Предложение инвесторов о покупке земли

Содержание

Земля в Подмосковье могла бы стать более интересной для инвесторов

Предложение инвесторов о покупке земли

Из примерно 1,5 млн га сельскохозяйственного назначения на территории Московской области около 300 000 га подготовлены к продаже (данные Группы МЕТА) /Максим Стулов / Ведомости

Предложение участков в Московской области значительно превышает спрос, говорит Валерий Смольков, руководитель отдела продаж «Объединенной группы риэлторский компаний» (АН «ОГРК»). С кризиса 2008 г.

ситуация на рынке земли грустная: существует только точечный спрос.

 И бизнес-активность год от года скорее уменьшается, чем увеличивается, добавляет Дмитрий Лебедев, председатель совета директоров Basis Investment Company.

Выбор на первый взгляд большой для разных проектов: складов или производств, магазинов или офисов, под строительство жилья, наконец, добавляет Константин Фомиченко, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank.

Но, по оценке Ильи Терентьева, гендиректора УК «Русская сотка», в основном это участки сельскохозяйственного назначения (иногда уже с утвержденными ПЗЗ, тогда земля может использоваться для индивидуального жилищного строительства) – собственники держат землю в этом статусе в связи со сравнительно невысокими налогами (0,3% от кадастровой стоимости, если сельхозземли используются по назначению, 1,5% – если не по назначению), отсутствием инвестиций или предложений по развитию. По данным компании, в 30-километровой зоне от МКАД чаще встречаются переведенные в другой статус участки, например земли поселений или земли для размещения промышленных объектов, поэтому более-менее активный рынок сосредоточен в этой зоне.

В настоящее время не существует ресурса или единой площадки с данными, которые бы позволяли объективно оценить общий объем рынка земли в Московской области, а значительная часть информации в принципе не является публичной, говорит Лебедев. По оценке Максима Лещева, управляющего партнера Группы МЕТА, из примерно 1,5 млн га сельскохозяйственного назначения на территории Московской области около 300 000 га подготовлены к продаже.

Препятствует сделкам, по его словам, то, что часто эти земли находятся в залоге у банков и есть проблемы с кредиторами. Например, в залог участок банк брал  при цене $10 000 за сотку, а сейчас цена – 10 000 руб., а то и дешевле.

Ряд крупных владельцев быть таковыми перестал по разным причинам, некоторые закопались в еще большую непубличность, а между тем участков, которые не продаются годами, скопилось немало. Причины – завышенная стоимость, наличие обременений, невозможность использования участка по назначению, перечисляет Фомиченко.

Владельцам таких активов остается либо снижать цену, либо искать варианты альтернативного использования, например действительно заняться сельским хозяйством или начать добывать песок, если есть такая возможность.

Чтобы был шанс продать участок, цена должна находиться на нижней границе рынка, а иногда и за ней на 5–10%, считает Терентьев: «Я знаю многих владельцев, которые не могут продать активы 5–7 и более лет. Они ежегодно снижают цену и уже жалеют, что не продали раньше. Это касается и земель промышленности, и земель поселений».

Сейчас некоторые из тех, с кем его компания вела переговоры несколько лет назад по тому или иному участку, соглашаются отдать землю в управление под создание загородных поселков, тогда как прежде были категорически против этого.

Несколько лет пытается продать землю сельскохозяйственного и промышленного назначения и Basis Investment Company, но пока покупателей нет.

Впрочем, Смольков считает, что 80% участков все-таки продаются за 3–4 месяца, если собственник достаточно мотивирован и реально оценивает объект. Остальные 20% – абсолютный неликвид. 

По данным ОГРК, цена земли сельскохозяйственного назначения в зоне 50–100 км от МКАД – от 500 до 15 000 руб. за сотку. Участки под дачное строительство (10–50 га) на удалении 30–50 км от МКАД в массовом сегменте стоят в среднем 30 000–70 000 руб. за сотку.

Но 3–11 га, пригодные для поселков элитных (например, в районе Дарьино, Лызлово, Лайково, Лапино по Рублевскому шоссе), по данным Point Estate, уже идут по $10 000–20 000 за сотку, на Николиной Горе – от $25 000.

В Покровском на Новорижском шоссе (23 км от МКАД) 20 га выставлены по цене 220 000 руб. за сотку. По подсчетам аналитиков «Авито недвижимости», сотка под ИЖС в Московской области по итогам апреля в среднем стоила 73 279 руб.

Это на 8,4% дешевле, чем годом ранее (80 000 руб.) По итогам продаж в мае 2020 г. цена снизилась до 70 837 руб. (-3,3%).

Земли промышленного назначения на удалении в 15–50 км от МКАД и общей площадью от 50 до 250 га стоят от 70 000 до 230 00 руб. за сотку. Таких участков достаточно много. Например, в базе ОГРК их более 50, по цене от 15 млн до 500 млн руб.

По данным Knight Frank, цена в индустриальных парках на востоке Московской области колеблется от 150 000 до 350 000 руб. за сотку в зависимости от того, насколько развита площадка, есть ли резиденты.

Сергей Горяинов, руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate, и Смольков считают, что земля продолжит дешеветь.

Требования покупателей изменились сильнее, чем привычки собственников.

По словам Валерия Кузнецова, коммерческого директора RDI, с каждым годом запросы от девелоперов «становятся все более структурированными»: нужное целевое назначение и вид разрешенного использования участка, его соответствие ПЗЗ и др.

Сильное влияние на рынок оказало введение в 2017 г. зон КУРТ (комплексного устойчивого развития территорий). Часть земель в Московской области попали под это регулирование, появились ограничения по площади застройки, высотности и т. д., объясняет Кузнецов.

В результате выход полезной жилой площади на этих участках заметно уменьшился, интерес к ним упал. И только если ПЗЗ удается изменить и повысить долю жилья, стоимость актива и спрос на него возрастают. Но сейчас это сложная процедура, говорит эксперт. 

Подмосковье – зона рискованного земледелия, но некий спрос со стороны небольших сельхозпредприятий и фермерских хозяйств есть. Есть и предложение, например, в базе «Инвест-недвижимости» более 1500 таких участков в Московской и граничащей с ней Калужской, Тульской и Рязанской областях.

До начала пандемии основными покупателями были профессиональные мелкие и средние сельхозпредприятия, фермеры, рассказывает гендиректор компании Галина Зарипова, но за время вынужденного карантина выросло количество заявок от желающих приобрести сельхозземлю, чтобы выращивать продукты питания для семьи. Для этих целей спрашивают от 1 до 100 га, преимущественно по южным направлениям от Москвы. А среди покупателей и будущих фермеров все больше бывших владельцев бизнесов, в том числе связанных со строительством городской недвижимости, которые ничего не понимают в сельском хозяйстве, отмечает Зарипова. 

По словам Игоря Калинина, коммерческого директора проекта «Мой гектар», два типа участков пользуются стабильным спросом – это земли промышленного назначения, которые подходят под строительство заводов и производств, и земли под коттеджные поселки. Размер – от 5 до 50 га.

Кузнецов, однако, считает интерес к участкам под технопарки, склады или производства минимальным. Попытки развивать промышленные кластеры предпринимаются, но довольно вяло, а во время пандемии и карантина о деловой активности вообще не идет речи, добавил Лебедев.

Он напомнил, что участки под застройку складов активно продавались до 2008 г. и складов в аренду более чем достаточно.

Хотя, по словам Фомиченко, компании, которые приняли решение о покупке и прошли инвестиционные комитеты до начала пандемии, не приостановили работу по согласованию условий сделки, договоров купли-продажи.

Но те, которые рассматривали приобретение участков в инвестиционных целях и еще не вошли в обязывающие соглашения, приостановили переговоры до снятия всех ограничений. Тем более что и до пандемии в последние годы это были не самые рентабельные инвестиции.

Поэтому RDI планирует сама делать проекты, а не продавать землю, сообщил Кузнецов. Например, сейчас работают над концепцией технопарка у деревни Старосырово в новой Москве на 65 га, это займет около двух лет.

Лещев тем не менее заметил интерес к землям промышленного назначения со стороны малого бизнеса: компании покупают небольшие, от 30 соток до 1 га, участки (как правило, на территориях индустриальных парков) и строят производственно-складские базы, административные здания для собственных нужд или используют площадку для размещения дорожной техники.

МЕТА уже реализовала несколько проектов индустриально-складских парков (их собственники – юридические и физические лица, у которых с группой заключены договоры о совместной деятельности), где земля после межевания продается участками от 30 соток. «Большое Покровское» (15 км от МКАД по Киевскому шоссе, от 300 000 руб. за сотку) уже практически распродано.

В «Новоселках» в 51 км от МКАД по Симферопольскому шоссе продаются участки от 50 соток под строительство производственных и складских комплексов, от 70 000 руб., в промпарке «Коробово» (8 км от МКАД по трассе А 105 Москва – Домодедово) – от 325 000 руб. за сотку под промышленно-складскую и офисно-торговую застройку.

Продажи в «Коробово» начались в конце прошлого года, рассказывает Лещев, в начале этого года продали три участка, в разгар пандемии продажи остановились, покупатели пока стараются понять, что будет с экономикой дальше.

Компания не планирует снижать цену, а в случае замедления продаж просто уменьшит площади минимальных участков с 30 до 20 соток и таким способом снизит стоимость лотов, говорит управляющий партнер Группы МЕТА. 

По данным Knight Frank, земля под офисы или ритейл спросом не пользуется.

Для торговых центров нужны участки вдоль федеральных трасс, на МКАД и в местах, где большой трафик, напоминает Зарипова, но, по словам Лещева, лучшие земли уже разобраны крупными торговыми сетями: «Речь может идти только о покупке небольших участков под строительство узкопрофильных магазинов». «В настоящее время интерес ритейлеров сконцентрирован на поиске нужных площадей внутри жилых кварталов», – добавляет Лещев.

И «несистемных» покупателей, по словам эксперта, немного. Как правило, они долго вынашивают в голове проект по строительству гоночной трассы, парка развлечений, конно-спортивного клуба и др.

, потом долго подбирают землю, но до сделки по разным причинам дело не доходит.

Например, Калинин рассказывает о сорвавшейся сделке по покупке 115 га для строительства гостиничного комплекса с конным клубом – ее готовили полгода.

Рынок загородной недвижимости за последние годы только терял покупателей, поэтому и активность девелоперов здесь минимальна. По словам Терентьева, 80% всех заключаемых сделок с землей под строительство коттеджных поселков – под проекты эконом-класса, где в розницу продаются участки без подряда.

Пандемия, порушив многие бизнесы, вызвала даже некоторое оживление спроса на загородные дома, игроки этого рынка встрепенулись, интерес к участкам под коттеджные поселки уже выше, чем 1,5−2 года назад, говорит Сергей Горяинов, руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate.

У компании появились клиенты, которые рассматривают участки по 20−25 га или даже по гектару для создания совсем камерных поселков.

По словам Калинина, в январе-феврале у компании «Мой гектар» прошли три сделки, в двух случаях землю, 14 га и 35 га, купили под коттеджные поселки. Но в марте и апреле сделок не было – инвесторы взяли паузу. Калинин объясняет это тем, что инвестиции достаточно серьезные, от 50 млн руб.

Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty, говорит, что некоторые лендлорды сейчас предприняли попытки заняться девелопментом и зовут риэлторов в консультанты: «Так и мы вместо того, чтобы содействовать в продажах, уже в роли консалтеров совместно разрабатываем с ними концепции проектов». В работе у компании сейчас 25 га на Рублево-Успенском, 18 га на Новорижском, 25 га на Дмитровском шоссе. Профессиональные игроки готовятся к оживлению загородного рынка, доволен Колосницын, ведь в последние годы «не с кем было работать».

Спрос на землю, в том числе под застройку поселками, вряд ли вырастет и после пандемии. Рынок все еще затоварен – несколько лет будут торговаться предложения, которые есть в наличии.

По оценке RDI, все эти процессы пока не отразились на рынке земли под ИЖС.

Возможно, о каком-то влиянии можно будет говорить лишь во второй половине года, если получат развитие новые загородные тренды и (или) заработает ипотека на ИЖС – сейчас, по словам Кузнецова, официально банки предлагают такие кредиты, но на практике получить их крайне сложно: «Наши клиенты не раз сталкивались с этой проблемой, в итоге отказываясь от покупки участков».

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2020/06/12/832498-zemlya-podmoskove-dlya-investorov

Продажа земли

Предложение инвесторов о покупке земли

Девелоперам малоэтажной застройки / Инвесторам в земельные активы                                                                                               «Хороший шанс недорого приобрести участок земли, который впоследствии существенно вырастет в цене»

Коммерческое предложение: продается земельный участок общей площадью 62,73 га вблизи от г.Самара (Волжский район, Черновское водохранилище – непосредственно примыкает к трассе Москва-Волгоград в районе дачного поселка -Черновские  дачи)

Предлагаемый к продаже земельный участок состоит из трех отдельных участков 42,57 га, 10.08 га и 10.08 га.

Наибольший интерес для предложения по продаже представляют земельные участки общей площадью  52,65 га,  расположенные вдоль трассы Москва – Волгоград, на противоположной стороне трассы расположен Черновский дачный поселок. Участки разделены лесополосой (в соотношении 42,57 га /10,08га).

По лесополосе проходит линия электроснабжения, позади участка имеются садовые товарищества. Привлекательности в приобретении данного  участка добавляет возведение нового моста и строительство новой транспортной развязки – а это перспектива развития территории.

После ввода в эксплуатацию Кировского моста расстояние от площади Кирова до участка составит 15-20 км, транспортная доступность – 10 -15 минут.

В недалеком будущем – это самая крупная строительная площадка Самарской области, рекомендуемая под развитие жилищного строительства (согласно генерального плана городского округа Самары и схемы территориального планирования территории).

Поэтому строительство, вблизи расположения предлагаемого к продаже земельного участка, объектов торговли и обслуживания населения не вызывает никаких сомнений.

Участок находится в собственности, категория использования  – земли сельскохозяйственного назначения.  

Варианты наиболее эффективного  использования продаваемых земельных участков:

Вариант 1. Застройка территории. Коттеджный поселок на порядка 400 домовладений (средняя площадь участка 5-10 соток, средняя площадь дома – 100-250 м²). Срок реализации проекта 3 года.

Вариант 2.  Размежевание участка, подвод коммуникаций и распродажа небольшими лотами (от 5 до 15 соток). Срок реализации проекта 1-1.5 года.

1. Описание проекта

1.1 Обобщенная информация по проекту

На продажу выставляется земельный участок, расположенный в зоне перспективной застройки города Самары.  

Стоимость участка целиком составляет  по предложению  

Продавец готов рассмотреть варианты приобретения земельных участков по частям. 

Наибольший интерес продаваемый объект  представляет для  инвесторов в сегментах:

  •     Инвестиции в ликвидные земельные активы. 
  •     Девелопмент коттеджных поселков.

Расположение участка в зоне малоэтажной застройки(на противоположной стороне дороги – Черновский дачи): участок представляет интерес с точки зрения строительства индивидуальных домов.

Этому способствует как удачное транспортное положение, так и хорошая экологическая ситуация в окружающем районе. Возможно строительство организованного поселка эконом-класса, имеющего общее проектное решение и обеспеченного необходимой инфраструктурой.

  Вариантом реализации является и стихийная дачная застройка. 

На противоположной стороне Черновского водохранилища уже реализуется крупный проект застройки «коттеджного поселка Юбилейный». (http://naberegu63.ru)

1.2 Факторы успеха проекта:

  •   Транспортный фактор.  Плюсы предлагаемого к продаже земельного участка связаны с удобством транспортной доступности: 

-Расстояние до областного центра – 35км, при введении новой транспортной развязки с площади Кирова расстояние сократиться до 15км.

-В 2 км проходит трасса М5

-Рядом по краю участка проходит южная обводная  дорога 

-Доступность отдыха -Черновское водохранилище ( через дорогу через дачный поселок Черновские дачи)

  •  Экологический фактор. Локальный район является одним из наиболее экологически чистых в ближней периферии Самары.  В окружении отсутствуют крупные промышленные предприятия. 
  •   Низкая стоимость продажи.  При расчете для розничных продаж, сотка земли находится на очень низком уровне  – от 15 000-25 000руб.  При продаже подготовленных участков для застройки диапазон цен составляет – 40-110 тыс. руб. за сотку.
  • Рынок земли в представленном районе (Волжский район – Черновское водохранилище) является одним из самых ликвидных в Самарской области. Это связано с постоянным спросом на застройку в этом смежном с городом Самара районе. Эта зона является самой перспективной с точки зрения малоэтажной застройки для жителей г.Самара.
  • Прогноз развития рынка  загородного строительства в районе Самары. Наиболее востребованными и ликвидными будут объекты с развитой социальной, инженерной, транспортной инфраструктурой, расположенные не далее 30 км от г. Самара, в благоприятной местности. 

1.3 Выбор использования земельного участка

  • Наиболее перспективными вариантами реализации проекта является малоэтажная застройка территории.  Для инвестора имеется несколько вариантов эффективного использования:

Вариант 1. Самостоятельная организация строительного процесса и продажа готовых домовладений. Коттеджный поселок на порядка 400 домовладений (средняя площадь участка 5-10 соток, средняя площадь дома – 100-250 м²). Срок реализации проекта 3 года.

Вариант 2. Размежевание земли и распродажа участков без подряда частным инвесторам небольшими лотами (от 5 до 15 соток). Этот вариант можно усложнить получением всех документом и разработкой общей или предпроектной концепцией застройки. Срок реализации проекта 1-1.5 года.

  •   В рамках выбора способа наилучшего использования земельных участков помимо фактора ожидаемый доходности учитывают прогнозируемые сроки реализации проекта и его риск. 
  •   Вариант №2 дает возможность реализовать проект в более сжатые сроки (1-1,5 года против 3 для Варианта  №1), а также со значительно меньшими инвестиционными вложениями.  С точки зрения наилучшего использования актива размежевание участка для продажи под строительство индивидуальных домов  является более предпочтительным вариантом реализации проекта.
  • Возможна реализация проекта в комбинированном варианте,  при сочетании Варианта 1 и Варианта 2. В данном случае осуществляется застройка меньшей части территории для «раскрутки» и  распродажи размежеванных участков по более высоким ценам (чем при Варианте №1). Комбинированный вариант должен увеличить ликвидность при продаже земельных участков. 

Сильные стороны проекта 

1. Участок обладает необходимыми условиями для организации малоэтажной застройки:

  •   Расположение в перспективной зоне застройки Самары. 
  •   Близость к сложившейся малоэтажной застройке в дачном поселке Черновские дачи и пос. Юбилейный, в данном районе  имеются дачные товарищества.
  •   В 2 км от участка находится выезд на трассу М5
  •   Рядом по краю участка проходит южная обводная  дорога 

2. Выбор в реализации проекта разного масштаба. Возможность для инвестора приобрести участок  дробной площади. 

3. Вид права – собственность. 

Слабые стороны проекта для инвестора

1. Выплата стоимости земельного участка (при расчете за весь участок).

2. Участки находятся в категории сельскохозяйственного назначения для производства сельскохозяйственной продукции.

Возможности 

1. Перспективы участка связаны с ярко выраженными плюсами его расположения, что позволяет эффективно реализовать проект малоэтажной застройки. 

2. Низкая удельная стоимость продажи земельных участков позволяет получить высокую доходность при размежевании участка и распродажи небольших лотов частным инвесторам. 

3. Возможность эффективно реализовать проект строительства коттеджного поселка эконом-класса.

Угрозы

1. Временный и денежный риск при сборе разрешительной документации (перевод земель в другую категорию использования, подключение коммуникаций, проектная документация). 

2.  Маркетинговый риск. При самостоятельной застройке участка возникает угроза несоответствия формата возводимых объектов рыночным потребностям.

3. Маркетинг.  Предложения по продаже. 

На рынке представлено значительное количество земельных участков и жилых домов, расположенных в Волжском районе. Это обусловлено высокой популярностью данного ареала среди покупателей загородного жилья.

Локальный район представлен следующими уже реализуемыми проектами застройки: поселок «Юбилейный»  (самый близкий аналог (http://naberegu63.ru), поселок «Самарский» (http://ot500.

ru/location/), коттеджный поселок «Славный» (http://www.viktoria2.ru)

Проведенный анализ предложений по продаже земельных участков в данном районе, показал значительную дифференциацию  как  стоимости крупных земельных лотов сельскохозяйственной земли, так и готовых домов:

  •   Стоимость 1 га для крупных земельных лотов в локальном районе варьирует от 1,5 до 4,5 млн. руб. 
  •    Стоимость 1 сотки земли под застройку находится в диапазоне 15-150 тыс.руб. Для участков в элитном окружении цена сотки доходит до 200 тыс. руб. 
  •    Стоимость домовладений (при выражении ее через метраж домов) находится в районе 35 тыс. руб./м². 

Ценообразование на участок ориентируется на цену объектов, близкую к минимальной.  Это дает возможность покупателю земельного участка эффективно реализовать проект застройки земельного участка или распродажи его по частям.  

С учетом того, что на сайтах уже реализуемых проектов продажи земельных участков для строительства, подвод коммуникаций (газ, свет, вода) до границ участков собственников, обустройство территории (дороги, места общего пользования) – производятся за счет взносов собственников участков отдельно от стоимости покупаемого земельного участка и составляют в среднем от 400 до 600 тыс.руб. Затраты инвестора в этой части покрываются собранными средствами собственников ( входной билет).

Аналоги по стоимости небольших лотов были использованы для расчета проекта эффективности для инвестора: 

  • Стоимость земли, при нарезке по 5-15 соток берется в самом минимальном размере 15 тыс. руб./сотка. Стоимость среднего земельного лота будет находиться в пределах 100 -250тыс. руб., что ниже имеющихся  аналогичных предложений  на рынке. 

Земельный участок площадью 10.08 га (заливные луга) находиться в пойме реки Самары с правой стороны строящегося моста с площади Кирова. 

Данный участок на усмотрение покупателя может перейти в это собственность при покупке первых двух участков полностью.

Источник: https://field-05.ucoz.ru/

Инвест-проект как «упаковка» земельного актива для привлечения инвестиций или поиска покупателя

Предложение инвесторов о покупке земли

Автор – Исаева Анна Владимировна
к.ф.н, коммерческий директор ООО «АСК Инжиниринг»
Сайт – genplans.ru
www..com/genplans
Instagram – @genplans.ru

Земельный рынок в России сегодня переживает не лучшие времена: за небольшим исключением дефицитных категорий объектов предложение в несколько раз превышает спрос.

Непрофильных земельных активов скопилось в стране предостаточно, для большинства владельцев они давно превратились в пассивы, требующие постоянных трат – как минимум ежегодных налоговых выплат, сумма которых может быть обременительной для собственника.

Налоги на землю в настоящий момент начисляются на основании кадастровой стоимости, во многих случаях она значительно выше рыночной. Снижение же кадастровой стоимости также требует от владельца участка финансовых и временных затрат.

Продать крупный земельный надел в несколько гектар сегодня непросто. Для этого явно недостаточно выложить в интернет объявление о его продаже. Сроки экспозиции некоторых участков составляют более 10  лет! И это при том, что с ними работают грамотные и опытные риелторы.

Кроме того, среди огромного количества предложений значительную долю занимают и проблемные объекты, имеющие невостребованные виды разрешенного использования, обременения и неясные перспективы обеспечения коммуникациями. Продавцы об этом предпочитают умалчивать, а потому покупатели земли при рассмотрении каждого участка вынуждены проводить собственные расследования и досконально изучать ситуацию.

В этой статье мы поговорим об инструменте, который облегчает работу и риелтору, и землевладельцу, а покупателю помогает быстрее сделать правильный выбор. Таким  инструментом является  инвест-предложение, которое становится красивой «упаковкой» объекта недвижимости и помогает обратить на него внимание потенциального покупателя или инвестора.

Портрет покупателя земельного участка

Для того чтобы понять, как работать с потенциальным покупателем участка, нарисуем его усредненный портрет. Кто интересуется сегодня землей? Прежде всего, это инвесторы, желающие диверсифицировать или масштабировать бизнес, а также девелоперы.

Их задача – найти участок земли, сулящий максимальную рентабельность при использовании его под бизнес. Многие инвесторы ищут в земле выгодный бизнес-проект, в идеале – с минимальными вложениями, максимальной прибылью и быстрой окупаемостью.

В некоторых случаях инвестор привязан даже не к конкретному месту, а к характеристикам участка, его стоимости и потенциалу.

В нашей практике был случай, когда покупатель искал участок под турбазу в Красной Поляне (Сочи), а купил в итоге на Алтае, поскольку показатели эффективности проекта по расчетам бизнес-плана там были намного выше, чем в Краснодарском крае.

В этой связи основная задача продавца недвижимости – продемонстрировать покупателю потенциал земельного участка, подходящего под конкретный тип бизнеса: коттеджный поселок, складской комплекс, турбазу, апарт-отель или кемпинг и др. И сделать это можно, только разработав инвест-предложение или инвест-проект.

Из чего состоит инвест-проект?

Земельный участок, снабженный концепцией и экономическими выкладками (бизнес-планом, финмоделью), превращается в инвест-проект, полный набор которого включает:

  • маркетинговую концепцию объекта на основании анализа рынка и конкурентной среды;
  • планировочную концепцию (схему генплана);
  • архитектурную концепцию (эскизы и визуализацию зданий и объектов инфраструктуры);
  • бизнес-план или финмодель;
  • запрос технических условий по подключению коммуникаций;
  • решение вопросов получения разрешительной документации.

Комплекс таких услуг обойдется собственнику земли в сумму не менее 1 000 000 руб. и выше, поэтому к такой форме работы продавцы прибегают при продаже земли под очень дорогие объекты, например гольф-клуб или крупный торговый комплекс.

Для того чтобы продать землю под бюджетные объекты, например дачный поселок или турбазу, можно обойтись генпланом и финмоделью или одним лишь бизнес-планом, который, кроме расчетной, включает и описательную часть (резюме проекта, технико-экономические показатели), и краткое маркетинговое обоснование. Даже такие предварительные и пока еще примитивные расчеты, по нашей статистике, повышают шансы продать объект быстрее и снижают сроки экспозиции в среднем в 5 раз по сравнению с землей без «упаковки».

Приведу примеры из нашей практики самых успешных «упаковок» земельных активов, которые были проданы в рекордно короткие сроки.

Кейс 1. Коттеджный поселок в Ярославской области 

Срок продажи объекта: декабрь 2015 – апрель 2016 года.

Рисунок 1. Генплан поселка

Дано:

  • Участок земли – 101 га на расстоянии 11 км от границы г. Ярославля
  • Категория земли – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства.
  • Стоимость земли – 20 000 000 руб.

Для данного объекта продавцом была подготовлена краткая презентация, включающая следующие слайды.

  • Общие сведения об объекте
  • Описание объекта и его местоположение, транспортная доступность
  • Краткий анализ конкурентов (ближайших дачных поселков)
  • Расчет необходимых вложений
  • Порядок и сроки реализации проекта
  • Расчет прибыли и рентабельности

Резюме проекта приведено в следующих таблицах.

Важно оговориться, что эти расчеты, выполненные продавцом земли, далеки от реальности и не учитывают многие другие траты инвестора, например: налогообложение, вертикальную планировку участка, получение ТУ по электричеству и пр. Сроки реализации проекта и некоторые позиции расходной части существенно занижены, а доходной, наоборот, – завышены.

Однако именно эти расчеты вместе с элементарной презентацией помогли риелтору  продать данный участок земли намного быстрее аналогичных объектов, расположенных по соседству и имеющих похожие характеристики.

Срок его экспозиции не превысил 6 мес., в то время как конкурирующие с ним объекты к тому времени были выставлены на продажу более года назад и на момент совершения сделки еще не нашли своих покупателей.

Кейс 2. Кемпинг в Крыму. 

Сроки продажи объекта: апрель-май 2016 года, сроки реализации проекта: январь-апрель 2017 года.

Рисунок 2. Генплан кемпинга

Дано:  

  • Участок 5 га за пределами г. Судака (Крым);
  • Коммуникации – отсутствуют;
  • Обременения – запрет на капитальное строительство;
  • Особенности местоположения – есть выход к морю;
  • ВРИ – под объекты туризма, сельхозпроизводство;
  • Стоимость земли – 10 000 000 руб. или аренда на 49 лет (по 800 000 руб. ежегодная арендная плата).

Для данного объекта был спроектирован генплан и составлен предварительный бизнес-план, включающий в т.ч. следующие пункты:

  • Описание проекта
  • Анализ рынка и конкурентной среды 
  • Описание целевой аудитории
  • Ценообразование
  • Расчет заполняемости объекта
  • Затраты на организацию объекта
  • Затраты на приобретение оборудования
  • Операционные издержки
  • Доходность
  • Прибыль
  • План-график реализации работ
  • Инвест-план
  • Риски
  • Показатели эффективности проекта
  • Выводы

Срок экспозиции участка до разработки инвест-проекта – 1 год, после разработки инвест-проекта – 1,5 месяца.

Форма и содержание инвест-предложения

В обоих представленных выше кейсах формы подачи инвест-проектов не отличались ни презентабельностью, ни особой сложностью, главную роль в них играли показатели эффективности.

Мечта любого инвестора, как известно,  – бизнес, сулящий быструю окупаемость и высокую рентабельность при минимальных вложениях. Высокодоходные инвест-проекты, попадающие в ожидания основной массы инвесторов, имеют большие шансы на успех.

Вот почему основная задача продавца земли при разработке инвест-проекта  – найти наиболее выгодные формы и форматы реализации объекта, доказать их востребованность на рынке.

  Длинные деньги и значительные объемы инвестиций в условиях нестабильной рыночной ситуации сегодня мало кого интересуют, а вот быстроокупаемые проекты, требующие небольших финансовых затрат – в дефиците, к ним бизнес всегда проявляет повышенный интерес.

Безусловно, любой грамотный инвестор перед покупкой земли обязательно перепроверит всю расчетную часть бизнес-плана или финмодели, а в большинстве случаев вообще изменит форму реализации проекта, однако готовая «упаковка» участка помогает быстрее обратить на себя внимание потенциального покупателя и выделить объект на фоне конкурентов.

Осторожно: инвест-проект!

Если взглянуть на вопрос разработки инвест-проекта для продажи земли со стороны покупателей, необходимо будет предостеречь их от слепой веры в расчеты, представленные собственниками участков.

Имея многолетний опыт анализа инвестиционной привлекательности земельных активов и их экспресс-оценки, я могу утверждать, что в большинстве случаев доходность сильно завышена, а статьи расходов и этапы реализации проекта намеренно указываются не полностью.

Жертвами заведомо ложных расчетов становятся, прежде всего, непрофильные инвесторы, желающие начать новый для себя бизнес, поскольку проверить их правильность самостоятельно они не могут.

  В таких случаях рекомендуется обращаться за консультацией к профильным экспертам, не заинтересованным в продаже этого объекта. Такой шаг поможет уберечь инвестора от поспешных и необдуманных трат и не потерять свои средства.

Больше материалов на сайте журнала «Оценка инвестиций»

Источник: https://zen.yandex.ru/media/esm_invest/investproekt-kak-upakovka-zemelnogo-aktiva-dlia-privlecheniia-investicii-ili-poiska-pokupatelia-5e620137595b8e63047a9567

9 стратегий инвестирования в земельные участки

Предложение инвесторов о покупке земли

Рынок недвижимости много структурный, в нем сотни нюансов, а чтобы стать успешным, придется ориентироваться во всех направлениях и придерживаться только современных стратегий, а лучше разработать собственную. 

Научиться инвестировать в землю может каждый. То, что этому не учат в ВУЗах, не делает информацию закрытой. Вы всегда можете самостоятельно получать знания на практике, либо спросить совета у профессионала.

Шаг 1 — избавиться от неуверенности

Вы амбициозны, полны сил и уже заработали свой стартовый капитал, но денежная масса тает под лучами инфляции, а вокруг твердят, что деньги должны работать.

Такая ситуация давит и возникает чувство неуверенности, желание отбросить всё, что кажется сложным. Кажется, что инвестирование в недвижимость требует мешка денег, что «эта тема не для меня», что всё давно схвачено и лучше даже не дергаться.

Поэтому, первое с чего следует начать инвестиции в земельные участки — это избавиться от неуверенности. 

Шаг 2 – избавиться от чужих советов

Получить совет родственника иди друга — отличная идея, люди должны использовать свой социальный капитал и жизненный багаж друг друга. Делитесь опытом — это полезно. Однако, большинство ничинающих инвесторов допускают классическую ошибку — советуются с теми, кто в инвестициях ничего не понимает. С таким же эффектом люди и сами раздают друг другу бестолковые советы. 

Придя за советом: как вложить деньги в земельные участки к другу, вы получите набор размытых гипотез, которые только засорят ваш мозг. Друг или сосед неспособен выдать полезную информацию, потому что он ей не обладает. Теории, гипотезы и слухи — все, чем они смогут вам помочь.

На начальном этапе, придерживайтесь следующих правил эффективного информационного обмена:

  1. Друзья и родственники — замечательные люди, но они не жюри и не должны оценивать каждый ваш шаг. Обращайтесь к ним за советом, когда уверены в их компетентности;
  2. Энергетическая и информационная связь с людьми необходима. В особенности, если вы вливаетесь в новую для себя среду. Налаживайте и поддерживайте отношения только с профессионалами или амбициозными единомышленниками. Избегайте неудачников и нытиков.

Шаг 3 — изучить план развития территорий

Выгодное вложение денег в землю стоит начать с мониторинга плана развития региона. Данные находятся в открытом доступе — на муниципальном сайте региона.

Знание плана развития региона позволяет:

  1. Составить объективный прогноз развития региона на ближайшие 5-10 лет;
  2. Понять направление расширения городской черты;
  3. Купить земельные участки до начала строительства инфраструктуры.

От чего зависит цена земельного участка

Чтобы лучше понимать структуру формирования цен на земельные участки, предлагаю рассмотреть факторы, влияющие на цену, на примере участков под ИЖС. Итак, цена земли зависит от (по степени важности):

  1. Местоположения и уровня жизни вокруг земельного участка (чем богаче соседи — тем дороже ваша земля);
  2. Наличия обременений и сервитутов;
  3. Размера и форма земельного участка (на кривых и косых участках строить очень сложно, а большой размер участка дороже обслуживать);
  4. Подъездных путей (асфальт до участка — это топчик);
  5. Наличия коммуникаций и перспектива их подключения (электричество, газ, вода, канализация, интернет);
  6. Доступность общественного транспорта (на такси к вам в гости ездить не будут);
  7. Ифраструктура: магазины, школы, больницы и тд;
  8. Природный ландшафт: лес, река, водоем;
  9. Другие обременяющие факторы (удаленность свалок, полигонов переработки отходов хозяйственной деятельности, фермерских хозяйств, трансформаторных подстанций, аэропортов и промышленных предприятий).

Теперь, когда мы узнали, от чего зависит цена на земельный участок, можно переходить к стратегиям инвестирования в земельные участки.

Стратегия №1 – участок под ЛПХ разделить на участки под ИЖС

Для начала следует изучить План земельной застройки и виды разрешенного использования муниципального образования, в котором вы планируете вкладывать деньги. Изучите кадастровые цены на землю в нескольких муниципалитетах вашего региона. Если стоимость земельных участков явна завышена — переходите на соседние.

Шаг 1 — поиск участка

После анализа цен, находим земельный участок от собственника для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и, желательно, размером около 50 соток.

Законодательно размеры земельных участков, передаваемые гражданам для разных целей, отличаются: так, максимальный размер земельного участка под ЛПХ — 50 соток, а для ведения индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — 20 соток.

Однако по 20 соток землю под ИЖС никто не продает, так как её выгоднее «распилить» и продать частями (чем мы с вами и займемся далее).

Шаг 2 — межевание

После покупки заказываем межевание нашего участка в 50 соток на 5 участков по 10 соток.

Затем устанавлением новые границы и переоформляем право собственности на новые земельные наделы с целевым назначением для индивидуального жилого строительства.

Так как и ЛПХ и ИЖС относятся к категории земель населенный пунктов, смена назначения будет бесплатной — достаточно лишь заявления в РосРеестр.

Профит

Чтобы извлечь максимальную прибыль из вышеперечисленных действий, на разделенных земельных участках под ИЖС можно начать строительство домов на продажу, либо продавать голые участки, но по более высокой цене.

Используя вариант деления участка ЛПХ на участки под ИЖС, можно удвоить капитал в течение 1-1,5 лет. Однако еще на стадии покупки просчитайте возможность отдельного въезда на каждый новообразованный земельный участок.

Из-за формирования подъездных путей площадь может сократиться с 10 до 8 соток.

Стратегия №2 – участок КФХ разделить на участки под ИЖС

Этот вариант более сложный и затратный, но он хорошо работает в регионах, где муниципалитеты стремятся развивать сельское хозяйство. Поэтому получить землю под участок крестьянского фермерского хозяйства (КФК) не составляет труда.

В соответствии с ФЗ №446 для осуществления фермерским хозяйством своей деятельности муниципалитетами должны предоставляться земли сельхозназначения, размер которых определяется законодательными актами субъектов Российской Федерации. Поэтому вы вначале создаете и регистрируете это самое КФК, а затем по закону получаете земельный надел под его нужды. 

Через 2-3 месяца расформировываете хозяйство и на общем собрании делите весь земельный участок между членами крестьянского (фермерского) хозяйства. Процедура раздела земли та же самая, что и в первом варианте, однако результат присвоения статуса ИЖС будет зависеть от удаленности зоны жилой застройки.

Стратегия №3 — переоформить КФХ в ДНТ

Организовать коллективное фермерское хозяйство (КФХ) — один из самых простых способов получить землю в аренду от государства на льготных условиях.

Изначально берется земля под КФХ с обременением производством, а потом земельный участок переоформляется в дачное некоммерческое товарищество (ДНТ) и обременения снимаются.

Однако стоит помнить, что существует ряд отличий между землями ДНТ и ИЖС между землями ДНТ и ИЖС.

Стратегия №4 — большой участок под ИЖС разделить на малые

Если на одном земельном участке под ИЖС может поместиться два и более индивидуальных жилых домов — стратегия применима.

Данное инвестирование похоже на заработок от строительства таунхауса (блок-секции), дуплекса или квадрохауса, только минуя этап возведения здания.

 Стратегия отлично себя показала при покупке смежных земельных участков. Так из 2-х участков площадью по 10 соток получаем 4 по 5 соток. 

Стратегия №5 — перевод земель сельхозназначения в ИЖС

Данную стратегию можно реализовать покупая, например, паевые земли бывших колхозов. После покупки, участки следует размежевать по 5-6 соток, изменить вид разрешенного использования с сельхозназначения на индивидуальное жилое строительство и создать коттеджный поселок.

Стратегия №6 — выиграть аукцион дачных участков

Аукцион — это, когда муниципальные власти выставляют на торги земельный участок для ведения дачного или садового хозяйства. В небольших муниципальных образованиях количество участников аукциона редко превышает 5-ти человек. При наличии такой ситуации вы можете купить земельные участки дешевле рыночной цен.

Стратегия №7 — подписать соглашение о комплексном освоении

В любом муниципалитете есть свободные земли, которые необходимо осваивать. Такие места можно узнать из плана земельной застройки.

Затем вы напрямую заключаете с местной Администрацией соглашение о комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства или развития земель.

Так как функция распределения земель, расположенных на территории городского или сельского поселений переданы самим поселениям, заключить такое соглашение не составит особого труда.

Стратегия №8 — инвестирование в сельскохозяйственный туризм

Еще один способ использовать растущий курс валют и снижение количества выезжающих за рубеж граждан в свою пользу.

Организация сельскохозяйственного туризма позволяет проявить творческий подход и создавать уникальное предложение на рынке. Интерес к этой сфере растет, а потенциал использован на 10-15%.

Земельный участок под реализацию стратегии вы получите от государства бесплатно, предъявив коммерческий план.

Стратегия №9 — выжидание

Коттеджные поселки сейчас популярны, однако новые земельные нарезки объединяет одно правило — на первом этапе, пока дороги, электричество и газ еще не подведены, участки стоят на 20-50% дешевле, чем в конце продаж. Конечно, не каждый собственник коттеджного поселка захочет продавать землю дешево, но, в противном случае, он увидит первые продажи, только после подвода коммуникаций, а это минимум 1-2 года.

Как профессионально ставить цели

В инвестиционных стратегиях важно уметь прогнозировать, оценивать и составлять план из полученной информации. Важно правильно поставить цель. Конкретизируйте и расписывайте цели по пунктам используя методику американских маркетологов «SMART». Цель достигается, когда она:

  • Specific — Конкретная (например, увеличить вложения на 30%);
  • Measurable — Измеримая (в чем будет измеряться результат: рубли или доллары; в месяц или в год);
  • Achievable — Достижимая;
  • Realistiс — Актуальная;
  • Time — Ограниченная во времени.

Выводы

Инвестирование в земельные участки — это комплекс знаний, труда и везения, умение мыслить стратегически и строить планы хотя бы на ближайшие 5 лет. Людям с предпринимательским духом проще оценивать риски, но у «гуманитариев» тоже есть все шансы на профит.

Обновленное законодательство и доступная информация, позволяют любому гражданину РФ самостоятельно освоить инвестиции в землю. Правила землепользования и застройки, знание федеральных законов и оформления документов — всегда пригодится вам в будущем.

Источник: https://zembaron.ru/investiczii/kak-zarabotat-na-zemelnyix-uchastkax/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.