Пошагово продажа дома

Содержание

Купля-продажа дома с земельным участком, документы

Пошагово продажа дома

Купля-продажа дома с земельным участком подчиняется общим правилам этого договора, установленных в ГК РФ. Кроме того, текст статьи подкрепляется 37 ст. ЗК РФ, которая определяет особенности реализации земельного надела, если же на нем располагаются строения, сооружения, дома и пристройки.

Нюансы договора

Если собственник все же решил продать земельный участок, ему необходимо понимать, что на строения, находящиеся на нем, также необходимо собирать документы. Это связано с тем, что по ст.

35 ЗК РФ права собственности на любые строения, которые расположены на участке, передаются другому лицу по договору только вместе с землей. Иными словами, участок и дом, построенный на нем, не могут продаваться отдельно друг от друга.

Это касается не только договора купли-продажи. Но, например, и дарения.

Исходя из этого, для составляющих договор купли-продажи, необходимо взять на заметку. Предметом соглашения будет выступать не только земельный надел, но и дом, построенный на нем. Характеристики обоих объектов подробно прописываются в тексте договора. В ином случае, по умолчанию считается, что стороны не достигли согласия по существенным его условиям. И договор считается незаключенным.

В каждом из договоров есть пункты, без включения которых в его текст, соглашение считается недействительным. Поэтому тем, кто составляет договор самостоятельно, без профессионального участия в этом вопросе, следует об этом знать. В купле-продаже существенными условиями выступают почти все значимые положения:

  • товар, продукция, предмет торга;
  • цена;
  • сроки передачи.

Некоторые юристы сходятся во мнении о том, что полномочия сторон в купле-продаже, также являются существенными условиями. Рассмотрим каждый из пунктов, составляющих рассматриваемое соглашение, подробнее.

  1. Предмет торга. Земельный участок, который собирается продать человек, должен находиться в его собственности. Только владелец имеет право распоряжаться землей по своему усмотрению и проводить с ней гражданско-правовые сделки. В договоре, который заключается между сторонами, указываются основные характеристики земельного надела. В частности, это его площадь, месторасположение, НП, к которому он относится, кадастровый номер. По последнему идентификатору участок легко найти. Например, это можно сделать на публичной карте Росреестра.
  2. Цена договора. Для поиска покупателя необходимо составить объявление. Обычно оно отражает цену на недвижимость, исходя из анализа рынка, а также стоимости аналогичных земельных участков в регионе.

Многие покупатели заказывают оценочные работы. То есть, стоимость земельного участка с домом указывается при помощи профессиональных оценщиков. Это официальный документ, который можно показать покупателю, если он будет сомневаться в предложенной цене.

На формирование ценового показателя недвижимости оказывают влияние факторы:

  • положение недвижимости (регион, где она находится);
  • техническое состояние помещения (если это дом, то наличие в нем коммуникаций, газа, воды, отопления);
  • удаленность от центра НП, где располагается участок;
  • наличие или отсутствие инфраструктуры;
  • наличие построек (дачного домика, сарая);
  • особенности экологии;
  • улучшения, сделанные на участке;
  • качество почвы;
  • удаленность от автомагистралей, шоссе.

В договоре цена указывается в рублях. Заложенное их количество в банковскую ячейку, должно соответствовать тому, что отражено в договоре.

Сроки передачи товара определяются соглашением сторон. Если период не определен, то продавец имеет обязательство перед покупателем передать его в разумный срок. Но что считать таковым, судебная практика расходится во мнении. Все зависит от конкретной ситуации. Почему так важен срок? Дело в том, что если он просрочен, покупатель обязан уплатить пени продавцу.

Этапы проведения сделки

Купля-продажа в качестве сделки имеет несколько этапов:

  1. Подготовка и сбор документов.
  2. Заключение договора купли-продажи в предварительном порядке.
  3. Проведение межевания земельного надела для определения границ земли.
  4. Предпродажная проверка, связанная со стороной покупателя.
  5. Подписание, оформление договора купли-продажи.
  6. Заверение договора нотариально.
  7. Регистрация права собственности в Росреестре.

Передача денежных средств по договору происходит в момент его подписания или после того, как будет зарегистрирована собственность. Другое может быть предусмотрено, по договоренности между сторонами.

Список необходимых бумаг

Для того чтобы оформить договор, необходимо подготовить и собрать бумаги:

  1. Документы продавца и покупателя.
  2. Свидетельство о праве собственности в бумажном варианте, если оно было выдано до 15 июля 2016 года, если после – то выписка из ЕГРН.
  3. Кадастровый паспорт земельного надела.
  4. Документы – основания, по которым он был приобретен.
  5. Согласие второго супруга (если продавец находится в официальном браке).
  6. Доверенность, если в договоре принимает участие представитель.

Кроме земельного участка, необходимо подготовить документы на дом. К ним относятся:

  1. Документ – основание, по которому он был приобретен.
  2. Технический план дома.
  3. Правоподтверждающие документы.
  4. Документ оценки дома.

Аванс или задаток

Если продавец нашел покупателя, то заключается предварительный договор купли-продажи. Но его оформление не является императивным требованием. На практике, его заключение означает, что стороны достигли взаимопонимания по ключевым вопросам, а также решили оформить отношения по купле-продаже в будущем времени. Продавец снимает объявление о продаже и больше не ищет покупателя.

Перед тем, как передать основную сумму, покупатель отдает аванс или задаток. Это гарантия того, чтобы он купит участок земли с домом. Аванс возвращается, если покупатель откажется от сделки. А задаток – нет. В этом правоотношении сторонам разрешено договориться о том, что будет передавать продавец.

Регистрация перехода права собственности обязательна (ст. 551 ГК РФ; ч. 3 ст. 1, ч. 1 ст. 9 Закона N 218-ФЗ). Нотариус по ст. 550 ГК РФ не нужен. Но стороны вправе воспользоваться его услугами, если изъявят такое желание.

В случае самостоятельной подачи пакета бумаг в регистрирующий орган, нужно предоставить следующие акты:

  • документы на земельный надел и жилой дом (правоустанавливающие);
  • бумажное свидетельство или выписку из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт на землю;
  • технический план здания;
  • договор купли-продажи;
  • передаточный акт;
  • паспорта сторон;
  • доверенность, если от имени какой-либо стороны выступает доверитель;
  • квиток об оплате государственной пошлины (2000 рублей);

Принимая документы, регистратор пишет расписку. Отдает ее сторонам. В расписке указывается примерная дата возврата документов, а также новой выписки из ЕГРН.

Сроки устанавливаются ст. 16 N218-ФЗ. Но они могут быть пролонгированы во времени из-за того, что Росреестр часто бывает перегружен. В частности, устанавливаются следующие сроки:

  • 7 дней, исключая выходные дни, если документы переданы сразу в Росреестр;
  • 9 дней, исключая выходные, если бумаги передаются в МФЦ;
  • 12 дней, если документы подаются через МФЦ и необходимо поставить участок земли на кадастровый учет.

Можно ли признать договор купли-продажи не соответствующим закону?

Признание договора недействительным означает, что оформленный договор не влечет никаких правовых последствий. Причем это происходит с первого момента его заключения. Об этом говорит ст. 167, п. 1. Иными словами, договор существует только на бумаге.

Ничтожными по своей природе выступают сделки:

  1. Нарушающие закон посягающие на права третьих лиц по ст. 168, п. 2 ГК РФ.
  2. Договора, подписанные с целями противостоять основам нравственности, правопорядка в обществе (ст. 160 ГК РФ).
  3. Сделки, стороной которых выступает лицо, лишенное дееспособности.
  4. Договора, подписанные малолетними. Например, в ситуации, когда за них должны ставить подпись родители, а также иные законные представители.
  5. Мнимые сделки. Это заключение фиктивных договоров. Эти соглашения не имеют намерений создать то правоотношение, которое указано в документах. Например, человек решил продать имущество для того, чтобы избежать его ареста или конфискации. Реализует он его через своего знакомого, которому доверяет. По факту, никакой продажи не происходило.
  6. По ст. 170 – притворные сделки, которые имели цель прикрыть другие виды соглашений.

Полный перечень с описанием случаев содержится в статьях ГК РФ

По предмету оспоримых сделок, исходя из их названия, можно предположить, что заинтересованная сторона обращается в суд. И делает это для того, чтобы признать такую сделку не соответствующей закону.

Пишется исковое заявление, В нем указываются требования к суду.

Если суд решит, что правда на стороне ситца, то он принимает решение, которое в свою очередь влечет для обеих сторон правовое последствия, а не только для того, кто в этом заинтересован.

В некоторых случаях стороны, заключая незаконную между собой сделку, не имели злого умысла. В этой ситуации, при доказывании этого факта, сторонами возвращается все полученное по сделке.

Если умысел был у одной из сторон, то виновник обязан возместить все по сделке с компенсацией пострадавшей стороне.

Но если виновниками выступили оба участника правоотношений, то конфискация имущества осуществляется в пользу государства.

Пример из жизни:

Ирина решила продать земельный участок своей подруге. Последней давно он нравился. Девушки заключили между собой договор купли-продажи. Принесли его в Росреестр чрез два дня.

Выдачи свидетельства для них была, скорее формальность. Ирина передала ключи от калитки, а подруга полностью выплатила ей цену за участок.

Но Росреестр, рассмотрев документы, отказал в регистрационных действиях. И причиной отказа послужило то, что Ирина не сделала межевания. Не было, соответственно, сформировано межевое дело. Девушки расторгли договор.

Через месяц Ирина  сумела получить межевое дело, потому что она обратилась к услугам специализированной фирмы. Кадастровые инженеры на месте провели межевание, получили одобрение ее соседей в письменном виде.

Повторно был заключен договор, девушки отправили документы в Росреестр, кроме этого в их список входил межевой план. Примерно через месяц подруга Ирины получила выписку из ЕГРН в качестве нового собственника.

Выводы:

  1. В рамках договора по купле-продаже земельного участка происходит отчуждение имущества от продавца к покупателю.
  2. Важное условие договора состоит в наличии у сторон дееспособности.
  3. Со стороны продавца всегда выступает лицо, которое является собственником земельного надела.
  4. Договор составляется в письменной форме.

    Он стандартен. Нотариального заверения не требует, за исключением продажи доли. Возможно пользоваться помощью нотариуса, но это по желанию сторон.

  5. Сделка по купле – продаже совершается пошагово. Основное, о чем стоит помнить, это о межевании земельного участка.

  6. На практике, регистрационная процедура, связанная с переходом права собственности в рамках договора купли-продажи, длится месяц.
  7. Существует подробно описанные в законе основания, которые признают сделку не соответствующей закону.

Перед тем, как совершать сделку купли-продажи дома с земельным участком, лучше все-таки посоветоваться с юристом.

Он подскажет важную информацию о правилах составления договора, а также иных нюансах, которые сопровождают продажу земли вместе с домом или иными строениями, стоящими на участке, потому что это бережет стороны от проблем в будущем времени. Сколько стоит заключить договор купли-продажи? Если это сделать без участия нотариуса, более того стороны заплатят государственную пошлину в размере 200 рублей, если соглашение заключается между гражданами.

Источник: https://prozemlu.ru/kuplya-prodazha-doma-s-zemelnym-uchastkom-dokumenty/

Как продать половину дома. Тонкости реализации выделенных и невыделенных долей

Пошагово продажа дома

Деревенский дом, коттедж и любое другое индивидуальное домовладение в собственности нескольких человек – частое явление на российском рынке недвижимости.

Поскольку отчуждение части общего имущества имеет свою специфику, то в юридические консультации нередко поступают вопросы из разряда «как продать половину дома».

Сложность оформления и выгодность подобных сделок зависят от правового статуса доли: натурально выделенные реализовать можно проще и выгоднее, чем невыделенные.

Если долевая собственность на частный дом закреплена документально

В юридической практике выделенная и правильно оформленная доля считается отдельным объектом недвижимости. Поэтому хозяин такого имущества имеет соответствующие права пользования и распоряжения, в том числе дарения или продажи.

Совершение безвозмездной сделки (типичный пример – дарение) не требует согласия других сособственников. Если же речь идет об операциях с финансовой выгодой (обмен или продажа), то п.2 ст.

250 ГКРФ обязует владельца уведомлять о своем намерении своих непосредственных соседей по дому.

Это делается из соображений защиты интересов других участников долевой собственности, для которых выкуп – это хороший способ улучшения своих жилищных условий.

Принято три формата пересылки сообщений с предложением выкупить долю:

  • через услуги нотариуса;
  • почтовым отправлением (оптимально – заказным письмом);
  • телеграфной связью.

Выбирать можно любой способ. Главное, чтобы отправитель в итоге имел на руках подтверждающие документы о доставке. Важно, чтобы в них была указана дата получения, поскольку именно от этого момента отсчитываются те 30 дней, что даются адресату на принятие решения о покупке либо отказе.  

Как продать половину дома и не рассориться с совладельцами?

Проще всего, если сособственник недвижимости будет согласен приобрести долю на означенных в уведомлении условиях. Но на практике, так происходит редко.

Чаще всего намерение о покупке есть, но собрать нужную сумму за месяц не удается. Если пробовать решать проблему в принудительном порядке, то суд обычно соглашается с продавцом.

Хотя многое зависит от наличия стороннего лица, согласного приобрести долю за предложенную сособственнику сумму.

Также бывают и другие препятствия:

  • Если второй владелец не в состоянии выкупить часть дома в силу своей недееспособности, то для совершения сделки отчуждения придется привлекать органы опеки.
  • Не известен адрес местонахождения совладельца. Решение: письмо отправляется на адрес спорного объекта, отсутствие регистрации совладельца по этому адресу – не преграда.
  • Юридически некорректное оформление прав на вторую половину объекта раздела. Чаще возникает в том случае, если хозяин этой части имущества умер, а наследники не успели/ не хотят вступать в права. Выход здесь один – добиваться узаконивания.

Также нередки случаи просто игнорирования писем продавца. Но сложности здесь особой нет: такое поведение по закону расценивается как отказ от привилегированного положения. То есть по истечении 30-дневного срока покупателем может выступить третья сторона.

Если общая собственность не выделена в натуре

Реальность такова, что рыночная цена невыделенных долей примерно на 50% меньше, чем если бы квадратные метры были оформлен как отдельный объект. Кроме того, любой риелтор подтвердит, что спрос на неоформленные части домов крайне низкий. То есть на поиск покупателя на стороне могут уйти долгие месяцы, если не годы.

Следовательно, единственный «законопрозрачный» вариант – договариваться с другими участниками общей собственности. По сути предложить им передать свою часть в их пользование с выплатой компенсации (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Если денег у них нет, то передать права третьему лицу можно через заключение договора дарения. Однако, тут важно понимать, что не каждый покупатель согласится на реализацию такой схемы.

Кроме того, так как дарополучатель должен будет оплатить налог (13% от кадастровой стоиомости), то на этапе определения цены сбыта дарителю придется предусмотреть скидку.

Справка: как проводят выдел доли в частном доме

Выдел в натуре возможен при соблюдении пары важнейших условий. Во-первых, дом не должен быть аварийным. В противном случае, существует риск получения отказа от БТИ.

  А во-вторых обладать техническими возможностями для обустройства изолированного помещения (отдельный вход, кухня, сантехнические комнаты, коммуникации).

Для уточнения следует обратиться к инженерам строительной экспертизы или в БТИ.

В сельской местности могут возникнуть трудности с земельным участком, на котором и находится жилая постройка. Например, строение на две или более семьи разделить можно только при условии межевания границ общего надела, на котором оно стоит.  Эта процедура позволит получить отдельные кадастровые номера на земельные доли и затем уже переводить общую собственность домовладения в долевую.

Продажа частей и долей частных домов является сложной процедурой, сопряженной с рядом рисков. Будет гораздо проще обратиться к опытному и умному риелтору, который не только сможет организовать процесс, но и обеспечит выгодность и законность подобного рода сделок.

Источник: https://www.ribri.ru/pravovye-sovety/kak-prodat-polovinu-doma-pravovye-i-ekonomicheskie-aspekty

Как оформить продажу дома с земельным участком

Пошагово продажа дома

Купля-продажа дома с земельным участком это вдвойне ответственное дело, ведь документация по сделке готовится отдельно на каждый объект недвижимости. Покупателю следует особое внимание уделять документации, а точнее ее актуальности и подлинности, так как по ряду причин сделка может закончиться полной потерей прав на купленную собственность.

Как оформить куплю-продажу дома?

Весь процесс оформления купли-продажи дома участком земли состоит из нескольких этапов. Первостепенным является процесс оценки недвижимого имущества продавцом.

Установить стоимость объектов продавец может самостоятельно, предварительно изучив рынок подобных продаваемых домов и участков. Найти актуальную информацию можно в интернете.

Однако для более точной оценки лучше обратиться к оценщику, который не только определит цену объектов, но и выдаст официальный документ в виде Отчета об оценке.

На стоимость дома с земельным наделом будут влиять факторы в виде:

  • места расположения объектов: насколько развита инфраструктура в округе, экологичность, наличие социально важных пунктов, дороги и т.д.;
  • домовой и земельной площади;
  • материалов, из которых дом выстроен, и состояния постройки;
  • имеющихся коммуникационных сетей;
  • года строительства;
  • качественных показателей земли и т.д.

Анализируем документы на объекты и права

Так как покупка дома с земельным участком это всегда затратное мероприятие, то особое внимание здесь уделяется документам. Для установления прав на владение, пользование и распоряжение продавцом недвижимыми объектами, целесообразно покупателю провести анализ правоустанавливающей документации.

Чтобы период продажи дома был максимально сокращен, продавцу следует заранее позаботиться о том, чтобы все необходимые документы были в порядке и оформлены правильно.

Если земельный надел не проходил регистрацию в Кадастровой Палате или же жилая постройка является самостроем, то нужно обязательно зарегистрировать их.

Документом, удостоверяющим право собственности, выступает Свидетельство о праве собственности.

К тому же оформить продажу дома с уже имеющимися всеми документами намного проще и быстрее.

Какие документы нужно оформить при покупке дома?

Для сделки необходимы следующие документы при покупке дома:

  1. Бумаги, устанавливающие право собственности, а также правоудостоверяющие документы.
  2. Технический паспорт на жилую постройку.
  3. Выписка из домовой книги.
  4. Согласие от лиц, которые имеют регистрацию в доме, о том, что они выпишутся в срок, установленный договором.
  5. Бумаги, подтверждающие отсутствие налоговых задолженностей.
  6. Выписка из ЕГРП.
  7. Земельный кадастровый паспорт (уведомление о том, что сведения в Кадастровой палате отсутствуют).
  8. Согласие о продаже со стороны супруга, нотариально заверенное. Разрешение органов опеки (предоставляются при необходимости).

Предварительный и основной договор

Перед тем, как подписать основной договор купли-продажи, продавец и покупатель могут оформить предварительный договор, который будет закреплять намерения в отношении основного документа. Основной договор далее будет заключаться на основании предварительного.

Предварительный договор содержит следующие разделы:

  • условия по осуществлению сделки;
  • условия относительно предмета договора;
  • время, требуемое для заключения основного документа. Если таковое время не оговорено сторонами, то период длится 1 год с момента заключения предварительного документа. При уклонении одной стороной в подписании основного договора, вторая имеет право обратиться в судебный орган. В случае, когда в отведенные сроки основной договор не подписывается, заставить подписать его принудительно невозможно, следовательно, и предварительный документ становится недействительным.

Государственная регистрация предварительного документа не требуется.

Основной договорной документ купли-продажи дома составляется письменно и должен иметь подписи обеих сторон. Он может быть нотариально заверен, если на то есть воля сторон.

Договор содержит следующие обязательные пункты:

  1. Наименование.
  2. Дата с местом его заключения.
  3. Предмет договора (подразумевается перечень объектов продажи).
  4. Признаки, идентифицирующие каждый объект: расположение, назначение, номер инвентаризации, площадь, данные о регистрации прав в ЕГРП.
  5. Стоимость договора с указанием общей цены и сумм по каждому объекту.
  6. Дополнительные условия в виде периода вступления в право собственности, гарантий, порядка передачи денежных средств и т.д.

Факт передачи недвижимых объектов рекомендуется оформлять самостоятельным документом в виде передаточного акта. Однако в договоре может быть приведен пункт, согласно которому сам договор является актом передачи имущества.

Денежные расчеты

Производить денежные расчеты можно двумя способами: наличным и безналичным. При наличном расчете лучше, чтобы присутствовали свидетели, например, нотариус, риелтор. Если деньги кладутся в банковскую ячейку, то свидетелем может выступать сотрудник учреждения, к тому же появляется возможность проверить купюры на подлинность.

Как только денежные средства будут переданы покупателем, то ему стоит запросить от продавца расписку, подтверждающую факт получения денег. Когда расчет произведен, стороны подписывают договор и акт-передачи имущества.

Где оформить покупку дома с земельным участком?

Законодательством РФ предусмотрена регистрация права на недвижимые объекты по факту совершения сделки купли-продажи. Именно по этой причине необходимо составлять 3 экземпляра договора: по одному сторонам сделки и один договор для Регистрирующего органа.

Где оформляют право на собственность – органы Росреестра.

Для процедуры регистрации необходимо подготовить перечень документов:

  1. Документы, устанавливающие права на объекты.
  2. Кадастровый домовой и земельный планы.
  3. Договор купли-продажи с актом передачи.
  4. Справки на лиц, зарегистрированных в доме.
  5. Квитанции, подтверждающие оплату госпошлины.

Чтобы оформить дом на себя в регистрирующий орган необходимо предоставить паспорт и заявление о регистрации. Причем обращаются и продавец, и покупатель. Государственная регистрация длится 10 рабочих суток.

Как оформить покупку дома в деревне?

Покупка дома в деревне или в любом другом месте имеет немало подводных камней, с которыми не желательно сталкиваться  покупателю.

Очень неприятным фактом может стать поддельная доверенность, если в сделке участвует доверенное лицо. В этом случае целесообразно обратиться за предоставлением информации к нотариусу, который данную доверенность выписывал. Только он сможет подтвердить, что доверенность не отозвана.

Если не получено согласие всех лиц, которые зарегистрированы в доме, то сделка купли-продажи может быть оспорена судом.

На все 100% удостоверить в подлинности документов может только профессиональный юрист, который проверяет бумаги и чистоту сделки.

Помещение денежных средств при расчете в банковскую ячейку является наиболее безопасным способом. Передачу свидетельствуют банковские работники, в банке деньги надежно хранятся, а также учреждение способно проверить подлинность каждой банкноты.

Понравилась публикация?

Поставь ей оценку – кликай на звезды!

статьи / 5.

Источник: https://nedvizhimost-advice.ru/kottedzh_i_zagorodnyj_dom/registraciya_i_documenty/kak-oformit-prodazhu-doma-s-zemelnym-uchastkom/

10 советов, которые помогут продать дом быстро и выгодно

Пошагово продажа дома

За последние 10 лет образовалось такое количество риэлторских агенств, что сосчитать их стало невозможно. В одной только Москве их больше 2-х тысяч! Даже профессиональный праздник появился по инициативе Московской гильдии — день риэлтора (19 декабря).

Допустим, вы по совету знакомых, либо рекламы в интернете, выбрали агентство, заключили с ним договор и стали ждать, когда вам приведут покупателя.

Сколько продлится ваше ожидание? Месяц? Два? А, может полгода? Напрасным будет искать в договоре сроки продажи — скорее всего они расплывчаты или составлены с большими юридическими оговорками.

Конечно, можно расторгнуть договор из-за затянувшихся сроков, но как это сделать официально, если в договоре они не прописаны? Скорее всего — никак.

Совет 1 — не рассчитывайте продать дом через агентство недвижимости быстрее, чем при самостоятельной продаже. Люди охотнее покупают недвижимость напрямую у собственника.

Кроме того, существует блестящая юридическая уловка – «согласование стоимости продаваемого объекта». То есть стоимость вашего дома будут определять якобы независимый оценщик, который, скорее всего, по-совместительству будет сотрудником агенства. Такая оценочная стоимость будет явно ниже рыночной. К вопросу, как самостоятельно оценить дом перед продажей, мы еще вернемся.

Также, риелторы могут «левачить» — то есть кроме комиссии с продавца (1-5% от суммы сделки), агенства (особенно топовые) любят брать скрытую комиссия еще и с покупателя, увеличивая тем самым стоимость вашего объекта и, как следствие, сроки.

И последнее — придя в агентство недвижимости, вы не знаете, кто будет работать по вашей сделке, а если и узнаете, то никто вам не скажет — опытный это специалист или стажер, который будет учиться искусству продажах на вашем объекте. 

Совет 2 — самостоятельная продажа дома выгоднее, чем продажа дома через агентство минимум на 50 тысяч рублей (это комиссия самого скромного агенства).

Какие документы нужны при продаже дома 

Начните продажу дома с подготовки документов:

  1. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
  2. Нотариальное согласие супруга на продажу дома;
  3. Акт ввода дома в эксплуатацию;
  4. Справка из ФНС об отсутствии задолженности по имущественным налогам;
  5. Справка из Управляющей Компании (ЖЭК) об отсутствии задолжности по коммунальным платежам;
  6. Разрешение на строительство и проект дома (если есть);
  7. Выписка из ЕГРН. Документ хоть и платный, зато очень полезный в процессе продаже. Например, помогает документально подтвердить покупателю свое право на владение домом, а также убедить в отсутствии арестов, обременений и других проблем с домом и земельным участком. Другими словами: официальная выписка из Росреестра помогает в принятии решения о покупке.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Как подготовить дом к продаже

Подготовка дома может стать и увлекательным занятием, которое откроет в вас и дизайнера, и архитектора, и мастера на все руки.

Сделайте дом привлекательным и выделяющимся на фоне остальных каким-то неповторимым штрихом.

  Это может быть флюгер на крыше, красивая кованная калитка, свежевыкрашенный забор, уютная скамейка или модный почтовый ящик рядом со входом. В доме и рядом с домом должна быть чистота и ухоженность.

Несколько простых советов:

  • Перед продажей дома, рекомендую сделать небольшой косметический ремонт: избавьтесь от трещин, пятен, сколов, царапин, подклеить обои, побелить потолки и тд;
  • Самые заметные места в доме украсьте яркими шторами, вазой с цветами или настенным бра;
  • Подчеркните положительные стороны комнат и помещений. К примеру, одна солнечная, другая — уютная, третья — идеальна для библиотеки или кабинета, если туда перенести стол и поставить несколько полок;
  • Посмотрите на собственный дом глазами покупателя.

Совет 3 — психологи утверждают, что люди принимают решение о покупке в первые 15 секунд, поэтому заинтересуйте покупателя еще на подходе к дому.

Примерно так должен выглядеть фасад готового к продаже дома

Как рассчитать оптимальную стоимость дома

Правильная оценка дома перед продажей — половина успеха. Переоценка своей недвижимости приводит к потери времени, а недооценка — лишает денег, которых, как известно, много не бывает.

Совет 4 — имейте в виду, что стоимость вашего дома определяется только уровнем жизни вокруг него. Дорогой ремонт, красивый сад или бассейн в вашем доме — не являются решающими факторами при продаже. Другими словами: чем богаче ваши соседи, тем дороже ваш дом. 

Существуют два подхода оценки стоимости недвижимости:

  1. Затратный подход, который состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного дома с учетом его износа;
  2. Сравнительный, где вы сравниваете свой дом с такими же домами, выставленными на продажу. Чем больше найдете сравнений, тем точнее сможете определить рыночную цену.

Совет 5 — в процессе общения с покупателем выясните истинные причины покупки и сделайте на них акцент. Если покупатель любит баню — не забудьте показать ему место, где баню можно построить.

Как изучить спрос на земельный участок перед продажей

Факторы влияющие на стоимость дома (по важности)

  1. Юридическая чистота (есть все необходимые документы, дом свободен от прав третьих лиц, никому не заложен и под арестом не значится);
  2. Район проживания (чем богаче ваши соседи — тем дороже ваш дом);
  3. Местоположение дома (экология, ландшафт, начало улицы или конец, близость водоема или парка, удаленность от трассы);
  4. Техническое состояние дома (год постройки, изношенность, внешний вид);
  5. Инженерные сети (отопление, электричество, газ, водопровод, канализация, интернет);
  6. Инфраструктура вокруг дома (подъездные пути, магазины, школа, детский сад, больница);
  7. Готовность к сделке (в доме никто не прописан и никто не живет).

Совет 6 — помните, что ключевыми факторами для покупателя будут не его достоинства дома, а его недостатки. Заранее оцените обстоятельства, которые могут заставить вас пойти на скидку (шум проходящих электричек, плохая дорога, железистая вода и т.д.) и увеличьте цену на размер предполагаемой скидки.

Как подать эффективное объявление о продаже

Для начала известите соседей и знакомых о своих намерениях — шанс продажи через «сарафан» достаточно высокий. Но самый эффективный способ продать дом — разместить объявление в интернете (время объявлений в газетах прошло — не тратьте свое время).  

  1. Зарегистрируйтесь на сайте Avito.ru и получите доступ в личный кабинет. Бесплатно разместить  в рубрике «недвижимость» можно будет только одно объявление, но нам больше и не надо;
  2. Сделайте 10-15 фотографий в высоком разрешении. Кроме того рекомендую снять видео, но добавить видео на Авито можно только в виде ссылки на , а это не всегда удобно;
  3. Внимательно выбирайте местоположение дома на карте. Если дом рядом с окружной дорогой, можно указать, что дом расположен в черте города и увеличить тем самым количество просмотров объявления;
  4. Существуют платные услуги, с помощью которых вы можете выделить свое объявление цветом или добавить рамку, но я не советую тратить на это деньги. Единственное, что работает — это поднятие в поиске. Делать поднятие лучше в понедельник или вторник, когда максимальная активность пользователей;
  5. Указывайте в объявлении только технически важную информацию: наличие коммуникаций, инфраструктуры, тип материала стен, вид кровли, год постройки, этажность, площадь, размеры, количество комнат и санузлов. Фразы типа: живописное место, тихо, уютно, красиво — в описании объявления лишние. Это сугубо ваше личное мнение, пишите только факты. Кроме того не используйте шаблонные фразы типа: срочно, торг, посредников не беспокоить, но обязательно укажите, что собственником являетесь вы;
  6. Указывайте в объявлении реальную стоимость дома и уж точно не стоит размещать объявление без цены. Нет цены — нет спроса;
  7. Не дублируйте объявления на одном и том же сайте, а если увидите, что ваш объект продает еще кто-то кроме вас, не стесняйтесь пожаловаться на объявление-дубликат в поддержку Авито.

Пример объявления: Продам дом из газосиликатных блоков 2009 года постойки. 2 этажа + мансарда. 1-й этаж: кухня — 20 кв/м, гостевая спальня — 15 кв/м, гостевой санузел — 3 кв/м,. 2-й этаж: спальня — 20 кв/м, детская спальня №1 — 15 кв/м, детская спальня №2 — 15 кв/м, санузел с ванной — 10 кв/м.

Автономное газовое отопление, центральное водоснабжение и канализация. Асфальтированная дорога до участка. Сделан качественный ремонт, установлена итальянская сантехника. Двор выложен плиткой, посажены плодовые деревья, есть зона барбекю и баня на дровах. В собственности больше 5 лет. Собственник.

Совет 7 — чем больше будет показов дома, тем быстрее будет продажа. Старайтесь перевести в показ каждый входящий звонок от потенциального покупателя.

За какое время реально продать дом

Итак, вам начали звонить потенциальные покупатели в перемешку с риэлторами. По моим наблюдениям, чтобы найти реального покупателя, придется сделать от 5 до 20 показов, то есть получить от 10 до 50 входящих звонков. Планируйте потратить на продажу загородного дома от 2 до 6 месяцев. 

Кроме того, будьте готовы в течение 2-х недель (обычно такой срок предоставляют для передачи дома новому владельцу) выписаться и выехать из проданного дома.

Совет 8 — если продажа затягивается, снижайте цену, либо снимите дом с продажи и выставите снова в высокий сезон (март-апрель и октябрь-ноябрь). 

Покупатель найден, цена за дом установлена, осталось лишь правильно оформить продажу дома в Росреестре. Для обеих сторон это последний и самый ответственный шаг. 

Как оформить продажу части дома

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Какие налоги с продажи дома придется платить

Налоговым законодательством РФ предусмотрена оплата подоходного налога при продаже недвижимости физическими лицами (НДФЛ), владеющими ею менее трех лет в размере 13% от стоимости, указанной в договоре купле-продажи или от 70% кадастровой стоимости, если в договоре указана меньшая сумма.

Какие еще налоги на землю придется платить

Совет 9 — иногда выгоднее продать дом дешевле, чем ждать покупателя по нужной вам цене. Так вы будете уже с деньгами, которые можно положить в банк под проценты и со временем отбить потерю в стоимости. Если предлагают деньги — деньги нужно брать.

В заключение

Самостоятельная продажа дома — это не только выгодно, но и полезно. Один раз пройдя этот «путь», вы навсегда закрепите за собой навыки продавца, которые обязательно пригодятся вам будущем.

И еще один совет:

Совет 10 — следите за глобальными движениями цен на недвижимость, чтобы продавать свои объекты, когда они стоят дорого и покупать обратно, когда недвижимость стоит дешево. Нельзя рассчитывать на вечный рост.

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/kak-byistro-prodat-dom/

Как продать дом быстро и выгодно: инструкция по продаже домовладения с земельным участком

Пошагово продажа дома

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

Как продать дом быстро и выгодно, какие документы подготовить для продажи,можно ли сделать все самому или лучше обратиться к риелторам – разбираемся в этой статье.

Коттеджные поселки, Сделки

Читать нас в Яндекс.Новостях

Главное отличие – наличие земельного участка с соответствующими документами. Согласно Земельному кодексу, невозможно приобрести отдельно дом без участка, на котором он построен.

В договоре купли-продажи характеристики дома и участка прописываются отдельно, если это условие не соблюдено, то договор считается недействительным.

Как продать дом: способы

Есть два варианта продажи: самостоятельно или через риелторское агентство.

Самостоятельная продажа

Реализуя недвижимость самостоятельно, вы потратите много времени на размещение объявлений, телефонные переговоры и показ дома потенциальным покупателям. Но с другой стороны, у вас полный контроль над ситуацией и вы сами назначаете стоимость и условия продажи.

Продажа через риелтора

Обратившись в агентство, вы сэкономите время, но столкнетесь с рядом трудностей:

  1. Комиссия агента.
  2. Есть ли опыт у риелтора – неизвестно.
  3. Риелторы могут брать комиссию с покупателя, тем самым завышая стоимость дома, а продажу откладывать «на потом».
  4. Оценщик от агентства заинтересован в снижении стоимости дома.

Что влияет на стоимость и сроки продажи

Стоимость напрямую влияет на сроки продажи недвижимости: чем она выше, тем дольше объявление будет висеть на сайтах продажи недвижимости. Чтобы быстро продать дом, важно указать реальную стоимость.

Рассмотрим, что необходимо учитывать при продаже и расчете стоимости.

Юридическая чистота

Заранее подготовленный пакет документов сократит время для подготовки дома к продаже. Это привлечет покупателей.

Район проживания

Вы сможете поднять стоимость дома, если он:

  • в центре города.
  • в районе с хорошей инфраструктурой.
  • в живописном районе, с красивым видом из окна (например, на берегу реки).

Техническое состояние дома

Большинство предпочтет купить дом в хорошем состоянии, нежели недвижимость, требующую дополнительных вложений. Свежий ремонт, внешняя привлекательность дома, техническое оснащение (отопление, водоснабжение и электроэнергия) увеличивают его стоимость.

Инфраструктура

Наличие вблизи остановок общественного транспорта, детских садов и площадок, школ, больниц важно для любого покупателя.

Расчет оптимальной стоимости

Рассчитать стоимость дома можно тремя способами:

  1. Воспользоваться онлайн калькулятором: ввести параметры жилья и получить мгновенный результат.
  2. Пригласить оценщика.
  3. Прицениться. Просмотреть объявления в вашем районе и сравнить характеристики.

Как подготовить дом к продаже

К продаже дома необходимо подготовиться заранее и соблюсти ряд условий.

Подготовка документов

Для продажи необходимы:

  • свидетельство о праве собственности на дом и на участок;
  • паспорта всех собственников;
  • выписка из домовой книги;
  • технический паспорт;
  • согласие на продажу супруга/супруги;
  • справка об отсутствии задолженностей;
  • выписка из ЕГРН.

Межевание земельного участка

Межевание – это определение границ территории, на которой находится дом.

По закону, для личного пользования проводить межевание необязательно. Но для продажи дома определить границы участка необходимо. Запросите данные в реестре недвижимости, возможно, ваш участок уже внесен в кадастр. Тогда межевание не требуется.

Приведение в порядок дома и участка

Чистый и аккуратный дом, пусть даже со скромным ремонтом, с большей вероятностью привлечет покупателей. Сделайте уборку, избавьтесь от лишнего – это не только освободит пространство, но и упростит переезд в дальнейшем. Устраните неисправности и поломки. Также можно сделать косметический ремонт, чтобы немного поднять цену.

Объявление

Для того чтобы на ваше объявление откликнулись, следует составить его правильно. Это сэкономит ваше время и время потенциальных покупателей. В объявлении укажите:

  • месторасположение;
  • характеристики дома, его преимущества;
  • стоимость;
  • контакты;
  • кто является продавцом – собственник или агентство.

Чаще покупатели ищут недвижимость напрямую через собственников. Но если вы работаете с агентством, не скрывайте этого.

О недостатках недвижимости следует умолчать или написать в мягкой форме: смягчить формулировку: не тесные комнаты, а уютный домик для молодой семьи. Сделайте акцент на преимуществах дома.

Не забудьте про фотографии:

  • они должны быть качественными.
  • их должно быть достаточно. Решиться на такую серьезную покупку по одной размытой фотографии невозможно.
  • приложите также фото фасада и участка. Если во дворе есть другие постройки, их тоже лучше показать.
  • выбирайте правильные ракурсы. Не следует показывать явные изъяны.

Инструкция по быстрой продаже дома

Для удачной продажи дома необходимо пройти несколько этапов. Заранее подготовьте пакет документов. Затем займитесь поиском покупателей:

  1. Составьте и разместить грамотное объявление с подробным описанием и фотографиями.
  2. Отвечайте на звонки потенциальных покупателей вежливо, договаривайтесь о встрече.
  3. При встрече проявите гостеприимство, покажите дом с лучшей стороны.

Когда покупатель найден, переходите к заключению договора купли-продажи. Договор оформляется письменно и содержит паспортные данные участников сделки, предмет договора (описание объекта продажи), стоимость недвижимости.

Образец договора купли-продажи жилого дома и земельного участка

Договор купли-продажи недвижимости вступает в силу с момента подписания. Стороны обмениваются деньгами, после чего регистрируют переход собственности. Переход права собственности от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для этого необходимо подать:

  • паспорта обеих сторон;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины;
  • свидетельство о праве собственности;
  • договор купли-продажи;
  • разрешение органа опеки, если есть несовершеннолетние собственники;
  • письменное согласие супруга на продажу, если продавец состоит в браке.

Если недвижимость продана дороже, чем была куплена, то продавец обязан уплатить НДФЛ в размере 13%. Это распространяется на случаи, когда продавец владел недвижимостью менее пяти лет.

Для уплаты налога нужно подать в ФНС декларацию 3-НДФЛ.
В 2020 году в законодательство были внесены изменения.

Теперь, если недвижимость была подарена, унаследована или приватизирована более трех лет назад, продавец освобождается от уплаты НДФЛ.

Как продать недостроенный дом с земельным участком

При продаже недостроя в объявлении лучше избегать этого слова. Оно может отпугнуть покупателей. Но при разговоре следует сказать, на какой стадии строительства находится объект.

Цена зависит от этапа строительства. Если проект был заморожен на заливке фундамента или постройке цокольного этажа, то к цене участка не прибавляется стоимость строения.

Для совершения сделки потребуются потребуется подтверждение права на владение участком и разрешение на строительство, так как недострой не регистрируется в БТИ.

Можно ли продать участок с незарегистрированным домом

Закон не запрещает продажу участка с незарегистрированным строением. В этом случае сделку необходимо заключить по договору продажи участка без строения.

Образец договора купли-продажи земельного участка

Заключение

Продать дом можно самостоятельно или через риелтора. Если решите действовать самостоятельно, подготовьте пакет документов, сделайте качественные фото и составьте грамотное объявление о продаже. Регулярно следите за ценами на рынке недвижимости, чтобы ваше предложение оставалось конкурентоспособным.

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург, Подписывайтесь на наш канал в “Яндекс.Дзен”: больше интересных новостей каждый день.

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.Restate.ru/material/guide-kak-prodat-dom-bystro-i-vygodno-sovety-specialistov-172300.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.