Правила продажи земельных участков

Купля-продажа земельного участка (приобретение) – в 2020 году, нормы ГК РФ, налоги, в собственность, особенности

Правила продажи земельных участков

Различные сделки, которые проводятся с недвижимым имуществом, предусматривают необходимость соблюдения огромного количества условий, предусмотренных действующим законодательством.

При этом многие граждане не знают о том, какие на сегодняшний день действуют особенности купли-продажи земельных участков и что нужно учитывать, чтобы исключить возможные проблемы.

Что нужно знать

Процедура оформления купли-продажи представляет собой только один из элементов приобретения земельного участка, и для начала нужно отыскать подходящую территорию.

Не стоит забывать о том, что выбирать земельный участок нужно в полном соответствии с поставленными целями, и если, к примеру, планируется обустроить собственное фермерское хозяйство, то в таком случае идеальным выбором станут земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности.

Такие территории предусматривают возможность возведения какой-либо недвижимости только в случае соблюдения некоторых условий или же после того, как территория будет переведена в другую категорию.

Если же земельный участок нужно использовать для строительства жилого дома, то в таком случае стоит использовать земли, предназначенные для индивидуального жилого строительства. Чаще всего в таких ситуациях люди разыскивают участки с уже построенными домами, но в любом случае нужно позаботиться о том, чтобы участок использовался в полном соответствии с его целевым назначением.

Образец договора купли-продажи земельного участка:

О чем говорит гк рф

Ключевым документом, на который нужно ориентироваться в процессе оформления сделки по купле-продаже такого имущества, является глава 30 Гражданского кодекса, в которой устанавливаются всевозможные нюансы и тонкости, касающиеся оформления таких договоров.

Существует действительно достаточно большое количество нюансов, которые нужно учитывать, в связи с чем лучше всего ознакомиться с ними заранее.

Сама процедура оформления договора прописана в статье 454 Гражданского кодекса, в то время как в статье 455 указываются особые условия.

Сам продавец в обязательном порядке должен будет соблюдать условия, установленные для передачи продаваемого имущества в частную собственность покупателя, которые прописаны в статье 456 Гражданского кодекса. В статье 457 прописаны сроки, на протяжении которых должны исполняться обязательства по передаче имущества.

Статья 454. Договор купли-продажи

Статья 455. Условие договора о товаре

Статья 456. Обязанности продавца по передаче товара

Статья 457. Срок исполнения обязанности передать товар

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Порядок и оформление купли-продажи земельного участка

Процедура купли-продажи земельных участков осуществляется в полном соответствии с установленными правилами, и сам порядок ее проведения в 2020 году выглядит следующим образом:

  1. Сбор всей необходимой документации.
  2. Оформление предварительного договора купли-продажи.
  3. Проведение межевания указанной территории для того, чтобы определить ее точные границы.
  4. Проведение предпродажной проверки всех необходимых документов со стороны покупателя.
  5. Оформление и подписание окончательной формы договора купли-продажи.
  6. Заверение оформленного акта у нотариуса при наличии такого желания у обеих сторон.
  7. Регистрация прав собственности нового владельца в Росреестре.

Скачать договор купли-продажи земельного участка

Передача денег осуществляется в момент подписания договора или же по результатам регистрации прав собственности нового владельца в зависимости от того, какой договоренности достигнут стороны в процессе определения условий.

Образец паспорта гражданина РФ

Какие нужны документы

Помимо непосредственно самого договора, в процессе проведения сделки по купле-продаже такого имущества нужно будет предоставить следующие бумаги:

  • заявление о регистрации прав собственности на указанную территорию;
  • гражданский паспорт покупателя и продавца;
  • оригинал документа, подтверждающего наличие у продавца права распоряжаться указанным имуществом;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности на земельный участок, оформленное в соответствии с государственным образцом;
  • выписка, кадастровый паспорт или же оформленный план земельного участка;
  • выписка, сделанная из Бюро технической инвентаризации;
  • согласие супругов на продажу земельного участка, которое должно быть заверено у нотариуса в том случае, если оба участника сделки находятся в брачных отношениях;
  • справки, подтверждающие отсутствие каких-либо ограничений или же арестов на собственности;
  • оформленный договор и акт передачи земельного участка;
  • квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины;
  • платежная документация, подтверждающая оплату проведенной сделки.

Скачать образец заполнения заявления о регистрации права собственности на земельный участок

Покупатель полностью самостоятельно занимается регистрацией своих прав собственности для того, чтобы исключить какие-либо ошибки в процессе оформления, в то время как продавец должен будет обязательство предоставить ему информацию обо всех имеющихся ограничениях и обременениях.

Образец кадастровой выписки на земельный участок

Составление договора

Все особенности, связанные с проведением сделок по купле-продаже недвижимости, прописаны в статье 37 Земельного кодекса.

Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

В первую очередь, стоит отметить следующие тонкости:

  • в качестве объекта сделки могут выступать исключительно те территории, которые были поставлены соответствующим образом на кадастровый учет;
  • недействительным априори будет устанавливаться ряд требований, которые будут прописаны продавцом в договоре, и в частности, это касается возможности отмены сделки по личному желанию прошлого собственника, ограничения ответственности в ситуациях, предусматривающих предъявление прав требования со стороны каких-либо третьих лиц, а также оказания влияния на последующее использование приобретенного имущества;
  • появляется право требовать аннулирования проведенной сделки в том случае, если со стороны продавца была предоставлена какая-либо неактуальная или ложная информация, связанная с наличием всевозможных обременений или ограничений на указанном имуществе.

Регистрация прав собственности

Процедура регистрации прав собственности на определенного гражданина предусматривает необходимость оформления определенного перечня бумаг, а именно:

  • гражданский паспорт заявителя;
  • кадастровый паспорт;
  • документ, на основании которого будет осуществляться проведение регистрационных мероприятий;
  • другие бумаги, прописанные в Федеральном законе №218-ФЗ.

Помимо этого, потребуется также платить точную сумму государственной пошлины и предоставить уполномоченным сотрудникам регистрирующего органа квитанцию, подтверждающую оплату.

Образец оформленного нотариально согласия

Сроки оформления

Сроки, на протяжении которых будет оформляться сделка по купле-продаже земельного участка, изменяются в зависимости от достаточно большого количества причин. Не считая того времени, которое потребуется для оформления и согласования условий договора, срок стоит начинать с момента фактического подписания документа.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

При этом действующее законодательство не устанавливает каких-либо императивных сроков для подачи соответствующего обращения в Росреестр для прохождения процедуры государственной регистрации, но в любом случае стоит иметь ввиду, что до момента обращения стороны не имеют каких-либо гражданских прав или обязанностей, прописанных в соглашении.

Единственный точный срок прописан в Федеральном законе №218-ФЗ и составляет семь рабочих дней с момента приема всей необходимой документации. Если стороны подали соответствующее обращение в многофункциональный центр, то в таком случае данный промежуток времени может увеличиваться до девяти дней.

Образец акта приема-передачи земельного участка

Госпошлина

Обязательное условие регистрации договора купли-продажи является оплата государственной пошлины, предусмотренной действующим законодательством, в связи с чем в перечне документов обязательно должна присутствовать соответствующая квитанция.

На данный момент стоимость регистрации прав собственности на какие-либо земельные участки, предназначенные для использования в личных целях, увеличилась до 350 рублей.

В этом случае подразумеваются участки, на которых можно строить всевозможные жилые постройки, хозяйственные помещения, а также заниматься ведением огороднической или садоводческой деятельности.

Налогообложение

Оплата налога в процессе продажи земельного участка или какой-либо недвижимости осуществляется теми лицами, которые распоряжаются таким имуществом менее пяти лет.

При этом для некоторых категорий предусматривается сокращение этого срока до трех лет, и в частности, речь идет о собственниках:

  • приватизированных территорий;
  • земельных участков, которые были получены в результате выполнения обязательств по договору пожизненного содержания гражданина с иждивением;
  • участков, которые были получены в результате оформления сделки дарения или наследования от близких родственников.

Таким образом, оплачивать налог не обязательно физическим лицам, распоряжающимся земельным участком на протяжении 3-5 лет. Налог оплачивается только при продаже тех территорий, которые располагаются на территории России. Стандартная сумма налога составляет 13% для граждан России и 30% для тех лиц, которые являются резидентами других государств.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/kuplja-prodazha-zemelnogo-uchastka/

Оформление земли в собственность

Правила продажи земельных участков
Подписаться

Собственник земельного участка может передавать надел по наследству, в аренду, продавать его, но возможно это при наличии справок, подтверждающих прохождение регистрации. Как оформить землю в собственность, в какие органы обращаться, какие бумаги подготовить подскажет представленный материал.

Законодательная база Российской Федерации не стоит на месте, развивается, предлагая гражданам выгодные условия пользования имуществом. Земельные участки, перешедшие в собственность до 2001 года, оформлялись в одном порядке, начиная с 2001 года, процедура изменила характер, теперь действуют нововведения, ознакомиться с которыми рекомендуется каждому. 

Оформление земли в собственность в 2020 году носит упрощенный порядок. В этом порядке можно зарегистрировать:

  1. Надел, на который право собственности получено до 2001 года.
  2. Участок с жилым объектом недвижимости (если земля получена до 1990 года).
  3. Земли, предназначенные для сада/огорода, на которых построены дома без разрешения на строительные работы.

Упрощенный порядок оформления предусмотрен для садовых сообществ, кооперативов. Если субъект давно владеет ЗУ, в книге хозяйственного учета есть записи, документы, подтверждающие право собственности старого образца, процедура оформления участка земли в собственностьносит упрощенный характер. 

Пошаговая инструкция 

Владелец земли для эксплуатации надела в рамках закона должен пройти процедуру регистрации. Если этого не сделать, права в пользовании, действиях будут ограничены, сделки признаны незаконными. 

Пошаговая инструкция оформления земли в собственность в 2020 году поможет сделать все правильно, в нужной последовательности. Действия субъекта:

  1. Сбор документов.
  2. Обращение в Росреестр.
  3. Подача заявления.
  4. Выписка из ЕГРН

Подать обращение можно не только в Росреестр, но и в МФЦ. Обращение рассматривается на протяжении двух недель с момента приема. 

Это процедура, если земля имеет установленные приделы. Если нет, нужно пригласить специалиста для проведения межевания. Если сроки не горят, воспользуйтесь услугой бесплатно, но нужно ждать. Если хотите решить вопрос в короткие сроки, придется заплатить. План межевания нужен для составления акта границ, который можно находится в справке из ЕГРН

Для проведения разного рода манипуляций с землей, участок должен стоять на учете. Делается это в Кадастровой палате или МФЦ. 

Следующий шаг – обращение в администрацию местного поселения. После можно регистрировать право собственности.

Тонкости оформления при купле-продаже

Закон об оформлении земли в собственность предусматривает прохождение процедуры через нотариальную контору. В присутствии адвоката стороны дают согласие на проведение сделки (согласие формируется в письменной форме). 

После покупатель обращается в регистрационный орган ля закрепления прав собственности на надел. 

Документы для оформления земли в собственность:

  1. Выписку из ЕГРН, отображаемую кадастровый план.
  2. Квитанцию, подтверждающую оплату всех расходов (государственной пошлины). 
  3. Договор купли-продажи.
  4. Документ, удостоверяющий личность заявителя.

Если заявитель не может лично обратиться в регистрационный орган, этим правом обладает лицо, имеющее нотариально заверенную доверенность. Доверенный субъект должен иметь при себе документ, удостоверяющий его личность, подтверждение права управления личными делами. 

Рекомендуется предварительно уточнять у представителей регистрационного органа перечень документации. Обстоятельства перехода права земли от одного субъекта к другому разные, в зависимости от них может меняться перечень справок. 

После приема пакета документации, представитель регистрационного органа выдает заявителю на руки расписку. Информация о готовности справки передается в телефонном режиме. 

Для регистрации собственности можно обратиться в регистрационные органы лично, подать обращение в МФО, зайти на сайт Госуслуг, отправить форму в электронном виде.

Получение разрешения снимает ограничения права распоряжаться недвижимым имуществом, если разрешения нет, права собственника ограничены (актив нельзя продавать, передавать в аренду, по наследству, дарить).

Внимание! Обязательный после регистрации права земельного участка, обязательно закажите выписку из ЕГРН на официальном сайте: https://rosreestor.info/ для того, чтобы убедиться в правильности данных.

Приватизация земельного участка

Приняв решение приватизировать земельного участка, будьте готовы к сложному длительному процессу. Жители города подают документы в городскую администрацию, жители района в поселковый совет. Решение выносится на протяжении 14 дней с момента принятия пакета.

При положительном решении последующие действия зависят от ситуации – надел передается платно или бесплатно. Платно – договор купли-продажи, бесплатно – по наследству. 

Независимо от способа приема ЗУ, следующий шаг – обращение в Росреестр. На момент обращения в регистрационный орган, субъект должен иметь на руках такие документы:

  1. Удостоверение личности.
  2. Договор купли-продажи.
  3. Решение государственной администрации.

Дополнительно прикладывается квитанция об оплате налогового сбора, выписка из кадастрового плана, заявление с просьбой зарегистрировать земельный актив. Вместе с землей можно оформить стоящие на ней строения, оформление в собственности земли и дома носит упрощенный характер. 

Важно! Если стоящая на участке конструкция является собственностью поселкового совета, рекомендуется не приватизировать ее, а оформить выкуп. 

Переход права по дачной амнистии

Упрощенную форму регистрации права собственности на надел имеет дачная амнистия (новое в оформлении земли в собственность). Это временная программа, сроки продлены до конца 2020 года. Эксперты рекомендуют каждому, кто хочет получить право собственности на недвижимый актив, воспользоваться дачной амнистией.  

Категория граждан, имеющая право воспользоваться дачной амнистией:

  1. Особы, имеющие право на надел, оспорить которое не возможно (бесспорное право).
  2. Владелец надела (земля принадлежит товарищескому сообществу).
  3. Лица, начавшие, но не закончившие регистрацию.

Справки, бумаги передаются представителям Росреестра или МФЦ. Примите во внимание: представители государственных органов могут потребовать кадастровый паспорт или план межевания.

Решение выносится на протяжении 10-30 дней, процедура действует до конца декабря 2020 года, по окончанию этого срока оформление переводится на стандартный режим. 

Если земля в собственности, обязательно нужно заказать выписку из ЕГРН!

Оформление права после аренды

Собственник ЗУ может распоряжаться наделом на свое усмотрение, дарить его, продавать, передавать во временное пользование по договору аренды. 

Пользователь активом, взятым в аренду, может выразить желание купить участок. Передача ЗУ в собственность происходит одним из способов:

  1. Приватизация.
  2. Купля-продажа (перед договоров нужно купить выписку из ЕГРН).

Приняв решение выкупить надел, первое, что должен сделать будущий владелец – получить разрешение. Недвижимый объект может иметь собственника в виде частного лица или в виде муниципалитета, сельского совета. Без разрешения дальнейшие манипуляции невозможны. 

Получив разрешение, можно обращаться к нотариусу для заключения и удостоверения сделки. Заключается сделка в письменном виде, после документация передается в Росреестр или МФЦ . 

Если арендатор планирует на земле возвести здание (сарай, гараж, складское помещение) для занятия сельскохозяйственной деятельностью, рекомендуется ЗУ приватизировать. 

Обязательно во время оформления нужно предъявить договор-основание. Если такого нет, будьте готовы к сбору большого дополнительных справок, подтверждающих факт передачи земельной площадки в аренду.  

на новые статьи

Источник: https://rosreestor.info/oformlenie-zemli

Советы продавцам земельных участков

Правила продажи земельных участков

     Эксперты Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» – ведущего оператора на рынке недвижимости Подмосковья – предлагают полезные советы продавцам земельных участков.

     1. Предпродажная подготовка

     Самым серьезным и длительным этапом при продаже земельного участка считается предпродажная подготовка: продавец должен грамотно оформить всю необходимую документацию.

Как известно, участки с готовыми документами продаются намного быстрее, чем аналогичные по потребительским характеристикам объекты без них.

Здесь может быть два варианта развития событий в зависимости от того, какими документами о праве собственности на землю располагает продавец.

     Если у продавца на руках имеются документы, подтверждающие права на землю, либо документы, говорящие о предоставлении земельного участка первоначальному землепользователю, как правило, это практически любой акт местных органов власти (решение, приказ руководителя о выделении земли, постановление и т.д.), то в соответствии с «дачной амнистией можно оформить участок в собственность в упрощенном порядке. Для этого вам нужно представить землеотводные документы в Управление Федеральной регистрационной службы и приложить к нему кадастровый паспорт земельного надела. Кадастровый паспорт земельного участка – это выписка из государственного кадастра недвижимости, в которой содержится вся информация о данном объекте недвижимости. Получить его можно в территориальном подразделении органа кадастрового учета. На данный момент в Подмосковье это ФГУ «Земельная кадастровая палата». 

     Если  участок за время пользования был увеличен или, наоборот, стал меньше, то придется провести межевание (установление границ участка на местности) и получить в собственность фактически занимаемую площадь. «Без межевания теперь можно обойтись, если нужно зарегистрировать сделку купли-продажи или дарения участка, – говорит Игорь Быковский.

– «Дачная амнистия» позволяет это до 2015 года. Но при отказе от межевания в полученных документах указывается не точный, а приблизительный размер участка земли. Довольно часто встречается, что координаты нужны точные, чтобы в дальнейшем избежать споров с соседями по границам этого земельного надела.

Все вопросы с координатами должны быть разрешены до постановки земельного участка на Государственный кадастровый учет».

     Рассмотрим самый пессимистичный вариант, когда о собственности на участок «намекает» лишь садовая книжка, подтверждающая членство в садовом кооперативе, но не право собственности на объект недвижимости.  В таком случае начинать придется с приватизации земельного участка.

Для этого продавец пишет заявление в органах местного самоуправления – в городском или сельском совете, в зависимости от того, на чьей территории расположена земля.

В течение 14 дней с момента подачи заявления органом власти принимается решение о предоставлении земельного участка в собственность на основании утверждённого проекта границ земельного участка.

Если заявитель долгое время пользуется этим земельным участком, то причин для отказа в приватизации почти никогда не возникает. Если возникают сомнения в вынесении решения, то добиваться справедливости придется в суде.

     После этого проводится длительная и хлопотная процедура межевания, занимающая много времени и сил: найти соседей и заставить собраться всех в одном месте в одно время бывает очень непросто особенно в будни.

Далее составляется кадастровый план с координатами участка земли на территории города или села. После межевания составляется акт о передаче земельного участка, что занимает в среднем до полугода.

Получив акт, «продавец» становится полноправным собственником земли.

     «Вышеописанный процесс подготовки документов может занять у вас не один месяц, а то и год, – предупреждает Игорь Быковский. – Поэтому решив продать участок весной – в самый разгар дачного сезона – начните заниматься оформлением уже осенью или хотя бы зимой».

Также не забудьте, что любая сделка с недвижимостью предполагает наличие следующих документов: согласие супруга продавца на продажу, согласие супруга покупателя на покупку, доверенность, если интересы представляет доверенное лицо, справки из ПНД и НД, выписка из ЕГРП.

     2. Подготовьте к продаже участок

     Еще один немаловажный пункт в предпродажной подготовке – это «физическая» подготовка земли к продаже. Стоит ли тратиться на установку забора по периметру, выравнивать бугор посреди участка и косить бурьян?   «Если приведение внешнего вида в порядок потребует больших затрат, то делать этого, конечно же, не стоит, – советует Игорь Быковский.

– Стоимости вашей земле это не добавит, т.к. самый важный фактор при ценообразовании – это все-таки местоположение. А вот скосить бурьян, из-за которого не видно соседский забор, не повредит. От мусора тоже лучше избавиться, т.к. покупатель может потребовать скидку в размере 25-30 тыс. руб., а вывоз хлама обойдется в 5-7 тыс. руб.

Время, потраченное на наведение порядка, компенсирует достойная цена за ваш объект».

     3. Стоимость оформления

     Надлежащее оформление всех документов на участок потребует материальных затрат, сумма которых зависят от ряда условий: нужно ли межевание, будет ли судебное обращение, местоположение участка.  Например, сбор бумаг по объекту на Рублевке будет стоить дороже, чем в Ногинском районе. Межевание обойдется в среднем не менее 10 тыс. руб.

, при этом стоимость межевания небольших участков (6–30 сот.) зависит не столько от их площади, сколько от исходного состояния документов и сложности предстоящих работ, Особенно, если право на участок определено судом (за такие дела берутся далеко не все кадастровые инженеры, и цена будет только договорная).

На большие участки (от 1 Га) цены, в основном, договорные и начинаются в среднем от 50 000 руб. Не забудьте о госпошлинах при обращении в гос. органы, например, получение сведений на соседний участок – процедура, предшествующая межеванию, стоит 450 руб. Если соседей трое, то заплатить придется около 1,5 тыс. руб.

Таким образом, минимальные затраты могут составить 20-25 тыс. руб., включая услуги риэлторов.

     4. Цена вопроса

     Собрав документы, продавец может смело назначать цену и выставлять объект на продажу. Земельные участки имеют две цены: кадастровую и рыночную.

У продавца должны быть точные сведения о каждой из них, поскольку кадастровая стоимость является базой для налогообложения по сделке, а рыночная цена – та прибыль, которую получает в результате продажи собственник. Кадастровая стоимость определяется Кадастровой палатой, сегодня ее можно узнать на сайте Росреестра.

  Кстати, рыночная и кадастровая цены не совпадают в 99 случаях из 100, т.к. рассчитываются по разным параметрам. Для сделки имеет значение лишь рыночная стоимость объекта. «Любого владельца при продаже интересует максимальная цена, которую он может получить за свой объект, –  говорит Игорь Быковский.

– Если с квартирами все более-менее ясно, аналогичные объекты котируются в одном ценовом диапазоне, то ценообразование на земельные участки всегда вызывает много вопросов у всех сторон сделки».

     Что может повлиять на ту самую максимальную цену, которую стремится получить продавец? Во-первых, отсутствие правоустанавливающих документов на участок.

«Продавец должен понимать, что продать участок по садовой книжке он сможет существенно ниже рынка, – говорит Игорь Быковский. –  Если быть точнее, цена упадет в разы. Решайте, что для вас важнее. Сегодня такие сделки случаются, хотя и довольно редко.

Покупатель все риски за купленного, по сути, кота в мешке берет на себя».

  Также на уменьшение стоимости участка повлияют не решенные споры по границам, наличие хозяйственных построек, которые, как правило, расположены на участке не по нормативам, слишком близко к соседским строениям. Обращают внимание покупатели и на окружение: большое количество заброшенных участков также не пойдет на пользу вашей сделке.

     5. Заплатите налоги!

     Налогообложение по сделкам с землей происходит по тому же принципу, что и с жилой недвижимостью. Если продавец владел участком более 3 лет, то при  продаже он не будет платить никаких налогов.

Ели менее 3 лет, то налог составит 13% с разницы от суммы, за которую недвижимость была куплена, ценой, по которой сейчас продается. То есть, если участок был приобретен за 2 млн. руб., а продаётся за 2,5 млн. руб., то с 500 тыс. руб.

придется заплатить налог в 13%. Участок стоимостью до 1 млн. руб. налогом не облагается.

Источник: https://www.megapol.ru/novostikorporazii/novostb/357

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.