Проблемы заключения договора аренды земельного участка

К вопросу о правовых проблемах аренды земельных участков

Проблемы заключения договора аренды земельного участка

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru

К вопросу о правовых проблемах аренды земельных участков

Аренда земельных участков – один из видов одновременно гражданско-правовых и земельных обязательств, возникающих из договора между арендатором и арендодателем. Институт аренды земельных участков один из сложных. В правовой науке его относят к вещным правам, урегулированным на основе законодательства и к обязательственным, регламентированным договорами аренды.

Гражданский кодекс РФ допускает установление законом особенностей сдачи в аренду земельных участков, однако правовую регламентацию этой возможности в Земельном кодексе РФ нельзя признать удачной.

Действующий Земельный кодекс РФ предусматривает возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу. Данный способ отчуждения субъективных прав на землю относительно нов для российского законодательства.

В настоящее время земельное законодательство предусматривает два способа прекращения права аренды на земельный участок: – расторжение (прекращение) договора аренды, в результате чего происходит прекращение арендного обязательства (ст. 619-620 ГК РФ и п.9 ст.

22 ЗК РФ); – прекращение права аренды при передаче его третьему лицу, в результате чего прекращение арендного обязательства не происходит, а только меняется состав его участников (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).

Земельный кодекс посвящает отдельную статью (ст.46) основаниям прекращения аренды земельного участка, которая также вызывает ряд вопросов. Так, например в п.1 указывается, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. А в п.

2 подчеркивается, что аренда земельного участка может быть прекращена и в других случаях.

Среди таковых называются, в частности, использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, использование участка способами, приводящими к его ухудшению, не устранение земельных правонарушений, выразившихся в отравлении, порче плодородного слоя почвы и т.д.

По-нашему мнению, основания, упомянутые в п.п. 1 4 п.

2 статьи, не являются специальными основаниями, требующими их выделения в отдельную категорию, поскольку во всех этих случаях арендатор нарушает свою обязанность использовать земельный участок по назначению, указанному в договоре аренды, и это уже является основанием для обращения в суд с требованием о расторжении договора аренды. Если же кодекс исходит из того, что выделение этих специальных оснований разрешает арендодателю прекращать договор аренды помимо судебного порядка, то такая позиция не выдерживает критики.

Прекращение права аренды при отчуждении прав и обязанностей по договору третьему лицу предусматривается п. 5 ст. 22 ЗК РФ.

Норма данной статьи указывает, что арендатор земельного участка вправе в пределах срока договора аренды передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал юридического лица.

Следует иметь в виду, что передача арендных прав на земельный участок в залог не всегда влечет за собой прекращение права аренды, поскольку прекращение права аренды в таких случаях происходит только в случае обращения взыскания на предмет залога.

При этом согласия собственника земельного участка по общему правилу не требуется, достаточно только его уведомить. Вместе с тем в договоре аренды земельного участка не исключается и запрет на совершение каких-либо правораспорядительных действий с земельным участком.

Для отдельных сделок с правом аренды могут быть предусмотрены ограничения. Так, в соответствии с п. 9 ст.22 ЗК РФ совершение распорядительных действий с правом аренды государственных или муниципальных земель без согласия на то арендодателя возможно, только если договор аренды заключен на срок более пяти лет.

Статья 22 ЗК РФ также предусматривает, что при совершении сделок с арендными правами и обязанностями заключение нового договора аренды земельного участка не требуется, однако ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

Данная запись свидетельствует о неправильном понимании существа отношений, складывающихся при внесении арендных прав в качестве вклада в уставный капитал, когда фигура арендатора сохраняется, в том числе и в отношениях с арендодателем.

Такая ситуация существенным образом отличается от перенайма, когда арендатор передает свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, которое и становится новым арендатором. К сожалению, различие этих отношений, которое четко определено в ст.

615 ГК РФ, в ЗК РФ не отражено и соответствующие отношения искажены.

Полагаем, что при реализации нормы п.5 ст.22 ЗК РФ могут возникать определенные трудности.2 Например, при определении момента перехода арендных прав на земельный участок от одного лица к другому, при оформлении перехода арендных прав, государственной регистрации перехода арендных прав и т.д.

Во всех случаях прекращение прав на земельный участок первоначального арендатора при отчуждении арендных прав и обязанностей третьему лицу будет происходить по одним и тем же правилам.

Но при передаче права аренды в уставный капитал юридического лица будут проявляться также некоторые особенности, связанные, в первую очередь, с необходимостью оценки имущества вкладчиков, а также с порядком и моментом возникновения права юридического лица на имущество, составляющее его уставный капитал.

Конструкция передачи права аренды третьему лицу существенно отличается от конструкции передачи арендованного земельного участка в субаренду, так как при субаренде право арендатора не прекращается.

Полагаем, что положение Земельного кодекса РФ, предусматривающее возможность передачи права аренды на земельный участок третьему лицу в пределах срока аренды, противоречит существующей в России системе права, которая не предусматривает возможности временного прекращения субъективных прав.

На наш взгляд, право аренды может передаваться третьему лицу только на весь (оставшийся) срок договора.

Попытки передачи права аренды на срок меньший, чем предусмотрен договором аренды, неизбежно будут порождать на практике множество проблем, связанных с определением момента перехода арендных прав от одного лица к другому, их государственной регистрацией, порядком передачи земельного участка при смене арендатора, привлечением к ответственности за ненадлежащее использование арендованного земельного участка, оценкой права аренды и т.д.

Действия, указанные в ст.22 ЗК РФ, не являются перенаймом (передачей прав и обязанностей по договору аренды другому лицу) в смысле ст.615 ГК РФ. В отличие от ст.22 ЗК РФ ст.

615 ГК РФ предусматривает, что аренда прекращается только при перенайме, в остальных же случаях отчуждения арендных прав и обязанностей право аренды прежнего арендатора сохраняется, так как он остается ответственным перед арендодателем.

Причем это правило ГК РФ распространяется даже на случаи внесения права аренды в уставный капитал юридического лица.

В связи с этим считаем, что в п.5 ст.22 ЗК РФ слова «в пределах срока договора аренды» необходимо заменить словами «на срок договора аренды».

Полагаем, что на практике неизбежно будут возникать трудности, связанные с передачей права аренды на срок меньший, чем указан в первоначальном договоре аренды земельного участка, либо в случаях, когда первоначальный договор аренды заключен на неопределенный срок.

При передаче же третьему лицу права аренды на срок меньший, чем срок договора аренды, «последующий» арендатор несет ответственность за использование земельного участка не только перед собственником, но и перед первоначальным арендатором, так как именно ему он будет обязан вернуть земельный участок. По сути, первоначальный арендатор не меньше собственника заинтересован в надлежащем использовании земельного участка фактическим владельцем.

Объясняется это, прежде всего, следующими обстоятельствами.

В случае передачи права аренды земельного участка на срок меньший, чем срок договора аренды с собственником, первоначальный арендатор рассчитывает после истечения срока договора либо использовать земельный участок самостоятельно, либо вновь передать его третьему лицу. При этом в случае ухудшения качества земельного участка первоначальный арендатор будет нести убытки.

правовой аренда земельный сделка

Примечания:

1 Кошелев Я., Ромадин М. «О некоторых вопросах, связанных с переходом права аренды на земельный участок». // Хозяйство и право 2004г., №11.

2 Хлыстун В.Н., Семочкин В.Н. «Совершенствование системы регулирования земельных отношений и организации земельного рынка в России. //Аграрная Россия, 2004г., № 2.

Размещено на Allbest.ru

Источник: https://revolution.allbest.ru/law/00273456_0.html

Проблема передачи в аренду части земельного участка

Проблемы заключения договора аренды земельного участка

Проблема передачи в аренду не целого объекта, а его части или части земельного участка существовала с давних времен, в настоящее время указанную проблему предложил разрешить Высший арбитражный суд Российской Федерации (далее — ВАС РФ) в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ № 73). Указанным правоотношениям посвящена настоящая статья.

Ключевые слова:земельный участок, договор аренды, право собственности, плата, часть земельного участка, государственный кадастровый учет, существенные условия.

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) и ст.

606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды земельного участка арендодатель — собственник (сособственники) земельного участка обязуется предоставить арендатору — заинтересованному лицу во временное владение и пользование или во временное пользование земельный участок за плату.

Законодательством предусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, договор аренды земельного участка, предмет которого не согласован, является незаключенным.

Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством присвоения участку уникальных характеристик, в том числе: кадастрового номера, адреса (в случае его отсутствия — местоположения), площади, категории земли, разрешенного использования /целевого назначения, а также границ земельного участка.

По смыслу п. 2 ст. 6 ЗК РФ, Федерального закона от 24.07.

2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», объектом аренды может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, отсутствие же кадастрового учета в отношении земельного участка, переданного по договору аренды, является основанием для признания судом по иску заинтересованного лица договора незаключенным, так как в указанной ситуации имеет место отсутствие согласованного условия о предмете договора. [1]

В связи с этим, требовалось поставить на государственный кадастровый учет и индивидуализировать не только весь земельный участок, но и ту его часть, которая передавалась в аренду.

ВАС РФ в Постановление Пленума ВАС РФ № 73 сформировал единый правовой подход относительно арендоспособности частей индивидуально-определенных не потребляемых вещей, к которым в том числе относятся и земельные участки (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

В пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 разъяснено, что на основании ст. 607 ГК РФ (с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Кроме того, если по договору аренды, заключенному сроком на год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

[2]

Таким образом, указанный Пленум ВАС РФ указал на возможность сдачи в аренду части земельного участка без необходимости формирования (выделения) самостоятельного участка с присвоением ему кадастрового номера, поскольку действующее законодательство не содержит требования о разделе земельного участка для предоставления в аренду его части.

Постановление Пленума ВАС РФ № 73 является обязательным для арбитражных судов, в связи с чем, была изменена судебная практика по сдаче объектов в аренду.

Можно привести несколько примеров из судебной практики.

1) Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (далее — Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Новокузнецкпромвентиляция» (далее — Общество) о взыскании 1 633 583 рублей 61 коп. задолженности по арендной плате за земельный участок по договору.

Ответчик возражал против удовлетворения иска, его доводы сводились к тому, что предмет договора аренды не определен, земельный участок, переданный в аренду невозможно с достоверностью идентифицировать, поскольку отсутствуют кадастровый номер и адресные ориентиры.

Судом установлено, что между комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) на основании распоряжения Главы города Новокузнецка от 27.10.2008 года № 3182 заключен договор аренды земельного участка. Согласно договору арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду из земель населенных пунктов земельный участок под здания производственной базы.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что при передаче в аренду у сторон не возникло вопросов по поводу того, что передается в аренду, а также из доказанности факта пользования ответчиком спорным земельным участком в заявленном размере и отсутствия доказательств его оплаты.

Факт пользования ответчиком спорным земельным участком в рассматриваемый период ответчиком не оспорен.

Доводы ответчика о том, что предмет договора аренды не определен, земельный участок, переданный в аренду невозможно с достоверностью идентифицировать, поскольку отсутствуют кадастровый номер и адресные ориентиры, суды отклонили по вышеуказанным мотивам.

Ответчик пользовался земельным участком на основании заключенного договора аренды и правовой неопределенности относительно размера и расположения земельного участка у него не возникало. [3]

2) Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в государственной регистрации договора аренды

Удовлетворяя заявленное требование, суды руководствовались, в том числе п. 9 Постановление Пленума ВАС РФ № 73, а также учли наличие приложений к договорам аренды, которые являются графическим описанием передаваемых в аренду частей недвижимого имущества.

Исходили также из того, что, поскольку объект недвижимого имущества, часть которого передана в аренду, ранее зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, у сторон заключенного договора отсутствовала неопределенность в индивидуализации передаваемого объекта. [4] [5]

Подводя итоги, можно сделать вывод о том, что Пленум ВАС РФ Постановлением Пленума ВАС РФ № 73 изменил практику арбитражных судов в рассмотрении споров данной категории дел.

Если раньше практика арбитражных судов шла по пути того, что передать в аренду часть земельного участка возможно было только после постановки его на государственный кадастровый учет, то в настоящее время суды идут по пути того, что в аренду может быть передан не только весь земельный участок, но и его часть, при условии, что в договоре стороны определили, какая часть передается в аренду (план, экспликация этой части). Постановление Пленума ВАС РФ № 73 вызвало многочисленные споры по поводу данного вопроса, однако указанным постановлением внесена правовая определенность этих правоотношений, так как отпала необходимость неоднократного межевания земельного участка для постановки на государственный кадастровый учет частей, передаваемых в аренду.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/90/18831/

Некоторые проблемы аренды земельного участка и его части

Проблемы заключения договора аренды земельного участка

Курск

03 июля 2015г.

    Аренда, является одним из видов пользования земельными участками, возникающим из договора аренды. В большинстве европейских стран доходы от аренды составляют один из основных источников местного бюджета.

«Региональные и муниципальные власти играют решающую роль в вопросах землепользования на всех уровнях управления регионом; при всем многообразии систем управления, власти отдают предпочтение аренде недвижимости по сравнению с ее продажей, т.е. стоят на позиции соблюдения интересов городов и регионов.

Они регулярно проводят комплексную оценку муниципальных земель и недвижимого имущества. При этом земельные платежи и налоги на недвижимость основаны на фактической рыночной стоимости объектов недвижимости» [8]. Согласно п. 1 ст.

607 ГК РФ [1] в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Однако Гражданский кодекс Российской Федерации не дает определения земельного участка как объекта аренды.

    В ст. 130 ГК РФ [2] «Недвижимые и движимые вещи» к недвижимым вещам в первую очередь относятся земельные участки. Ст.

261 ГК РФ [2] «Земельный участок как объект права собственности», сведена лишь к объему правомочий собственника, а именно возможности использовать по своему усмотрению всем, что находится над и под поверхностью участка и пространственно-территориальным границам участка.

Отсюда следует, что одним из пробелов в гражданском законодательстве является отсутствие закрепленной дефиниции земельного участка. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ [1] в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. В соответствии с п. 3 ст.

6 ЗК РФ [3] земельный участок представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить его в качестве индивидуально определенной вещи.

Индивидуализация земельного участка означает, прежде всего, тот факт, что земельный участок прошел кадастровый учет и ему присвоен соответствующий кадастровый номер согласно ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [10].

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор аренды земельного участка заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации согласно ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [11]. С заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка может обратиться одна из сторон договора аренды. «Государственная регистрация есть элемент публично-правового регулирования в частном праве, необходимый для эффективного осуществле- ния частно-правовых отношений, для обеспечения стабильности частного оборота» [9].

    Действующее законодательство допускает оборот земельных участков отдельно от оборота объектов недвижимого имущества, находящихся на этом участке.

В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам или помещения в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

    Таким образом, в гражданско-правовых отношениях земельный участок определяется в соответствии с положениями ст.

6 ЗК РФ «Объекты земельных отношений» [3], однако это не означает различия в понятии земельного участка в земельных и гражданских правоотношениях.

Земельный кодекс содержит ряд гражданско- правовых норм, которые применяются при регулировании отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, но при этом на какие-либо различия в понятии земельного участка не указывается.

   В соответствии с п. 1 ст. 6 ЗК РФ [3] объектом земельных отношений являются не только земельные участки, но и части земельных участков. Договор аренды части земельного участка, заключенный на срок один год и более, так же подлежит государственной регистрации.

Возможность заключения договора аренды части земельного участка подтверждается п. 2 ст.

26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [11], согласно которому при сдаче в аренду части земельного участка к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.

    По пути  признания невозможности  участия в обороте части земельного участка ранее шла судебная практика.

Так, в Постановлении по одному из дел Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа указал на то, что часть земельного участка может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений в случае, если она после раздела образует самостоятельный земельный участок [4]. То есть, вновь образованный земельный участок является самостоятельным объектом.

   В постановление пленума Высшего Арбитражного Суда РФ [5] отмечается, что для государственной регистрации договора аренды части земельного участка, права на который ранее были зарегистрированы за арендодателем, представление кадастрового паспорта не требуется и достаточно представления подписанного сторонами документа, содержащего графическое и (или) текстуальное описание той части участка, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

   Из выше указанного следует, что ставить на кадастровый учет сдаваемую в аренду часть земельного участка не требуется, если права на весь участок ранее были зарегистрированы, достаточно при заключении договора аренды описать эту часть земельного участка так, чтобы стороны четко могли его индивидуализировать на местности. Такое описание может быть как графическое, так и текстуальное, либо графическое и текстуальное одновременно. [7]

    Без ответа остается вопрос, может ли часть земельного участка участвовать в обороте самостоятельно, даже в случае следования за зданием или иным сооружением.

В соответствии с требованиями закона часть земельного участка не может быть индивидуализирована и поэтому не может являться и самостоятельным предметом сделки.

Как только часть земельного участка индивидуализирована, как того требует законодательство, получается отдельный объект, но не его часть. Раздел земельного участка означает создание новых объектов гражданских прав.

   На практике суды признают предмет договора аренды согласованным, если стороны оформили и подписали ситуационный план передаваемой в аренду части земельного участка (топографическое изображение местности с обозначениями расположенных на ней объектов и земельного участка, передаваемого в пользование), акт замера площадей либо оформили план участка, представляющий собой графическую часть кадастрового паспорта всего земельного участка, на котором обозначена передаваемая в аренду часть земельного участка. [6]

   В силу п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [11] аренда недвижимого имущества является ограничением (обременением) вещных прав на это имущество. Поэтому, в случае аренды части объекта недвижимости обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом, а не только на арендованную часть земельного участка.

   Таким образом, земельный участок, является самостоятельным объектом гражданского права и гражданского правоотношения, поэтому определение земельного участка как объекта договора аренды земельного участка должно носить комплексный характер и содержаться в Гражданском кодексе Российской Федерации, а не трактоваться в различных нормативных правовых актах по отраслевому признаку.

Источник: https://izron.ru/articles/o-nekotorykh-voprosakh-i-problemakh-sovremennoy-yurisprudentsii-sbornik-nauchnykh-trudov-po-itogam-m/sektsiya-3-grazhdanskoe-pravo-predprinimatelskoe-pravo-semeynoe-pravo-mezhdunarodnoe-chastnoe-pravo-/nekotorye-problemy-arendy-zemelnogo-uchastka-i-ego-chasti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.