Процедура снижения кадастровой стоимости земельного участка

Содержание

Как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Процедура снижения кадастровой стоимости земельного участка

Процедуру проводит уполномоченная комиссия на основании административного распоряжения в случае плановой переоценки, или по заявлению собственника.

В комиссию входят назначенные региональными властями лицензированные оценщики, в том числе предприниматели, которые оказывают коммерческие услуги по оценке стоимости земли.

Порядок проведения процедуры регламентируется положениями Федерального закона № 135-ФЗ, от 29.07.1998 года.

Результаты вычислений — сведения о кадастровой стоимости ЗУ — размещают  на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

В результате регулярной переоценки и тщательного фиксирования результатов процедуры составляется единая информационная база, данные из которой доступны всем гражданам. Благодаря этому, можно легко узнать реальную стоимость объекта, подав запрос в местное отделение кадастра и картографии.

По запросу вам выдадут справку, или выписку из ЕГРН, где будет указана кадастровая стоимость участка. Сроки получения выписки до трех рабочих дней.

Кроме этого, можно узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру земельного участка на официальном сайте РосРеестра, или получить интересующие сведения из кадастрового паспорта: 12 строка это кадастровая стоимость в рублях, 13-я — удельная стоимость.

Как кадастровая стоимость влияет на величину налога на землю

Согласно ст. 394 НК РФ, величина земельного налога зависит от кадастровой стоимости (КС) объекта и составляет:

  • до 0,3% от КС — для земель сельскохозяйственного назначения, дачных кооперативов, садов, земель населенных пунктов, которые предназначены под строительство жилых домов, а также территорий, отведенных под городскую инфраструктуру и жилищно-коммунальные хозяйства;
  • до 1,5% — для всех остальных категорий ЗУ.

Порядок расчета ставки налогообложения регламентирует статья №394 Налогового кодекса РФ. Земельный налог обязаны платить титульные владельцы участков: собственники, правообладатели на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения. Удержанная с владельцев сумма перечисляется в бюджет администрации населенного пункта.

Ставка налогообложения — размер налоговых платежей, рассчитанный относительно налоговой базы, то есть суммы, которую облагают налогом. В денежном эквиваленте итоговая сумма налога может меняться в результате переоценки стоимости земельного участка. Этот факт мотивирует налогоплательщиков контролировать процесс переоценки и искать пути, чтобы уменьшить кадастровую стоимость ЗУ.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка

По закону заинтересованные лица могут оспорить итоги кадастровой оценки через специальную комиссию при Росреестре или через суд. Основной причиной для оспаривания кадастровых данных становится рост итоговой суммы земельного налога.

Собственнику выгодно, чтобы стоимость ЗУ по кадастру была как можно ниже, потому что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка ведет к снижению налога.

Чтобы сократить расходы и не переплачивать налог за владения, владелец может оспорить результаты работы сотрудников Росреестра.

Помимо этого, при определении кадастровой стоимости земель применяют массовые методы оценки. По этой причине установленная цена может существенно превышать рыночную и затрудняет процесс продажи.

Инициатором спора могут выступать как физические, так и юридические лица, а также органы государственной и местной власти. Чтобы оспорить данные национального кадастра нужны веские основания:

❌ доказана недостоверность информации, которая была использована при проведении оценки;

❌ выявлены ошибки в документах, которые привели к завышению стоимости;

❌ в результате природных, техногенных или социальных процессов изменились характеристики участка, что привело к снижению КПД участка и, соответственно, его ценности.

Пошаговая инструкция: как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Порядок действий включает:

  1. Предварительный анализ цены участка. На его основании устанавливается, завышена ли в действительности кадастровая стоимость и сопоставимы ли расходы с будущей выгодой.
  2. Отчет экспертов об оценке рыночной стоимости участка.
  3. Сбор пакета документов.
  4. Подача заявления и документов в комиссию Росреестра или в суд.

Чтобы оспорить установленную в кадастре цену участка, заявителю необходимо подтвердить свое право собственности на ЗУ и аргументировать причину обращения. Перечень необходимых для переоценки земли документов включает:

Источник: https://J.Etagi.com/ps/kak-izmenit-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka/

Измените кадастровую стоимость, чтобы снизить налог на землю

Процедура снижения кадастровой стоимости земельного участка

Размер налога за земельный участок можно уменьшить путем оспаривания кадастровой стоимости земли.

Наличие в собственности земельного участка влечет обязанность платить за него налог. Его размер зависит от кадастровой стоимости надела. Но часто завышенная кадастровая стоимость влечет расчет необоснованно высокого налога. Узнайте, как уменьшить земельный налог, из нашей статьи.

Как оспорить кадастровую стоимость

Оспорить кадастровую стоимость можно двумя способами: в комиссии и в суде. При этом уменьшение кадастровой стоимости может быть за счет изменения вида разрешенного пользования или оспаривания отчета по кадастровой оценке участка до утверждения кадастровой стоимости.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, можно воспользоваться удобным способом:

Способы оспаривания кадастровой стоимости земли

Рассмотрим вариант снижения налога за счет уравнивания кадастровой и рыночной стоимости участка.

Цена земли оценивается в двух аспектах: с ракурсов рыночной и кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость отображает ценность участка на рынке недвижимости, определяется продавцом и покупателем при выставлении на продажу.

Кадастровая стоимость – величина, определяемая государством на основе оценки земли. Теоретически обе стоимости земельных наделов должны совпадать, но на практике они могут различаться во много раз.

Рыночная стоимость зависит от качественных характеристик земли: площадь, размер, вид разрешенного пользования, категория земель, наличие построек, качество почвы. Государству не важны эти условия, оценщик составляет отчет без осмотра участка на местности, поэтому разница в кадастровой стоимости несопоставимых земель может серьезно различаться.

Чтобы узнать кадастровую стоимость своего участка, можно запросить сведения в специализированном ресурсе https://rosreestr.net/uznat-kadastrovuyu-stoimost-nedvijimosti или воспользоваться публичной кадастровой картой https://rosreestr.net/kadastrovaya-karta.

Введите в строку поиска адрес земельного участка или его кадастровый номер, на экране отобразится краткая информация по объекту.

Выписка из ЕГРН

На публичной кадастровой карте можно найти земельный участок вручную.

Публичная кадастровая карта

Для оспаривания вам понадобятся сведения о площади участка, его назначении, размере кадастровой стоимости и дате ее установления. Подробная инструкция по использованию ресурса по этой ссылке: https://rosreestr.

net/info/kak-poluchit-vypisku-iz-egrp

Разобраться в адекватности установленной кадастровой стоимости легко: поиск аналогичных участков в этом районе по схожим параметрам покажет, насколько завышена цена вашей земли.

О росте кадастровой стоимости также скажут налоговые уведомления, если в последние пару лет вы платили больший налог.

Прежде чем начать процедуру оспаривания кадастровой стоимости участка, мысленно оцените вероятную выгоду и возможные расходы.

Сравните установленный сейчас налог с тем, который вы планируете платить в будущем после оспаривания, сравните разницу в размере налогов с расходами, которые требуется понести на оценку участка.

Если на оспаривание кадастровой стоимости следует потратить больше, чем вы планируете сэкономить – смысла затевать спор нет. Во всех остальных случаях можно попробовать. При удачном исходе вы начнете платить сниженный налог, начиная с налогового периода, в течение которого было подано заявление.

Важно! Вероятно, что кадастровую стоимость участка придется оспаривать не раз: государство пересматривает кадастровую стоимость каждые пять лет, в Москве и Санкт-Петербурге – каждые 2 года, в регионах – раз в три года.

Существует два органа по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости – суд и комиссия при Росреестре. Юридические лица обращаются в комиссию, если кадастровая стоимость земли установлена раньше 2017 года, если после – можно сразу обратиться в суд.

Граждане могут подать заявление в суд, но также не лишены права обратиться сначала в комиссию. В случае отказа в удовлетворении заявления, решение комиссии можно обжаловать в суде.

В случае оспаривания кадастровой стоимости земли, находящейся в аренде, заявителем может быть не только собственник, но и арендатор – для него будет снижена арендная плата за участок.

1. Отчет оценщика

Для процедуры оспаривания большое значение имеет отчет независимого оценщика. Его можно заказать в саморегулируемой организации оценщиков, застраховавших свою ответственность. Выбрать хорошего оценщика можно путем ознакомления с решениями комиссии на сайте Росреестра: в тексте документов будет видно, чьи отчеты составлены безупречно и помогают решить вопрос с переоценкой стоимости земли.

Важно, чтобы дата определения рыночной стоимости земли совпадала с датой определения кадастровой стоимости, иначе вам могут отказать в удовлетворении заявления. Обязательно проверьте сведения о собственнике и характеристики участка: в случаях опечаток придется заказывать новый отчет.

2. Экспертиза отчета

Этот этап будет обязательным в случае расхождения кадастровой и рыночной стоимости более, чем на 30%. При обращении в суд без подачи заявления в комиссию при Росреестре экспертизу можно не проводить.

3. Справка о кадастровой стоимости

Вы можете заказать выписку на сайте https://rosreestr.net, подробная инструкция о получении справки здесь: https://rosreestr.net/info/kak-poluchit-vypisku-iz-egrp

Справка о кадастровой стоимости объекта

4. Документы на земельный участок

Собственник земли предоставляет право собственности на землю либо выписку из ЕГРН, арендатор – договор аренды участка.

5. Заявление

Вы должны написать о том, что не согласны с установленной на сегодняшний день кадастровой стоимостью участка, поэтому хотите ее изменить.

Для комиссии составляется заявление о пересмотре кадастровой стоимости, в суд подается исковое заявление, которое будет рассмотрено в порядке административного судопроизводства.

Суд рассмотрит ваше заявление в течение двух месяцев, в случае необходимости назначения экспертизы отчета об оценке земли срок может увеличиться.

Источник: https://rosreestr.net/info/kak-umenshit-zemelnyy-nalog

Оспаривание и снижение кадастровой стоимости в Балашихе

Процедура снижения кадастровой стоимости земельного участка

Мы гарантируем снижение кадастровой стоимости вашего объекта до 50-80%. В среднем наши клиенты экономят от 600 тыс. рублей ежегодно. Узнайте, сколько можете сэкономить вы, получив бесплатную предварительную оценку вашего объекта за 30 минут.

Цена от 10000 руб

Под кадастровой стоимостью объекта недвижимости или участка земли понимается стоимость, которая определяется в ходе оценки и указывается в Государственном реестре ЕГРН.

Важность этого параметра определяется тем, что он выступает в качестве базы для расчета налога на недвижимость физических лиц.

Такой порядок налогообложения поэтапно вводится в действие, начиная с 2016 года. Это стало следствием принятия двух Федеральных законов – №320-ФЗ и №218-ФЗ. Поэтому владельцы земельных участков и недвижимости финансово заинтересованы в снижении их кадастровой стоимости.

В соответствии с приведенными выше Федеральными законодательными актами оценка кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков должна происходить, как минимум, один раз каждые пять лет. Хотя ее периодичность может отличаться для отдельных регионов страны.

Сегодня используются данные всероссийской оценки, начатой в 2014 году и законченной к началу 2016 года. Полученные в результате этого мероприятия данные легли в основу расчета налога на недвижимость по новой методике, вступившей в силу с 01.01.2017 года.

Характерной особенностью проведенной переоценки недвижимости и земельных участков стал тот факт, что она производилась без непосредственного участия собственников.

Занимались ею специально приглашенные муниципальными органами власти эксперты. Следствием их незаинтересованности в точности конечного результата стало большое количество ошибок, допущенных в процессе оценки.

Далеко не все они привели к занижению стоимости и, как следствие, сокращению величины налога.

В настоящее время кадастровая стоимость необходима при совершении любых сделок с недвижимостью. В частности, на ее основе рассчитывается:

  • величина налога на имущество физлиц (до очередной реформы налогообложения в качестве базы применялась инвентаризационная стоимость);
  • размер арендной платы за пользование земельным участком;
  • стоимость приобретения земельного участка в собственность.

Налогом на имущество облагаются различные объекты недвижимости, к числу которых относятся:

  • приватизированные или приобретенные в собственность квартиры;
  • отдельные жилые помещения, например, комнаты в общежитиях или коммунальных квартирах;
  • жилые дома, к которым относится не только здания ИЖС, но и дачные постройки, недостроенные объекты и т.д.;
  • гаражи и оборудованные парковочные места;
  • хозяйственные постройки на земельном, дачном или садовом участке, включая бани, сараи и другие здания подобного назначения;
  • коммерческая недвижимость, например, магазины, офисы, склады и т.д.

Логичным выглядит желание собственника добиться снижения кадастровой стоимости принадлежащей ему недвижимости, так как это позволит платить меньше налогов.

С нашей помощью Вы получить качественно выполненную услугу в России.

Эталон Гарант входит в Единый Реестр органов по сертификации и испытательных лабораторий. Является аккредитованным представителем

Открыть все аккредитации

Для того, чтобы выяснить необходимость оспаривания кадастровой стоимости участка земли, дома, квартиры или другого объекта недвижимости, требуется сначала узнать ее. Для этого можно воспользоваться различными способами. Самый простой и надежный из них – обращение на официальные сайты государственных органов управления или на интернет-страницы тематических ресурсов:

  • Росреестр – rosreestr.ru/wps/portal/online_request. Интернет-портал Федеральной службы предоставит всю необходимую информацию об объекте недвижимости или земельном участке, включенную в ЕГРН;
  • ИФНС – www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/. Этот сервис поможет рассчитать сумму налога на имущество, исходя из внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости;
  • интернет-ресурс под названием ROSREESTR.NET, расположенный по адресу rosreestr.net/uznat-kadastrovuyu-stoimost-nedvijimosti и предлагающий удобный онлайн-сервис, позволяющий быстро и без проблем узнать кадастровую стоимость интересующего пользователя объекта недвижимости или участка земли.

С начала 2018 года вводятся серьезные изменения в механизм оспаривания кадастровой стоимости. Как и ранее, законодательство предусматривает два варианта снижения этого параметра – обращение в комиссию, созданную при Росреестре, и подача искового заявления в суд.

Однако, теперь гражданин имеет право сразу обратиться в судебные органы, а действовавший прежде порядок допускал подобное действие только после обращения в Росреестр.

Обращение в комиссию Росреестра с начала 2018 года является добровольным мероприятием, реализуемым при необходимости снизить кадастровую стоимость, указанную в ЕГРН на объект недвижимости или земельный участок. Подобный способ решения проблемы имеет сразу несколько очевидных преимуществ:

  • отсутствие необходимости платить госпошлину;
  • предсказуемый срок рассмотрения вопроса, составляющий не более одного месяца;
  • упрощенная, по сравнению с предыдущими годами, процедура подачи документов на комиссию;
  • возможность обращения в судебные органы в случае отрицательного решения комиссии.

При обращении в комиссию Росреестра заявитель предоставляет следующий пакет документов:

Подробнее

  • заявление, содержащее суть претензии, которая состоит в оспаривании кадастровой стоимости имущества;
  • выписка из ЕГРН, содержащая действующую кадастровую стоимость;
  • документы на право собственности, заверенные нотариально;
  • отчет оценщика, подтверждающий необходимость снижения кадастровой стоимости квартиры, дома или другого объекта недвижимости.

Процесс рассмотрения вопроса комиссией происходит в следующем порядке:

  • подача заявителем пакета документации;
  • назначение заседания, о котором заявитель уведомляется в течение 7 суток после подачи документов;
  • личное присутствие собственника или его заявителя на заседании комиссии;
  • принятие решения по сути вопроса.

При положительном решении оно доводится не только до заявителя, но и до кадастровой палаты. В результате, кадастровая стоимость снижается, что занимает не более 30 дней.

При получении отрицательного решения собственник квартиры, дома или участка земли имеет возможность оспорить кадастровую стоимость недвижимости, обратившись в суд. В этом случае он готовит практически тот же пакет документации, включающий:

  • исковое заявление в судебный орган;
  • выписку из ЕГРН с указанием текущей кадастровой стоимости;
  • документы, подтверждающие права владельца на имущество, стоимость которого оспаривается;
  • экспертное заключение независимого оценщика о реальной стоимости недвижимости.

Оспаривание кадастровой стоимости в судебных органах имеет как преимущества, так и недостатки.

Главным плюсом этого способа решения проблемы выступает объективный характер рассмотрения вопросов, который далеко не всегда присутствует во время заседаний комиссии Росреестра.

К числу недостатков относится необходимость привлечения квалифицированного юриста и непредсказуемая продолжительность судебного процесса.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости подразумевает наличие объективной цена объекта недвижимости, причем эти два показателя должны серьезно различаться. Очевидно, что рядовой собственник не обладает квалификацией и знаниями для того, чтобы объективно оценить принадлежащую ему квартиру, земельный участок, жилой дом или хозяйственную постройку.

В большинстве случаев оспаривание кадастровой стоимости недвижимости осуществляется путем последовательной реализации нескольких этапов.

  • Этап №1. Оценка перспектив положительного решения вопроса. На этой стадии крайне важно выбрать для сотрудничества квалифицированного специалиста. Его задача – изучив реальное положение дел, донести до владельца объективную картину происходящего. Результатом этапа становится принятие решение об оспаривании стоимости или отказ от дальнейших действий.
  • Этап №2. Выбор эксперта-оценщика. При обращении в солидную юридическую компанию проблем с выбором эксперта попросту не будет, так как любая подобная организация содержит в штате специалиста, имеющего допуски СРО оценщиков.
  • Этап №3. Подготовка отчета о фактической стоимости недвижимости. Эта процедура обычно занимает несколько дней, в случае особо сложного или крупного объекта – 1-2 недели. Полученный отчет является основным аргументом как при рассмотрении вопроса комиссией, так и в судебном разбирательстве.
  • Этап №4. Сбор пакета документов, необходимых для обращения в комиссию Росреестра. Данная стадия не занимает много времени и, по сути, является формальной. Тем более, что значительную часть документов сегодня можно получить в режиме онлайн на различных информационных порталах, предоставляющих государственные услуги.
  • Этап №5. Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии Росреестра. Процедура рассмотрения вопроса была описана выше. На заседаниях обязательно присутствует специалист юридической компании, целью которого является защита интересов клиента.
  • Этап №6. Оспаривание в судебном порядке. При грамотном составлении искового заявления и аргументированном обосновании позиции собственника недвижимости вероятность положительного судебного решения достаточно велика. Реальная судебная практика показывает, что обращение к квалифицированным специалистам обеспечивает снижение кадастровой стоимости в 90% случаев.
  • Этап №7. Пересмотр кадастровой стоимости. При положительном решении на одном из двух предыдущих стадий процедуры следует обращение в кадастровую палату и последующее снижение кадастровой стоимости.
  • Этап №8. Перерасчет уплаченных налоговых, арендных и других платежей. Действующее законодательство позволяет вернуть ранее уплаченный налог, арендный или какой-либо другой платеж, величина которого зависела от кадастровой стоимости объекта. Для этого достаточно оформить уточненную кадастровую справку, дополнить ее решение суда или комиссии при Росреестре и обратиться в ИФНС.

В большинстве случаев заниматься снижением кадастровой стоимости целесообразно только в том случае, если она существенно превышает реальную рыночную цену объекта. При этом следует учитывать ряд важных факторов:

  1. Актуальная редакция законодательства предусматривает возможность оспаривания кадастровой стоимости только до 2020 года. Дальнейшие перспективы по этому вопросу попросту непонятны и трудно прогнозируемы.
  2. Практически ежегодно ставка налога на имущество увеличивается. В результате эффект от возможного снижения кадастровой стоимости также будет расти.
  3. Особенно внимательно следует оценить целесообразность пересмотра рассматриваемого параметра владельцам недвижимости, расположенной в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе. Муниципальные власти этих трех городов, пользуясь их особым статусом, имеют право устанавливать дополнительные к общероссийским ставки налога на имущества.

Значительная часть собственников принимает решение не заниматься самостоятельным решением проблемы оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Это объясняется наличием нескольких весомых преимуществ обращения к специалистам, в частности:

  1. Профессиональные юридические знания специалистов по оспариванию кадастровой стоимости, помогают справится даже с самой сложной задачей.
  2. Для эффективного отстаивания позиции клиента необходимо досконально разобраться в отчете оценщика, что также является серьезной проблемой для неподготовленного человека. В ЭталонГарант отстаивать вашу позицию будет опытный юрист.
  3. Возврат уплаченных налогов представляет собой трудоемкую процедуру, для успешного осуществления которого необходимо оформление большого количества документов. И все эти документы оформлять будем мы.
  4. Судебное рассмотрение дела также является длительным и трудозатратным процессом, требующим соответствующей подготовки и образования. Все наши специалисты регулярно обучаются и имеют помимо богатого опыта, высшее юридическое образование.
  5. Обратившись к нам, вы получите возможность получения конечного результата “под ключ”.

Мы создали удобные условия для наших клиентов, чтобы работа протекала гладко.

Безналичный расчет

Банковские карты

Электронные деньги

Интернет-банкинг

Курьерская служба СДЭК, PonyExpress

Подробнее о способах оплаты и доставки

Мы уверены в выполнении своих обязанностей перед клиентом. И все же мы застраховали свою ответственность.

Мы ценим своих клиентов и готовы всегда их поддержать. Если у Вас есть вопросы или пожелания, то перейдите и воспользуйтесь формой

Источник: https://balashikha.etalon-garant.ru/legal/osparivanie-kadastrovoy-stoimosti/

Четыре способа оспорить кадастровую стоимость. Какие действия помогут платить за землю меньше?

Процедура снижения кадастровой стоимости земельного участка

Как повлиять на кадастровую стоимость до ее утверждения? Когда изменение режима использования участка поможет уменьшить платежи за землю? Какие шаги нужно предпринять, прежде чем подавать заявление в суд?
Решение: повлиять на кадастровую стоимость помогут замечания к проекту отчета об оценке. Чтобы снизить платежи, измените вид разрешенного использования земельного участка с текущего на более выгодный. Прежде чем идти в суд, подготовьте документы, которые подтвердят соблюдение претензионного порядка и полномочия лица оспаривать кадастровую стоимость.

Способ № 1. До-досудебный. Повлияйте на кадастровую стоимость до утверждения результатов оценки

Закон указывает только портал государственных и муниципальных услуг, но не исключаются иные способы, например, ГБУ может предусмотреть такую функцию на своем сайте.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость до утверждения, ознакомьтесь с ее проектом и направьте возражения. Закон требует публиковать проект отчета об оценке. Заинтересованное лицо вправе ознакомиться с ним в фонде данных государственной кадастровой оценки в течение шестидесяти дней с даты опубликования (ч. 12 ст.

14 Федерального закона от 03.07.16 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», далее — закон № 237ФЗ). Чтобы повлиять на кадастровую стоимость, направьте возражения в течение пятидесяти дней с даты публикации результатов (ч. 15 ст. 14 закона № 237-ФЗ).

Бюджетное учреждение или многофункциональный центр принимает замечания, если они касаются конкретного объекта недвижимости. Требования к замечаниям и порядок их подачи устанавливает часть 16 статьи 14 закона № 237-ФЗ. Они минимальны: помимо изложения того, с чем не согласен заявитель, он указывает свои Ф.И.О.

или наименование, контактные данные и кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости, в отношении которого допущена ошибка. Заявитель вправе сослаться на конкретные номера страниц проекта отчета, а также приложить документы в подтверждение своей позиции.

Подать замечания можно любым способом: в бюджетное учреждение либо в многофункциональный центр, лично или по почте, а также через интернет.

Каждые пять дней в сети публикуются обновленные варианты отчета, информация о принятых и непринятых замечаниях, а также конкретные номера объектов, кадастровая стоимость которых изменилась. Все замечания должны быть рассмотрены бюджетным учреждением, а исправления в отчет внесены до окончания срока размещения отчета на сайте (ч. 22 ст. 14 закона № 237-ФЗ).

Закон не называет конкретную дату, до которой проект отчета размещается в сети.

С учетом необходимости опубликовать акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (не позднее 30 ноября), а также сроков на рассмотрение замечаний от заинтересованных лиц, на проверку отчета Росреестром и на его утверждение органом власти субъекта можно подсчитать, что публиковаться такие проекты будут не позднее августа—сентября (ст. 14–15 закона № 237-ФЗ).

Nota bene!
Прежде чем обратиться к оценщику, уточните, есть ли у него ЭЦП. Отчет как в комиссию, так и в суд нужен не только в бумажном виде, но и в форме электронного документа, подписанного электронно-цифровой подписью (абз. 22 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).

Недостатки правового регулирования привели к следующей ситуации: в 2015 году в Кемеровской области проводилась кадастровая оценка земель населенных пунктов. В сентябре 2015 года в фонде данных ГКО появился проект отчета.

На него не поступило ни одно замечание от частных лиц, но в конце срока размещения отчета замечания подали муниципалитеты. Замечания касались не конкретных участков, а отчета в целом. Исправления вносились, когда срок размещения отчета в фонде данных истек.

В итоге после опубликования результатов государственной кадастровой оценки в конце ноября (решение КУГИ КО от 25.11.

15 N 4–2/3904) стоимость участков по сравнению с первоначальным вариантом существенно выросла (например, цена земли для промышленного использования в Беловском районе КО выросла в три раза). Пострадали интересы собственников участков.

Способ № 2. Досудебный. Обратитесь в комиссию при Росреестре

Если не удалось снизить кадастровую стоимость до ее утверждения, оспорьте ее результаты. Для этого нужно обратиться в комиссию при Росреестре.

Подайте заявление после того, как на сайте регионального правительства появились результаты кадастровой стоимости, но до того, как пройдет очередная государственная кадастровая оценка.

Она проводится не реже чем раз в пять лет, не чаще раза в три года, в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года (ст. 11 закона № 237-ФЗ).

Чем раньше оспорить кадастровую стоимость, тем меньше проблем будет в будущем (например, ИФНС начисляет налоги с утвержденной стоимости, пока ее не оспорит заинтересованное лицо).

К заявлению приложите следующие документы:

— выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

— нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

— доказательства, которые подтверждают недостоверность сведений об объекте (если причина пересмотра кадастровой стоимости — недостоверность сведений);

Полезный совет: на сайте Росреестра найдите протоколы рассмотрения заявлений, в которых указаны конкретные оценочные компании, чьи отчеты рассматривала комиссия. Проанализировав несколько протоколов, можно найти тех оценщиков, отчеты которых устраивают комиссию чаще всего.

— отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (когда заявитель требует установить рыночную стоимость объекта).

Направлять документы в комиссию обязательно, если заявитель — компания. Заявитель — физическое лицо вправе подать документы сразу в суд (ст. 24.18 закона № 135-ФЗ). Такой порядок имеет много плюсов.

Например, заявителю проще собрать пакет документов и направить своего представителя. Закон не требует прилагать экспертное заключение к отчету (п. «а» ч. 8 ст. 3 Федерального закона от 02.06.16 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»).

В заседании комиссии может принять участие любое лицо, не обязательно юрист.

Комиссия рассматривает спор быстрее, чем суд, — в течение месяца (ст. 24.18 закона № 135-ФЗ), в то время как судебное разбирательство займет как минимум два месяца (без назначения по делу судебной экспертизы, месяца на вступление решения в силу и сроков апелляционного обжалования).

Обращаться в комиссию можно неограниченное количество раз, а значит, на этом этапе у владельца участка больше шансов оспорить кадастровую стоимость или учесть ошибки до подачи заявления в суд.

Если оспорить кадастровую стоимость помешает неверно составленный отчет, заявителю достаточно заменить оценщика и обратиться повторно. Если суд откажет в административном иске, заявитель не сможет повторно оспорить кадастровую стоимость на ту же дату в отношении того же объекта (п.

27 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.15 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», далее — постановление № 28).

Это значит, что снизить оплату до новой оценки (которая может произойти через 3–5 лет) не получится. Все платежи, налоги и штрафы правообладатель будет выплачивать исходя из установленной оценкой стоимости.

Cнизить кадастровую стоимость и как следствие уменьшить обязательные платежи возможно не только на будущее время, но и за прошедший период. Закон позволяет применять сниженную кадастровую стоимость вне зависимости от момента вынесения решения с 1 января года, в котором заинтересованное лицо обратилось в комиссию или суд (ст. 24.20 закона № 135-ФЗ).

Например, собственник участка подал заявление в комиссию 30 декабря 2016 года. Она вынесла решение об отказе в конце января 2017 года. В феврале собственник обратился в суд (с тем же отчетом).

Суд вынес в его пользу решение, которое вступило в силу в середине 2017 года.

В описанном случае земельный налог необходимо пересчитать исходя из сниженной кадастровой стоимости начиная с 1 января 2016 года.

Nota bene!
Чтобы присвоить участку один из условно разрешенных видов использования, придется проходить процедуру публичных слушаний (ст. 39 Градостроительного кодекса РФ).

Способ № 3. Измените вид разрешенного использования земельного участка

Кадастровая стоимость зависит от вида разрешенного использования (ВРИ). Это значит, что смена ВРИ, за который закон требует более высокую оплату, на другое ВРИ поможет снизить расходы на плату за землю (в рамках одного кадастрового квартала стоимость квадрата в зависимости от ВРИ может различаться в тысячи раз). Так, в кадастровом квартале 50:45:0000000 (г.

Королев Московской области) квадратный метр земли под многоквартирным домом стоит почти 10 000 рублей, под гостиницей — около 5000 рублей, а под объектом сельхозназначения — менее 30 рублей (приложение 2 к распоряжению Минэкологии МО от 27.11.

13 № 566-РМ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Московской области»).

Если ВРИ участка меняется в промежутке между кадастровыми оценками, оценщики вычисляют удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС). Данные об УПКС оформляются в виде таблиц.

Зная кадастровый квартал, в котором находится участок, а также ВРИ участка, в этой таблице можно найти стоимость одного квадратного метра земли.

Чтобы узнать кадастровую стоимость, умножьте найденное в таблице значение на площадь участка (владелец знает площадь своего участка, УПКС можно посмотреть в нормативном акте, который его утверждает).

Например, УПКС по земельным участкам Санкт-Петербурга утвердил соответствующий приказ (приказ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 01.06.12 № 158 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в Санкт-Петербурге»).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c3caecf24fdbc00ab3c729d/chetyre-sposoba-osporit-kadastrovuiu-stoimost-kakie-deistviia-pomogut-platit-za-zemliu-menshe-5c88d5fe475eeb00b37769b4

Как в 2 раза уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Процедура снижения кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Расчет кадастровой стоимости земельного участка происходит не реже, чем раз в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, когда идет оценка (переоценка) выбранных Государственным кадастром недвижимости (ГКН) территорий. После чего новая кадастровая стоимость устанавливается на будущий учётный период, до проведения очередной ревизии.

На основании полученных данных определяют рыночную стоимость объекта, которая, так или иначе, зависит от кадастровой стоимости.

Также, в интернете существуют калькуляторы для расчета кадастровой стоимости земельного участка, однако принимать такие данные за достоверные не стоит.

По моим наблюдениям, обновленная в 2015 году кадастровая стоимость земельного участка стала выше рыночной на 30-300%. Однако и собственник и арендатор имеет законное право на уменьшение кадастровой стоимости своего земельного участка.

Если кадастровая стоимость имущества завышена, предпринимателям приходится её оспаривать в суде, чтобы не переплачивать налог.

Новый законопроект упрощает процедуру, а сама оценка должна стать более прозрачной и точной. Уменьшенная в результате оспаривания кадастровая стоимость будет распространяться на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в аренде

Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.

ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.

К ним относятся:

  1. Территориально экономическая зона;
  2. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
  3. Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
  4. Коэффициент вида деятельности;
  5. Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).

Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.

Реальный пример из практики: п. 3.3.

договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).

Итак, чтобы уменьшить кадастровую стоимость, вам предстоит:

Шаг 1 — заказать выписку из ЕГРН

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — сравнить рыночную и кадастровую стоимость

Чтобы сопоставить рыночную стоимость нашего земельного участка и кадастровую стоимость указанную в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату указанную в выписке из ЕГРН (к примеру на 01.01.2018 года).

Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Показатель зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.). Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость.

Формулы бывают разные. Для кадастровой оценки участка с обременением, используют формулу с понижающим коэффицентом, так как извлекаемая из них польза снижается.

Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков.

Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка.

Снижение оценочной стоимости земельного участка возможно, если:

Когда ИП Солнышкина получила отчет он её очень удивил, т.к. в отчете рыночная стоимость земельного участка составляла 14 млн. руб., тогда как кадастровая была 38 млн. руб. Очевидно, что все арендные платежи, которые платила ИП были завышены.

Так что же делать дальше? Есть два варианта:

  1. Обратиться к собственнику земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости (долго и неэффективно);
  2. Обратиться в суд (наш вариант)

Для начала рассмотрим следующее:

  • В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
  • В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
  • В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
  • В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
  • Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Выводы: Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Шаг 4 — подать исковое заявление в суд

Куда писать иск (подсудность)?

Писать мы будем — Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Интересующий нас ответ найдем в данном документе: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.

2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (в редакции от 30.06.2015 года).

п.3.

— Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 28 ГПК РФ, часть 2 статьи 24 КАС РФ).

Все ясно, будем писать исковое заявление в Липецкий областной суд, руководствоваться будем статьями, которые описаны выше, плюс посмотрим Кодекс административного судопроизводства.

Исковое написали, государственную пошлину в размере 300 рублей оплатили, теперь надо направить наш иск ответчикам — это будет правительство Липецкой области (ФГУП Кадастровая палата Росреестра) — направили.

Теперь дело за малым, отправляем дело в суд.

При положительном развитии событий суд примет наше исковое к рассмотрению и назначит по отчету, полученному у независимых оценщиков, экспертизу, которая покажет финальную кадастровую стоимость нашего земельного участка.

Итоги

  1. В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).

  2. Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
  3. ИП Солнышкина — довольна.

Как взять землю в аренду у администрации

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в собственности

Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».

ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.

Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.

Порядок действий

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/umenshenie-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.