Правила оформления купли продажи дома

Содержание

Процедура регистрации сделок купли-продажи домов с участком. Что важно знать? на сайте Недвио

Правила оформления купли продажи дома

Сделка купли-продажи, предметом которой является недвижимость с земельным участком, немного отличается от классического варианта. В этом случае регистрации подлежит не один объект, например, квартира, а два: непосредственно сама недвижимость (дом) и прилегающая к нему территория. Соответственно, вместо привычных трех экземпляров регистрацию проходит четыре договора.

В сделках по покупке частного дома с участком на вторичном рынке могут быть подводные камни. Многие покупатели с целью сэкономить стараются самостоятельно решать все бюрократические проблемы. Перед заключением сделки следует проанализировать целый ряд показателей, которые могут отразиться на характере вашего владения в будущем.

Помните о том, что мошенники могут воспользоваться вашим незнанием и заключить сделку в свою пользу. Поэтому лучше рассматривать объект покупки с нескольких ракурсов:

1. Оцените адекватность цены

Прежде чем рассматривать конкретные варианты, оцените предложение на рынке и установите вилку цен. Около 70% собственников недвижимости совершают импульсивную покупку и переплачивают. Многие находят предложения, которые, по их мнению, очень выгодны, хотя по факту за те же деньги можно было бы купить недвижимость в лучшем состоянии и более выгодном месторасположении.

Чтобы сопоставить цены, воспользуйтесь досками объявлений в интернете и пообщайтесь с местными жителями, если присматриваете дом в конкретном коттеджном поселке. Выезжайте на осмотр только после того, как отобрали несколько предложений. Размещенные на различных ресурсах фотографии могут не иметь ничего общего с реальным состоянием дома, поэтому заранее не стоит обольщаться.

Отдельного рассмотрения требует цена земельного участка под домом. Стоит отметить, что установленная кадастровая стоимость данного объекта не имеет отношения к реальной цене земли. Следует отталкиваться от оценочной стоимости, которая зависит от площади участка, назначения и его месторасположения.

2. Изучите документы на недвижимость

Помимо внешнего осмотра дома, ознакомьтесь с документами и выясните, кто прописан по данному адресу, и кто является собственником. На этом этапе могут вскрыться бюрократические нюансы, которые будут препятствовать своевременной и законной регистрации вашего права собственности на имущество.

Довольно распространенными являются случаи, когда продажей дома занимается лицо, не имеющее к нему никакого отношения. Убедитесь в том, что человек уполномочен собственником представлять его интересы. Следует насторожиться, если человек уклоняется от прямых ответов на вопросы и категорически отказывается показывать наличие документов.

Документы для регистрации

Какие бумаги необходимы для регистрации сделки:

  • выписка ЕГРП;
  • кадастровый паспорт;
  • справка о прописанных и проживающих в доме, который подлежит продаже. Документ предоставляется продавцом, а при составлении договора обязательно прописываются сроки и условия выписки жильцов, оплата платежей, если такие предусмотрены;
  • сам договор купли-продажи.

Составление договора

Непосредственно сама регистрация договора купли-продажи осуществляется в течение 10 дней в присутствии нотариуса, который, в свою очередь, должен убедиться в личности присутствующих лиц и в правильности написания их данных в договоре.

После оформления сделки у покупателя должны иметься такие бумаги:

  • договор + акт приема объекта;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая право собственности.

У продавца тоже остается на руках свой вариант договора, который потребуется ему позже для подачи данных в налоговую службу.

Технический паспорт на дом

Не всегда документы на продающуюся недвижимость соответствуют требованиям. К таким и относят устаревший техпаспорт. Если продавец имеет такой на руках, то в этом случае встает вопрос о получении нового кадастрового паспорта.

Что потребуется:

  • разрешение на строительство, выдаваемое Администрацией района;
  • если строение старое, то та же Администрация обязана выдать справку, что на момент постройки дома такое разрешение имелось.

Важно: при постановке на кадастровый учет необходимо заявление на регистрацию права.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

Сделка с долевой собственностью

Если продаваемая недвижимость находится в собственности у нескольких равноправных хозяев (дольщиков), то оформление сделки осуществляется в кабинете нотариуса. Все расходы на оплату услуг нотариальной конторы в этом случае ложатся на плечи продавца, а именно:

  • услуга за составление договора;
  • % от кадастровой стоимости предмета сделки.

Покидая кабинет нотариуса, участники сделки получат по образцу нотариально заверенного договора.

Копия экземпляра потребуется для оформления заявления на прекращение права владения недвижимым имуществом, сделка о продаже которого была оформлена.

При этом осуществляется регистрация права собственности приобретенного покупателем имущества. В этой инстанции пошлину за регистрацию права оплачивает уже покупатель из своего кармана.

Важно: регистрация сделки у нотариуса занимает не более 2-3 рабочих дней. По завершению новому владельцу дома с участком выдается выписка из ЕГРН о праве собственности.

Продажа дома на арендуемом участке земли

Несколько сложнее обстоят дела, когда право собственности не распространяется на прилегающий участок, а земля просто находится в долгосрочной аренде у Государства. В этом случае оформляется сделка на сам дом, а в договоре обязательно указывается, что участок арендуется собственником.

Когда новый владелец становится полноправным собственником, он обязан заново заключить договор аренды участка с Администрацией района.

3. Привлекайте юристов на этапе регистрации

Стоит отметить, что полноценное право собственности новый владелец приобретает только после внесения сведений в государственный реестр. Это значит, что подписание документов без участия нотариуса в полной мере не фиксирует ваше право. Во время подписания договора купли-продажи юрист подает запрос в реестр и фиксирует сделку.

Помимо узаконивания через реестр, юрист проверяет сведения о доме и участке, устанавливая возможность передачи имущества новому собственнику.

Если в процессе был установлен факт неполного (частичного) владения имуществом или прописки в доме несовершеннолетних лиц и т.д., то сделка не проводится.

Если домом или участком распоряжается еще кто-то, понадобится письменное согласие. В случае с пропиской несовершеннолетних, нужны документы от органов опеки.

Каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке.  По завершению сделки покупатель может рассчитаться с продавцом как наличными деньгами, так и безналичным расчетом. Последний способ весьма удобен и менее рискован, поэтому используется чаще всего в последние 5 лет.

Перед оформлением документов важно удостовериться в юридической чистоте сделки. Если ранее дом достался продавцу по наследству, то может всплыть факт частичного владения имуществом.

На практике часто встречаются нюансы, связанные с земельными участками под домом. Далеко не у всех они приватизированы. Вы можете оформить право собственности лишь на приватизированный земельный участок. Если у продавца отсутствуют правоустанавливающие документы на землю, то ему придется отсрочить продажу до момента узаконивания участка.

Чтобы оценить состояние придомовой территории с точки зрения покупателя, нужно ознакомиться со сведениями из кадастрового паспорта. Обратите внимание на раздел с границами земельного участка. Они должны быть четко установленными. В противном случае, собственнику придется пройти процедуру межевания, привлекая к сотрудничеству инженера.

В стародачных поселках многие не оформляют право собственности на дом. Это может послужить препятствием в совершении открытой сделки.

При этом, вы можете в индивидуальном порядке договориться с собственником, оформить правоустанавливающие документы на землю, совершить сделку и потом оформить дом на себя. В данном случае стоит рассмотреть все нюансы по отношению к узакониванию постройки.

Вы не сможете ее оформить, если дом построен на участке, который был выделен не под индивидуальное жилищное строительство.

В отдельных случаях право собственности на землю оформлено в виде долгосрочной аренды или права пользования земельным участком. Эта практика характерна для тех поселков, в которых земля выделяется в пользование муниципальными органами власти. В данном случае вы можете узаконить сделку на приобретение дома. В отношении земельного участка необходимо получить уточнения.

Не рекомендуется покупать дачи на основании садовой книжки. Такой вариант сделки предусматривает ваше членство в садовом товариществе, но не дает вам права собственности на участок под дачей.

Если у вас возникают сомнения в добросовестности продавца и законности совершаемых сделок, дайте документы на ознакомление нотариусу и узнайте, насколько целесообразно покупать данный вид недвижимости с участком.

Если вас беспокоит стоимость объекта, можно проконсультироваться у профессионального риелтора.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/registratsiya-sdelok-kupli-prodazhi-dom-s-uchastkom/

Договор купли-продажи дома: образец, регистарция, стоимость, пошаговая инструкция

Правила оформления купли продажи дома

По судебным процессам отчуждения жилплощади большинство спорных вопросов возникает по проведению сделок продажи дома или его части.

Заключаемые сделки купли-продажи жилого помещения являются, пожалуй, самыми распространенными в гражданском праве по исполнению обязательств по договорам. Они включают в себя договоры купли-продажи дома, так и некоторые нюансы по статусу жилых домов.

Процесс оценки дома предполагает установление его стоимости. Обычно она происходит на этапе заключения предварительного соглашения о намерении совершить сделку купли-продажи. Стоимость дома устанавливается рыночной политикой и экономическим положением в регионе.

То есть при заключении договора купли-продажи она определяется той суммой, которую продавец считает справедливой получить за продажу дома, а покупатель приобрести. Если обе стороны согласуют свои пожелания, то сделка проводится.

Если какую либо из сторон цена не устраивает, то значит она не соответствует обстановке на рынке недвижимости в данном регионе.

Обычно стороны сделки совместно выбирают эксперта по оценке недвижимости. Квалификация эксперта по оценке недвижимости должна удовлетворять как покупателя, так и продавца. Величина платы эксперту обсуждается заблаговременно, после чего заносится в специальный раздел договора. Стоимость услуг оценщика не зависит от результата процедуры оценки.

В роли эксперта по оценки могут выступать как физические лица, так и сотрудники профильных саморегулирующих организаций (СРО). У них, как правило, есть страховочный полис, предполагающий гражданскую ответственность на сумму не меньше 300 тыс. рублей.

Оценка дома перед продажей подтверждает этот факт перед заинтересованными в сделке лицами. В их качестве могут быть акционерные собственники предприятий, налоговая служба или вышестоящие учреждения.

Для органов налоговой службы процедура проведения оценки жилья – это своеобразное подтверждение объективности суммы налогообложения. Если у органов по взиманию налога возникнут претензии уже после совершения сделки, то тогда объективная оценка недвижимости пойдёт в плюс покупателю в аргументациях относительно начисления налогов.

Как проходит подготовка к сделке

Кроме самих документов, относящиеся к дому и земельному участку, для совершения покупки требуется ещё несколько видов бумаг, без которых сделка не может быть проведена.

  1. Копии экземпляров таких документов предоставляются как покупателем, так и продавцом;
  2. Когда сделка производится в интересах других лиц, то необходимо будет предоставить доверенность нотариуса от владельца нотариуса от собственника на продажу дома, а от покупателя-на покупку дома;
  3. Заверенное у нотариуса разрешение владельца недвижимости на отчуждение. Это главный момент, так как по документам продавец выступает владельцем. Так, если недвижимость куплена в браке, то половиной от стоимости дома владеет супруг по умолчанию, даже если он и не указывается в документах в качестве собственника;
  4. Справка о том, что недвижимость вместе с земельным участком не облагается налоговыми ограничениями и свободна от всякого вида обременений;
  5. Информация о зарегистрированных в доме жильцах (берётся из домовой книги);
  6. Документ, подтверждающий отсутствие долгов по коммунальным платежам;

Как правильно оформить договор

Как правило, процесс покупки дома проходит долго, и если обе стороны сделки заинтересованы в ней, то можно заключить предварительное соглашение, то есть договор о намерениях.

Иногда такой договор называют договором задатка, хотя и то и другое название по-своему отражают смысл, так как задаток выступает финансовым залогом мотивации на покупку.

Порядок заполнения образца такого договора не является трудоёмким, но главным условием выступает то, что бы там были прописаны важные пункты будущей сделки по покупке дома. Среди таких условий выделяются:

  • Местоположение жилого помещения, размер площади, стоимость;
  • Площадь земельного участка, на котором расположен дом, его статус;
  • Сумма финансового залога с прописанными условиями возмещения в случае, если сделка так и не будет заключена;
  • Сведения о продавце и покупателе (ФИО);
  • Планируемые сроки заключения сделки купли продажи.

Договор купли-продажи дома с земельным участком может быть составлен самостоятельно или же по образцу предоставляемого шаблона. Конечно же, такой универсальный образец не способен вместить в себя большинство пунктов договора. Однако подстроить образец под конкретные главные условия договора гораздо проще, чем составлять с нуля.

При внесении всех сведений по шаблону необходимо следовать простому алгоритму действий:

  1. Договор по сделке купли-продажи регистрируется и подписывается в 3-х копиях; два из них остаются у участников сделки, а один предполагается для подачи в Росреестр для регистрации прав собственности;
  2. Договор купли-продажи дома осуществляется в письменной форме, при этом нет необходимости заверять его в нотариальной конторе. Однако, если стороны сделки изъявляют желание, то можно привлечь и нотариуса;
  3. Если в договоре речь идёт о покупке части (доли) в жилом доме или приобретается у недееспособного либо несовершеннолетнего лица, то в таком случае договор заключается только у нотариуса.

Как и любой договор, договор купли-продажи дома с земельным участком начинается с названия документального акта. После этого заполняются прочие условия по договору, которые делятся на параграфы в зависимости от темы:

  • Название местоположения, где заключается сделка (город, село, деревня);
  • Дата совершения сделки;
  • Сведения о продавце и покупателе, (ФИО, дата и место рождения, место проживания);
  • Предмет договора. Раздел содержит информацию о продаваемом доме (адрес, метраж, число этажей и комнат, кадастровый учётный номер, условия продажи земельного участка, прилегающего к дому и т.д.). Там также указываются данные об отсутствии накладываемых ограничений и обременений, об отсутствии других претендентов на дом, о его недочётах, с которыми согласен продавец;
  • Стоимость сделки. В параграфе излагаются условия, относящиеся к стоимости на дом, а также способам оплаты сделки;

Основные пункты по передаче в собственность недвижимого имущества: в момент подписания договора, после его проведения через отделения Росреестра или когда-либо ещё. Это определяется самими сторонами сделки.

По волеизъявлению сторон сделки предусматривается условие, которое соотносится непосредственно с фактом перехода дома новому собственнику. Тогда же уместно составление акта приёма-передачи, что не обязательно.

Такая нужда может возникнуть, если дом продается вместе с мебелью и другой домашней утварью, например бытовой техникой. Тогда стоимость также включается в сумму по сделке. Это те случаи, когда составление акта уместно.

Образец

Образец договора купли продажи дома.doc

Какие документы понадобятся

Продавец на момент заключения договора по продаже дома предъявляет своему покупателю актуальные справки и бумаги на недвижимость, которые были запрошены в БТИ не позже чем за месяц. Сюда входят:

  • архитектурный план жилого помещения, а также план по комнатам и этажам, если дом включается в себя несколько этажей и комнат;
  • технический паспорт на жилое помещение;
  • документальный акт, подтверждающий, что земельный участок с домом стоит на учёте в кадастровой палате. В случае, если участок уже стоит на учёте в Росреестре, то можно обойтись только выпиской из кадастрового отдела. Если же нет, то процесс постановки на учёт начинают сначала. Естественно, что это требуется, если земельный участок продаётся вместе с домом;
  • документальный акт, подтверждающий регистрацию на земельный участок.

Налогообложение

Система налогообложения в РФ предусматривает взыскание налога получаемой гражданами прибыли. С продажей недвижимости, собственник также получает налогооблагаемый доход. Он обязан заплатить налог НДФЛ с полученной от продажи дома прибыли. В каждом отдельном случае такая сумма рассчитывается индивидуально. На порядок расчёта влияют следующие факторы:

  • срок владения имуществом в зависимости от даты приобретения;
  • использование налоговых вычетов;
  • способ получения продавцом объекта недвижимости в собственность.

Тем не менее, при совершении сделки-купли-продажи дома с земельным участком существуют некоторые особенности.

Он обусловлен тем, что в законодательстве нет понятия одного объекта недвижимости, так как и земельный участок и дом являются отдельными объектами сделки купли-продажи. То есть налог рассчитывается для каждого из них по отдельности.

При этом от того, каким именно образом рассчитывается налог по каждому из объектов сделки, зависит порядок составления договора купли-продажи. В этом случае в договоре указывается стоимость продажи каждого объекта отдельно либо составляется два отдельных договора.

Но при этом необходимо, что бы сделки были заключены в одном налоговом периоде.

Если дом приобретался вместе с участком в одно и тоже время или нет освобождения от налогов по любому из этих объектов, значит, договор составляется с указанием общей суммы.

Иногда собственник освобождается от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. Это возможно при следующих условиях:

  • когда сроки пребывания в собственности недвижимого имущества превышают пять лет. Однако такое правило действует только при регистрации права собственности после 1.01.2016. Если права на владения имуществом оформлены позже указанной даты, то минимальный срок, который освобождает от уплаты налога при продаже недвижимости, составляет три года;
  • когда осуществляется продажа одной недвижимости с целью покупки другой;
  • когда сумма, полученная при продаже равна или меньше той суммы, которая идёт на покупку другого имущества (при условии подтверждения расходов).
  • когда недвижимость состоит в собственности по праву наследования от близких родственников;
  • когда прежняя недвижимость продана по меньшей стоимости, чем куплена.

Регистрация договора

Как и остальные сделки с недвижимостью, оформление договора купли-продажи на дом с земельным участком ведёт в Росреестр. Эта процедура происходит следующим образом:

  • Участники сделки совместно обращаются в Росреестр, где сторона продавца подаёт заявление о переводе прав собственности на покупателя;
  • Стороны сделки подают сотруднику Росреестра собранные бумаги на дом и земельный участок, а также три копии-экземпляра договора купли-продажи;
  • Продавец и покупатель подписывают бумаги Росреестра.

После этого сторонам договора остается только ждать, когда будет проведено оформление. Срок регистрации составляет 30 дней.

Передача денег по сделке продавцу происходит одновременно с передачей документов в отделение Росреестра. Есть несколько вариантов передачи денежных средств. Избранный обеими сторонами вариант должен быть указан при составлении договора купли-продажи дома. В числе таких вариантов:

  • Оплата наличными;
  • Перевод на лицевой счёт в банке;
  • Через помещение суммы в ячейку банка.

Стоимость оформления сделки

Стоимость оформления договора по продаже дома, зачастую зависит от формы составленного соглашения.

Если он составлен в письменной форме без подтверждения у нотариуса и это соответствует нормам законодательства, то оплатить придется только госпошлину, которая составляет, как правило, 2-6 тыс. руб.

Если сделка оформляется с заверением в нотариальной конторе, то и оплата предполагается больше. Работа нотариуса оплачивается по тарифу, который устанавливается в зависимости от стоимости договора и составляет:

  • до 1 млн. руб. – 1 % суммы сделки;
  • 1 -10 млн. – 0,75 % суммы сделки;
  • свыше 10 млн. – 0,5 % суммы сделки.

К итоговой сумме тарифа нотариуса и стоимости услуг самого нотариуса стоимости услуг могут быть добавлены расходы за оформление доверенностей (+2 тыс. руб.) и канцелярию (менее 1 тыс. руб.).

Порядок расторжения

До тех пор пока процесс оформления и регистрации сделки купли-продажи не будет завершён, сделка признаётся незаключённой. Если покупатель или продавец хотят отказаться от обязательств по договору, то на этом этапе сделать это проще всего без серьёзных последствий.

В этом случае стороны несостоявшейся сделки должны подать документ, подтверждающий взаимное согласие на отказ в отделение Росреестра. Сделать это нужно до того, как будет завершён процесс регистрации и перехода прав собственности к новому владельцу недвижимостью.

В случае, если до заключения сделки, участники обращались за подтверждением нотариуса или риелторскую контору, то туда же следует обратиться и при расторжении договора купли-продажи.

Если одна сторона сделки не согласна с расторжением, а другая хочет это сделать, тогда это служит основанием для решения спорного вопроса через суд. Такой способ выхода из сложившейся ситуации возможен только после получения отказа в письменной форме с текстом прошения о расторжении договора.

Об авторе

Источник: https://sud.guru/imushhestvo/kuplya-prodazha/doma.html

Купля продажа дома с земельным участком: как оформить и сколько это стоит, порядок

Правила оформления купли продажи дома

Совершить продажу дома и земельного участка, который к нему прилегает можно по определенным правилам и требованиям закона. Важно помнить тем, кто хочет купить или продать дом либо землю, что дом и участок замели под ним и прилегающий к нему – единое целое. Невозможно продать или купить что-либо отдельно. Во-первых, это не логично, а во-вторых противоречит закону.

Как оформить продажу дома с земельным участком

Чтобы оформить продажу дома с земельным участком у владельца должны иметься все бумаги, указывающие то, что он владелец недвижимости. Копии не считаются, должны быть оригиналы.

Для безопасности сделки вносится аванс и происходит заключение предварительного договора, который обязательно заверяется у нотариуса.

В нем отражается: когда будет завершена сделка, в какой форме и каком размере вносится оплата, гарантийная сумма. Она будет приблизительно 5% от стоимости. Если покупатель передумал, деньги остаются у продавца.

Если сделка прерывается по вине владельца, то аванс он возвращает и выплачивает штраф, равный такой-же сумме.

Полную и авансовую оплату допускается платить как наличкой, так и банковским переводом, в случае, если рассчитываются физические лица. Аванс отдается в наличной форме и при нотариусе, а вот окончательную оплату лучше производить в безналичной форме.

Расчет проводится тремя способами:

  1. Перечисляются средства со счета покупателя на счет продавца.
  2. Вносится наличка в национальной валюте на текущий счет.
  3. При помощи нотариуса. Он выступает в роли гаранта, сначала покупатель делает перечисление средств на его счет, а затем нотариус переводит их продавцу. Но за эту услугу придется дополнительно платить.

Самый распространенный способ – оплата наличными. В договоре указывается какая сумма передается, в каком эквиваленте и каким способом производится перерасчет. Такой способ рискованный. Поэтому удобнее использовать услуги кассира.

Он при помощи оборудования пересчитает деньги и проверит настоящие они или нет. Можно воспользоваться банковской ячейкой, где оставить нужную сумму, а в договоре с банком отразить все возможные условия допуска к ней третьих лиц.

Порядок продажи дома с земельным участком

Чтобы сделка прошла безопасно, можно нанять юриста. Он будет сопровождать ее, следить за порядком прохождения оформления. Кто оплатит его услуги, решают сами стороны. Законодательством не установлено, что обязательно нужно пользоваться услугами нотариуса.

Можно решить вопрос и самостоятельно!

Ниже рассмотрим, где и каким образом оформлять договор, оценивать дом, вносить/получать залог или задаток и т.п.

Покупатель может и имеет полное право проверить все документы на недвижимость и ее историю лично. Обязательно заверить договор нотариально и зарегистрировать, что права на собственность передаются покупателю.

В договоре предварительного типа указываются сороки и условия сделки. В назначенный день обе стороны являются в юридическую компанию или риэлтерскую фирму. Если договор будет составляться самостоятельно, то о встрече стороны договариваются сами.

Оценка недвижимости

Данная процедура при продаже дома с земельным участком обязательна.

Продавец может установить верную цену, опираясь на стоимость подобной недвижимости, которую можно найти ив интернете.

Можно воспользоваться услугами оценщика. Тогда владельцу выдадут официальный документ, содержащий отчет и анализ рынка.

На оценку влияют следующие факторы:

  • Где находится недвижимость;
  • Материал постройки;
  • Коммуникации: имеются или нет;
  • В каком году построена;
  • В каком состоянии дом;
  • Имеются ли другие объекты на участке;
  • Качество земли.

Где оформить договор купли продажи дома

Когда продажа дома подходит к концу стороны должны явиться в МФЦ и зарегистрировать имущественные права, а также внести в кадастровые записи учетные сведения.

Внимание! В соответствии с порядком, с собой нужно брать требуемые документы и средства для оплаты государственной пошлины (о ее суме см. ниже)!

Документы для оформления купли продажи дома

Список требуемых бумаг:

  • Документы, устанавливающие право на собственность;
  • Тех. паспорт;
  • Выписка из домовой книги;
  • Согласие лиц, которые зарегистрированы на то, что они должны покинуть дом в требуемые сроки;
  • Подтверждение, что налоги уплачены и заложенностей нет;
  • Выписка из ЕГРП;
  • Кадастровый паспорт на землю.

Если нужно:

  • Согласие супруга, которое заверено нотариусом;
  • Разрешение, выданное органами опеки и попечительства.

Анализ правоустанавливающих документов

Это делается, чтобы установить законность владения, пользования и распоряжения недвижимостью владельцем.

Для быстрой продажи и облегчения регистрации перехода прав к новому владельцу, у продавца в наличии должны быть все документы подтверждающие, что он полноправный владелец. Если дом не проходил регистрацию в кадастровой палате или он построен самовольно – пройти регистрацию стоит. Без данных документов стоимость дома будет ниже и продаваться он будет дольше.

Документ подтверждающий права на владение домом —  свидетельство о праве собственности. Он может отсутствовать, если дом перешел в собственность к действительному владельцу до появления системы регистрации.

Предварительный договор

Он заключается чтобы было удобно и это правильно. В нем отражаются все условия, которые подходят обеим сторонам. Основной договор заключается, опираясь именно на него.

Составление договора и передача денег

Договор купли-продажи дома с земельным участком составляется в письменном виде и подписывают его обе стороны. Если хочется, можно заверить его нотариально, но это вовсе не обаятельно.

В нем должны быть:

  1. Название договора.
  2. Когда был заключен и место.
  3. Что является предметом договора.
  4. Признаки идентификация на каждый отчуждаемый объект: где он находится, его инвентаризационный номер, площадь, данные о его регистрации.
  5. Сумма договора. Указывается как вся, так и на каждый объект в отдельности.
  6. Дополнительная информация, условия.

Лучше оформить передаточный акт на имущество отдельно, но в договоре указать, что он является данным актом и подтверждает, что имущество было передано.

Когда деньги будут переданы, желательно дабы покупатель потребовал у продавца расписку о том, что деньги он получил.

Когда расчёт окончится, стороны подпишут договор приема-передачи имущества, а также соответствующий акт.

Регистрация договора купли продажи дома, кто оформляет

Сделка будет завершена после государственной регистрации. Для этого потребуются такие бумаги:

  • Те же что и для купли-продажи;
  • Договор купли продажи с подписями продавца и покупателя;
  • Акт передачи.

Регистрация облагается государственным налогом – госпошлиной, которую нужно оплатить.  К документам, передающимся в регистрационный орган прилагается и квитанция об оплате.

Когда документы будут получены, сотрудник Росреестра выдаст расписку об этом. В течении 10 дней регистрация договора купли продажи дома будет окончена, а новый владелец получит свидетельство.

Сколько стоит оформление документов при покупке дома

Регистрация облагается государственной пошлиной равной 2000 рублей, в случае продажи дома с земельным участком.

За юридические, а также дополнительные услуги нужно платить комиссионные. Некоторые компанию предпочитают процентную ставку, равную 0,5-1% от общей стоимости дома, а также участка.

Если владелец жилья искал покупателей сам, то можно обращаться в юридическую фирму, ее услуги стоят 5-7 тысяч рублей. Так что учитывайте стоимость оформления документов при покупке дома.

Кто должен оплачивать расходы

Расходы на покупку дом соответственно оплачивает сам покупатель. Все необходимые ему документы он получает сам за свой счет. А продавец соответственно тратится на бумаги, требуемые для продажи дома. То есть, у каждой стороны в этой операции есть свои траты, которых не избежать, и они являются обязательными.

Налоги

Заключая договор купли продаже, физически лица совершают следующие платежи:

  1. Госпошлина – 1%;
  2. Сбор на пенсионное страхование, который является обязательным-1%;
  3. 0% – при владении недвижимостью более 3-х лет;
  4. 5% (резиденты, 15-17% для нерезидентов) – без продаж другой недвижимости за год и владение ею меньше 3 лет.

Данные платежи исчисляются от стоимости объекта имущества, являющегося недвижимым, которая указана в договоре.

Также сделка облагается государственной пошлиной. Для граждан она равняется 6000 рублям, для юридических лиц – 66 тысяч рублей.

Кстати, иногда гораздо выгоднее подарить вашу собственность, вместо продажи. Прочтите: дарственная на дом или квартиру детям, родственникам или другим людям: плюсы и минусы, оформление. ⇐
Иначе как бы не прогадать свою выгоду!

Нюансы

Есть определенные моменты, которые продавец и покупатель могут не заметить:

  1. Покупатель иногда забывает, что как только он становится полноправным владельцем дома, ему нужно платить налоги.
  2. Нужно обязательно собирать соблюдать все рекомендации, касающиеся документов. Покупателей не проверивший тщательно документы на собственность продавца, может пожалеть об этом.
  3. Если любой участник сделки не уверен в правовой грамотности, лучше прибегнуть к помощи юриста или могут быть плохие последствия.

Учтите это все, особенно касается покупателей. И не важно дом покупается или квартира. Можно попасть в руки мошенников.

В заключение, особо отметим, что покупка или продажа дома с земельным участком – сложная операция, в которой не всегда просто разобраться самостоятельно. Чтобы оформить договор нужно собрать документы нужные для оформления купли продажи дома и обговорить главные условия. Когда будет подписан договор, а также акт о передаче имущества, сделка должна быть зарегистрирована как положено.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/oformlenie-kupli-prodazhi-doma-s-zemelnym-uchastkom-skolko-stoit-gde-oformlyayut.html

Инструкция по покупке дома без посредников

Правила оформления купли продажи дома

  1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
  2. Узнайте о планах развития территории;
  3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
  4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
  5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период.

    Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;

  6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
  7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.

    );

  8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
  9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
  10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
  11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом. 

  1. Разрешение на строительство;
  2. Акт ввода дома в эксплуатацию;
  3. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
  4. Нотариальное согласие супруга на продажу;
  5. Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
  6. Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок. 

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Порядок действий при покупке дома с земельным участком

  1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
  2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
  3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
  4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
  5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
  6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней). 

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

  1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
  2. Подписывают договор на каждой странице;
  3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
  4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
  5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
  6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

Скачать образец договора купле-продажи дома с земельным участком

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет.

Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей.

Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн.

рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее.

Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Как получить налоговый вычет при покупке дома

Какие расходы при самостоятельной покупке дома

  1. Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
  2. Независимая оценка стоимости дома (3-10 тысяч);
  3. Оплата госпошлин (до 2 тысяч).

Итого расходы составят ~ 10 тысяч рублей против 50 тысяч рублей (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами — самостоятельная покупка в 5 раз выгоднее, чем покупка через риелтора. 

Сколько на самом деле стоят услуги риелтора

Как дистанционно оформить покупку дома

  1. Вопросы о доме задавайте по телефону, а лучше по видеосвязи (Viber, Skype), чтобы сразу видеть интересующие вас моменты;
  2. Документы для проверки запросите на Email в отсканированном виде;
  3. Если документы в порядке, то составляйте, подписывайте и отправляйте продавцу почтой 2 экземпляра договора о задатке (предварительный договор купле-продажи) с просьбой выслать вам 2-й экземпляр с подписью продавца;
  4. Когда подписанный договор о задатке будет у вас на руках — переводите прописанный в договоре задаток с банковской карты на карту продавца указав в комментарии к платежу «Задаток за покупку дома до договору №1 от хх/хх/ххххх числа»;
  5.  Далее приезжаете на сделку в МФЦ, подписываете основной договор купле-продажи, передаете покупателю оставшуюся сумму и подаете документы на регистрацию, включая договор о задатке;
  6. Чтобы после регистрации не приезжать в МФЦ за документами, придется искать доверенное лицо (обычно таким лицом выступает риелтор, проводящий сделку) и регистрировать на него нотариальную доверенность (~ 1000 рублей) на право получения документов в МФЦ вместо вас с последующей отправкой документов вам по почте (это условие лучше тоже прописать).

Какие риски при самостоятельной покупке дома

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:

  • Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
  • Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает. 

Выводы

Итак, для выгодной и безопасной покупки дома с земельным участком, вам предстоит:

Кроме того, будьте готовы:

  1. Просмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
  2. Потратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем планировали;
  3. Потратить на покупку на 10-30% больше денег, чем планировали;
  4. Найти свой вариант и отказаться от покупки из-за юридических проблем.

Как купить дом за материнский капитал

Как купить земельный участок напрямую у собственника

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-doma/

Оформление документов при купле-продаже дома

Правила оформления купли продажи дома

При покупке недвижимого имущества составляется договор купли-продажи. Если в сделке участвует дом с земельным участком, надел и жилье оформляются по отдельности.

Как оформить сделку по продаже дома с земельным участком

Перед выставлением недвижимости на продажу, собственник заказывает оценку имущества у специалистов-оценщиков. На итоговую стоимость влияют следующие факторы:

  • расположение строения (уровень развития инфраструктуры, экологическая обстановка);
  • размер жилой площади и участка;
  • материал, из которого возведено жилье;
  • возраст строения;
  • внутреннее и внешнее техническое состояние помещения;
  • наличие других построек на участке.

При оформлении купли-продажи дома сторонами выполняются следующие действия:

  1. Собирается требуемый пакет документов.
  2. Оформляется предварительное соглашение.
  3. Составляется окончательный договор.
  4. Передаются деньги.
  5. Регистрируется документ в ЕГРН.

ВАЖНО! Перед оформлением соглашения купли-продажи недвижимого имущества проводится анализ всех документов на подлинность.

Необходимые документы для оформления

Для продажи недвижимости от продавца требуется следующий перечень документов:

  • документ о праве собственности;
  • кадастровый паспорт дома и участка;
  • выписка из домовой книги о количестве прописанных лиц;
  • заверенное обязательство граждан выписаться в установленный срок;
  • справка об отсутствии задолженностей по уплате жилищного и земельного налога;
  • паспорт продавца.

ВНИМАНИЕ! Оформлением документов при покупке дома вправе заниматься доверенный лицо владельца недвижимости, если есть соответствующая нотариальная справка.

Составление договора купли-продажи

При достижении согласия по предстоящей сделке стороны вправе заключить предварительное соглашение. Такой документ используется в том случае, когда покупка оформляется не сразу, а через промежуток времени.

Предварительное соглашение включает в себя следующую информацию:

  • персональные данные сторон (Ф. И. О. и контактные телефоны);
  • описание предмета сделки;
  • перечень условий;
  • срок, в течение которого покупатель и продавец обязуются заключить между собой договор.

ВАЖНО! Предварительное соглашение между сторонами не требует государственной регистрации.

Договор купли-продажи дома составляется в письменном или электронном формате. Однако в обоих случаях подписывается сторонами сделки собственноручно.

Типовая форма договора состоит из следующих разделов:

  1. Название.
  2. Персональные данные продавца и покупателя.
  3. Описание предмета сделки.
  4. Описание каждого продаваемого объекта (расположение, вид разрешенного использования земли, регистрационный номер, площадь).
  5. Цена сделки. Прописывается общая стоимость и цена каждого объекта недвижимости отдельно.
  6. Добавочные условия (срок вступления положений в силу, перечень гарантий, регламент передачи денег).
  7. Дата составления.
  8. Подписи сторон.

Образец договора купли-продажи доступен по ссылке.

Вместе с заключением соглашения оформляется акт приема-передачи имущества. Его составляют в виде отдельного документа или включают в договор купли-продажи.

Регистрация сделки

После подписания соглашения о приобретении дома его регистрируют в Росреестре. Это возможно сделать путем личного обращения в отделение ЕГРН или через МФЦ.

Для регистрации требуется:

  • оригинал соглашения;
  • документ о праве владения имуществом;
  • техплан на участок и дом;
  • выписка из домовой книги;
  • чек об оплате госпошлины.

Срок рассмотрения заявки на внесение сведений о сделке в ЕГРН составляет 10 рабочих суток. При подаче документации через МФЦ этот период увеличивается.

Как происходит передача денег

Передача денег покупателем продавцу может быть в наличной или безналичной форме. Независимо от используемого способа выполняется процедура при свидетелях.

При покупке имущества в счет субсидий (господдержка молодым семьям, программа маткапитала) деньги переводятся продавцу не сразу. 

ВАЖНО! При оплате покупателю следует запросить расписку о получении денег. Это позволит избежать проблем и разбирательств в дальнейшем.

Подводные камни при совершении сделок с недвижимостью

В процессе сделки покупатель может столкнуться со следующими проблемами:

  • отсутствие прав собственности у продавца;
  • самовольное строительство здания;
  • фальшивая доверенность на представление интересов;
  • отсутствие согласия на продажу от прописанных граждан.

В каждом из этих случаев заключенный договор не будет иметь юридической силы, и покупатель потеряет деньги. Поэтому перед тем как поставить подпись, нужно совершить проверку представленной документации.

Источник: https://ozhkh.ru/chastnyj-dom/oformlenie-dokumentov-pri-kuple-prodazhe

Список документов для продажи дома с земельным участком в 2020 году

Правила оформления купли продажи дома

Распоряжение объектами недвижимости осуществляется путем совершения различных сделок и заключения договоров. Рассмотрим, какие документы нужны для продажи дома, и какие формальности предстоит соблюсти при распоряжении данным объектом недвижимости.

Особенности продажи жилых домов

Хотя распоряжение частным домом будет осуществляться по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, для совершения сделки нужно учитывать следующие особенности:

  • поскольку дом неразрывно связан с земельным участком, их продажа должна осуществляться одновременно (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом);
  • распоряжение домом и участком будет осуществляться по одному договору;
  • при подготовке договора купли-продажи будут использоваться самостоятельные документы на дом и земельный надел.

Несмотря на общую правовую судьбу, правоустанавливающие документы дома и земельного участка имеют самостоятельный и независимый характер, поскольку данные объекты недвижимости подлежат раздельному кадастровому учету в реестре ЕГРН. Если для заключения договора купли-продажи потребуется обновить документацию на дом или надел, это можно сделать отдельно для каждого из указанных объектов.

Документы для продажи дома на стадии оформления договора будут включать в себя:

  • свидетельство о праве или выписка ЕГРН (до июля 2016 года правоустанавливающим документом являлось свидетельство, сейчас выдается выписка из ЕГРН);
  • кадастровый паспорт на дом (с января 2017 года вместо паспорта также выдается выписка из ЕГРН);
  • паспорта всех собственников объекта недвижимости.

Гражданам, которые оформляли право собственности на недвижимость до июля 2016 года, не нужно обращаться за обменом свидетельства на выписку из реестра ЕГРН. Такая замена будет осуществляться при оформлении сделки с переходом прав при продаже дома или земельного участка.

Если в жилом объекте зарегистрированы несовершеннолетние граждане, либо они входят в состав собственников, для составления договора потребуется также согласие органов опеки и попечительства. Такое согласие будет выдано при условии, что на детей одновременно приобретается иная недвижимость.

Какие документы нужны для продажи земельного участка при одновременной продаже дома? Перечень справок и бланков будет аналогичным, поскольку Федеральным законом № 218-ФЗ установлены единые требования к оформлению прав на различные виды недвижимого имущества.

Документация, которая необходима для продажи дома с земельным участком, будет представляться в службу Росреестра для регистрации перехода права собственности. Для оформления в органах Росреестра потребуются дополнительные документы для продажи земельного участка и дома:

  1. заявление от продавца и покупателя для осуществления регистрационных действий;
  2. договор купли-продажи на дом и надел, подписанный обеими сторонами;
  3. платежное поручение или квитанция, подтверждающие оплату госпошлины за регистрацию.

Если осуществляется отчуждение недвижимости, на которую установлена долевая форма собственности, нужно удостоверить договор в нотариальной конторе. Если такое требование не соблюдено, в регистрации сделки будет отказано.

Если распоряжение недвижимостью осуществляется через представителя, еще на стадии подготовки договора нужно оформить нотариальную доверенность. При совершении всех юридически значимых действий доверенность представляется в виде оригинала.

Если на земле отсутствует строение, для оформления договора потребуется стандартный набор документации. Особое внимание необходимо уделить случаям, когда на землю официально зарегистрировано обременение (например, залог или сервитут). В этом случае необходимо получить справку из Росреестра с указанием зарегистрированного обременения, поскольку данный факт нужно отразить в договоре.

Нюансы при продаже жилого дома

В зависимости от особенностей отдельных объектов недвижимости, могут потребоваться дополнительные документы, необходимые для продажи земельного участка и жилых домов. Отдельные нюансы возникнут, если предстоит продажа дачи или строения в СНТ – это обусловлено особенностями оформления прав на указанные объекты.

Поскольку загородные дачи или строения в товариществах, как правило, возводились без специального разрешения, для их отчуждения нужно надлежащим образом оформить право собственности. Алгоритм действий для оформления таких объектов в собственность граждан будет осуществляться в рамках Закона «О дачной амнистии» и выглядит следующим образом:

  1. определение границ надела в пределах общей территории СНТ;
  2. проведение кадастрового учета строения и земли под объектом;
  3. обращение в службу Росреестра для кадастрового учета недвижимости и регистрации прав;
  4. получение выписки из ЕГРН, в которой будет подтверждено возникновение права.

До декабря 2016 года оформление такой недвижимости осуществлялось на основании декларации на объект, которую самостоятельно заполнял сам владелец строения, что нередко сопровождалось ошибками при определении технических характеристик. С января 2017 года для регистрации прав обязательно нужно обратиться к кадастровому инженеру и оформить технический план на дом и межевой план на землю.

После получения выписки из ЕГРН в службе Росреестра продажа дачи, дома в деревне или СНТ и земельного участка под ними будет осуществляться на общих основаниях.

Источник: https://FreeLawyer.guru/grazhdanskoe/dokumenty-dlya-prodazhi-doma.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.