перепроданной (без кадастрового номера, по акту старого образца).

Вторая проблема — неправильное оформление документации: несовпадение информации в новых справках и имеющемся кадастровом паспорте. Если право на землю принадлежит малолетнему гражданину, в соглашении потребуется согласие опекуна (попечителя).

По своей невнимательности покупатель может получить другой участок — не тот, который ему показывали. При осмотре планируемой покупки необходимо следить, чтобы кадастровые номера в справках не отличались от осматриваемой территории.

Заключение

Таким образом, законодательная власть допускает возможность покупки земельного участка у собственника. Прежде чем приобретать территорию, необходимо проверить документы и убедиться, что продавец является собственником.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/u-sobstvennika

Правовые особенности договора купли-продажи земельного участка

Порядок заключения договора купли продажи земельного участка

/ Земля / Договор купли-продажи

Договор купли-продажи участка земли является разновидностью гражданско-правового соглашения купли-продажи объекта недвижимости.

Поэтому к нему в целом применяются те же требования, как и при продаже иных объектов недвижимости.

Однако специфика земельный правоотношений в России создает определенные правовые нюансы, которые должны быть учтены и определены в тексте договора при возмездном отчуждении и приобретении участков земли.

По договору продажи земли продавец берет обязательство по дальнейшей передаче в собственность покупателя конкретного участка земли, а покупатель, подписывая соглашение, обязуется принять указанный в соглашении земельный участок и уплатить за него оговоренную денежную сумму, указанную в договоре.

Подобно иным видам соглашений по купле-продаже имущества, договор продажи участка земли является возмездным. Существенными условиями такого договора продажи земли считаются условия о предмете соглашения и о цене продаваемого участка.

Заключение договора купли-продажи участка земли

Договор продажи любой недвижимости, включая участки земли, заключается в письменной форме. Он должен иметь вид единого юридического документа, подписанного обеими сторонами.

Стоит отметить, что несоблюдение требований российского Гражданского кодекса к форме соглашения купли-продажи участка земли влечет его недействительность.

Форма соглашения купли-продажи участка земли может быть и простой, и нотариальной (по обоюдному желанию сторон), поскольку обязательного нотариального удостоверения соглашения по продаже участков земли российское гражданское законодательство не предусматривает.

Тем не менее, обязательное нотариальное удостоверение соглашения купли-продажи участка земли предусмотрено в качестве исключения для договоров ренты и соглашений пожизненного содержания с иждивением.

Произошедший после заключения соглашения переход права собственности на конкретный участок земли к покупателю в дальнейшем подлежит государственной регистрации.

Договор по продаже участков земли считается заключенным не с момента достижения сторонами купли-продажи согласия по всем существенным условиям с подписанием договора, а лишь после проведения регистрации, то есть с момента получения покупателем земли регистрационного свидетельства.

Выполнение продавцом земельного участка обязательства по подписанному соглашению купли-продажи подтверждается еще одним юридическим документом, а именно передаточным актом. Акт может оформляться отдельным документом, подписанным продавцом земли и ее покупателем.

Другой вариант передачи недвижимости – это включение в сам договор условия, что данное соглашение приобретает юридическую силу и правовое значение акта приема-передачи. В указанном случае составления дополнительной документации сторонами не требуется.

Исполнение соглашения купли-продажи участка земли сторонами до завершения процедуры регистрации перехода прав не считается основанием для какого-либо изменения отношений с третьими лицами. Следовательно, только после получения регистрационного свидетельства на землю покупатель в полном смысле становится собственником соответствующего участка земли в глазах третьих лиц.

Требования договора

Оформляя договор продажи на земельный участок стороны должны быть уверены в правильности составления соглашения, поскольку к сделкам с недвижимостью законодателем предъявляются достаточно серьезные требования.

Одним из существенных условий соглашения, как уже говорилось, является предмет договора, то есть сведения о продаваемом земельном участке.

Определяя в договоре его предмет, стороны соглашения должны уделить внимание идентификации этого предмета. В соглашении продажи любой недвижимости требуется указывать данные, позволяющие совершенно определенно и точно установить отчуждаемый объект недвижимости, который в дальнейшем подлежит передаче по соглашению в собственность покупателя.

При отсутствии в документе указанных данных условие о предмете сделки, подлежащем передаче от продавца к покупателю, считается несогласованным. Следовательно, само соглашение, не имеющее согласованного предмета, признается с юридической точки зрения незаключенным.

Согласно российскому Земельному кодексу (статья 37), объектом соглашений купли-продажи могут выступать только участки земли, прошедшие кадастровый государственный учет.

В договоре по продаже участка земли должны содержаться следующие идентификационные сведения отчуждаемого участка:

  • местоположение продаваемого земельного участка;
  • площадь этого участка земли, определяемая либо по имеющимся правоустанавливающим документам, либо по кадастровому плану;
  • кадастровый номер земли;
  • категория земель, к которой относится отчуждаемый участок (его целевое назначение);
  • документально разрешенное использование участка земли;
  • имеющиеся обременения продаваемого участка.

В качестве адреса отчуждаемого участка земли указывается обычно почтовый адрес этого участка либо другое общепринятое описание местоположения земли, позволяющее точно определить продаваемый объект (участок земли) на территории нахождения соответствующего регистрационного округа.

Площадь продаваемого участка земли чаще всего указывается согласно правоустанавливающей документации на эту землю (регистрационному свидетельству, правовому акту государственного либо муниципального органа, другому правоустанавливающему документу).

Вносимый в договор кадастровый номер отчуждаемого земельного участка должен содержать следующие данные о земле:

  • номер кадастрового округа, где находится соответствующий участок земли;
  • номер кадастрового района;
  • нумерацию кадастрового квартала;
  • номер продаваемого участка земли в кадастровом квартале.

Предметом соглашения купли-продажи земли может являться и часть участка. В названном случае продавцу нужно предварительно произвести раздел своего участка земли, оформив на каждую из частей отдельный кадастровый план.

Деление участка земли на несколько частей с последующим оформлением на эти участки отдельных кадастровых планов нуждается в государственной регистрации на оставшуюся (не проданную) часть лишь в случае уменьшения площади участка земли в связи со сделкой продажи.

Когда предметом договора по купле-продаже земли выступает земельная доля, находящаяся в праве долевой собственности на определенный участок земли, продавец этого участка обязательно должен учитывать необходимость соблюдения императивной нормы гражданского законодательства, устанавливающей преимущественное право покупки отчуждаемой доли иными собственниками – дольщиками по цене, которая установлена продавцом доли для третьего лица.

Если же предметом соглашения выступает доля в общей собственности из категории земель сельскохозяйственного назначения, право преимущественной покупки такой доли, согласно нормам Закона РФ от июля 2002 года № 101, устанавливающего правила оборота земли сельскохозяйственного назначения в России, принадлежит региону РФ или муниципалитету (в случаях, установленных законодательством самого субъекта РФ).

Еще одно существенное условие соглашения по продаже участка земли как объекта недвижимости – это цена отчуждаемой земли. Без указания в тексте соглашения цены договор также нельзя считать заключенным. Продавец может устанавливать цену и за весь объект (земельный участок) в целом, и за единицу площади участка земли или другого показателя ее размера.

Если стороны предпочтут прописать в своем соглашении цену за единицу площади, то общая цена договора, подлежащая оплате покупателем, рассчитывается исходя из фактического размера участка земли, переданного покупателю.

Порядок оплаты стоимости продаваемого участка земли определяется в тексте договора по соглашению продавца и покупателя земли.

Деньги за проданную землю могут передаваться продавцу участка и до, и после подписания сторонами соответствующего соглашения, и до передачи участка земли по акту передачи, и после.

В любом из указанных случаев условие об оплате денежных средств за отчуждаемый участок земли должно быть в тексте договора по купле-продаже соответствующим образом сформулировано.

Для покупателя важно еще до заключения соглашения купли-продажи участка земли выяснить наличие (либо отсутствие) обременений прав продавца-собственника земельного участка.

Если же отчуждаемый участок земли имеет обременение, в условиях договора продажи земли сторонам следует указать все сведения об этих обременениях: наименование имеющегося обременения (к примеру, сервитут, аренда, ипотечный кредит или доверительное управление), срок действия указанных обременений, а также наименование (ФИО) лица, в чью пользу установлено обременение.

Факт наличия или отсутствия зарегистрированных обременений должен подтверждаться выпиской из Единого реестра прав на объекты недвижимости.

Помимо отсутствия или наличия обременений покупателю земли нужно также установить наличие (отсутствие) у приобретаемого участка земли наложенных запрещений (арестов). Такие аресты на землю могут налагаться по определению суда с целью обеспечения иска-заявления или при возбуждении уголовного дела – по требованию (постановлению) следователя.

Источник: https://infonedvizhimost.com/zemlya/dogovor-kupli-prodazhi/zemelnogo-uchastkov.html

Договор купли-продажи земельного участка: как оформить, содержание по образцу

Порядок заключения договора купли продажи земельного участка

Последние изменения: Январь 2020

Регистрация права собственности на недвижимость осуществляется на основании правоустанавливающих документов. Одним из них является договор между собственником и лицом, которому переходит имущество.

Поэтому, когда происходит продажа земли, требуется заключить договор купли-продажи земельного участка.

Составить документ достаточно просто, но необходимо учесть несколько нюансов, чтобы в дальнейшем избежать проблем.

Оформление договора

Договор должен быть оформлен в письменном виде и заверен подписями сторон. Устная форма не допускается. На сегодняшний день закон разрешает составление договора купли-продажи (ДКП) в простой письменной форме.

Участие нотариуса в сделке не обязательно.

Исключение составляют случаи:

  • если земля находится в совместной собственности супругов, потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку;
  • если от имени одной из сторон действует доверенное лицо, его полномочия требуется заверить нотариально;
  • если участок находится в долевой собственности, потребуется согласие остальных владельцев;
  • если одним из собственников недвижимости является недееспособное лицо или несовершеннолетний;
  • если для регистрации планируется отправка договора по почте.

Во всех остальных случаях стороны могут самостоятельно составить и подписать договор. На практике, больше заинтересован в участии в сделке нотариуса или профессиональных юристов покупатель.

Если окажется, что договор был составлен с ошибками или в документах продавца есть погрешности, он рискует лишиться приобретенной собственности или возможности использовать ее по запланированному назначению.

Риски продавца существенно ниже.

На что нужно обращать внимание при заключении договора

Земельные участки имеют ряд особенностей, которых нет у других видов недвижимости, например, квартиры. Их необходимо учитывать при заключении договора, иначе после сделки покупателя ждут неприятные сюрпризы.

Например, может выясниться, что земля, приобретаемая под ИЖС, имеет только сельскохозяйственное назначение.

Поэтому при подписании ДКП земельного участка важно знать не только как правильно оформить документ, но и на что обращать внимание при заключении сделки.

Продавец должен предъявить покупателю следующие документы:

  • правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарственную, завещание или другие документы, на основании которых возникло право собственности на землю;
  • правоподтверждающие документы, свидетельствующие о том, что данный участок действительно зарегистрирован на продавца. Это свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. В совокупности с правоустанавливающими документами они гарантируют, что у продавца есть право на распоряжение недвижимостью.
  • документы на земельный участок: кадастровый паспорт, документы о межевании, план участка и т.п.;
  • если собственник участка действует не сам, а через посредника – нотариально заверенную доверенность.

Если договор составляется без помощи нотариуса или профессиональных юристов, рекомендуется дополнительно проверить предоставленные сведения.

Так, запросив выписку из ЕГРН можно удостовериться, что продавец действительно является собственником земельного участка, а также что недвижимость не находится в залоге или под арестом.

Кроме этого, такая мера позволяет проверить хозяйственное назначение участка. Особенно важно сделать это, если планируется приобрести землю под ИЖС.

При составлении договора рекомендуется тщательно сверить всю информацию с документами, особенно данные продавца и кадастровый номер участка.

 

В соответствии с Гражданским кодексом РФ и общими правилами делопроизводства, обязательными пунктами в договоре являются:

  • Данные сторон: ФИО, дата рождения, паспортные данные, адрес проживания. Дополнительно можно добавить место рождения, номер телефона.
  • Подробное описание объекта сделки: месторасположение, площадь, наличие построек, хозяйственное назначение участка, кадастровый номер.
  • Перечисление правоустанавливающих документов собственника. Если таких документов несколько, например, половина участка была получена в наследство, а вторая половина – по дарственной, требуется перечислить все документы.
  • Цена земельного участка и порядок расчета (наличными, перечислением на банковский счет, если есть рассрочка платежа – указать ее график или приложить отдельным документом). Если на земельном участке есть постройки, можно прописать отдельно цену за участок и цену за строения, после чего указать общую сумму сделки.
  • Порядок перехода права собственности. Обычно здесь подтверждается факт, что право собственности перейдет к покупателю после внесения записей об этом в Единый реестр. Также стороны могут прописать, в течение какого времени после подписания договора документы будут переданы в орган регистрации.

Также в договор включаются следующие пункты, позволяющие упростить разрешение возможных конфликтов:

  • подтверждение, что стороны дееспособны, понимают суть сделки и заключают ее добровольно;
  • что продавец подтверждает отсутствие обременений на участок, притязаний на него третьих лиц;
  • что покупатель осмотрел объект договора и удовлетворен его состоянием;
  • порядок разрешения споров;
  • кто оплачивает государственную пошлину и другие расходы, связанные с оформлением документа.

Типовой договор служит основой для документа, а также дает пример формулировок. Однако стороны по своему усмотрению могут добавить в него пункты, которые посчитают значимыми.

Например, если владелец участка воспользовался дачной амнистией и не проводил межевание участка, в договоре можно прописать этот пункт и обговорить, что дальнейшая обязанность по межеванию ложится на покупателя.

Если продается садоводческий участок до окончания огородного сезона, стороны могут документально зафиксировать договоренность, что продавец имеет право на часть урожая.

Договор составляется в 3-х экземплярах, один остается в регистрационном органе, а два других стороны оставляют себе.

К ДКП в соответствии со ст. 556 ГК РФ обязательно прилагается передаточный акт. В нем стороны подтверждают, что участок перешел в собственность от продавца к покупателю, обязательства сторон исполнены и претензий друг к другу у них нет.

Передаточный акт, как и договор, составляется в трех экземплярах. При этом если состояние земельного участка отличается от описанного в договоре, продавец несет за это ответственность.

Описание расхождений в передаточном акте от нее не освобождает.

Регистрация сделки

Подписание договора не означает автоматического перехода права собственности. Юридически владелец земельного участка сменится только после того, как будет сделана соответствующая запись в Едином государственном реестре.

Документы для регистрации после подписания договора передается непосредственно в отделение Росреестра либо в МФЦ.

Для этого необходимо подойти туда с договором и пакетом документов, куда входят:

  • паспорта сторон;
  • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы;
  • кадастровый паспорт участка;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Читайте: Какие нужны документы для продажи земельного участка.

В присутствии сотрудника, принимающего документы, стороны заполняют бланк заявления о государственной регистрации перехода права собственности и о государственной регистрации прав нового собственника. Также они могут выбрать способ получения документов после регистрации – забрать их лично или получить по почте.

Если у сторон нет возможности отдать документы лично, их можно отправить по почте заказным письмом с описью вложения. В этом случае заявление и договор должны быть нотариально удостоверены, а вместо оригиналов паспортов отправляются заверенные копии.

Сделка по купле-продаже земельного участка требует от покупателя внимательности, чтобы не стать жертвой недобросовестного продавца.

В то же время, если у участка один собственник и все документы на землю в порядке, составление договора и регистрация права собственности проблем не вызовут.

Поэтому на стадии обсуждения условий покупателю необходимо проверить все документы на землю и законность действий продавца. В случае, если самостоятельно это сделать затруднительно, можно обратиться к профессионалам: нотариусу или юристам.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/zemlya/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/

Особенности купли-продажи земельных участков

Порядок заключения договора купли продажи земельного участка

Заключение договоров купли-продажи земельных участков регулируется § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

В силу требований статей 24, 30 Федерального закона от 21.07.

1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры купли-продажи земельных участков, принадлежащих несовершеннолетнему гражданину, гражданину, признанному ограниченно дееспособным или недееспособным, а также договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на земельный участок.

По соглашению сторон могут быть нотариально удостоверены и иные сделки с земельными участками.

При нотариальном удостоверении договора-купли-продажи земельных участков нотариус учитывает следующие особенности.

В частности, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) (статьи 5, 15, 27, 35, 37, 39.1):

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 ЗК РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Статьей 37 ЗК РФ предусмотрено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. 

В соответствии с требованиями статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (статья 37 ЗК РФ).

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно статье 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Следует также учитывать особенности правового режима земельных участков для ведения крестьянского (фермерского хозяйства).

Правовой режим данного имущества определяется статьями 257-259 ГК РФ и Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.

При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным статьями 252 и 254 ГК РФ. Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным ГК РФ и земельным законодательством.

Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

В случаях, предусмотренных статьей 258 ГК РФ, доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Порядок распоряжения имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства определяется соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства в соответствии со статьей 4 Федерального закона «О крестьянском фермерском хозяйстве».

Распоряжение имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется в интересах хозяйства его главой.

По сделкам, совершенным главой крестьянского (фермерского) хозяйства в интересах фермерского хозяйства, отвечает фермерское хозяйство своим имуществом, определенным в статье 6 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Сделка, совершенная главой крестьянского (фермерского) хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой крестьянского (фермерского) хозяйства в его личных интересах.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).субъект собственности, физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности, выступающее в роли владельца, распорядителя, пользователя объекта собственности.соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/udostoverenie-sdelok-kupli-prodazhi-zemelnykh-uchastkov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.