Пошаговая инструкция при продаже дома

Содержание

Как оформить продажу дома с земельным участком — пошаговая процедура

Пошаговая инструкция при продаже дома

Процедура купли-продажи дома с земельным участком достаточно сложная из-за сложности самого объекта сделки.

Именно по этой причине необходимо тщательно готовить все документы, которые будут сопровождать заключаемое соглашение.

Особое внимание следует уделять тем документам, которые будут выступать в качестве доказательства законности заключаемого договора.

Законодательство

Все вопросы, касающиеся совершения сделок по купле-продаже любых видов недвижимого имущества, регулируются Главой 30 Гражданского Кодекса.

Именно в этой части данного нормативного акта содержатся основные положения не только по правилам заключения договора купли-продажи, но и по алгоритму расторжения сделок в том случае, если по каким-то причинам она не устраивает стороны-участницы.

Вопросы формирования договора как основного документа, который будет играть ключевую роль в оформлении свидетельства о праве собственности для нового владельца недвижимости, необходимо рассматривать в контексте глав 27-29 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Если для регулирования вопросов купли-продажи дома или любого другого недвижимого имущества, используемого в качестве жилья, обращаться к другим нормативным актам нет необходимости, то для осуществления сделок с землей в качестве недвижимого имущества необходимо прибегнуть к положениям Земельного Кодекса, а именно к статьям, регулирующим вопросы оборота земель.

Как подготовить участок к продаже?

Говоря о вопросе подготовки участка к продаже, необходимо понимать, что речь идет не о физическом приведении земельного надела в должное состояние, а о правильном юридическом оформлении всех необходимых документов.

Первым этапом в подготовке участка к совершению сделки по купле-продаже недвижимого имущества будет являться размещение соответствующего объявления либо в печатных средствах массовой информации, имеющих право на печать таких объявлений, либо на интернет-ресурсах, также получивших право на размещение таких объявлений.

Так, в предпродажную подготовку на этом этапе будут входить:

  • Проверка и, при необходимости, приведение в надлежащее состояние всех документов, подтверждающих право собственности на продаваемое недвижимое имущество (при этом к таким документам будут относиться не только свидетельства о праве собственности на дом и земельный участок, но и те бумаги, которые смогут подтвердить законность перехода права собственности от одного владельца к другому);
  • Ликвидация всех возможных задолженностей для исключения вариантов наложения обременений или отказа в регистрации заключаемой сделки (например, в случае наличия задолженностей по налоговым платежам или по взносам в рамках садоводческо-некоммерческого товарищества);
  • Проверка наличия прав третьих лиц на конкретный участок (например, если в отношении такого земельного надела была осуществлена сделка по продаже его доли, а продавец не поставил остальных собственников в известность о своих действиях, с осуществлением новой сделки могут возникнуть определённые сложности, так как для заключения нового договора купли-продажи будет необходимо получение согласия всех собственников. Еще одним вариантом может быть наличие заключенного ранее договора аренды, который был продлен на новый срок, однако стороны не были уведомлены друг другом о том, что такой договор был продлён. В этом случае необходимо проверить факт пролонгации договора аренды с целью исключения возможных сложностей в совершении сделки).

Кроме такой подготовки продаваемый участок также необходимо будет подготовить к продаже путем оформления всех дополнительных документов, например, согласия супруга на осуществление сделки, а также получения разрешительных документов от всех тех органов, в компетенции которых находится защита интересов тех или иных сторон, хотя бы косвенно принимающих участие в сделке (например, речь может идти об органах опеки и попечительства, если в процессе сделки могут быть затронуты интересы несовершеннолетнего или недееспособного лица).

Какие документы надо готовить?

Говоря о документальной предпродажной подготовке, необходимо отметить, что речь в этом случае будет идти о проверке правильности оформления всех необходимых документов, а также о изготовлении недостающих бумаг, которые смогут подтвердить факт законности заключаемого соглашения.

К таким документам будут относиться:

  1. Все те бумаги, которые смогут подтвердить право собственности продавца на реализуемый участок. При этом, ограничиваться свидетельством о праве собственности на участок и договором купли-продажи или дарения, которые будут подтверждать законность перехода права собственности на конкретный надел к продавцу, не следует. Здесь понадобятся также и ордер на получение земельного участка (если речь идет о наделах, расположенных в рамках каких-либо объединений собственников земельных участков), и садоводческая книжка (в конкретном случае не только в качестве подтверждения права владельца распоряжаться своим имуществом, но и может рассматриваться в качестве доказательства добросовестности исполнения продавцом своих обязательств в рамках созданного объединения собственников).
  2. Вторым пакетом документов, которые необходимо будет подготовить продавцу для признания совершаемой сделки законной, будет перечень кадастровых и межевых документов, которые обязаны доказать не только постановку на кадастровый учёт с присвоением соответствующего индивидуального номера продаваемому участку, но и осуществление всех необходимых межевых мероприятий с целью полноценного определения границ надела, а также с целью формирования целостной картины физических и кадастровых характеристик участка. В этот пакет будут входить кадастровый паспорт на участок, выписка из кадастрового плана района (целью его предоставления является обозначение границ участка и его территориальное расположение в рамках конкретного района), акт межевания (с фиксацией географических координат определенных в соответствии проведёнными мероприятиям границ конкретного надела).
  3. Еще одной категорией документов, которые продавцу придется подготовить, будут разрешительные бумаги на совершение сделки. И здесь ошибочно считать, что все ограничится только согласием супруга и органов опеки и попечительства. Их подготовить придётся в любом случае, независимо от того, в каком состоянии находится участок. Однако еще потребуются и разрешения от банков и иных кредитных организаций, если речь идет об участке, ранее находившемся в залоге (например, если он был приобретен путем использования ипотечного земельного кредитования). Кроме того, если участок ранее приобретался у администрации путем заключения договора аренды с правом последующего выкупа, необходимо будет получить в администрации заключение, согласно которому продавец все свои обязательства выполнил перед муниципальным образованием или субъектом и имеет право на продажу ранее приобретённого имущества.

После того, как все необходимые документы вот подготовлены и ввзимопроверены, смогут приступать к заключению договора купли-продажи.

Предварительный договор

Это обусловлено тем, что законодательно каких-то требований к формированию такого документа нет. Кроме того, предварительный договор лишь в некоторых случаях будет иметь юридическую силу и может оказать влияние на совершение сделки.

Случаи, когда предварительный договор обязателен и будет иметь юридическую силу, перечислены в Гражданском Кодексе РФ. К таким случаям относятся:

Обязательное внесение авансового платежа при осуществлении сделки (такой платеж будет входить в расчёт основной стоимости участка и может быть использован в качестве гарантии заключения основного договора для продавца).

При заключении предварительного договора по такому основанию в его тексте обязательно должно быть указано условие возвратности аванса в случае наступления обстоятельств, из-за которых сделка не может быть заключена.

Еще одним случаем, когда заключение предварительного договора будет обязательным, становится ситуация, когда покупатель вносит задаток при совершении сделки.

Он также будет входить в расчёт основной стоимости участка и дома, однако назначение такого платежа заключается в том, чтобы выступать гарантией для продавца о совершении сделки.

Именно по этой причине задаток будет являться невозвратным платежом.

Ещё одним случаем, когда заключение предварительного договора необходимо, станет сделка, осуществляемая с использованием заемных средств, а также средств материнского капитала.

В этом случае в тексте такого соглашения будет отражена информация о том, что договор заключается в целях предоставления достоверной информации в соответствующие органы, а также в целях подтверждения сторонами своих намерений.

Текст такого предварительного договора, подписанный обеими сторонами, передаётся либо в Пенсионный Фонд (если речь идёт об использовании материнского капитала), либо в соответствующие кредитные организации (для принятия решения о предоставлении заёмных средств на покупку земли и дома будущим собственником).

В остальных случаях решение о заключении предварительного договора принимают непосредственно стороны-участницы.

Непосредственное осуществление сделки

Непосредственное осуществление сделки подразумевает под собой осуществление действий в несколько этапов, по результатам которых будет произведено оформление перехода права собственности от одного владельца имущества к другому.

Таких этапов всего предусмотрено четыре:

  • Оценка недвижимого имущества, выставленного на продажу. На этом этапе происходит определение корректной стоимости земельного участка и дома, расположенного на нем, по которой впоследствии все будет продаваться. Оценка здесь может осуществляться либо продавцом самостоятельно, либо с привлечением независимого оценщика. Во втором случае шанс получить адекватно сформированную цену гораздо выше, так как процедура определения стоимости в этом случае будет включать в себя не только определение конкретных ценообразующих характеристик выставленного на продажу имущества, но и анализ существующих предложений в аналогичном сегменте рынка с целью определения отношения выставленного участка к конкретной ценовой категории.
  • Вторым этапом будет проверка всех предоставляемых документов. Осуществляться она должна обеими сторонами-участницами, так как только после осуществления этого этапа может происходить подписание договора. Это обусловлено необходимостью формирования полной доказательной базы относительно законности совершаемой сделки, так как если какие-то документы у одной из сторон вызовут сомнения, вторая сторона будет обязана либо ответить на возникшие вопросы до подписания договора, либо подготовить дополнительные документы, подтверждающие законность участия ее в подписываемом соглашении.
  • На третьем этапе происходит непосредственно подписание текста договора купли-продажи. В том случае, если дополнительно используется предварительный договор, тот сначала происходит его подписание и последующая регистрация, если это необходимо для вступления документа в законную силу. Только после того, как все необходимые действия с предварительным договором были выполнены, наступает момент подписания основного соглашения.
  • Последний этап будет заключаться в переоформление права собственности с одного владельца недвижимости на другого. Такое переоформление возможно в том случае, если по итогам проверки не только подписанного договора, но и всех предоставленных сторонами документов сотрудниками Росреестра нетвыявлено никаких ошибок, и сделка признана полностью законной.

Что касается расходов на оформление соглашения (включая подготовку всех необходимых документов), то их величина может колебаться от двух тысяч рублей (если речь идёт о сделке между физическими лицами, при подготовке к которой не пришлось готовить никаких дополнительных документов, так как они все были подготовлены заранее) до 45 тысяч (если возникла необходимость в проведении всех межевых мероприятий, а также в получении снова всех кадастровых документов).

Размер государственной пошлины за переоформление права собственности между участникам сделки также будет разниться в зависимости от того, кто является участниками – физические или юридические лица. Для физических сумма будет равняться двум тысячам рублей (для каждого из участников), для юридических — двадцать две тысячи (также для каждого участника).

Какие особенности следует учесть?

Так как купля-продажа земли с домом — сделка достаточно сложная, при ее подготовке следует учесть ряд особенностей:

  1. При совершении сделки по доверенности в пакет документов, необходимых для ее совершения, продавец должен будет предоставить оригинал и заверенную копию доверительного документа с целью подтверждения своих полномочий. Кроме того, покупатель должен помнить, что доверитель может отозвать своё решение в любой момент времени, в том числе и на этапе подписания итогового договора.
  2. Если говорить о купле-продаже доли имущества, то продавцу необходимо помнить о том, что при принятии решения о совершении такой сделки он первоначально должен уведомить о своём решении других совладельцев, и только в случае их отказа (который должен быть оформлен документально) может приступить к поиску покупателей на стороне.
  3. Если на продажу выставлен участок, который ранее сдавался в аренду, относительно него должен быть получен отказ от арендатора от его права преимущественного выкупа такого участка.

Вопросы налогообложения

Как и любая сделка, купля-продажа недвижимого имущества подлежит налогообложению в соответствии с действующим налоговым законодательством.

Однако у таких сделок есть свои особенности в налогообложении. Так, например, к таким сделкам применяется режим льготного налогообложения, если земля была получена в безвозмездное пользование, а продажа собственником осуществляется путём установления цены в зависимости от кадастровой стоимости.

Еще одной особенностью будет использование режима налогового вычета, который может быть применён в том случае, если стороны-участницы делают ежегодные налоговые отчисления в бюджет.

Сделки по купле-продаже недвижимого имущества представляют собой достаточно сложные юридически значимые действия, которые состоят из нескольких этапов.

В том случае, если речь идёт о продаже одновременно нескольких объектов (например, дома и земли), то здесь необходимо помнить о том, что такие сделки будут осуществляться с двойной подготовкой (для каждого объекта отдельно), а также будут проверяться вдвойне сложнее.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/prodazha/kak-oformljaetsja.html

Как продать квартиру – Инструкция 2019 -2020 г. (без агента)

Пошаговая инструкция при продаже дома

Как продать квартиру – инструкция по продаже квартиры без риэлторов в 2019 – 2020 году, образцы договора кули продажи и договора задатка

Ситуация: вы решили купить новую квартиру, но для этого нужно продать старую. Мошенники повсюду, у риелторов непонятные условия договоров, а продешевить не хочется.

Рассказываем поэтапно как подготовить квартиру к продаже и что нужно учесть:

Если вы собираетесь продать квартиру с помощью риелторы — вы сэкономите себе нервы и силы. За свои услуги в среднем риелторы берут 2-4% от стоимости квартиры. При этом, риелтор поможет в оформлении документов, найдет покупателей через сервисы-агрегаторы или свои контакты и поможет точней оценить квартиру по стоимости.

Если вы решите продавать квартиру через агентство недвижимости — ситуация будет ее проще. Агентство пришлет в вашу квартиру оценщика, после этого юрист поможет оформить все документы, а риелторы найдет покупателей.

При этом если вы является одним собственником — продать квартиру самостоятельно будет проще. Но если схема продажи сложней: у вас ДДУ на квартиру, квартира приватизирована или там несколько долей — лучше воспользоваться услугами риелтора.

Бывают ситуации, когда в продаже и покупке квартиры участвует сразу несколько человек. Кто-то продает квартиру, которая в ипотеке, покупает другую квартиру и оформляет на нее новую ипотеку.

Без участия риелтора, вы легко можете потерять деньги и остаться без жилья.

Важно: при поиске риелтора или агенства — будьте бдительны. Проверьте документы и отзывы у специалистов. Проверьте договор на оказание услуг и какие именно услуги оказывает агенство и риелтор.

Также если риелторы или агенство пытаются ускорить ваше решение или попросят сразу же оригиналы документов — стоит насторожиться. Уточните, к чему такая срочность.

Если аргументы вас неубедят и вы почувствуете подвох — лучше найдите другого специалиста или фирму.

Если вы все таки решили продавать квартиру самостоятельно — придется приложить усилия. Найти покупателей, провести осмотр квартиры и подготовить документы.

При этом, вы сами несете риски при подготовке документов купли-продажи. Советуем заказать разовую услугу у риелтора, чтобы он познакомился с вашей квартирой и помог в составлении документов.

Так вы сможете сэкономить деньги и обезопасить себя от потери недвижимости в крайних ситуациях.

Дальше рассмотрим какие еще есть нюансы при продаже квартиры

После того как вы определились как будете продавать квартиру — проверьте информацию о ней. Возможно, в квартире несколько собственников или есть обременение о которых вы можете не знать если это квартира, которая перешла по наследству.

Чтобы это проверить — закажите выписку из ЕГРН. В ней прописываются много деталей: количество собственников, обременения и аресты, кадастровая стоимость. Заказать выписку можно в любом МФЦ или в офисах Росреестра.

Если вы не хотите посещать офис и получить выписку в течение дня — закажите ее у нас на сайте — https://rosreestr.net/. Стоимость выписки — 350 рублей.

Если вы решили самостоятельно продавать квартиру нужно провести ее оценку.

На конечную стоимость квартиры влияет много факторов: инфраструктура, придомовая территория, размер кухни, метраж квартиры и остальные факторы.

Если вы хотите приблизительно оценить квартиру: посмотрите стоимость квартиры в вашем районе с тем же метражом и планировкой. После этого приблизительно поймите среднюю цену и уже от нее толкайтесь при продаже квартиры. После выставления квартиры на сайты-агрегаторы отследите сколько звонков было.

Если звонков больше десяти — можете повысить стоимость немного. Если 1-2 звонка — лучше опустить цену. Так вы сможете быстрей найти своего покупателя. Конечно, если цена сейчас комфортная для вас и вы не торопитесь продавит квартиру — оставляйте цену на уровне рынка.

Если же вы торопитесь — поставьте цену ниже на 15-20% от рыночной.

Также вы можете заказать оценщика. В среднем услуги стоят от трех до пяти тысяч рублей. При этом вы будете точно знать, что не продешевите со своей квартирой, потому что оценщик учитывает множество факторов, которые влияют на конечную стоимость. Также оценщик в конце должен дать справку, что может пригодиться людям, которые хотят купить вашу квартиру в ипотеку.

Образец оценки недвижимости

Чтобы быстрей продать квартиру подготовьте квартиру и не только ее. Часто, потенциальные покупатели настраиваются на покупку с подъезда. Если в подъезде везде мусор, исписаны стены и неприятный запах — вероятнее всего покупатели не будут покупать квартиру.

Также уберите в квартире большую часть вещей. Покупатели платят за квадратные метры, а уже наполнять их будут по своему усмотрению. Сделайте генеральную уборку — очистите стены от пятен и грязи, отмойте окна. Квартира должна выглядит обезличенной в конце.

Еще стоит сделать косметический ремонт. Подтяните балконные двери, покрасьте стены или поклейте одноцветные обои. Менять пол, ремонтировать батареи — лучше не стоит. Это не повысит особенно цену, а вы потратите деньги и нервы. Самое главное: выровнять стены и пол, проверьте не текут ли трубы и краны, а на стенах и потолке не должно быть подтеков.

Сверху — шанс продать квартиру причем на первом этаже маловероятен. Лучше подготовить квартиру как на картинке ниже

После ремонта нужно разместить квартиру на сайтах по недвижимости. Самые основные: Aвитo, ЦИAH, Domofond и Яндeкc.Heдвижимocть. Перед загрузкой объявления — сделайте качественные фотографии. Вы можете сделать их сами или заказать фотографа с широкоугольной камерой. Также советуем добавить к фотографии план квартиры.

Слева — квартира с 20+ фотографиями. Справа — квартира с 6 фотографиями одной комнаты.

После того как вы сделали фотографии — напишите описание квартиры. Не стоит писать «В шаговой доступности основные инфраструктурные объекты». Лучше так: «Остановка в 10 минутах ходьбы, школа через дорогу, а за углом дома продуктовый».

Также вы можете разместить пост в соцсетях с объявлением о продаже квартиры и рассказать о продаже друзьям и родственникам.

Рекламировать квартиру самостоятельно сложно: нужно следить за объявлением на множестве сайтов, отвечать на кучу звонков и размещать объявление в группах соцсетей.

Чем лучше вы подготовитесь к просмотру квартиры — тем дороже и быстрее продадите ее. Подготовьте заранее копии основных документов: документы об оплате коммунальных платежей, выписку из Росреестра и план квартиры. Также подготовьтесь ответить на основные вопросы покупателей: когда делали последний ремонт, что останется из мебели и вещей в квартире и как обстоят дела с шумоизоляцией.

Расспросите потенциальных покупателей, почему они хотят купить вашу квартиру. Если это семейная пара — сделайте акцент на безопасности квартиры и близости к школе, если покупатели пожилые люди — что из окон не дует, а соседи адекватные.

Если вы знаете о явных недостатках квартиры на которые обратят внимание — придумайте как рассказать о них со стороны пользы. Например, если высокие окна — объясните, что так безопасней для детей и домашних животных.

При продаже квартиры заранее соберите документы на нее. За день собрать документы точно не получиться. В среднем на это уходит до двух недель.

Какие основные документы вам понадобятся:

— Ваш паспорт (если собственников несколько их паспорта тоже понадобятся);

— Договор купли-продажи (ниже мы приложим шаблон договора купли-продажи);

— Разрешение органов опеки и попечительства (если собственники квартиры несовершеннолетние);

— Нотариально заверенное соглашение супруга и заключение о браке (если квартира была куплена в браке).

Дополнительные документы. Они не понадобятся в Росреестре или в МФЦ, но помогут покупателям поверить, что ваша квартира «юридически чистая»:

— Правоустанавливающий документ (В зависимости от прошлой сделки это могут быть договор купли-продажи, наследования или приватизации);

— Технический паспорт;

— Договор задатка (ниже приложим шаблон договора задатка);

— Справка об отсутствии задолженности;

— Выписка из ЕГРН ( Ее можно сделать у нас на сайте https://rosreestr.net/)

Если вы хотите, чтобы покупатели сразу после оплаты заехали в квартиру — вам надо выписаться из нее. Зайдите в паспортный стол или МФЦ и подайте заявление на выписку. В течение 5-14 дней вас выпишут.

Если квартира куплена на материнский капитал — ее нужно оформить в общедолевую собственность. Для этого вам понадобиться разрешение от органов опеки и попечительства.

После того как вы соберете документы — покажите их юристу и риелтору. Он поможет не пропустить явные ошибки и обезопасить будущую сделку.

Договор задатка поможет вам если покупатель передумает насчет покупки. Часто, сумма при договоре задатка от двух до пяти процентов от стоимости квартиры.

При этом, если вы передумаете продавать квартиру — вам придется возвращать задаток в двойном размере.

С помощью договора, вы сможете быть уверены, что точно продадите квартиру в скором времени и покупатель не уйдет смотреть квартиры дальше.

Что указать в договоре задатка:

1) Паспортные данные вас и покупателя;

2) Адрес и описание квартиры;

3) Точную стоимость квартиры;

4) Размер задатка, способ оплаты и срок;

5) Условие, что задаток останется у вас если покупатели передумает;

6) Информация, что на квартиру нет обременения;

7) Сроки по выезду из квартиры и на подготовку документов на продажу;

8) Условие если вы передумаете продавать квартиру;

9) Дата и подпись.

После того, как покупатель определился и вы заключили договор задатка — можно заключить договор купли-продажи. Лучше всего — составить договор вместе с юристом или риелтором. Они помогут составить его правильно и не допустить фатальных ошибок. После этого заверьте договор у нотариуса. Так вам будет легче защищать свои права на квартиру в суде, если все пойдет не по плану.

Что указывается в договоре купли-продажи:

1) Паспортные данные, адреса и ФИО вас и покупателя;

2) Точная стоимость квартиры;

3) Наличие или отсутствии обременений (Указываются все обременения и аресты, которые могут быть наложены на квартиру);

4) Подробное описание квартиры (Указывается полное описание квартиры: метраж, адрес, количество комнат и т.д.);

5) Условия, без которых договор считается недействительным (Что будет если одна из сторон не передаст деньги, а другая не заселиться в квартиру);

6) Разрешение супруга/и если они есть (Если вы в браке — супруг подписывает документ, что не против);

7) Срок и порядок передачи квартиры (В какой срок покупатель переводит деньги, а продавец отдает квартиру);

8) Дееспособность сторон( Прописывается в договоре отдельным пунктом);

9) Добровольность заключение договора (Прописывается как отдельный пункт в договоре).

Также приложите к договору следующие документы: разрешение супруги/а, расписка о получении денег, акт приема-передачи квартиры и копию техпаспорт.

После подписания договора купли-продажи, квартира все еще остается в вашей собственности. Чтобы передать ее новым собственникам — обратитесь с заявлением в МФЦ или Росреестр.

Вам будет нужно найти ближайший офис, отнести туда документы, отстоять в очереди, подать заявление и заплатить госпошлину — 2000 рублей. После 9 дней вам выдадут выписку из ЕГРН уже с указанием новых собственников.

При этом, вам придется снова записываться в МФЦ или брать талончик в электронную очередь, ожидать вашей очереди и после этого вы сможете получить выписку.

Если вы не хотите проходить через все очереди и ждать справку — вы можете заказать выписку из ЕГРН прямо у нас на сайте не выходя из дома — https://rosreestr.net Сделаем выписку в течение дня, а стоимость услуги 350 рублей. После того как вы передали права на собственность — вам должны перевести деньги.

Есть несколько способов: наличными, через аккредитивный счет или банковскую ячейку. Наличными отдают деньги уже редко, поэтому пользуются чаще всего аккредитивным счетом в банке. Мы подробно написали о способах передачи денег и комиссиях о них в нашей статье: https://rosreestr.

net/info/kak-peredat-dengi-za-pokupku-kvartiry

Когда вы будете подавать заявление в МФЦ или Росреестр подпишите акт приема-передачи. Это значит, что у покупателя нет вопросов насчет имущества квартиры и принимает ее, а вы готовы ее продать со всем, что указано в акте.

Также приложите к акту справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам и заверьте акт у нотариуса. Это не обязательно, но может пригодиться вам в будущем. После этого вы можете отдавать ключи новым собственника и забрать деньги.

Главное при продаже квартиры — быть внимательным. На множестве этапов, которые мы описали, есть подписание договора, сбор документов. Лучше всего — найти знакомого юриста или риелтора. Они понимают все тонкости рынка и как составить договор так, чтобы спать спокойно.

Также если вас торопят потенциальные покупатели или агентства по недвижимости — не стоит поддаваться. Вероятнее всего, вас пытаются обмануть. Лучше всего — быть дотошным и не торопясь проверять каждый факт. Если вы почувствовали неладное — лучше отказаться.

Источник: https://rosreestr.net/info/kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno-polnyy-gayd-po-prodaje

Пошаговая инструкция купли-продажи дома с земельным участком. На что обратить внимание и что подготовить для сделки?

Пошаговая инструкция при продаже дома

Покупка или продажа дома – дело серьезное, к которому необходимо подготовиться. Нужно изучить законодательные акты, регулирующие сделки такого рода.

Нельзя продать дом без участка, на котором он стоит, но документы должны быть в порядке и на дом, и на участок (смотрите еще: правовое поле частного дома).

Правовой статус дома с участком

Статус объекта недвижимости можно выяснить, заказав выписку из госреестра недвижимости (ЕГРН). Статус также прописан в кадастровом паспорте.

Виды статусов:

  • учтенный;
  • ранее учтенный;
  • временный;
  • архивный;
  • аннулированный.

Дом с участком может быть садовым домиком или жилым домом.

Садовый домик предназначен для сезонного нахождения в нем – для отдыха или временного пребывания. Это объект недвижимости нежилого назначения. Разрешение на строительство садового домика оформлять не требуется.

Жилым считается такое помещение, которое пригодно для постоянного проживания в нем (все санитарные и технические нормы и правила прописаны в законодательстве). Определение правового статуса жилого помещения прописано в ст. 15,16,17 Жилищного кодекса РФ.

Жилое помещение должно быть недвижимым имуществом. То есть это дом, построенный на фундаменте и имеющий прочную связь с землей. Для его возведения должно быть выдано разрешение на строительство.

Участок, на котором дом находится, тоже может иметь разный правовой статус. Если он прошел государственную регистрацию, сведения о нем содержатся в ЕГРН. Основным нормативным документом о статусах земельных участков является Закон РФ «О государственном кадастре недвижимости».

Участки земли различаются по целевому назначению. Если идет речь об участке с домом, то, скорее всего, он относится к одному из подразделов категории «земли населенных пунктов»:

  • индивидуальное жилищное строительство;
  • ведение личного подсобного хозяйства;
  • дачное строительство.

Но может относиться и к категории «земли сельскохозяйственного назначения».

Перед продажей дома с участком нужно узнать статус дома и земли. Если этот статус «временный» или «ранее учтенный», нужно пройти процедуру регистрации, иначе при осуществлении сделки с недвижимостью возникнут трудности.

Оформив все документы, можно приступить к продаже.

Выбор способа продажи

Продажа дома через агентство недвижимости может показаться более простой. Но этот способ имеет свои недостатки:

  • Во-первых, риелтор возьмет за свою работу комиссию не менее 50 000 рублей.
  • Во-вторых, агенты тоже разные бывают. Может так случиться, что продажу вашего дома поручат стажёру или недобросовестному агенту, который захочет получить дополнительную выгоду с покупателя, а это увеличит сроки продажи.

Решив самостоятельно заняться продажей дома, будьте готовы к тому, что это дело потребует сил и времени. Вам нужно будет:

  • подготовить пакет документов;
  • подать объявления о продаже;
  • организовать показы покупателям;
  • возможно, проконсультироваться с юристом.

Стоит заметить, что покупатели чаще предпочитают иметь дело напрямую с хозяином дома.

Подготовка документов

Готовый к продаже дом – это объект недвижимости, на который подготовлены весь пакет документов:

  • Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, приватизации, решение суда, право на наследство и т. п.).
  • Разрешение на строительство и проект дома.
  • Дом должен быть введен в эксплуатацию и этот факт подтверждается актом.
  • Технический паспорт на дом.
  • Кадастровый паспорт на дом и земельный участок.
  • Если вы состоите в браке, то нужно заверить у нотариуса согласие супруга на продажу дома.
  • Если в браке вы не состоите, то заявление об этом тоже нужно заверить у нотариуса.
  • Если в доме проживают несовершеннолетние дети, то нужно получить согласие органов опеки.
  • Проверьте, нет ли у вас задолженности по налогам на недвижимое имущество, справку об отсутствии таковых нужно взять в налоговой.
  • В управляющей компании берут справку о том, что за вами не числится долгов по коммуналке.
  • Выписка из ЕГРН. Документ платный. Его можно получить в кадастровой палате, в МФЦ или на сайте Росреестра. Этот документ помогает документально подтвердить покупателю свое право на владение домом, убедиться в отсутствии арестов, обременений и других проблем с домом и земельным участком.
  • Справку о том, что в доме никто не зарегистрирован, надо предъявить покупателю при продаже.
  • Хорошо, если еще в процессе показа дома покупателям, у вас будет на руках оценка объекта недвижимости, выполненная экспертом.

Оценка имущества

Как определить цену дома с участком? Можно воспользоваться услугами оценщика, имеющего лицензию. Тогда вы будете уверены в объективности цены и сможете показать этот документ потенциальному покупателю.

Если к оценщикам не обращаться, нужно изучить цены аналогичных строений и участков. Назначая цену, нужно ориентироваться на рынок, учитывая следующие факторы:

  • местоположение;
  • год постройки;
  • материал стен;
  • качество земли на участке;
  • коммуникации;
  • состояние дома;
  • соседи;
  • благоустройство;
  • инфраструктура (дороги, магазины, доступность образовательных и лечебных учреждений).

Торг при продаже уместен, если это не срочная продажа по низкой цене. Перед переговорами определите для себя нижнюю границу цены.

Поиск покупателя

При самостоятельном ведении дела необходимо подать объявления о продаже дома с участком на сайты, в газеты, указав номер контактного телефона.

Будьте готовы к тому, чтобы отвечать на звонки и выделить время для показа своей недвижимости.

Чтобы сделка состоялась как можно скорее, дом и участок подготовьте к продаже. Первое впечатление очень важно для покупателя, поэтому косметический ремонт не будет лишним.

Просмотр и переговоры

Не забывайте, что покупатель обращает внимание не только на жилище, но и на продавца.

Во время просмотра дома постарайтесь произвести хорошее впечатление и установить атмосферу сотрудничества. Доброжелательный и спокойный разговор, подача позитивной информации, готовность ответить на вопросы сыграют вам на пользу.

Не забудьте перечислить преимущества вашего участка, назовите достопримечательности местности, обратите внимание на то, что вам самим нравится: вид из окна, ландшафт участка, уголки для отдыха в саду, зона барбекю или хорошая теплица.

Если видно, что у покупателя серьезные намерения, можно перейти к обсуждению сделки, предложив ему чая или кофе.

Составление и подписание предварительного договора

Стороны могут составить предварительный договор, по которому продавец обязуется продать, а покупатель – купить объект по согласованной цене в течение оговоренного срока. Обычно при подписании вносится аванс или залог.

Предварительный договор нигде не регистрируется и теряет силу по истечении обозначенного срока.

Сбор всех необходимых документов

Выше были перечислены документы, которые понадобятся для совершения сделки.

Чтобы сделка не сорвалась в назначенный день, при самостоятельной подготовке к этому важному мероприятию проконсультируйтесь у юриста или у консультанта при МФЦ обо всех нужных бумагах.

Если дом достался вам по наследству или в результате договора дарения, понадобится предъявить квитанции об уплате госпошлин и налогов.

Сделайте ксерокопии всех документов.

Договор о купле-продаже должен быть напечатан не менее, чем в трех экземплярах: для продавца, для покупателя, для регистрационной палаты.

Иногда при подписании документов люди допускают ошибки. На этот случай хорошо напечатать и взять с собой дополнительный экземпляр.

Оформление сделки купли-продажи

Основной этап сделки – это подписание договора купли-продажи.

Основные пункты этого документа:

  1. Наименование.
  2. Место заключения.
  3. Персональные данные сторон.
  4. Перечень объектов (в данном случае дом и участок).
  5. Сумма сделки.
  6. Другие условия.

Составление акта передачи

После подписания договора купли-продажи подписывается акт приема-передачи.

Этот документ составляется в произвольной форме, так как не является обязательным. Он должен содержать адрес дома с участком.

Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет

В Росреестре в присутствии его представителя подписываются все экземпляры договора, передаются на регистрацию вместе с пакетом документов, после чего производится полный расчет.

Расчет может производиться:

  • наличными;
  • банковским переводом;
  • с использованием банковской ячейки.

В последнем случае продавцу передается ключ от ячейки. Предварительно в банке оформляется порядок доступа к ней. Расчет заверяется распиской продавца о получении денег от покупателя.

Рекомендуем:  Регистрация права собственности на землю и другие нюансы

Особенности оформления

Согласно действующему законодательству, дом нельзя продать без участка, на котором он стоит.

Участок под домом тоже нельзя продать без здания, стоящего на нем.

Если продается часть дома, то вместе с ним должна быть переоформлена на покупателя и соответствующая часть участка. Например, при продаже 1/3 части дома, вместе с ним продается 1/3 часть участка.

Можно составить отдельные договоры на дом и на землю, но достаточно в одном договоре указать, что участок продается вместе с домом. В таком документе указывается цена на дом, на участок и общая стоимость объекта сделки.

Условия расторжения

Сделка считается завершенной только после процедуры регистрации.

Расторгнуть сделку до регистрации прав на нового владельца гораздо проще, чем после нее. Достаточно подписать двустороннее соглашение о расторжении сделки, если обе стороны с этим согласны. При несогласии одной из сторон дело решается в суде.

Если права собственности зарегистрированы на нового владельца, то при взаимном согласии проводят обратную сделку купли-продажи. При несогласии одной из сторон, она подает судебный иск и доказывает, что сделка прошла с нарушением законодательства или условий договора.

Сколько стоит оформление

При регистрации прав на нового владельца уплачивается госпошлина на каждый объект недвижимости (на дом и на участок). Размер пошлины можно заранее узнать в Росреестре или в МФЦ.

Если договор купли-продажи оформляется у нотариуса, нужно оплатить его услуги.

Если покупателя искало агентство по недвижимости, по договору с ним продавец оплачивает эту работу.

Кто должен платить

Госпошлину за регистрацию собственности обычно оплачивает покупатель, услуги риелтора – продавец. Услуги нотариуса – по договоренности. В законе на этот счет не прописано конкретных требований. Решение принимается сторонами.

Налогообложение сделки

Продажа дома – доход, с которого продавец обязан заплатить налог по ставке 13%, если недвижимость была в собственности менее 5 лет.

Покупатель приобретает право на имущественный налоговый вычет (смотрите: как ускорить получение налогового вычета).

Последствия продажи дома без участка под ним

В статье 35 ЗК РФ предусмотрено 2 случая продажи дома без земли под ним:

  1. Документальное подтверждение изъятия земли из оборота.
  2. Продаваемая часть дома не может быть выделена вместе с участком.

В остальных случаях договор признается недействительным, суд обяжет продавца выделить участок земли покупателю.

В заключение смотрите весь алгоритм купли-продажи дома с земельным участком по шагам: от оценки недвижимости до передачи денег, источник – канал Консультация Юриста:

Продажа дома с земельным участком отличается тем, что должны быть оформлены все документы на каждый объект недвижимости – и на дом, и на участок. Если сомневаетесь, что самостоятельно справитесь с этим делом, обратитесь к специалистам.

Источник: https://DomaVlad.ru/zakon-i-strojka/kuplya-prodazha-doma-s-zemelnym-uchastkom.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.