При покупке участка на что обратить внимание

Содержание

На что обратить внимание при покупке загородного участка

При покупке участка на что обратить внимание
Загородный участок — это мечта многих городских жителей. На нём можно построить небольшой летний дом или добротный коттедж для постоянного проживания, высадить целый сад цветов или заниматься высадками овощей, фруктов, ягод, зелени и других огородных культур.

Есть несколько нюансов, на которые стоит обращать внимание при покупке земельного участка. Некоторые очевидны при первом же осмотре, а другие могут вылезти через определённое время. Об этих нюансах мы и расскажем.

Информацией с нами поделились специалисты из компании «Родные Земли» — крупнейшего девелопера Московской области.

Документы

Самое важное, на что следует обратить внимание, — это пакет документов. Главным является свидетельство о праве собственности либо выписка из реестра ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), которая заменила отменённые несколько лет назад свидетельства. Есть два вида документов.

Первый вариант — это выписка на одном листе с указанием правообладателя, кадастрового номера и площади участка. Также на выписке могут стоять различные особые отметки, например, «границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства».

При получении такой выписки из ЕГРН покупатель должен понимать, что права на данный земельный участок зарегистрированы, но сведения о характерных точках в ЕГРН отсутствуют. Если говорить проще, то границы на местности не определены, в ЕГРН не внесены, и участок не прошел государственный кадастровый учет.

А это означает, что будет необходимо провести геодезические работы для уточнения границ и постановки участка на кадастровый учет.

Зачастую продавец или покупатель сталкиваются с ситуацией, при которой установление границ без судебного разбирательства невозможно, так как соседний участок уже прошел кадастровый учет, но он мог быть осуществлен некорректно, и соблюсти площадь, которая была предоставлена, становится проблематичным.

Совет: приобретай только те объекты недвижимости (дома, участки), которые прошли кадастровый учет и на которые имеются все документы, в том числе разрешительные.

Второй вариант — участок полноценно стоит на кадастровом учете с информацией о характерных точках в ЕГРН.

В таком случае ты получаешь полноценный документ, в котором отражена вся информация, в том числе и координаты каждой точки.

Одновременно с этим в такой выписке указываются все иные ограничения или обременения: аресты, охранные зоны линий электропередач, автомобильных дорог, газопроводов, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения и так далее.

Но не всегда органы государственной власти, государственные организации и правообладатели различных линейных объектов подают информацию о таких зонах в Росреестр для внесения сведений о них в ЕГРН.

Совет: если в выписке отсутствует информация о таких ограничениях или обременениях, но ты хочешь убедиться, что поблизости не проходит дорога, газопровод, лесопарк или другой подобный объект, то самостоятельно обратись в соответствующую организацию за получением официального ответа о наличии или отсутствии таких зон.

В настоящее время выписку из ЕГРН можно заказать двумя путями:

1. Подать заявление через МФЦ.

2. Подать заявление в электронном виде через портал Госуслуг. Подавая через портал, ты можешь указать, необходима тебе выписка на бумажном носителе — и в каком отделении ты готов её получить — либо в электронном, которая будет подписана защищенной электронной цифровой подписью сотрудника Росреестра.

Услуга является платной, стоимость зависит от способа получения и носителя, на котором ты хочешь её забрать.

Разрешенное использование

В России предусмотрено семь категорий земельных участков: сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленного и иного специального назначения, особо охраняемых территорий и объектов лесного фонда, водного фонда и государственного запаса.

В настоящее время в рамках действующего законодательства, каждый из нас может построить жилой дом на земельных участках:

1. Населенных пунктов. Для строительства жилого дома подходят такие виды разрешенного использования, как ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), садовое строительство и ЛПХ (личное подсобное хозяйство).

2. Сельскохозяйственного назначения. Дачное или садовое строительство. С первого января 2019 года Федеральный закон №217 исключил из правового регулирования дачи и дачное хозяйство, и теперь все дачные участки по статусу соответствуют садовым или огородным. Специально переоформлять вид разрешенного использования для дачного хозяйства или строительства нет необходимости.

С декабря 2018 года законодательно значительно упрощен порядок признания дома жилым, и теперь строить такой капительный дом можно на землях сельскохозяйственного назначения.

То есть не нужно бегать по судам как раньше, чтобы признать его жилым. Уже давно планируется приравнять все дачные и садовые поселки (СНТ, ДНП) к землям населенных пунктов.

С каждым годом становится проще зарегистрировать жилое строение и прописаться в домах на землях сельскохозяйственного назначения.

В настоящее время дачных/садовых поселков (на землях с/х назначения) очень много, и по наличию инфраструктуры они не уступают поселкам, находящимся в границах населенных пунктов.

Туда проведены дороги, электричество, газ, освещение, зачастую водопровод и канализация.

Все эти работы осуществляются за счет собственников земельных участков, и стоимость подобного обустройства зависит от уровня дачного посёлка.

Крупнейший девелопер Московской области, компания «Родные Земли», предлагает на выбор более 45 посёлков различного вида обустройства по всем направлениям Московской области. Все посёлки организованы на площадях категорий «земли населенных пунктов» и «сельскохозяйственного назначения».

Компания может предложить недорогие земли от 9 тысяч рублей за сотку с экономичным обустройством на юге Московской области в серии посёлков Аргуново; и с той же ценой за сотку на западе Московской области, посёлок «Троицкие Усадьбы» — одно из лучших предложений по соотношению цены и качества на данный момент. Для более требовательного покупателя предлагается посёлок бизнес-класса по Симферопольскому шоссе с полным пакетом обустройства, включая газ и собственный пляж, — посёлок «Сосновый берег-3», где сотка земли стоит 120 тысяч рублей.

Выбрать участок в Подмосковье →

Инфраструктура и расположение

Независимо от того, как далеко по расположению от МКАД ты выбираешь земельный участок, будет это сезонная дача на водоёме в 100 километрах от Москвы или дом постоянного проживания в 20-40 километрах от столицы, — прежде всего обращай внимание на такие важные факторы, как наличие транспортной инфраструктуры, асфальтированных подъездных путей или покрытых твердыми материалами, такими как щебенка или асфальтная крошка, чтобы добраться до участка можно было в любую погоду. Также важно наличие общественного транспорта. Данные факторы влияют на общую стоимость участка, но здесь уже выбирать тебе: комфорт или экономия.

Важным, в особенности если ты выбираешь участок для круглогодичного постоянного проживания, является приближённость к дачному посёлку социальных и культурных объектов: магазинов, продуктовых и строительных рынков, школ, больниц, детских садов. Последнее время популярными становятся дачные посёлки на водохранилищах, где развита инфраструктура для пляжного и активного отдыха на воде и рыбалка.

Одним из таких популярных посёлков является «Дом на Истре», расположенный в Солнечногорском районе около деревни Бережки. Истринское водохранилище, рядом с которым находится поселок, — воплощение мечты о загородном отдыхе.

Близость к Москве и к Солнечногорску позволит легко сочетать отдых в красивом и чистом месте с доступностью всех благ цивилизации. До Москвы 52 километра прямо по Пятницкому шоссе или 30 минут по скоростной объездной дороге со стороны Ленинградского шоссе.

До Солнечногорска всего 15 километров и 15 минут от поселка.

Выбрать участок в Подмосковье →

Геология

Вне зависимости у кого ты принял решение приобрести участок — у частного лица или в организованном дачном посёлке, — планируешь ли ты в ближайшее время начать строительство, делать фундамент для забора, хозяйственных построек, бани, гаража и, главное, для своего жилого дома, — тебе необходимо поинтересоваться наличием отчета по геологическим изысканиям. В случае отсутствия отчёта многие ориентируются на данные в общих источниках о том, какой на данной местности грунт, на какой глубине находятся грунтовые воды, либо просто интересуются этим у уже построившихся соседей.

Желательно, чтобы скальная порода начиналась как можно выше для большей устойчивости фундамента и уменьшения его стоимости. Чем ниже будут находиться грунтовые воды на участке, тем лучше.

Высокие грунтовые воды приводят к подтоплению во времена весенне-осенних паводков. Расположение участка относительно других в большей степени важно в районах с горной или холмистой местностью.

Если участок находится в низине, то часть осадков будет стекать к нему.

Совет: закажи такой отчет, чтобы понимать, какая геология на твоём участке, и исключить проблемы при проектировании или лишние затраты.

Коммуникации

Наличие коммуникаций, таких как газопровод, водопровод, канализация, вблизи участка — ещё один очень важный параметр при выборе. Зачастую земельные участки с полным набором всех коммуникаций стоят дороже.

Но их отсутствие не означает, что территория плоха и надо отказаться от идеи ее покупки.

Есть множество возможностей обеспечить себя всем необходимым и быть независимым от городских служб: скважина, колодец, септик, газгольдер, генератор и так далее.

Получение технических условий на электричество и обеспечение подписания договора на физическое подключение обойдётся в сумму около 30 тысяч рублей.

В каждом субъекте Российской Федерации имеются программы поддержки газификации собственников земельных участков, но только категории «земли населенных пунктов». Есть несколько критериев, одним из которых является прохождение газопровода на определенном расстоянии от границ твоего земельного участка.

Зачастую серьёзные девелоперы создают свои посёлки со всеми необходимыми регистрационными документами и геологическими исследованиями. Также, в зависимости от уровня обустройства посёлка, там силами девелопера прокладываются дороги и проводится электричество и газификация.

Тебе будет необходимо только выбрать посёлок с подходящим благоустройством и оплатить данные услуги. Как правило, это гораздо дешевле, чем организовывать эти процессы самостоятельно.

Комфорт и гарантию сделки, а также большой выбор посёлков и помощь в строительстве и благоустройстве непосредственно твоего участка предлагает девелопер с десятилетним стажем на рынке загородной недвижимости — компания «Родные земли».

В различные сезоны и в зависимости от статуса посёлка компания предлагает покупателям акции и индивидуальные предложения.

Выбрать участок в Подмосковье по акции →

Источник: https://BroDude.ru/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-zagorodnogo-uchastka/

Покупка земельного участка: что нужно знать

При покупке участка на что обратить внимание

Рассмотрим случай для объектов природопользования под строительство капитальных объектов.

 Первое, что необходимо сделать – это воспользоваться услугами кадастрового инженера, который профессионально отметит должные границы.

 Второе – определиться с прямым назначением зоны: точно ли площадь отведена под ИЖС или это земля исключительно для сельскохозяйственного назначения. Третье – установить, какие документы проверять в этом случае. 

  • © 2010–2020 ООО «Лучшее Место». Все права защищены. Копирование материалов запрещено.
  • +7 (495) 741-17-19, +7 (499) 198-03-01Москва, ул. Алабяна, дом 12, корпус 6

Рассмотрим случай для объектов природопользования под строительство капитальных объектов.

Первое, что необходимо сделать – это воспользоваться услугами кадастрового инженера, который профессионально отметит должные границы. Площадь участка, как правило, зависит не только от месторасположения, но и от протяженности, где каждая сотка имеет свой «вес». Поэтому правильное межевание позволит убедиться в таких важных моментах, как, например, ровность участка.

Второе – определиться с прямым назначением зоны: точно ли площадь отведена под ИЖС или это земля исключительно для сельскохозяйственного назначения, где жилой дом или другую капитальную постройку выполнить будет незаконно.

Застроить, конечно, можно, но если поступит жалоба от соседей или нагрянет внезапная проверка – то все возведенные конструкции, противоречащие законодательству, придется снести за свой счет.

В итоге собственник останется и без строения, и затратит денежные средства под снос.

Третье – установить, какие документы проверять в этом случае. Ведь право собственности может возникать по различным причинам. Здесь главная роль лежит на документах, выступающих основаниями, которыми могут быть:

  • бумаги о вступлении в наследство;
  • договор купли-продажи (кратко – ДКП);
  • дарственная и т. д.

При этом разбирательств с текущим собственником будет крайне недостаточно, если, конечно, он не первый законный владелец площади.

Необходимо проверять и всех предыдущих обладателей этого «куска» земли на юридическую чистоту.

Так как какие-то документы могли быть оформлены неверно, а это впоследствии может привести не только судебным тяжбам, но и закончиться лишением всех прав на купленную территорию.

Четвертое – убедиться, что продавец имеет все полномочия на продажу объекта природопользования.

Если это физическое лицо – то проверять документы нужно на отсутствие каких-то обременений, а также на то, находится ли текущий владелец в зарегистрированном браке, потому что без нотариального соглашения по Семейному кодексу продажа собственности произведена быть не может.

На самом деле ее зарегистрируют в Росреестре, но сделка будет считаться оспоримой. Такие нововведения для продавцов выходят бонусом, а для покупателей – неприятным сюрпризом, о котором можно услышать только через пару лет после заключения сделки.

Если переход прав должен быть не от обычного физического лица, а от какой-то фирмы, зарегистрированной как юридическая компания в налоговой, тогда главное при подписании договора будет изучение учредительных документов продавца.

Это поможет впоследствии избежать проблем с нарушением порядка процедуры. Очень важным моментом будет уточнение, кто может подписывать соглашения такого рода: генеральный директор организации, его заместитель или все учредители.

Пятое – нужно заняться не только данным земельным участком, но и соседствующими сторонами. Бывают случаи, когда установление границ происходило неправильно, но никто этим не интересовался, пока не произошла смена хозяев. Тут и начинаются проблемы с межеванием, спорами, которые могут затянуться на долгие годы.

Как проверить документы достоверным способом – вопрос самый актуальный. Установить точные сведения достаточно просто.

Для этого стоит обратиться либо в ближайший отдел МФЦ (многофункциональный центр), либо в саму Регпалату (Росреестр), где необходимо заказать выписку (справку из Единого государственного реестра недвижимости).

Она может содержать краткие или полные сведения, быть в электронном виде или на бумажном носителе. Срок предоставления зависит от места запроса, обычно это занимает около недели.

Шестое – сходить в местную администрацию. Какие вопросы задать при покупке земельного участка в этом органе? Список может быть очень длинным, но зачастую необходимо уточнить:

  • перспективы развития территории, на которой находится потенциальный объект покупки (если у государства есть свои «виды» на эти земли);
  • проходят ли сейчас или будут ли прокладываться через этот участок какие-то коммуникации, например: газовые или водосточные трубы, электрические сети, канализационные сооружения, теплотрассы;
  • является ли местность в охраняемой природной зоне, чтобы знать ограничения для строительства, бывает, что застройка вообще запрещена полностью;
  • кто обслуживает эти ИЖС и по каким тарифам;
  • были ли проведены какие-то экспертизы, которые помогут точно определить качество грунта, на котором планируется возвести капитальное строение и т. д.

Как проверить земельный участок перед покупкой, если он заявлен как садоводческое некоммерческое товарищество?

Обратимся к документальным основаниям:

СНТ может быть под ИЖС или другого типа. Например: для сельскохозяйственного назначения, для релаксации, для водоохраны и т. д. Поэтому первое, на что необходимо обратить внимание, так это то, для чего покупатель приобретает землю в садовом некоммерческом товариществе.

Если планируется построить жилой дом, то в документах должно быть написано, что территории подходит под индивидуальное жилищное строительство.

Проверить информацию можно достаточно просто, обратившись в многофункциональный центр, которых достаточное количество по городу, или в Росреестр за выпиской из Правил землеустройства и землепользования, где будет указано назначение объекта природопользования.

Какие документы нужны для покупки земельного участка?

В данном случае имеется ввиду, какие бумаги должен иметь при себе текущий собственник, чтобы сделка прошла без запинки?

Приведем краткий перечень примерных документов, но стоит учитывать, что каждый случай имеет свои особенности:

  • правоустанавливающие документы – основания, такие как договор купли-продажи или дарственная;
  • свидетельство о гос. регистрации права (в последние годы этот вид уже не выдается, если существует, может быть выполнен как на «гербовом» листе, так и на простом белом с печатью органа);
  • выписку, содержащую сведения о количестве текущих владельцев, которая заказывается из Единого государственного реестра недвижимости;
  • справки, которые являются доказательствами об отсутствии обременений от третьих лиц, в том числе закладной у банка (нотариусы требуют «свежие», срок которых не превышает тридцати дней);
  • кадастровый план участка, который должен содержать всю необходимую информацию об объекте природопользования;
  • выписку из Правил землеустройства и землепользования, которая содержит разрешенные виды использования: подходит ли территория под капитальное строительство или нет;
  • если собственник соединен брачными узами, тогда обязательно должно быть согласие второго супруга на продажу в нотариально заверенной форме и т. д.

О том, как оформить покупку земельного участка, лучше уточнить у юриста, специализирующегося на земельных спорах.

Источник: https://www.bestmesto.ru/article/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-zemelnogo-uchastka/

Участки: что необходимо знать и как правильно выбрать

При покупке участка на что обратить внимание

«Загородный дом» в очередной раз поднимает тему, волнующую многих людей. Почти каждый человек мечтает о небольшом участке земли в городе или за его пределами.

Но, как и в любом деле, связанном с недвижимостью, в данном вопросе кроется много подводных камней.

Чернушевич Владимир Георгиевич, директор агентства недвижимости «Загородный дом», рассказывает о том, как и где можно приобрести участок и что при покупке нельзя оставить без внимания.

— В каких случаях люди могут приобретать или продавать участки?

— В гражданском обороте находятся дачные участки, выкупленные в частную собственность (для строительства дачного домика), участки приобретённые на аукционе в частную собственность. Активно продаются участки, выделенные до 2009 года не как нуждающимся, на которых возведены строения и просто участки с незаконченным строением (консервацией).

Очень много участков выделено нуждающимся в улучшении жилищных условий, которые в настоящее время выведены из гражданского оборота, соответственно не могут быть проданы. Но есть такое понятие как латентный (скрытый) рынок, где такие участки продаются знакомым под расписку и т. д.

, но это значит, что строить дом на таком участке придётся под чужими документами. Надо быть очень уверенным и смелым человеком, ведь такие сделки — это риск, в любой момент продавец может заявить: «Спасибо, мне самому такой дом нужен!».

Поэтому люди не рискуют покупать такие участки, хотя желающих продать много.

В практике было много разных ситуаций. В памяти всплыл анекдотичный случай: пока человек находился в тюрьме, на его участке в Раубичах сосед перепутал участок, построили дом. Как бы это абсурдно не звучало, но в жизни сплошь и рядом подобные случайности.

— Когда я приобретаю участок на аукционе, это значит, что он автоматически становится частной собственностью?

— Обычно сначала оплачивается аукцион, а затем выкупается участок в частную собственность, то есть идёт двойная оплата: за участие в аукционе и непосредственно за право частной собственности.

— Когда участок получают нуждающиеся граждане, в какой форме собственности оказывается их владение?

— Им выдают участок в пожизненное наследуемое владение. Существует упрощённая процедура изъятия таких участков без решения суда.

Если человек не приступил к освоению участка в течение года, по решению сельского исполнительного комитета землю могут забрать.

Освоение бывает юридическое и практическое: юридическое — получить разрешение на строительство, согласовать проект, получить паспорт застройщика; практическое — сдвинуть растительный грунт, огородить участок, приступить к монтажу фундамента.

— Если я в течение года приступила к освоению участка, а затем прекратила все действия, через какое время государство вновь может изъять мои владения?

— У Вас есть 3 года для того, чтобы возвести дом или дачу. Если вы не успеваете закончить стройку в положенные сроки из-за недостатка средств, то, при предоставлении всех необходимых справок и документов, Вам могут продлить сроки не более чем на 2 года. Приостановить стройку можно с помощью консервирования. Все нюансы и сроки чётко прописаны в Указе № 520.

— Если участок находится в частной собственности, я могу делать с ним всё, что хоч: хоть завтра продать?

— Участок, находящийся в частной собственности, приобретённый на аукционе, можно отчуждать один раз. Например, я купил участок, затем продал Вам, Вы уже не можете его продать, если только не начнёте стройку, которую законсервируете. В таком случае уже можно будет совершить сделку.

— Поделитесь опытом с читателям, расскажите на что надо обратить внимание при покупке участка?

— Первое, что стоит поверить — тот ли участок. Порой в документах указан один участок, а продавец показывает соседний. Обратить внимание необходимо и на границы участка, кадастровую схему, сервитуты (нет ли ограниченного права пользования земельным участком, так как под землёй могут проходить трубы, подающие газ, воду или электрические кабели, телефонные линии).

Обязательно надо проверить целевое назначение земельного участка. Дело в том, что на участке для ведения личного подсобного хозяйства нельзя строить дом, а люди не знают об этом, покупают, а затем оказываются в проблемной ситуации.

Целевому изменению участки не подлежат, нельзя перевести участок для ведения личного подсобного хозяйства в разряд участка под строительство.

Обязательно выясняйте, какие коммуникации находятся по улице, оплачивал ли бывший собственник за проложенные сети коммуникации. Предположим, бывший собственник заплатил за газ, но подтверждающих документов на руках нет, с нового обладателя земельного участка могут взимать эти же деньги повторно.

Надо иметь ввиду, что право на строительство и проект не переходит новому собственнику. Необходимо снова получать разрешение на строительство, согласовывать проект и делать паспорт застройщика на нового собственника.

Если участок приобретён с консервацией, необходимо получать разрешение на расконсервацию и продолжение строительства, снова согласовывать проект и делать паспорт застройщика на себя.

И ещё один пункт, который многие упускают из вида, необходимо восстановить границы участка. Порой могут возникать случаи наложения границ участков.

Источник: https://realt.by/news/article/11883/

Покупка земельного участка у компании: на что обратить внимание?

При покупке участка на что обратить внимание

По данным аналитиков, около 80% покупок на загородном рынке Петербурга и Ленобласти приходится на участки без подряда. Сейчас на рынке представлены сотни коттеджных поселков, однако далеко не во всех из них покупать земельные участки безопасно. Специалисты рынка рассказали о том, что нужно иметь в виду при покупке земельного надела у компании.

Статусы земельных участков

Для начала потенциальному покупателю земельного участка стоит определиться с тем, как он собирается использовать земельный участок и что на нем строить. В зависимости от целей приобретения можно выбрать участок одного из трех статусов.

Участки ИЖС (для индивидуального жилищного строительства) находятся в пределах жилых поселений и предназначены для строительства жилых зданий, домов, коттеджей.

 Плюсами таких участков является то, что в домах, построенных на них, легко зарегистрироваться по месту проживания (прописаться).

Также в отношении участков ИЖС действуют нормы по обеспечению жителей социальной инфраструктурой и коммуникациями (хотя на практике не всегда эти нормы четко выполняются). Наконец, при строительстве дома на участке ИЖС можно будет оформить налоговый вычет.

Среди минусов участков ИЖС – более высокая цена по сравнению с другими типами участков, необходимость согласовать проект строительства дома с соответствующими организациями и службами, выполнять существующие нормативы строительства, а также грамотно ввести готовый дом в эксплуатацию.

Участки ДНП (дачного некоммерческого партнерства), как правило, приобретаются для строительства небольшого дачного домика и обустройства сада. Участки ДНП могут находиться как на землях сельхозназначения, так и на землях населенных пунктов.

К их плюсам можно отнести более низкую цену по сравнению с участками ИЖС и СНТ и более низкий налог на землю, отсутствие необходимости получать разрешение на строительство и проводить процедуру сдачи построенного дома в эксплуатацию.

Кроме того, в доме, построенном на участке ДНП, можно зарегистрироваться (прописаться), однако считается, что это сделать не так легко, как в случае с участком ИЖС.

К минусам можно отнести то, что на земле, предназначенной для ДНП, зачастую не предусмотрено строительство больниц, магазинов, школ, детских садов.

Кроме того, не предполагается подведение к участкам дорог, газа, зачастую – электричества и водопровода.

 Обустройством необходимой инфраструктуры, ка правило, занимаются девелоперы, которые продают участки в коттеджном поселке, расположенном на земле со статусом ДНП.

Особенностью участка со статусом ДНП является то, что собственник земли автоматически становится членом дачного некоммерческого партнерства и получает право участвовать во всех собраниях ДНП.

Участки СНТ (садового некоммерческого товарищества) располагаются на территориях сельскохозяйственного назначения.

На участке СНТ не обязательно строительство загородного дома – землю можно использовать только для выращивания сельскохозяйственных культур, если так хочет владелец.

К плюсам этого формата можно отнести более низкую стоимость, чем участков ИЖС. К минусам – невозможность регистрации (прописки) и высокие затраты на подведение коммуникаций.

По мнению директора «Адвекс. Загородная недвижимость» Станислава Азацкого, для последующей перепродажи лучше покупать земельные участки со статусом ИЖС, поскольку они могут использоваться для широкого спектра целей, и круг их потенциальных покупателей больше. Также ИЖС считается более благоприятным статусом с юридической точки зрения.

«Согласно практике, к участкам со статусом ИЖС возникает меньше юридических вопросов. В случае приобретения участка ИЖС клиент подчиняется только общим муниципальным правилам.

В других случаях владелец будет являться членом «колхоза» и многое будет зависеть от управляющей компании. Если она ответственно относится к выполнению своих обязанностей, то это одно.

Чаще бывает обратная ситуация, когда у собственников возникает множество сложностей», – комментирует генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер.

Однако, по наблюдениям участников рынка, сегодня в продаже чаще всего можно встретить участки ДНП, участки ИЖС предлагаются реже.  Участки СНТ также встречаются редко – по мнению ряда девелоперов, слово «садоводческое» вызывает негативные ассоциации с садоводствами советской эпохи и не вполне соответствует статусу коттеджного поселка.

Документы на участок

Предположим, что покупатель определился со статусом земельного участка, его локацией, съездил на просмотры в несколько коттеджных поселков, выбрал предпочтительный вариант и готов подписать договор с девелопером. Перед покупкой важно проверить, есть ли у компании необходимые документы.

Во-первых, нужно посмотреть правоустанавливающие документы на участок.

Это может быть решение/распоряжение/постановление исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление земельных участков в пределах их компетенции, договор купли-продажи участка. Также стоит обратить внимание на то, находится участок в собственности или в аренде (если в аренде, то узнать ее срок).

По словам директора «Адвекс. Загородная недвижимость» Станислава Азацкого, участки в коттеджном поселке лучше покупать, когда каждый из участков уже отмежеван и имеет собственный кадастровый номер, а не находится в общедолевой собственности.

Следует запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой есть информация о наличии/отсутствии у земельного участка арестов, ограничений и обременений. В частности, из выписки можно узнать информацию о наличии охранных зон на участке (водоохраной зоны, зоны газопровода и т.

п.), которые будут ограничивать возможности его использования.

В то же время некоторые девелоперы начинают продажи в коттеджном поселке, не размежевав участки и не имея кадастровый паспорт на каждый из них.

«На наш взгляд, наличие документов на каждый земельный участок не принципиально. Важно, чтобы был документ, подтверждающий право собственности без обременений и залогов на сам земельный массив. В этом случае межевание массива на участки – это просто вопрос времени.

Для экономии средств девелоперы, как правило, запускают поселок в продажу еще на этапе межевания участков. Это стандартная практика, которая не только выгодна девелоперу, но и делает стоимость участка выгодной для покупки на старте продаж проекта.

Важно, чтобы процесс разделения участков и сроки были четко прописаны в договоре купли-продажи.

Кроме того, категория земель и разрешенный вид использования по документам должен соответствовать ПЗЗ, размещенным на сайте администрации района», – комментирует директор по продажам ГК «Факт.» Сергей Балуев.  

По мнению генерального директора компании «1-я Академия недвижимости» Дмитрия Новосельцева, можно покупать и не еще не размежеванный участок, но только у надежного девелопера и при наличии в договоре пунктов, которые защищают покупателя (сама «1-я Академия недвижимости» продает только размежеванные участки).

Эксперт также советует при изучении документов проверить свидетельство о регистрации юридического лица (девелопера) и свидетельство о ИНН.

Плюсами будут наличие сертификата, подтверждающего членство компании в АРСП (Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области), сертификата системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ, а также страховки на сделки с загородной недвижимостью со страховым покрытием от 5 млн рублей.

Договор о инфраструктуре

Вместе с договором купли-продажи земельного участка, как правило, заключается договор на оказание услуг по обустройству инфраструктуры коттеджного поселка, подведению электричества и т.п.

Важно, чтобы в таких договорах были прописаны сроки и обязанности девелопера.

Не лишним будет проверить, получены ли компанией технические условия по присоединению к электросетям и заключен ли договор на покупку мощностей и строительство линий электропередач и магистральных коммуникаций.

Эксперты призывают осторожно относиться к обещаниям девелоперов. По словам Сергея Балуева, некоторые объекты просто не выгодно содержать в поселке, где нет хотя бы 500 домовладений.

Кроме того, девелоперу при всем желании будет сложно тяжело согласовать изменение маршрута общественного транспорта, если населенный пункт, в котором строится коттеджный поселок, расположен далеко от основной трассы маршрута.

Желательно, чтобы в договоре прописывались все обязанности девелопера по обустройству инфраструктуры в поселке, а в случае их невыполнения у покупателя была возможность расторгнуть договор на покупку участка и вернуть деньги без удержаний.

Кроме того, важно обратить внимание на генплан района, в котором строится поселок. Если рядом с поселком есть крупные неосвоенные массивы с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то велика вероятность, что в ближайшее время они будут застроены, и район окажется не таким тихим и уединенным, как этого хотелось.

Наконец, важно поинтересоваться, есть ли у застройщика управляющая компания.

Если такой компании нет, то жители должны будет организоваться для управления поселком сами или искать стороннюю управляющую компанию, а это непросто.

При покупке участка также стоит узнать примерную сумму дополнительных платежей (на оформление участка и согласование строительства, подключение к коммуникациям, взносы в ДНП и пр.).

Надежность и репутация девелопера

По данным экспертного бюро «Сперанский», на загородном рынке Петербурга и Ленобласти сейчас находятся в продаже 482 коттеджных поселка, что является историческим максимумом.

Однако больше половины проектов являются «холодными», то есть в продажи в них практически не ведутся, а проектов с плохо проработанной концепцией в нижнем ценовом сегменте становится всё больше.

В этих условиях важно убедиться в надежности девелопера, эксперты советуют при изучении документов прибегать к помощи юриста, а также обращать внимание на уже реализованные компанией проекты.

«Выбор участка лучше бы начинать с выбора юриста, потому что нюансов с документами и договорами огромное количество. Никто не может гарантировать, что компания не обанкротится, известны случаи краха солидных фирм. Если хотите купить без риска, приобретайте готовое на вторичном рынке.

Покупка у застройщиков   –  это инвестиция, и всегда есть инвестиционный риск. Его можно уменьшить, но никогда нельзя довести до нуля. Риск ниже, если компания существует долго, и у нее в портфеле уже есть реализованные проекты.

Съездите, поговорите с теми, кто там живет», –  советует руководитель экспертного бюро «Сперанский» Дмитрий Сперанский.

Директор по строительству коттеджного поселка «Aurinko Бор» компании Villa-House Юрий Головеров призывает осторожно относиться к компаниям, которые предлагают слишком большие скидки и необычайно выгодные условия покупки, а также ведут агрессивную рекламную кампанию. Такие компании оказываются в зоне риска. Один из примеров – компания Luonto, о фактическом прекращении работы которой стало известно в начале июля.

Генеральный директор компании «Гранат» Юлия Филатова подтверждает, что за последнее время было несколько случаев, когда сложности возникали даже у крупных и, казалось бы, надежных компаний.

По этой причине всё больше покупателей предпочитают приобретать лоты в высокой стадии готовности, когда обустройство инфраструктуры поселка близится к завершению, или делают выбор в пользу вторичного загородного рынка. 

Источник: https://www.bsn.ru/articles/estate_country/17266_pokupka_zemelnogo_uchastka_u_kompanii__na_chto_obratit_vnimanie/

Как выбрать земельный участок? Четкий план действий

При покупке участка на что обратить внимание

В разделе Покупка участка мы подробно рассматривали все нюансы, которые нам необходимо учитывать для того, чтобы ответить на ваш вопрос6 «как выбрать земельный участок» и в будущем возвести на нем свой собственный дом.

А в этой статье я хочу составить, своего рода, четкий план действий, собрав для Вас самое полезное из всего раздела. В этой статье я постарался отразить идеальную ситуацию. Понятно, что нюансов может быть очень и очень много, но лично я бы безжалостно отметал их все и попытался найти участок, соответствующий всем требованиям изложенным ниже.

А если вдруг не сможете, то я бы советовал перечитать ещё раз все мои статьи на тему Покупки участка.

Продолжение темы «С чего начинается строительство дома?»

инструкция по выбору участка

Решение, в конечном итоге, принимать Вам — я же могу лишь помочь сделать выбор в правильном направлении… Если бы я задумался над тем как выбрать земельный участок и купить его — я бы сделал это по следующему плану:

Для начала найдите интересующее Вас объявление.

Шаг 1. Телефонный звонок продавцу

При телефонном звонке продавцу Вам необходимо узнать следующую информацию: 

  • Категория земель? Она должна быть «земли населённых пунктов».
  • Целевое назначение? Должно быть: «личное подсобное хозяйство» или «индивидуальное жилищное строительство» (или на худой конец » дачное строительство»).
  • Газ. Узнать есть ли возможность газификации. Как далеко от потенциального участка залегает газовая труба?
  • Вода. Придётся самому скважину бурить или есть возможность подключиться к централизованному водопроводу?
  • Свет. Про свет можете для галочки спросить, но это совсем не означает, что Вам можно будет подключиться к ближайшему столбу. (Об этом я писал в тут).
  • Канализация. Маловероятно, что она будет где-нибудь рядом. Но Вы, для очистки совести спросите.
  • Общественные коммуникации. Спросить, не проходят ли по участку какие-нибудь общественные коммуникации? (Эту проблему я описывал тут).
  • Владелец? Уточните, с кем вы разговариваете — с перекупом или с владельцем. Просто так… Чтоб иметь в виду…
  • ПНД и НД. Узнайте, не состоит ли владелец на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах? Вопрос скорее фиктивный на данном этапе, но вы это ещё перепроверите чуть позже.
  • Обременения. Спросите, имеются ли обременения, наложенные на участок.
  • Совместно нажитое имущество? Участок приобретался в браке?
  • Согласие супруга. Имеется ли письменное согласие супруга на отчуждение земельного участка?
  • Межевание участка. Оно проводилось? Здесь нужно получить положительный ответ. В противном случае стоит отказаться от этого участка. Ну, или очень серьёзно задуматься о том, что вам предстоит.
  • Имеются ли отметки границ участка? (Колышки, воткнутые в землю геодезистом в нужном месте). В принципе, допустимо получить здесь отрицательный ответ, т.к. в дальнейшем вы все равно (если будете покупать именно этот участок) вызовете геодезиста и восстановите границы.

Документы, которые должны быть у продавца:

  • Если продаёт землю не владелец, а его супруг, то должна быть генеральная доверенность с правом продажи;
  • есть ли письменное согласие супруга на отчуждение земли? (Чтоб потом лишних вопросов не возникало);
  • свидетельство о государственной регистрации на земельный участок;
  • право устанавливающий документ (договор купли продажи, дарения, и др);
  • кадастровый паспорт;
  • есть ли справка формы Б2? (Имеется только в том случае, если проводилось межевание);
  • выписка из ЕГРП. (В ней содержаться данные о наложенных обременениях);
  • справка о том, что владелец не состоит на учете в психоневрологическом и наркологических диспансерах? (И помните, что человек, который состоит на учете, всячески будет увиливать от предоставления Вам этих справок).

Если все ответы вас устроили. И вы готовы встретиться с продавцом, то скажите ему, что после осмотра участка вы бы хотели взять ксерокопии всех выше перечисленных документов и плюс полную ксерокопию паспорта со всеми отметками. На вопрос: «зачем?» — Скажите, что хотите показать документы своему юристу, или что вы хотите в спокойной атмосфере изучить бумаги.

Если данные документы у него имеются, то вы можете с ним встретиться и посмотреть участок. И это уже прогресс по вопросу как выбрать земельный участок.

Шаг 3. Встреча с продавцом

По приезду на участок обратите внимание на подъездные пути. Возможно, вы будете использовать при строительстве дома железобетонные плиты перекрытия… Важно чтобы кран смог подобраться к дому.

Узнайте где ближайший магазин, медпункт (поликлиника или больница), детский садик, школа, почта, отделение банка. Вы же не в лесу собираетесь жить, правильно?

Попросите показать Вам, где проходят близлежащие коммуникации (вода, газ, электричество, и если есть канализация). Чтоб вы знали, хотя бы примерно, сколько метров вам придётся их вести.

Спросите, не знает ли он, какая почва залегает на данном участке (главное, чтоб не глина — очень тяжело строить дом на глиняной почве) После того как Вы осмотрели участок, и он готов Вам дать ксерокопии всех документов, для детального изучения переходим к следующему шагу.

Ваша задача пообщаться с соседями и узнать:

  • Где проходят ближайшие коммуникации?
  • Какой грунт преобладает в этом населенном пункте?
  • Не идёт ли под землёй скрытых газопроводов и прочих коммуникаций?
  • Не собираются ли сносить этот район или, скажем, неподалеку возводить новый объект?
  • Где находятся организации, отвечающие за энергосбыт, газоснабжение, водоснабжение и канализацию (конкретно адрес или как туда доехать?)
  • Попросите их рассказать, что они вообще знают о хозяине и о его участке. Иногда соседи вам расскажут намного больше, чет сам хозяин.

На данном этапе нам необходимо сверить все документы:

  • Берём кадастровый паспорт (выглядит так) и проверяем по пунктам:

Пункт 8.1 и 8.2: «земли населённых пунктов»;

Пункт 9: «личное подсобное хозяйство» или «индивидуальное жилищное строительство» или «дачное строительство»;

16 пункт: там содержатся сведения о межевании.

  • Есть ли справка формы Б2 с начерченной границей участка (выглядит так)? Вам надо просто убедиться, что она есть.
  • Свидетельство о гос регистрации (выглядит так). Тут просто сверяем все данные. Особенно внимательно проверьте паспортные данные в поле «субъект «.
  • Право устанавливающий документ:

Договор купли продажи (выглядит так) или договор дарения (выглядит так) или договор мены (выглядит так)

Их просто нужно внимательно изучить и сверить все данные.

  • Справка из ЕГРП (выглядит так). Тут обратите внимание на:

Пункт 4 «обременения»: должно быть «не зарегистрировано»

Пункт 7 «заявленные в судебном порядке требования»: должно быть «нет»

  • Письменное согласие супруга (выглядит примерно так). Просто внимательно изучите и сверьте все данные.
  • Затем откройте паспорт и посмотрите, когда владелец вступил в брак? Сопоставьте дату брака и приобретения участка. (А лучше ещё раз перечитайте эту статью, там я подробно описывал этот момент).
  • Две справки, что не состоит на учете в ПНД и НД (выглядят так и так). Сверяем с особой внимательностью.

Шаг 6. Теперь нужно немного поездить. Не ленитесь

В первую очередь надо съездить в энергосбыт и выяснить — хватит ли мощности подстанции, чтобы в будущем подключить ваш дом? И что для этого надо? Не идут ли силовые кабеля под землёй.

Наведайтесь в организацию по газоснабжению — узнайте, что необходимо для проведения газа лично Вам. Не идёт ли под землёй в вашем районе скрытых трубопроводов.

Тоже самое с водоснабжением.

Затем нужно съездить в управление архитектуры и градостроительства и изучить генеральный план местности. Попасть на консультацию по общим вопросам. Зачем все это делать я описывал в этой статье.

Все мы знаем, что справки могут подделывать. А по сему, берём ксерокопии справок из наркологического и психоневрологического диспансеров и смотрим какой именно диспансер на печати… Приезжаем туда и проверяем справки на подлинность. В этом Вам никто не откажет. Они сразу проверят справку по базе.

Шаг 7. Немного денег, чтобы потом спать спокойно

Если отработав все по плану, Вы не выявили никаких подводных камней… Если Вы уже готовы к приобретению данного участка то, последнее, что вам нужно сделать — это пригласить геодезиста и за умеренную плату осуществить на местности «поиск подземных коммуникаций» (об этом я писал тут) и «вынос точек в натуру» (об этом я писал тут).

Как я уже говорил: лучше заплатить копеечку геодезисту, чтобы потом не выкинуть гораздо больше денег на решение «нерешаемых» проблем.

И в заключение…

  Вот собственно и все. Сколько у Вас займет по времени такая тотальная проверка?

  • Шаг 1 и 2 — можно сделать за вечер.
  • 3 и 4 шаг — ещё один потерянный день.
  • Шаг 5 и 6 — ещё плюс день
  • Шаг 7 — ещё один день.

Итого три с половиной дня активной работы, чтобы правильно выбрать участок. Не такая уж и высокая цена за спокойствие.

Если в ходе проверки не возникло глобальных проблем, то можно смело покупать этот участок.

Вы сейчас находитесь на пороге покупки земли, и я Вас очень прошу не лениться и добросовестно выполнять все эти рекомендации. Ведь именно от этого зависит: начнете вы строительство уже сразу или будете тратить своё драгоценное время на решение вопросов, которых вы могли избежать уже сейчас.

И дабы экономить Ваше время (а в современном мире это очень ценный ресурс), я составил для вас бланк, и написанное стоит распечатать и вместе с ним обзванивать продавцов.

Расставляйте себе «галочки» в табличке, а потом сравнивайте и принимайте решение. Зачастую мы обзваниваем очень много продавцов и к пятнадцатому звонку уже напрочь забываем, что было вначале.

А посему настоятельно рекомендую не жалеть макулатуры распечатать много бланков. И заполнять их в процессе звонков продавцу.

А вот и сам бланк:

СКАЧАТЬ АРХИВ С ГОТОВЫМИ БЛАНКАМИ И ОБРАЗЦАМИ ДОКУМЕНТОВ

Источник: https://hozainvdome.ru/kak-vybrat-zemelnyj-uchastok-chetkij-plan-dejstvij/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.