Приемка домов

Основные требования к приемке в эксплуатацию новых жилых зданий и после капитального ремонта

Приемка домов

Приемка в эксплуатацию закопченных строительством новых жилых домов должна проводиться в соответствии с требованиями СНиП 3.01.04—87.

Приемка жилых домов в эксплуатацию после КР независимо от их ведомственной принадлежности должна производиться государственными комиссиями, назначенными исполкомами местных Советов народных депутатов, с последующим утверждением актов приемки в соответствии с ВСН 42-85(р).

До осмотра государственными приемочными комиссиями жилых домов заказчик (застройщик) и строительно-монтажные организации в соответствии со СНиП должны проверить качество выполненных монтажных работ и их соответствие утвержденному проекту, смете, действующим нормам и правилам производства работ, ГОСТу. Кроме того, в необходимых случаях следует испытать отдельные конструкции и узлы, проверить надежность в работе инженерного оборудования, а также провести техническую приемку объектов рабочей комиссией.

Жилые дома, имеющие встроенные предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания, предъявляются к приемке в эксплуатацию после выполнения строительно-монтажных работ (включая работы по встроенным помещениям), обеспечивающих ввод в действие этих предприятий одновременно с заселением домов.

Приемка в эксплуатацию жилых домов с недоделками или по гарантийным письмам об устранении недоделок не допускается.

В виде исключения выполняют приемку в эксплуатацию жилых домов без осуществления работ по озеленению и устройству постоянных подъездных дорог к зданию, тротуаров и хозяйственных площадок в случаях, когда указанные работы по температурно-климатическим условиям не могут быть сделаны к моменту завершения строительства домов. В этом случае незавершенные работы должны быть выполнены в ближайший осенний или весенний период.

Качество работ по устройству верхнего покрытия подъездных дорог к зданиям, тротуаров и хозяйственных площадок должно соответствовать требованиям СНиП 3.06.03—85 «Автомобильные дороги».

В состав государственных приемочных комиссий включают представителей заказчика (застройщика), генерального подрядчика, генерального проектировщика, органов государственного архитектурно-строительного контроля, государственного санитарного надзора, государственного пожарного надзора, предприятий Министерства связи СССР, профсоюзного комитета заказчика (застройщика) или совета профсоюзов, а также представителей организаций, предприятий или учреждений, на которые возлагается эксплуатация здания (сооружения) или части его. Председатель государственной приемочной комиссии утверждается органом, назначающим государственную приемочную комиссию. Приемка в эксплуатацию жилых домов государственной приемной комиссией производится в соответствии с

ГОСТ 27490—87, она организует свою работу в соответствии с РД 50-651-87.

Не менее чем за месяц до приемки в эксплуатацию домов-новостроек должны быть назначены инженерно-технические работники, ответственные за эксплуатацию, и не менее чем за две недели — обслуживающий персонал. В течение указанного срока работники эксплуатационной организации, на которую будет возложена эксплуатация дома, обязаны изучить документацию на его строительство.

Перед приемкой в эксплуатацию домов-новостроек, а также после реконструкции и капитального ремонта целесообразно проводить приемочный инструментальный контроль состояния конструкций и оборудования в соответствии с «Инструкцией по инструментальному контролю при приемке в эксплуатацию законченных строительством и капитально отремонтированных жилых зданий» (М.: Стройиздат, 1987).

Представитель эксплуатационной организации, входящей в состав комиссии по приемке дома в эксплуатацию, должен обратить особое внимание на:

  • наличие исполнительной документации, особенно по скрытым конструкциям и оборудованию дома (акты на скрытые работы);
  • соответствие выполненных работ утвержденной технической документации;
  • качество строительно-монтажных работ, в том числе сантехнических систем, электротехнических сетей и других элементов инженерного оборудования;
  • соответствие устройств по защите металлических конструкций и трубопроводов требованиям ГОСТ 9.015—74*;
  • наличие на установках и коммуникациях, находящихся на технических этажах и в помещениях, вентиляционных камерах, бойлерных и т. п., опознавательной окраски и предупреждающих знаков (наносятся согласно ГОСТ 14202—69 для улучшения эксплуатации и техники безопасности);
  • наличие доступа к наиболее уязвимым участкам конструкций и оборудования для осмотра и проведения ремонта;
  • эффективность и надежность работы инженерного оборудования;
  • защиту зданий, его отдельных частей и конструкций от атмосферной и грунтовой влаги, поражения домовыми грибками и дереворазрушающими насекомыми.

В составе технической документации должен быть представлен раздел «Техническая эксплуатация» типового проекта, содержащий указания по рациональному техническому обслуживанию и ремонту строительных конструкций и инженерного оборудования зданий.

Рабочие комиссии с участием эксплуатационной организации устанавливают строгий контроль за устранением выявленных недостатков и подготавливают сводное заключение о готовности к приемке в эксплуатацию государственной приемочной комиссией объекта в целом.

Заказчик (УКС) предъявляет приемочной комиссии утвержденный проект и техническую документацию.

Приемочная комиссия обязана в натуре осмотреть принимаемый объект и удостовериться в соответствии выполненных отделочных, монтажных, общестроительных и специальных работ, а также благоустройства и озеленения участка требованиям утвержденного проекта.

Комиссия имеет право потребовать в необходимых случаях вскрытия конструкций и частей зданий (скрытые работы). Такое вскрытие производится силами подрядчика и за его счет.

Инженерное оборудование — водопровод, канализация, горячее водоснабжение, центральное отопление, вентиляция, слаботочные устройства (телевидение, радио, телефон), газоснабжение, электрооборудование, лифты, мусоропроводы — испытывают в рабочем состоянии в соответствии с требованиями СНиПа. Эти испытания проводят до приемки дома рабочими комиссиями с участием представителей специализированных организаций. По результатам испытаний составляют соответствующие акты.

Одновременно рабочая комиссия представляет акты на испытание систем дымоудаления и пожаротушения, переговорно-замочных устройств (ПЗУ), измерение шума, происходящего от работы инженерного оборудования, расположенного во встроенных и пристроенных помещениях.

В необходимых случаях по требованию эксплуатационной организации рабочей комиссией заказчика (застройщика) или государственной комиссией до приемки дома в эксплуатацию могут проводиться дополнительные испытания отдельных конструкций и инженерного оборудования с целью определения их эксплуатационных качеств.

Приемку в эксплуатацию жилых домов государственной приемочной комиссией оформляют актом. Акт приемки составляется в пяти экземплярах и утверждается исполкомом городского или районного Совета народных депутатов. Один экземпляр акта передают эксплуатационной организации.

Дома-новостройки, вводимые в эксплуатацию в городах, рабочих поселках и районных сельских центрах предприятиями, учреждениями и организациями, независимо от источников финансирования их строительства подлежат зачислению на баланс жилищно-эксплуатационных организаций после утверждения акта государственной комиссии о приемке дома и получения застройщиком разрешения на его заселение. Эксплуатационная организация принимает вновь введенный в эксплуатацию жилой дом (или после реконструкции) на свой баланс и несет ответственность за его эксплуатацию.

Вся исполнительная техническая документация на построенный жилой дом и утвержденный акт государственной приемочной комиссии по приемке дома в эксплуатацию должны быть переданы застройщиком в одном экземпляре жилищно-эксплуатационной организации по заверенному печатью списку. Указанная документация должна храниться в жилищных организациях наравне с документами строгой отчетности.

Размер помещений принимаемого здания должен определяться на основании поэтажных планов, составленных бюро технической инвентаризации (БТИ). На основании данных акта приемки жилищно-эксплуатационная организация заказывает в БТИ на вновь выстроенный жилой дом «Технический паспорт на жилой дом (дома) и земельный участок».

Техническая инвентаризация строений, проводимая БТИ исполкомов местных Советов, устанавливает состав, состояние и стоимость строений. Данные технической инвентаризации принимают за основу при определении страховых платежей и возмещений, исчислении государственных налогов и ренты, а также для расчета амортизационных отчислений.

По характеру и объему работ техническая инвентаризация бывает основная и текущая. Основная (первоначальная) инвентаризация заключается в сплошной съемке планов усадебных участков и поэтажных планов всех строений и составлении инвентаризационного плана по их состоянию на определенную дату.

Текущая инвентаризация регламентирует изменения в составе, состоянии и стоимости строений, учтенных основной инвентаризацией, и проводится после капитальных ремонтов, перепланировок, возведения новых или сноса старых строений. Текущую инвентаризацию называют также регистрацией текущих изменений.

Сплошной обход и обследование домовладений для проведения текущей инвентаризации выполняют, как правило, через каждые три года, но по данным организаций, связанных с возведением, ремонтом и сносом строений, текущая инвентаризация может проводиться в любые сроки.

Проверку качества работ, которые нельзя в достаточной мере оценить в момент сдачи дома в эксплуатацию, например эффективность работы системы отопления и вентиляции (при сдаче дома в летний период), озеленение участка (при сдаче дома зимой) и т. д., следует перенести на срок, согласованный с заказчиком.

Мастер (техник-смотритель) в соответствии с должностной инструкцией, утвержденной горисполкомом, должен принимать участие в работе комиссий:

по приемке в эксплуатацию жилых строений лосле планового текущего и капитального ремонтов;

по проверке готовности жилых строений после наладки инженерного оборудования;

по пуску газа в домах-новостройках и строениях, принятых в эксплуатацию после капитального ремонта.

Подрядчик (строительные и ремонтно-строительные организации), осуществляющий строительство или капитальный ремонт жилых домов, обязан за свой счет устранить допущенные по его вине недостатки и дефекты, обнаруженные в процессе эксплуатации в построенных или капитально отремонтированных жилых домах в течение двухгодичного гарантийного срока (независимо от вида работ). Наличие дефектов, требующих устранения, устанавливается актом заказчика или жилищно-эксплуатационной организации, подрядчика и представителя проектной организации. В случае неявки представителя подрядчика в пятидневный срок по выюву заказчика последний составляет односторонний пкт, копия которого направляется подрядчику и его вышестоящей организации. Ответственность за соблюдение сроков, в течение которых могут быть предъявлены претензии подрядчику, несут руководители жилищно эксплуатационной организации (ЖЭО).

Рассмотрение актов о приемке строений после капитального ремонта, принятие решений по результатам возражений отдельных членов комиссии и утверждение актов органами, назначавшими эти комиссии, проводят срок не более 7 дней после подписания актов.

Акты о приемке жилых домов после капитального ремонта утверждаются решением органов после приемки дома в эксплуатацию. На основании исполнительной документации заказчик вносит изменения в технический паспорт жилого дома, включая пересчет физического износа.

Источник: https://injzashita.com/osnovnie-trebovaniya-k-priemke-v-ekspluataciyu-novix-jilix-zdaniie-i-posle-kapitalnogo-remonta.html

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Приемка домов

Срок завершения строительства прописывается в договоре долевого участия.

Если застройщик не укладывается в этот срок, то не позднее чем за два месяца до истечения указанного времени он обязан направить вам соответствующую информацию и предложение изменить договор.

Сроки ввода в эксплуатацию и передача ключей – понятия разные, поэтому рассчитывайте, что заселитесь на следующий день после того, как дом примет госкомиссия.

Период, за который застройщик должен передать ключи дольщикам, также прописывается в договоре, и у разных компаний он может отличаться, но в среднем составляет около полугода с момента получения РВЭ.

Вполне возможно, что застройщик не станет так растягивать процесс, но он оставит комфортный запас на доработки. Дольщики получают уведомление о завершении строительства заказным письмом за месяц до передачи ключей или ранее.

На практике застройщики также звонят покупателям или отправляют смс.

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Шаг 2. Соберите инструменты

К передаче квартиры стоит подготовиться. Если есть возможность, договаривайтесь о встрече с представителями застройщика днем: так будет легче оценить состояние квартиры. Также имеет смысл взять с собой фонарик, чтобы увидеть все темные углы.

Помимо фонарика возьмите с собой:

  • блокнот, ручку и мел (Они потребуются, чтобы записывать увиденные недочеты, которые потом следует внести в специальный акт. Бумага пригодится и чтобы проверить, работает ли вентиляция. Мелом можно будет обвести недочеты на полу или стенах);
  • лампочку и дешевый электроприбор – например, небольшой фен или электробритву (С помощью лампочки проверьте работу всех цоколей, с помощью фена или бритвы – исправность розеток. Не стоит подключать к розеткам свой дорогой телефон: если с ними что-то не так, пережить потерю фена легче);
  • лазерный дальномер, уровень, правило или их заменители – рулетку и отвес из нитки и болтика (С помощью дальномера измерьте площадь комнат, а с помощью уровня и строительного правила определите, ровные ли стены. Это покажется странным, но на осмотр квартиры женщинам лучше прийти на каблуках, а мужчинам – в классических туфлях: так будет проще выявить пустоты в полу. Ну или можно взять с собой еще и молоток).

Шаг 3. Познакомьтесь с соседями и скооперируйтесь

SolisImages/Fotolia

Перед осмотром квартиры познакомьтесь с будущими соседями, хотя бы заочно. Как правило, в социальных сетях создаются группы дольщиков компании или конкретного жилого комплекса, где можно почитать о недочетах и недоделках, которые успели выявиться в этой или предыдущих очередях.

Чаще всего слабые места повторяются в рамках одной очереди, и можно заранее выяснить, где именно их искать.

Кроме того, если недоделки существенные, что-то не так в местах общего пользования или с лифтами, можно скооперироваться с соседями и добиться решения проблемы сообща, составив коллективную претензию.

Если есть сомнения в собственных силах, обратитесь в специальные службы, которые занимаются содействием в приемке квартир. Они помогут как с документальной стороной вопроса, так и с технической: принесут необходимые инструменты и исследуют квартиру.

За дополнительную плату некоторые привезут и газоанализатор, тепловизор, индикатор радиоактивности и проведут более полное обследование квартиры.

Часто такие фирмы могут порекомендовать соседи: возможно, получится нанять специалистов, которые уже работали в конкретном жилом комплексе и знают его типичные проблемы.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

5 правил, как принять квартиру в новостройке

Шаг 4. Проверьте документы

Приемки квартиры начинается c того, что вы сверяете документы в офисе застройщика. Вы приходите со своим паспортом и оригиналом договора. Если все дольщики квартиры не могут присутствовать одновременно, они могут оформить нотариальную доверенность на одного представителя.

Зачастую застройщики просят здесь же, на месте, подписать акт приема-передачи, а уже затем отправиться на осмотр, якобы для экономии времени. Ни в коем случае не соглашайтесь на это, иначе вы можете остаться один на один со всеми недоделками.

Проверьте, получил ли застройщик разрешение на ввод в эксплуатацию и присвоили ли дому почтовый адрес.

Вам еще раз укажут на сроки ввода в эксплуатацию, передачи квартиры от застройщика дольщику и период, за который дольщик обязан принять квартиру.

Как застройщик несет обязательства по передаче квартиры, так и дольщик обязан ее принять при отсутствии существенных недочетов. Если застройщик сорвал сроки, добивайтесь выплаты неустойки. На претензию вам обязаны ответить в течение десяти дней.

Не исключено, что вам предложат подписать соглашение о досудебном урегулировании спора, где будет указана сумма компенсации и срок выплат.

Шаг 5. Осмотрите дом

photo 5000/Fotolia

Осмотр начинается с мест общего пользования. Подъезд относится к совместному имуществу, и, если в нем есть недочеты, их можно смело записывать и добиться устранения.

Кроме того, если застройщик позволил себе оставить трещины на стенах в подъезде, отколотую плитку, сломанную дверь или другие недоработки, вероятно, недоделки будут и в самой квартире. Осмотрите входные двери, качество штукатурки и краски, убедитесь в исправности лифтов.

Дом должен сдаваться с работающим лифтом, хотя бы одним на подъезд. Правда, какой именно лифт должен работать – грузовой или пассажирский, – не уточняется.

Если квартира находится на первом этаже, договоритесь о том, чтобы представители застройщика показали подвал. Проверьте, не текут ли трубы, все ли сухо, нет ли посторонних запахов. Если квартира находится на последнем этаже, осмотрите технический этаж и убедитесь в исправности крыши.

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Шаг 6. Внимательно осмотрите квартиру

Тщательно осмотрите саму квартиру. В ДДУ, как правило, есть глава, описывающая характеристики объекта: здесь указываются работы, которые должен был произвести застройщик (для некоторых видов – с материалами). Если чего-то по факту нет, зафиксируйте это.

Вот что нужно обязательно проверить при приемке квартиры.

  1. Показания счетчиков – на лестничной клетке и внутриквартирных. Все показания лучше записать или сфотографировать. Также необходимо зафиксировать номера счетчиков, чтобы сверить их с указанными в паспортах на эти приборы.
  2. Двери. Правильно вмонтированная дверь свободно открывается и закрывается, при этом плотно прилегает к проему. Во входной двери обязательно должен быть установлен замок.
  3. Полы. Стяжка должна быть горизонтальной, это проверяется уровнем. В полу не допускается наличие воздушных пузырей: для этого как раз понадобятся каблуки или молоток – простучите каждый метр напольного покрытия и сравните звук. Если обнаружатся пустоты или расслоения, их обведите их мелом.
  4. Стены. Проверьте отклонение от вертикали (для этого пригодится груз на нитке) и неровности (здесь необходимо правило). Местные неровности могут составлять не более 5 мм. Также проверьте, соответствует ли размещения стен плану квартиры. Измерьте длину стен, высчитайте площадь и также сравните ее с планом: может оказаться, что площадь квартиры по договору и итоговая разнятся.
  5. Потолки. При осмотре необходимо исключить трещины, пустоты и явные перепады на стыках. Высота потолков должна соответствовать заявленной. Если дом кирпичный или панельный, потолок будет состоять из плит, между которыми недопустимы перепады по высоте. Впрочем, если планируется установить натяжной потолок, а перепады незначительные, на этот недочет можно закрыть глаза, главное, чтобы стыки были заделаны.
  6. Окна в комнатах и на лоджиях. Убедитесь в целостности стеклопакетов и элементов окна: на стекле недопустимы трещины, стеклопакет должен плотно прилегать к раме, ручки – установлены, все элементы – надежно закреплены. Проверьте, насколько легко и плотно закрываются и открываются створки, хорошо ли запенены все зазоры. Убедитесь в том, что на лоджии установлен козырек, а влага с улицы не попадает внутрь.
  7. Электрика. Убедитесь в том, что есть все необходимые провода для подключения выключателей, розеток и дверного звонка. Если эти приборы уже установлены, тоже проверьте их работу. Для этого пригодятся электроприбор или отвертка-тестер. Вкрутите лампочку во все цоколи (иногда застройщики вкручивают в цоколи лампочки самостоятельно).
  8. Канализация, вентиляция и отопление. Недопустимы лужи и подтеки возле стояков, все запорные краны должны плотно закрываться. В туалете и ванной комнате устанавливаются тройники, объединяющие сливные трубы от ванны, раковины и унитаза. Проверьте, надежно ли закреплены радиаторы отопления, хорошо ли затянуты все болты. Работа вентиляционной системы проверяется с помощью листа бумаги. Поднесите его к вентиляционному отверстию: если бумага прилипает, значит, с вытяжкой все в порядке.
  9. Отделка. Если квартира сдается с чистовой отделкой, убедитесь, что застройщик выполнил свои обещания по количеству и качеству работ, использовал те материалы, которые собирался, а не постелил вместо ламината линолеум. Если в квартире установлена мебель, оцените качество отделки и за ней. Проверьте, насколько ровные покрытия, удостоверьтесь, что нет никаких дефектов, плинтус не отрывается, в плитке нет трещин и сколов.

asierromero/Fotolia

Шаг 7. Подпишите акт приема-передачи или оформите дефектный акт

Все выявленные недочеты и недоработки вносятся в специальный дефектный акт – согласованный девелопером и покупателями список замечаний.

В нем указываются адрес дома и номер квартиры, реквизиты компании, ее название, имя директора, юридический адрес.

Уполномоченный представитель застройщика должен подписать этот акт, тем самым подтверждая свое согласие с имеющимися претензиями. Один экземпляр документа остается у компании, второй – у дольщика.

После устранения недочетов девелопер снова приглашает дольщика, чтобы продемонстрировать проделанную работу. Если новых претензий нет, подписывается акт приема-передачи. Если изъяны все-таки остались, не подписывайте этот документ до устранения всех недочетов.

К значительным недочетам относятся все те проблемы, которые не позволяют проживать в квартире: дыры в стенах и окнах, сломанная входная дверь, проблемы с канализацией.

С несущественными недостатками, которые носят косметический характер, принять квартиру можно, но только если составить при этом дефектный акт.

Если существенных претензий нет, но дольщик отказывается подписать необходимые документы, застройщик может передать ему квартиру в одностороннем порядке через некоторое время, однако лучше до этого не доводить. Опирайтесь на здравый смысл, и если недочет действительно существенный, укажите на это в дефектном акте как на причину, почему вы отказываетесь подписать акт приема-передачи.

«Метриум Групп»

Не пропустите:

Как принять квартиру в новостройке?

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Опасно ли покупать новостройку, если застройщик – ООО, а продавец – ИП?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/instruktsiya_kak_prinyat_kvartiru_v_novostroyke/6587

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.