Приобретение земельного участка под строительство жилого дома

Содержание

Как купить землю под строительство дома у администрации — процедура и налогообложение

Приобретение земельного участка под строительство жилого дома

Наиболее удобный вариант по приобретению земли для любых вариантов строительства — покупка участка у администрации субъекта Федерации или муниципального образования.

Причин признания такого приобретения весьма выгодным несколько, однако главное из них то, что цена участка в этом случае будет в разы ниже, чем при покупке аналогичного надела у собственника.

Как именно можно получить землю?

Условия сделки по закону

Так как получение земли у администрации для осуществления строительства (независимо от того, будет ли это индивидуальное жилищное строительство или возведение многоквартирного дома) представляет собой сделку по купле-продаже недвижимого имущества, то следует обратить внимание на то, какие нормативные акты следует учитывать при ее подготовке, а также при подписании договора.

Как и любая другая сделка по купле-продажи имущества, все заключаемые соглашения в рамках приобретения земельных участков у администрации регулируются положениями этой главы нормативного акта.

Если говорить о процессе составления текста соглашения, то все основные положения в нем составляются в соответствии с Главой 29 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Положения этой главы нормативного акта регулируют не только структуру всего договора, но и основные разделы договора, которые обязательно должны быть включены в текст подписываемого документа.

Еще одним важным нормативным актом, который регулирует вопросы заключения сделок именно по реализации земельных участков, будет является Земельный Кодекс Российской Федерации.

В рамках этого нормативного акта рассматриваются вопросы перехода права собственности на земельный участок от одного владельца к другому.

Еще один нормативный акт, который регулирует вопросы перехода права собственности на земельный участки от одного собственника к другому, является федеральный закон “Об обороте земель сельхозназначения”. Согласно ему, происходит регулирование любых возможностей использования земель сельскохозяйственного назначения на территории Российской Федерации.

Кроме того, регулирование вопросов купли-продажи земельных участков у администрации регулируется также и на местном уровне с помощью законодательства субъектов федерации и иных локальных актов составленных на уровне муниципального образования.

Правила подбора земельного участка для выкупа у администрации

Выкуп земельного участка у администрации – дело достаточно сложное и трудоемкое, именно по этой причине к подбору наиболее удобного вариантов необходимо подходить со всей тщательностью.

Так, при подборе участка, который планируется приобрести в собственность, необходимо обратить внимание на то, какие конкретно характеристики будут оказывать существенное влияние на реализацию будущих планов относительно конкретного земельного надела.

Именно поэтому при определении того участка, который будет покупаться, стоит обозначить ряд требований, которые должны быть соблюдены.

К таким правилам будут относиться:

  • Расположение участка в районах с достаточно хорошо развитой инфраструктурой (этот фактор является определяющим и формировании ценовой категории, к которой будет принадлежать участок);
  • Природный ландшафт и расположенность вдали от крупных промышленных предприятий (этот фактор особенно важен при осуществлении индивидуального жилищного строительства, так как экологическое состояние окружающей среды является наиболее важным при осуществлении строительства жилых домов);
  • Наличие в достаточно близком радиусе полигонов уничтожения бытовых отходов (если такой полигон расположен недалеко от выбранного участка, от выбора такого надела стоит отказаться по соображениям экологической безопасности).

Кроме того, при выборе участка, который будет приобретаться у администрации для осуществления жилищного строительства, действуют стандартные правила, как и для других категорий земель:

  • Нахождение вне зоны отчуждения крупных важных объектов инфраструктуры, инженерных и транспортных сооружений;
  • Положение участка вне закрытых административных образований (например, военных городков или научных центров);
  • Расположение вдалеке от приграничных территорий, а также от территорий организаций и учреждений, занимающихся обеспечением безопасности государства (если для таких учреждений предусмотрен режим отчуждения прилегающих земель).

Какие преимущества есть при покупке у администрации земли

Покупка у администрации, в отличие от приобретения участка у собственника, имеет определенные преимущества.

К таковым относятся:

  • Более низкая цена на выкуп земли, нежели у собственника, так как определяться она будет в соответствии с установленной согласно проведенной кадастровой оценке кадастровой стоимости (в том случае, если при приобретении участка может использоваться право преимущественного выкупа, он может быть приобретён даже за три процента от кадастровой стоимости);
  • Возможность реализации права преимущественной покупки земли (в том случае, если потенциальный покупатель относится к льготным категориям, имеющим право приобрести участок на особых условиях);
  • В случае приобретения участка у администрации юридическая чистота сделки может быть гарантирована практически в ста процентах случаев (так как в этом случае единственным собственником будет являться государство, что гарантирует чистоту заключаемого соглашения).

Порядок выкупа

Как и у любого юридически значимого действия, у выкупа участка у администрации есть свой четкий алгоритм.

Он состоит из шести этапов:

Первый этап

На первом этапе будет осуществляться подбор наиболее удобного и максимально привлекательного для потенциального покупателя участка.

Осуществить его можно двумя способами – либо путем изучения кадастровой карты, представленной в публичном доступе на сайте Росреестра (на этой карте содержится подробная информация обо всех участках, выставленных на продажу), либо путем выбора наиболее оптимального варианта с помощью анализа представленных в различных средствах массовой информации рекламных объявлений о предложениях по продаже земельных участков.

Второй этап

Второй этап подразумевает первичную подачу заявления в органы администрации, которые занимаются организацией сделок с недвижимостью (например, в Тульской области занимается решением таких вопросов Департамент земельных и имущественных отношений).

В том случае, если участок свободен, и его можно приобрести, представители соответствующего органа должны подготовить ответ, в котором будет дано указание потенциальному покупателю на оформление кадастровых документов на участок (в том случае, если такие документы оформлены ранее на участок не были).

Третий этап

На третьем этапе будет осуществляться подготовка кадастровых документов на участок.

Это входит в обязанности потенциального покупателя, так как именно по результатам получения таких документов будет происходить дальнейшее заключение сделки (в настоящее время по действующему законодательству запрещено осуществление каких-либо сделок с недвижимым имуществом, если ему не присвоено никаких кадастровых номеров).

Четвертый этап

После того, как оформлены все необходимые кадастровые и межевые документы (кадастровый паспорт, выписка из кадастрового плана участка, акт межевания и межевой план), наступает четвертый этап – этап проверки поданных документов.

Такая проверка представителями органов администрации муниципального образования или субъекта Российской Федерации должна занимать не более тридцати дней с момента подачи всех документов потенциальным покупателем (при этом необходимо помнить, что отсчет срока начинается с того момента, когда в администрацию будет подан последний документ из всех необходимых).

Пятый этап

Пятый этап по длительности является самым продолжительным, так как в его рамках осуществляется подписание непосредственно договора купли-продажи.

В соответствии с действующим законодательством подписание такого договора может быть осуществлено двумя способами – либо по итогам проведенных конкурсных мероприятий (конкурса или аукциона на право приобретения земельного участка), либо по итогам реализации потенциальным покупателем права преимущественного выкупа земли.

В том случае, если выкуп будет осуществляться путем реализации права преимущественного выкупа земли, длительность пятого этапа составит около одного месяца (так как именно в эти сроки стороны должны согласовать текст договора и все его основные положения и подписать договор).

Если речь идет о выкупе на основе проведения конкурсных процедур, необходимо затратить около двух с половиной — трех месяцев, так как процедура проведения торгов занимает достаточно длительное время из-за сложности их подготовки и проведения.

Шестой этап

На шестом этапе происходит переоформление права собственности на земельный участок. Производиться оно может либо на основании заключенного договора купли-продажи (в том случае, если такой договор был заключен), либо на основании Постановления главы уполномоченного органа о предоставлении земельного участка в рамках реализации права преимущественного приобретения земли.

Оформление права собственности будет осуществляться в течение десяти дней (в этот срок специалисты Росреестра должны провести проверку всех предоставленных документов новым собственником и принять решение либо о выдаче свидетельства о праве собственности, либо об отказе в оформлении такого документа).

Каких проблем следует опасаться

Так как выкупить участок у администрации желающих всегда достаточно много из-за очевидных преимуществ такого приобретения, проблемы в осуществлении таких сделок могут возникнуть достаточно серьезные.

К таким проблемам будут относиться:

  • Невозможность приобретения земельного участка в том случае, если при проверке поданного первичного заявления на заключение сделки будет установлено, что такой участок не подлежит продаже;
  • Отказ уполномоченного органа в заключении договора купли-продажи по причине неполного оформления или оформления с ошибками поданных документов;
  • Невозможность заключения договора по причине установления наличия собственников у участка, которые выяснились при проверке всех поданных сведений.

Этот перечень возможных сложностей или проблем при выкупе земли у администрации исчерпывающим не является, так как в каждом конкретном случае проблемы могут возникнуть свои.

Что лучше: аренда с выкупом у собственника или выкуп у администрации

Вопрос о том, что лучше: выкупить участок у администрации или заключить договор аренды с последующим выкупом у собственника, интересует многих потенциальных собственников земельных участков.

Поэтому сравнить эти два варианта необходимо на основе существующих преимуществ.

Так, для аренды с последующим выкупом характерны такие преимущества:

  • Сравнительно небольшая арендная плата, которая может рассчитываться только в процентном соотношении к величине налогов, определенных для конкретного участка;
  • Возможность сначала построить дом, а потом выкупить землю, воспользовавшись правом преимущественного выкупа и снизить стоимость участка до трех процентов от установленной кадастровой стоимости;
  • Варианты выбора участка и возможность отказаться от сделки (в случае, если по какой-то причине арендуемый участок не подходит для целей, которые изначально преследовал потенциальный покупатель).

Если говорить о преимуществах выкупа участка у администрации перед вариантом с арендой с последующим выкупом, то это такие преимущества:

  • Возможность приобретения участка в любой момент, когда возникло желание получить в собственность земельный надел;
  • Варианты формирования цены участка, отличной от рыночного значения, сформированного для определенной категории участков;
  • Использование права преимущественного выкупа участка в случае обладания таким правом и наличия категорий участков, которые можно приобрести таким способом.

Кто имеет право на налоговый вычет при покупке земли

Однако не все могут рассчитывать на такую льготу от государства.

Потенциальный получатель такого вычета должен соответствовать двум основным требованиям:

  • Быть официально трудоустроенным гражданином Российской Федерации, пребывающим на территории государства не менее 183 дней в году;
  • Осуществлять ежемесячные отчисления в бюджет налога на доходы физических лиц в размере тринадцати процентов от всей суммы получаемого дохода.

То есть, иностранные граждане, безработные лица или индивидуальные предприниматели не имеют права на получение такого вычета даже в том случае, если они приобрели земельный участок. Это обусловлено тем, что для получения вычета необходимо соответствовать обоим условиям одновременно. Исключений в этом случае законодательство не делает.

Кроме того, необходимо помнить, что при оформлении вычета надо рассчитывать на то, что возвращена будет не часть стоимости участка, а часть уплаченных ранее налогов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/i-doma/u-administracii-pod-stroitelstvo.html

Как приобрести участок под ИЖС

Приобретение земельного участка под строительство жилого дома

Аббревиатура «ИЖС» расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство, она означает вид разрешенного использования земельного участка для целей возведения на нем частного дома, пригодного для постоянного проживания граждан.

Территории земель под индивидуальное строительство должны отвечать установленным критериям, в частности относительно его места расположения.

Земельный надел должен быть расположен в пределах населения или примыкать к его границам.

Участок может быть использован для возведения индивидуального жилого дома, не превышающего трех этажей или 20 метров в высоту.

Жилой дом должен быть подключен к инженерным коммуникациям централизованных сетей инженерно-технического обеспечения.

Кроме того, такой вид использования ЗУ предусматривает также постройку хозяйственных строений (гаража, сарая, бани и т.д.), ведения хозяйства, садоводства, разведение домашнего скота и птицы.

К землям под индивидуальное строительство подключаются следующие инженерные сети:

  • газоснабжения
  • водоснабжения;
  • канализации;
  • электричества;

Участки под ИЖС передаются гражданам России по договорам длительной аренды или на основании права собственности.

Предоставление земельных участков гражданам и организациям на бесплатной основе осуществляется на основании договоров, оформленных с органами местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

Согласно нормам действующего законодательства, приобрести участок земли или оформить арендное соглашение можно исключительно через участие в аукционе.

Категории земель

На территории России земельные участки делятся на категории в соответствии с классификацией земель по их назначению.

Физические лица используют участки, которые относятся к категориям земель населённых пунктов и земель сельскохозяйственного назначения.

Отдельными категориями являются зоны с особенным назначением, к которым относятся земли промышленности, транспорта, связи, минобороны, энергетики, радиовещания, безопасности и др.

Вышеуказанные категории определены указаниями ст. 7 Земельного Кодекса РФ.

Российские граждане могут приобрести землю в пределах городской черты, где имеются проложенные автомобильные дороги, развитая инфраструктура и подведенные сети инженерных коммуникаций.

Право собственности на землю под ИЖС можно оформить сразу, выкупив его сразу у государственных органов, либо взять ее в аренду с последующей регистрацией прав покупателя.

Приобретение участка под ИЖС

Если в ведении муниципального образования имеются свободные участки земель, должностные лица администрации должны выделять участки на основании договоров аренды или в собственность граждан.

Покупка

Согласно изменениям, внесенным в Земельный кодекс РФ, администрация населенного пункта осуществляют публикацию на своем официальном сайте информацию о наличии свободных земель.

Лицо, желающее приобрести землю, подает соответствующее заявление. Оно может подаваться лично, почтовым отправлением или с помощью сети Интернет.

Если отсутствуют другие лица, желающие его купить, участок передается гражданину, который первый подал заявку.

С таким лицом оформляется договор, где продавцом участка выступают орган местного самоуправления, проводивший торги.

Аукцион о продаже участка проводится, если поступило хотя бы одно заявление.

Решение принимается в течение одного календарного месяца.

Это же относится к участкам земли, которые были переданы на основании договоров аренды.

На предоставленный земельный участок регистрируется право собственности в органах Росреестра.

Стоимость покупки участка, величина арендной платы определяются в процессе торгов на аукционе.

Лицо, желающее приобрести земельный участок под ИЖС, должен предложить наибольшую стоимость.

Покупка надела у другого физического лица сопровождается заключением с ним договора купли-продажи в соответствии с нормами ст. 550 ГК РФ.

При оформлении договора подписывается акт приема-передачи.

Для оформления сделки по покупке земли необходимо подать нотариусу паспорта сторон договора, а также:

  • Правоустанавливающие документы на участок;
  • Кадастровая и техническая документация.

После перехода права собственности новый владелец участка получает выписку из Единого государственного ресстра недвижимости от службы регистрации, подтверждающую принадлежность приобретенной земли.

Недостатки ИЖС

К ним относятся:

 Действующие по закону ограниченияв отношении размера участка
 Необходимость согласования проектной документациина постройку индивидуального жилого дома в органах архитектуры населенного пункта
Требуется направление уведомленияо планируемом строительстве в местную администрацию соответствующего поселения
Соответствие СНиПам и СанПиНамстроительным и санитарным нормам и правилам, национальным государственным стандартам (ГОСТ)
 Приемка возведенного частного домаспециальной комиссией и оформление соответствующего акта

Приемочная комиссия осуществляет контроль соответствия выполненных работ строительным нормативам.

Нормы расстояний между домами на участке ИЖС в статье: расстояния между постройками на участке ИЖС.

Отличие по целевому назначению

Не допускается строительство индивидуального дома на земельном участке, назначение которого не предусматривает строительство.

В частности, не разрешается использовать для ИЖС земли сельскохозяйственного назначения.

Такие земли предназначаются только для выращивания сельхоз. культур, содержания скота и птицы.

Нормативно-правовое регулирование

Отношения по использванию и охране земель регламентируются Земельным Кодексом Российской Федерации, правовыми актами регионального уровня.

В силу их нормативам физические лица имеют право приобрести участок под ИЖС или заключить договор аренды на него с государственными или мууниципальными органами.

Продаются наделы в процессе аукциона, что отражено в указаниях ст. 30 ЗК РФ.

Участки передаются гражданам на основе письменно составленного заявления, которые желают их приобрести, что установлено в ст. 3 кодекса.

Согласно ст. 29 ЗК РФ, торги проводятся через 2 недели после окончания приема заявок заинтересованных лиц органами местного самоуправления.

Публикация о поведении торгов содержит:

  1. Месторасположение участка и площадь.
  2. Вид разрешенного использования земли.
  3. Его кадастровый номер.
  4. Сведения о лицах, участвующих в аукционе на покупку участка ИЖС.

Согласно указаниям ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» первоначальная цена земли берется равной его кадастровой или рыночной стоимости, оценка которой произведена не позже 5 лет назад.

Для принятия участия в торгах по приобретения участка земли под ИЖС, нужно иметь следующие бумаги:

 Заявлениев котором указываются платежные реквизиты оплаты задатка по аукциону. Задаток возвращается, если земельный участок был куплен другим участником
 Паспорт заявителяоригинал и копия
 Договор, а также платежное поручение или квитанция удостоверяющие внесение задатка заявителем

: Как приобрести участок для ИЖС: 

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/kak-priobresti-uchastok-pod-izhs/

Как выбрать и купить участок под строительство?

Приобретение земельного участка под строительство жилого дома

При покупке земельного участка ИЖС, в первую очередь, нужно вызвать кадастрового инженера и «отбить точки». То есть Вам надо осуществить вынос границ в натуре. Стоит это недорого: порядка 2,5 тысяч рублей, но очень поможет сэкономить Ваши нервы и деньги.

Межевание участка и кадастровый паспорт: что и как

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Отвечает адвокат, юрист-консультант онлайн-экосистемы заказа ремонта Rewedo.ru и дизайн-проектов ReRooms.ru Роман Алымов:

Во-первых, необходимо убедиться, что назначением участка действительно является индивидуальное жилищное строительство, а не, например, огородничество на таких участках запрещено возводить капитальные строения.

Во-вторых, необходимо проверить корректность права собственности текущего собственника участка и оснований его приобретения.

Если текущий собственник покупал этот участок, надо запросить и проверить договор купли-продажи. Если унаследовал проверить документы, связанные с наследованием.

Такую проверку следует провести в отношении всех предыдущих собственников, вплоть до момента формирования земельного участка.

В-третьих, текущий собственник должен иметь полномочия распоряжаться этим земельным участком. То есть на земельном участке не должно быть обременений, арестов, должно быть получено согласие супруга собственника. Если речь идет о юридическом лице, то важно соблюсти все корпоративные процедуры и проверить полномочия того, кто подписывает договор с его стороны.

В-четвертых, необходимо удостовериться, что земельный участок прошел кадастровый учет и что не имеется споров с соседями о границах земельного участка.

Отвечает руководитель отдела недвижимости юридической компании Urvista Игорь Польский:

При покупке земельного участка в первую очередь следует обратить внимание на основание собственности у продавца и историю земельного участка. Для подтверждения сведений от продавца можно заказать выписку из ЕГРН.

Уточните, сформировал ли продавец границы земельного участка и были ли на нем постройки, которые могли быть снесены или разрушены, но на бумаге все еще существуют.

Участок может находиться в природоохранной зоне, что наложит определенные ограничения на его использование и строительство на нем жилого дома.

Также будет нелишним уточнить информацию в местной администрации, попадает ли участок под изъятие под нужды государства, согласно плану развития территории.

Поинтересуйтесь у продавца о состоянии коммуникаций (имеется в виду газ, электричество, вода, канализация): очень часто в рекламе пишут, что все подведено, а по факту проходит вдоль участка, а это не одно и то же.

Лучше заранее поинтересоваться у соседей, кто обслуживает коммуникации, или найти информацию в интернете и получить ответ в организациях об условиях вашего подключения. Заранее сделайте экспертизу грунта на возможность строительства на нем капитальных строений.

Для раздела земельного участка необходимо обратиться в геодезическую компанию, специалисты которой произведут замеры участка для его раздела и выдадут Вам на руки для утверждения соглашение о разделе земельного участка и диск для внесения изменений в ЕГРН, который можно подать через МФЦ.

Как купить участок под строительство: 12 важных текстов

Как изменился порядок регистрации участков?

Отвечает юрисконсульт офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Елена Таболина:

При покупке в собственность земельного участка с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС) покупателю необходимо как минимизировать общие риски, возникающие при приобретении любого объекта недвижимости, так и иметь представление о «подводных камнях», которые могут возникнуть исключительно при совершении сделок с земельными участками ИЖС.

Во-первых, при покупке земельного участка нужно убедиться, что продавец является действительным собственником продаваемого участка и его право собственности не обременено, например, залогом, арестом или сервитутом.

Это можно выяснить, получив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), содержащую общедоступные сведения об объекте недвижимости.

Также следует минимизировать риски, связанные с отсутствием у продавца задолженностей по налогам и сборам на обслуживание.

Во избежание споров с собственниками смежных участков важно убедиться, что границы земельного участка согласованы в соответствии с требованиями действующего законодательства, а также отсутствуют соответствующие особые отметки, на которые нужно обратить внимание в кадастровом паспорте на земельный участок. Сейчас, при отмене кадастровых паспортов на земельные участки, данную информацию можно получить из обобщенной выписки на земельный участок из ЕГРН.

Поскольку земельный участок ИЖС покупается исключительно для строительства индивидуального жилого дома, важно проследить, не находится ли приобретаемый участок в водоохраной зоне, не проходит ли через него газопровод, нет ли подземного кабеля все это предполагает установление на земельном участке соответствующих охранных зон и налагает особые требования и дополнительные согласования при возведении дома, а в некоторых случаях возведение объекта недвижимости может быть запрещено.

Важным моментом является возможность подключения возведенного жилого дома к сетям инженерно-технического обеспечения, поэтому при покупке земельного участка вопрос наличия действующих коммуникаций или возможность подключения объекта недвижимости к инженерным сетям в будущем заслуживает отдельного внимания.

Приобрести участок в общую долевую собственность Вы можете.

Но следует иметь в виду, что провести реальный раздел земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, можно, только если при прекращении долевой собственности будут соблюдены минимальные нормы образуемых земельных участков.

Также следует понимать, что, если возводимый жилой дом не будет находиться в долевой собственности, для его строительства на земельном участке потребуется согласие второго сособственника.

О чем я должен знать, покупая дачу в СНТ?

Как выделить свою долю собственности – земли и дома?

Отвечает адвокат, партнер Berkshire Advisory Group Сергей Копейкин:

Первоначально нужно понять, находится ли земельный участок в садовом товариществе или в него не входит. От этого зависят особенности оформления.

При покупке неоформленной земли возникает вопрос, связанный с проверкой назначения земель: обязательно должно быть указано «под ИЖС». Когда приобретаемый участок находится на землях сельхозназначения, релаксации или водоохраны, то строительство возможно, но будет оспоримым.

Если земельный участок находится в СНТ и уже имел первоначального собственника (то есть был оформлен в собственность члена СНТ), нужно проверить наличие:

  • свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок;
  • обременений при совершении сделок;
  • кадастрового плана земельного участка, в котором установлены границы (а также проверить, что эти границы никем не оспариваются).

Все это проверяется через Кадастровую палату. Главное убедиться, что границы согласованы и забор стоит на соответствующем месте.

Также следует обратить внимание на возможные сервитуты (ограничения права пользования в интересах третьих лиц). Эти данные можно выяснить в правлении СНТ. Например, по участку проходит ЛЭП или коммуникации, колодцы связи, канализационные колодцы. В правлении покупатель заранее должен узнать о качестве участка.

Существенным моментом является цена, по которой будет приобретаться участок для ИЖС: по действующему законодательству, она не может быть ниже кадастровой стоимости. Но это скорее важно для продавца и в случае, если участок у него в собственности находится менее трех лет.

Независимо от суммы в договоре, ФНС имеет право насчитать ему налог в размере 13% от кадастровой стоимости и попытаться взыскать недоимку. Если участок у собственника более трех лет, налогов не будет.

При оформлении договора купли-продажи я всегда рекомендую расчеты между продавцом и покупателем проводить в безналичной форме.

Поделить участок на двух хозяев в принципе можно, но лучше делать это сразу при покупке, определив доли.

Однако следует обратить внимание на то, что в каждом районе той же Московской области законодательными органами установлены нормативы, ниже которых не может быть оформлено индивидуальное право собственности на земельный участок.

Например, по Одинцовскому району этот норматив не менее 4,5 соток, так что разделить шесть соток точно не получится.

Отвечает арбитр Первого арбитражного учреждения Марина Гурьянова:

Прежде всего необходимо получить выписку из ПЗЗ (Правил землеустройства и землепользования), где будут указаны основные разрешенные виды использования данного земельного участка. Эта выписка заказывается бесплатно в любом МФЦ или администрации сельского поселения.

Если данный земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, то это должно быть прямо указано в основных (не в дополнительных и не во вспомогательных или условно разрешенных) видах использования, в противном случае Вам предстоит пройти через процедуру публичных слушаний.

Также в данной выписке (ПЗЗ) Вы уточните минимальный размер участка этой категории, отсюда будет понятно, возможен ли его раздел.

Далее Вы или продавец участка должны предоставить выписку из ЕГРН, желательно свежей датой. В выписке будет указан собственник/и данного земельного участка, наличие зарегистрированных прав, кадастровая стоимость (с нее Вы будете выплачивать налоги.) Особое внимание следует уделить любым обременениям: арестам, правопритязаниям, запретам на регистрационные действия) и сервитутам.

На момент сделки купли-продажи продавец должен передать Вам земельный участок свободным от любых прав третьих лиц. Также он должен предоставить нотариальное согласие супруга на отчуждение, если объект приобретен во время брака и, следовательно, является совместно нажитым имуществом.

Если собственников у участка несколько, то договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Также следует обратить особое внимание на то, проводилось ли межевание данного земельного участка и установлены ли его границы в соответствии с действующим законодательством.

Сейчас зачастую участки имеют наложение границ, а значит, по ним неизбежны судебные споры и расходы на приведение этих самых границ в соответствие. Данную информацию можно получить, открыв в интернете публичную кадастровую карту и набрав кадастровый номер приобретаемого земельного участка.

В любом случае во избежание последующих судебных разбирательств, при приобретении земельного участка необходимо обратиться за сопровождением сделки в квалифицированному юристу.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как построить загородный дом: 15 полезных статей

Как законно продать дом, который построил сам?

Построил дом в СНТ. Как получить налоговый вычет?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_vybrat_i_kupit_uchastok_pod_stroitelstvo/6345

Как выбрать земельный участок под строительство? Советы экспертов

Приобретение земельного участка под строительство жилого дома

Пандемия нового коронавируса привела к оживлению рынка загородного жилья. Все больше жителей мегаполиса хотят обзавестись собственной «крепостью» с приусадебным участком.

Те, кто пока не может купить дачу в готовом виде, либо хочет возвести свой дом по собственному проекту, приобретают участки без подряда. По оценкам экспертов, на данный момент именно с такими объектами совершается 70-80% всех сделок на «загородке».

Однако и в данном вопросе стоит учитывать целый ряд важных факторов.

Как поясняют специалисты, сегодня на рынке существуют три основных варианта покупки:

– участок с готовым домом,

– участок с подрядом,

– УБП или участок без подряда.

В первом случае вместе с землей покупатель получает готовый дом, который либо вообще не требует вложений, либо нуждается в небольшом ремонте и декоре, по примеру квартир в новостройках от застройщика. Подобные объекты продаются в поселках коммуникациями, с готовой и развитой инфраструктурой, дорогами и общественными зонами.

Во втором случае человеку предлагается купить земельный участок без дома, но с договором подряда, в рамках которого ему возведут дом согласно предпочтениям и пожеланиям будущего собственника, подключат коммуникации.

Однако есть важное ограничение: централизованная коттеджная застройка подразумевает единую концепцию, поэтому слишком уж «развернуться» и построить чересчур экстравагантный дом не удастся. Как правило, выбор особняков ограничен архитектурными проектами из каталога.

Инфраструктура в таких коттеджных поселках тоже обычно довольно развита и отчасти формируется за счет застройщика, например, он оборудует игровые, спортивные площадки, проводит дороги, занимается озеленением общих пространств.

Покупка участка без подряда, с одной стороны, дает владельцу земли полную свободу действий, но с другой – заставляет взять ответственность за строительство и обустройство дома на себя.

Подобная свобода всегда сопряжена с рисками: незадачливый землевладелец может остаться «в чистом поле» без дорог и коммуникаций.

Поэтому важно ответственно отнестись к выбору участка и вникнуть во все тонкости перед его покупкой.

  • Выборлокациизалогуспеха!

Перед тем, как купить земельный участок без подряда, тщательно изучите будущее место жительства или отдыха.

Стоит обратить внимание на удаленность от города, транспортную доступность поселка и участка, выяснить в каком состоянии находятся подъездные пути, сколько их и есть ли они вообще, сколько времени займет дорога на автомобиле и на общественном транспорте, где находится ближайшая остановка или железнодорожная станция.

Кроме того, весьма важен экологический аспект. Узнайте, нет ли по соседству свалок, производственных предприятий, полей аэрации и прочих источников загрязнения, способных омрачить загородную идиллию.

Для этого можно самому прогуляться или объехать близлежащие территории, чтобы увидеть все воочию, а также изучить градостроительный план территории.

Не исключено, что по соседству с поселком в перспективе могут появиться многоэтажные новостройки, какой -либо завод или масштабная автомагистраль.

  • Изучитеучастокнакартеподмикроскопом

Этот совет стоит воспринимать и буквально, и в переносном смысле. В первую очередь, обратите внимание, какую форму имеет лот и как располагается на общем плане поселка. В идеале земельный участок должен иметь правильную форму, приближенную к квадрату, и ровный рельеф.

Если же он находится на склоне, возможны проблемы с подъездом, вокруг дома потребуется качественный дренаж, чтобы отвести лишнюю влагу с участка. Кроме того, стоит учитывать расположение относительно сторон света.

На северном склоне дольше лежит снег и хуже растут растения, поэтому лучше отдать предпочтение южному направлению.

Еще один момент – сама земля, а точнее, ее состав! Для строительства дома лучше всего подходят почвы, в которых подземные воды залегают достаточно глубоко от поверхности. С осторожностью стоит отнестись к близкому соседству с водоемами, оно может грозить подтоплениями, сыростью, наплывом насекомых.

Под строительство жилой недвижимости подойдет далеко не каждый участок. Земельный кодекс РФ подразделяет земельные наделы на несколько видов. Жилой дом можно построить на участках:

  • для индивидуального жилищного строительства (код вида разрешенного использования 2.1);
  • для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) (код вида разрешенного использования 2.2), если участок расположен в населенном пункте;
  • для ведения садоводства (код вида разрешенного использования 13.2), если это допускается правилами землепользования и застройки.

На данных участках собственник вправе построить отдельно стоящее здание высотой до 20 м и не более 3 наземных этажей, предназначенное для постоянного проживания.

  • Вниманиенакоммуникации

Изучая предложение, обратите внимание на наличие коммуникаций либо возможность их подведения к дому и подключения к инженерным сетям. При этом помните, чем больше расстояние до коммуникационных сетей, тем дороже подключить к ним объект. Также следует рассмотреть возможность пробурить собственную скважину, установить автономную канализационную систему.

Сегодня законодательство не запрещает продавать неразмежеванные участки. Однако такая покупка может принести немало хлопот. Например, во время ограждения участков, может возникнуть конфликт с соседями, претендующими на лишний клочок земли. Решать вопрос о спорных территориях придется через суд.

Помимо этого, на приобретенной земле могут оказаться посторонние объекты, что тоже может привести к дальнейшим разбирательствам. Во избежание подобных рисков следует выбирать участки с установленными границами.

Межевание гарантирует покупателю, что он получит в собственность именно тот участок, который выбрал: ни больше, ни меньше.

При покупке земельного участка проверьте его юридическую «чистоту». Установить собственника земли, характеристики объекта, наличие обременений и другие факты можно с помощью выписки из ЕГРН. Там же содержатся данные о кадастровом номере участка, его назначении, виде разрешенного использования и кадастровой стоимости, из которой в дальнейшем рассчитывается налог.

«Далеко не каждый земельный участок ликвиден, – резюмирует директор управления элитной недвижимости компании Метриум Премиум (участник партнерской сети CBRE) Анна Раджабова. – При выборе необходимо обратить внимание на его юридический статус, транспортную доступность, природное окружение, особенности ландшафта и т.

д. Не стоит забывать о наличии инженерных коммуникаций. Продавец может озвучить минимальную стоимость «голой» земли, а потом вдруг возникнут дополнительные расходы. Обязательный минимум – это подъездные пути и электричество. Решить вопрос с газо-, водоснабжением и канализационной системой можно решить уже самостоятельно».

Источник: https://zen.yandex.ru/media/gdeetotdom/kak-vybrat-zemelnyi-uchastok-pod-stroitelstvo-sovety-ekspertov-5f2d2b8b9fba436eb5b708a1

Покупка земельного участка под строительство дома

Приобретение земельного участка под строительство жилого дома

Прежде чем купить участок под строительство дома, необходимо убедиться в возможности возведения жилого строения на территории и проверить объект недвижимости на отсутствие обременений, правильность внесения регистрационных данных. Тщательная проверка документов позволит в дальнейшем избежать проблем с использованием земли, проведением коммуникаций и комфортным проживанием в построенном доме.

Как выбрать участок под застройку

На всевозможных сайтах подбора загородной недвижимости можно найти огромное количество участков. В таком многообразии сложно не растеряться.

Большинство покупателей при выборе земли оценивают местоположение, наличие инфраструктуры, транспортную доступность, стоимость сотки. Однако далеко не все участки с подходящими параметрами стоит рассматривать для покупки.

Перед тем, как купить земельный участок, стоит обратить внимание на ключевые критерии выбора:

  • возможность применения территории под ИЖС (участок для дачного строительства или ведения подсобного хозяйства;
  • принадлежность территории к землям поселения;
  • возможность получения разрешения и использования коммуникационных систем (водоснабжения, отопления, энергоснабжения и канализации);
  • наличие четко очерченных и зафиксированных кадастровой службой границ участка (или возможность внести эти данные по результатам межевания и составления плана).

Участок может не предназначаться для строительства, например, если на территории проходит трубопровод. Стоит также внимательно изучить возможные риски строительства государственных объектов в будущем. Что касается возможности подключения к коммуникационным системам, для подключения потребуется регистрация дома, поэтому все документы на землю также должны быть зафиксированы в Росреестре.

Перед строительством дома в государственный орган регистрации предоставляется проект постройки. Важно учитывать, что на частном земельном участке можно построить дом не выше трех этажей (для одной семьи).

Как убедиться, что участок подходит для застройки

Проверять информацию о предлагаемом участке рекомендуется самостоятельно. Не стоит доверять словам владельца недвижимости, даже предоставляемые собственником документы могут утратить силу. Единственный документ, который позволит получить актуальные и достоверные данные об участке, – это выписка из ЕГРН. Документ содержит информацию об:

  • категории земли и разрешенном использовании (пригодность для застройки);
  • кадастровой стоимости;
  • собственниках и истории передачи прав;
  • обременении (арест или залог).

Данные в выписке могут отсутствовать, если владелец не проводил межевание или не зарегистрировал собственность (например, получив надел в наследство). В любом случае именно выписка из ЕГРН позволит оценить юридическую чистоту недвижимости.

Получить выписку из ЕГРН вы можете несколькими способами, например, в местном МФЦ или на сайте Росреестра. Обычно сроки изготовления выписки в МФЦ составляют примерно 5 рабочих дней.

Но если достоверная информация вам нужна оперативно, вы можете обратиться в службу егрп-онлайн.рф. Сервис позволяет получить выписку из ЕГРН напрямую из Росресстра.

Документ содержит наиболее актуальную информацию и имеет юридическую силу, поскольку заверен электронно-цифровой печатью государственной регистрационной организации.

В случае если в выписке не содержится какой-либо информации, скорее всего владелец не проводил межевание и не составлял план. Отсутствие этих документов не позволит владельцу совершать сделку с недвижимостью.

Собственнику придется самостоятельно вызвать кадастрового инженера и обратиться в МФЦ для внесения данных.

В некоторых случаях также для определения границ и продажи участка требуется подтверждение соседей отсутствия претензий на спорные территории и согласие прохождения изгороди между участками.

Перед тем, как купить земельный участок под строительство дома, следует также оценить заявленную стоимость участка и сравнить со средней стоимостью земли в данном районе. Если стоимость явно завышена, можно попробовать сбить цену.

Если продавец выставил участок по цене существенно ниже рыночной, это повод задуматься. Особое внимание стоит уделить графе “обременение” в выписке.

Недобросовестный продавец может скрыть факт обременения, если недвижимость находится в залоге или под арестом.

Если собственников несколько, при оформлении сделки потребуется согласие всех официальных владельцев. Кроме того нужно получить нотариально заверенное разрешение на продажу супруга собственника.

Варианты покупки участка

Существует два основных способа, как купить земельный участок:

  • непосредственно у собственника по договору купли-продажи;
  • у государства, в районной администрации посредством участия в аукционе.

При покупке земельного участка у частного лица или организации для заключения договора купли-продажи необходимо получить от собственника следующие документы:

  • кадастровый паспорт (если земельный участок был оформлен до 2017 года) или выписку из ЕГРН;
  • нотариально заверенное разрешение на продажу супруга собственника;
  • разрешение органов опеки (в отдельных случаях);
  • согласие всех собственников;
  • экспертную оценку участка;
  • паспорт продавца.

Особое внимание необходимо обратить на идентификационный код участка, в котором отражается вид разрешенного использования (ВРИ). Код классификации обозначает принадлежность земельного ресурса к одной из категорий.

За нарушение предписаний использования предполагается административное наказание.

Возведение постройки разрешено в том случае, если в качестве разрешенного использования указано: для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

После подписания сделки необходимо поставить земельный участок на регистрационный учет. Сотрудник Росреестра сообщает заявителю примерную дату готовности документа. Свидетельство о регистрации собственности новый владелец участка получает при предъявлении паспорта.

При покупке участка у государства потребуется:

  • заявление о предварительном согласовании приобретения надела;
  • заявление на участие в торгах в отношении участка;
  • кадастровый паспорт.

Список может быть дополнен и другими документами в зависимости от конкретного случая. Полный перечень документов можно уточнить в МФЦ.

Налоговый вычет при покупке участка под застройку

Каждый гражданин имеет право один раз в жизни получить налоговый вычет за покупку жилой недвижимости и вернуть часть средств потраченных на строительство дома.

Максимальная сумма для возврата – 260 000 рублей (при стоимости строительства дома 2 миллиона рублей). Также собственник сможет вернуть уплаченные проценты по кредиту, в случае если строительство жилья ведется в ипотеку.

Сумма возврата 390 000 рублей (если переплата составила 3 миллиона рублей).

Право на налоговый вычет по приобретенной земле возникает после регистрации жилой постройки (оформления дома в собственность). Заявитель должен быть официально трудоустроен. Воспользоваться льготами можно только единожды, те, кто уже получали вычеты например, по квартире, не смогут получить и за участок под застройку.

Источник: https://xn----8sbhhxkndeik.xn--p1ai/pokupka-zemelnogo-uchastka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.