Процесс покупки земельного участка у собственника

Как происходит покупка земельного участка у собственника: порядок действий, процедура, правила

Процесс покупки земельного участка у собственника

Как оформить землю или земельный участок в собственность при покупке у собственника и каков порядок действий после? Вопрос, с которым сталкиваются все, кто решил стать полноправным официальным владельцем. Согласно действующему законодательству, сегодня человек может приобрести территорию практически для любых целей. В роли продавца при этом выступает частное лицо либо государство.

И в первом, и во втором случае процедура купли-продажи занимает довольно много времени, поскольку требуется собрать целый пакет документов.

Если потенциальный собственник планирует приобретать государственные наделы, все бюрократические проволочки ложатся на его плечи. При сотрудничестве с отдельными гражданами подготовкой бумаг занимаются обе стороны сделки.

Регулирование любых вопросов, связанных с приобретением и продажей имущества, осуществляется на основе тридцатой главы Гражданского Кодекса РФ. Именно этот акт исследует законность и правомерность, оценивает корректность составления договора, а также всесторонне рассматривает потребности и интересы участников соглашения.

Важно: конкретного закона, который бы предусматривал и контролировал все имущественные ситуации, не существует. Фактически для оформления перехода права собственности требуется задействовать весь Земельный Кодекс. Однако наиболее часто юристы и нотариусы апеллируют статьями 15, 25, 26 и 27.

Еще один важный документ – Федеральный закон №122 «О государственной регистрации…». Именно он определяет ключевые правила и каноны установки собственнических прав на объекты недвижимости. Его основное положение: сделка не может быть признана действительной без нотариального заверения. Это особенно актуально при сотрудничестве с юридическими лицами.

Перейдем от формальностей и тонкостей к практике. Далее вашему вниманию предлагается пошаговое руководство к действию.

Разумеется, все начинается с выбора – вы присматриваете подходящюю площадь, расспрашиваете продавцов об интересующих вас моментах. Затем на основе собранной информации принимаете решение.

Как только определитесь – переходите к юридической стороне вопроса.

Чтобы избежать неприятностей и недоразумений, предварительно проверьте, является ли человек, с которым вы обговаривали покупку, реальным собственником. Владеет ли землей кто-нибудь кроме него? Не наложен ли на участок судебный арест или юридическое обременение? В конце концов не был он продан ранее?

Всю необходимую информацию вы можете получить в Росреестре. Орган предоставляет ее по запросу исключительно на платной основе. Личное присутствие при этом не требуется, вы легко проведете все манипуляции в дистанционном режиме.

Обратите внимание, что срок изготовления выписки занимает три рабочих дня, в некоторых случаях возможны задержки. Если хотите получить нужные сведения о владельце быстрее, попробуйте обратиться в учреждение напрямую, воспользовавшись сервисом API.

Стоимость услуги не изменится (все те же 250 рублей), однако скорость обработки существенно возрастет.

Одной проверки через Росреестр будет недостаточно. Также вам потребуется самостоятельно просмотреть всю сопроводительную документацию.

Итак, на что предстоит обратить внимание:

  • Паспортные данные. Обязательно сверьте то, что указано в выписке ЕГРН, с документом, предоставленным продавцом. Если к моменту проведения сделки право собственности все еще не установлено, приобретать участок не рекомендуется. Это рискует обернуться долгими судебными тяжбами, вызванными отсутствием межевания или накопившимся долгом за неуплаченные налоги.
  • Справки из Федеральной налоговой службы (актуально для тех, кто сотрудничает с юридическими лицами). Всю необходимую информацию вы можете получить на официальном сайте ФНС.
  • Кадастровый номер. Во всех документах он одинаков. Кроме того, категория земли должна быть указана корректно.

Если продавец состоит в официальном браке, следует получить у его супруга заверенное у нотариуса согласие на продажу. По закону, без этой бумаги сделка не может быть проведена.

Покупка недвижимости – ответственная процедура, сопровождающаяся серьезными материальными затратами. Прежде чем вступать в какие-либо финансовые взаимоотношения с продавцом, постарайтесь максимально снизить цену на землю.

Поскольку на этапе заключения договора торговаться уже будет бессмысленно. Однако, даже получив скидку, не спешите расслабляться. Просмотрите еще несколько вариантов, чтобы точно убедиться в правильности сделанного выбора.

Если уверены, что этот участок – именно то, что нужно, можно переходить к обсуждению задатка. По функционалу он очень похож на аванс, при этом имеет несколько существенных функциональных отличий:

  • В случае неисполнения одной из сторон сделки своих обязательств аванс возвращается покупателю. Однако данное условие обязательно стоит прописать в договоре.
  • Если на бумагах указан задаток, а от соглашения вам пришлось отказаться, средства не будут возвращены. Если же продажа не происходит по вине продавца, то задаточная часть возвращается в двойном размере.

Любые предварительные оплаты лучше проводить в виде расписок.

Порядок действий при приобретении недвижимости выглядит следующим образом:

  • Вы договариваетесь с собственником о встрече в Многофункциональном центре.
  • Идите на стойку регистрации, чтобы взять талончик.
  • Оплачиваете госпошлину (внутри установлены специальные терминалы) и делаете копии квитанции.
  • Когда подходит электронная очередь, отправляетесь к нужному окошку. Там в присутствии сотрудника подписываете договор в трех экземплярах. Перед тем как ставить подпись, не поленитесь и еще раз проверьте документы на наличие ошибок.
  • Если все в порядке, распишитесь и передайте бумаги регистратору.

Остается только отправить деньги продавцу. На этом сделка считается завершенной.

Как уже неоднократно отмечалось, покупка недвижимости – серьезная и ответственная процедура. К сожалению, несмотря на все существующие правила и алгоритма, она также может развиваться совсем не по сценарию. Так, например, в отдельных случаях покупателю запрещается регистрировать объект.

Почему это происходит? Среди наиболее распространенных причин:

  • решение судебной комиссии арестовать имущество.
  • сервитут на территорию (бывает как частным, так и публичным).
  • рассогласованность с ипотечным кредитом, который не позволяет перевести землю в категорию гарантии отчислений.
  • несоблюдение залоговых обязательств.
  • наличие непогашенных задолженностей по платежам их ФНС.
  • надел был оформлен на доверительное управление.
  • ранее заключенное концессионное соглашение.

Если территория находится в аренде особого образца, провести регистрацию также не удастся.

Действующее законодательство не запрещает приобретение земли в некоммерческих садоводческих товариществах. Вместе с тем, подобные сделки наделены рядом характерных особенностей:

  • Территории не предусматривают индивидуального жилищного строительства, поскольку имеют сельскохозяйственное назначение. Данное обстоятельство и определяет низкую цену.
  • Интересы всех членов СНТ обязаны учитываться, решения принимаются путем общего садоводческого собрания.

После выполнения всех обязательств и предписаний, итоговая цена на объект может оказаться выше. Именно поэтому важно делать взвешенные и рациональные выводы: действительно ли вы хотите покупать дом в СНТ?

Единственный нюанс в этом случае: юрлица обязаны будут предоставить дополнительную учредительную документацию. Ее подробный список обсуждается индивидуально, зависит от конкретного соглашения.

Кроме них в сделках купли-продажи имеют право участвовать:

  • государственные учреждения.
  • муниципальные органы.
  • граждане РФ.

Это главный документ при проведении сделок по недвижимости. Его можно заключать как между физическими, так и юрлицами. Строгих требований по составлению нет, единого образца тоже.

Однако на законодательном уровне выделяются несколько положений, которые обязательно должны быть отражены в соглашении:

  • «Предмет договора». Здесь требуется как можно тщательнее описать земельную площадь. Чем больше данных о земле вы пропишите, тем ниже вероятность появления имущественных споров.
  • Текущие обременения. Если они есть, их обязательно нужно отразить в договорном соглашении. Покупатель вправе знать о существующих ограничениях.
  • Регистрация в Росреестре. Без нее бумага не будет иметь юридической силы.

Кроме того, следует прописать отказ продавца от прав на надел после продажи.

С порядком оформления собственности мы подробно ознакомились выше. Теперь предлагаем кратко подытожить все вышесказанное, перечислив документацию, необходимую для заключения сделки:

  • выписка, заказанная в Росреестре;
  • справка, подтверждающая права на землю (это может быть постановление органов местного самоуправления или регистрационное свидетельство);
  • кадастровый паспорт объекта со всеми разметками, указаниями площади и категории надела;
  • документ, удостоверяющий личность (как продавца, так и покупателя).

Это тот минимум, который позволит составить договор купли-продажи.

Как уже упоминалось ранее, приобретение недвижимости – невероятно ответственная процедура, подходить к которой нужно с умом. Без должного внимания и контроля вы рискуете нарваться на мошенников или испытать другие не менее серьезные трудности. Хотите, чтобы все прошло максимально гладко? Проанализируйте все возможные недоразумения и постарайтесь не допустить их в собственной практике.

Ниже рассказываем о наиболее распространенных проблемах, с которыми потребители сталкиваются чаще всего.

Сделка купли-продажи предполагает активное взаимодействие двух лиц – покупателя и продающего. Именно поэтому колоссальное значение здесь имеет человеческий фактор. Если текущий собственник не внушает вам доверия, лучше отказаться от сотрудничества с ним. Поверьте, земельных участков много, и вы всегда сможете подыскать другой вариант.

Какого подвоха можно ждать от владельца? Самое банальное – умалчивание о важных обстоятельствах. Чтобы быстрее урегулировать все имущественные вопросы, он может не посвятить вас в проблемы неуплаты налогов, отсутствия межевания, накопившейся задолженности по коммунальным услугам и т.д.

Еще одна проблема, с которой сталкиваются покупатели в последнее время – мошенническая продажа территорий, относящихся к лесному фонду. Запомните: земли такой категории не могут быть проданы.

Еще продавцы часто не оповещают о принадлежности участка ЗУ. А между тем сельскохозяйственные наделы не могут использоваться в промышленных целях.

Конечно, покупатель вправе самостоятельно изменить категорию. Однако это довольно трудоемкая и муторная процедура.

Невнимательность – главный враг при проведении сделок. Даже самая незначительная опечатка способна в корне переменить ход дела, заставить исправлять весь пакет документации. В крайних случаях – сделать продажу невозможной.

Чаще всего здесь сталкиваются с несовпадением информации в новых выписках и бумагах из кадастрового отдела. Именно поэтому важно вычитывать все документы, проверять их вплоть до последней запятой.

Распространенная практика последних лет – покупка другого участка. Продавец показывает один дом, а в сопроводительной документации фигурирует совсем не он. Разумеется, после заключения договора вы становитесь владельцем не того, что видели, а на что согласились, когда поставили подпись. Это еще одна причина, почему всю информацию нужно проверять и перепроверять.

Рынок недвижимости – то место, где на мошенника можно нарваться на каждом углу. Не верьте никому на слово.

Проблему неосторожности мы уже частично затрагивали выше. Фактически именно из-за отсутствия должного контроля над ситуацией, потребитель и сталкивается с множеством недоразумений. Какие же советы можно дать тому, кто решился на приобретение недвижимости:

  • Читайте документы, проверяйте их на подлинность и сверяйте между собой.
  • Не ленитесь запрашивать выписки из ЕГРН. Да, вы заплатите за них 250 рублей, но сможете сэкономить гораздо больше.
  • Отнести копию договора юристу, убедитесь, что в нем нет никаких «подводных камней».

Все эти рекомендации кажутся банальными и очевидными, но многие пренебрегают ими, тем самым обрекая себя на серьезную опасность.

Резюмируя все вышесказанное, кратко пробежимся по главному. Итак, какие же выводы вы должны были сделать, прочитав эту статью:

  • За счет стремительных темпов развития инфраструктуры на окраинах города, стоимость здешних участков существенно увеличивается. Однако вместе с ценой растут возможные риски и угрозы.
  • Без понимания земельного законодательства вы не сможете самостоятельно совершить покупку. Чтобы избежать неприятных ситуаций, нужно быть юридически подкованным, разбираться в основных законах и подзаконных актах.
  • Многоразовая перепродажа недвижимости – распространенная практика. Чтобы не отдать деньги мошенникам, тщательно проверяйте документы, а еще лучше – консультируйтесь со специалистами, которым доверяете.
  • Самый простой способ убедиться в честности продавца – запросить выписку из ЕГРН. Если все документальные сведения совпадают, значит он действительно является собственником.

Теперь вы знаете, как оформить земельный участок после покупки. Надеемся, статья помогла найти ответы на интересующие вопросы, разобраться в регистрационных тонкостях.

(*) Данная информация не является официальной рекомендацией и взята из открытых источников. Материал статьи не является руководством по юридическим правилам оформления земли, собственности, возведения и отделке стен или ведению строительства.

Производитель не несет ответственности за юридические рекомендации, а также недостатки сооружения или его элементов, возникшие в ходе или по завершении строительных работ на основании данной информации.

Для осуществления таких работ воспользуйтесь услугам сертифицированных специалистов в области юриспруденции и сферы строительства.

Источник: https://building-companion.ru/blog/kak-proiskhodit-pokupka-zemelnogo-uchastka-u-sobstvennika-poryadok-deystviy-protsedura-pravila/

Особенности оформления договора купли-продажи земельного участка

Процесс покупки земельного участка у собственника

Договор купли-продажи земельного участка необходим для любой сделки по приобретению земли. Без документального подтверждения она не будет иметь юридической силы и не сможет быть зарегистрирована в государственных органах. Рассмотрим, как оформить покупку земельного участка в соответствии с законодательством РФ, и какие при этом потребуются документы.

Что необходимо учесть до покупки

Перед тем как продать участок или купить его, необходимо убедиться в том, что недвижимый объект был поставлен на учет в государственном кадастре недвижимости. Оформление купли-продажи земельного участка требует, чтобы территория в обязательном порядке была учтена в госкадастре. Иначе сделку нельзя будет зарегистрировать в госорганах, а значит, она не будет иметь юридической силы.

Но как прошлый владелец мог получить землю во владение, не поставив ее на учет? Дело в том, что раньше для оформления права собственности постановка на учет была не обязательна. Во время земельной реформы свидетельства о владении выдавались законным собственникам без проведения межевых работ, если у тех не было конфликтов с соседними землевладельцами.

Таким образом, если после приватизации в отношении земли еще ни разу не заключались сделки, то она может быть законной собственностью человека и без постановки на учет.

Чтобы территория начала учитываться в кадастровом госоргане, требуется провести ее межевание. Для этого необходимо обратиться в специализированную геодезическую компанию.

Чтобы выбрать оптимальный вариант, ознакомьтесь со всеми организациями, работающими в вашем регионе — условия их работы могут существенно различаться.

После заключения договора на проведение межевых работ с соответствующей компанией, кадастровый инженер приедет на ваш участок и выполнит их, согласовав полученные результаты с соседями (их будет необходимо заранее оповестить о планирующихся работах по установке границ недвижимого объекта). После завершения всех требующихся процедур заявителю будет выдан документ с их результатами, а также кадастровый план земли.

В дальнейшем тот должен отправиться в кадастровый госорган и поставить землю на учет, предоставив правоустанавливающую документацию, удостоверяющий личность документ, и результаты проведенных межевых работ.

Проведя межевание можно оформить кадастровый паспорт, который содержит уникальные параметры недвижимого объекта, что позволяет госкадастру учитывать его как индивидуальную единицу и присваивать ей идентификационный номер.

В дальнейшем это предоставит возможность заключать в отношении земли сделки разного рода, а также поможет разрешить возможные конфликты с соседними землевладельцами при их возникновении. Обычно межевые работы оплачивает продающий недвижимость гражданин, но иногда это делают и покупатели.

Если вас интересует, как проверить участок перед покупкой, следует выполнить несколько действий:

  • межевую документацию (план, соглашение заинтересованных лиц с результатами работ) показать лицензированному кадастровому инженеру;
  • о межевых конфликтах можно спросить у соседей;
  • информацию о возможных видах применения территории можно узнать в управляющем госоргане муниципалитета, в ведении которого она находится.

Это поможет убедиться в правильности вашего выбора (или, наоборот, отменить его).

Как оформить сделку купли продажи земельного участка

Если недвижимый объект поставлен на учет, а права владельца на него зарегистрированы в Росреестре, то в его отношении могут заключаться сделки по продаже, обмену, дарению и т.д.

В случаях, когда у собственника планируется покупка только части земли, придется дополнительно провести межевые работы и разделить ее на два (или больше) отдельных объекта, у каждого из которых будут свои границы, уникальный идентификационный номер и документы.

Читать также:  Дают ли бесплатный земельный участок за третьего ребёнка

Физические лица могут продавать свои земли под строительство дома, а также предназначенные для любых других целей другим гражданам вне зависимости от того, когда территория была получена в собственность. Если вы не знаете, как купить земельный участок или как продать землю, принадлежащую вам, предлагаем примерный порядок действий, который поможет вам осуществить задуманное.

  1. Составляется предварительный договор купли-продажи для земельного участка одной из сторон.
  2. Второй участник сделки знакомится с текстом документа. Если он его устраивает, то предварительный договор купли-продажи для земельного участка используется для заключения сделки. В ином случае его текст доводится до удовлетворяющего обе стороны варианта.
  3. Собственнику придется представить документы для продажи земельного участка, а владельцу — документы для покупки земельного участка, если сделка заключается у нотариуса (что рекомендуется делать во избежание недоразумений вроде неправильного составления документации).
  4. Договор купли-продажи для садового участка (имеющего другое целевое назначение) регистрируется в государственных органах.

После этого недвижимый объект перейдет во владение к покупателю, и тот сможет получить документальное подтверждение этого факта. Договор следует подписывать в 3-х экземплярах: по одному остается у каждой из сторон сделки, а один в дальнейшем будет передан в Росреестр в процессе ее постановки на учет.

Документация для заключения сделки

Рассмотрим, какие документы нужны для продажи:

  • официальные бумаги, подтверждающие право собственности (это могут быть документы разного типа в зависимости от причин получения недвижимости в собственность);
  • удостоверяющий личность документ;
  • если недвижимый объект был получен по наследственным правам или в дар, потребуется бумага из налогового госоргана, свидетельствующая об отсутствии долгов за эту собственность;
  • если земля была приобретена мужем и женой после заключения официального брака, нужно разрешение на проведение сделки от супруга;
  • бумага, свидетельствующая о существующих у недвижимого объекта обременениях или указывающая на их отсутствие;
  • когда земля принадлежит нескольким лицам и продается доля, требуется подтверждение от других дольщиков о факте того, что они оповещены о продаже (это необходимо, так как они имеют приоритетное право на покупку);
  • бумаги, содержащие сведения о правовом режиме объекта и наличии на ней другой недвижимости, например, соответствующий документ из комитета по землеустройству;
  • бумага из бюро технической инвентаризации, подтверждающая принадлежность собственности;
  • межевая документация, содержащая параметры продаваемого участка;
  • если вместо одной из сторон какое-либо лицо подписывает договор купли-продажи земельного участка по доверенности, то ее предоставление нотариусу обязательно.

Указанную выше документацию следует требовать от владельца и при заключении договора без посредников, чтобы убедиться в законности сделки. Также перечень нужных документов может изменяться в зависимости от особенностей конкретной сделки. Точный список необходимых бумаг можно заранее уточнить у нотариуса.

Какие-то особенные документы для покупки земельного участка от покупателя не требуются — оформление договора происходит при предоставлении им лишь документа, удостоверяющего личность. Иногда договор задатка при покупке земельного участка составляется дополнительно.

Договор купли-продажи для земельного участка — образец можно скачать с нашего сайта. Его можно использовать и как предварительный договор купли-продажи для земельного участка.

Если вы хотите продать земельный участок самостоятельно, без посредников (или также без посредников купить участок земли), то лучше использовать договор купли-продажи для дачного участка или имеющего другое целевое назначение. Образец можно скачать на нашем сайте и воспользоваться им, так как составлен он в соответствии с законодательством РФ, а правильно оформленный документ в дальнейшем сможет быть без проблем зарегистрирован в Росреестре.

Читать также:  Аренда и выкуп земельных участков

Типовой бланк для продажи/покупки земельного участка скачать стоит заранее в любой ситуации, когда в ближайшее время может возникнуть необходимость оформить куплю документально.

Как осуществляется процесс регистрации сделки

Разобравшись с тем, как оформить продажу земельного участка в Росреестре, необходимо рассмотреть, как происходит регистрация договора купли-продажи земельного участка. Пошаговая инструкция следующая.

  1. Отправиться в Росреестр и написать заявление на регистрацию сделки. Бланк вам выдадут прямо в отделении.
  2. Приложить к заявлению требуемую документацию.
  3. Передать указанные бумаги сотруднику госоргана и получить взамен расписку о принятии документации, в которой будет содержаться дата, когда можно явиться за документом, подтверждающем регистрацию сделки.

Срок регистрации — 2 рабочих недели. Затем новый собственник сможет получить кадастровую выписку на землю, подтверждающую ее принадлежность. Переоформить право владения на проданный участок купивший его гражданин должен в ближайшее время после заключения сделки.

Переоформление земельного участка в Росреестре потребует предоставления:

  • правоустанавливающей документации на землю, указывающей на факт возникновения прав на нее у прежнего владельца;
  • бумаги, свидетельствующей об исполнении сторон своих обязательств, прописанных в документе о продаже;
  • кадастровой документации на участок;
  • бумаги, подтверждающей оплату государственной пошлины;
  • удостоверяющего личность заявителя документа;
  • заявления на создание документа, подтверждающего факт регистрации.

Также дополнительно могут потребоваться:

  • сводная оценка стоимости всех построек, если таковые имеются на территории, в отношении которой регистрируется сделка;
  • условия конкурсной покупки надела, если передача собственности происходит в результате проведения конкурса;
  • требования лица, взявшего регистрируемый недвижимый объект в залог, если договор обременен залогом;
  • заверенная нотариусом доверенность, если заявителем является не лицо, регистрирующее свое право владения на купленную землю.

Госпошлина должна быть оплачена до передачи бумаг на регистрацию. Ее размер зависит от разных факторов, указанных в НК РФ:

  • если регистрируется договор купли-продажи садового участка, огорода или предназначенной для ведения дачной деятельности земли, установленный размер пошлины — 200 руб.;
  • если на приобретенной территории будет возводиться жилой дом, размер госпошлины составит 1 тыс. рублей;
  • когда осуществляется продажа земельного участка, где будет возведен гараж, придется оплатить 1 тыс. руб. гражданам или 15 тыс. руб. юридическим лицам.

Обычно государственную пошлину можно оплатить прямо в отделении осуществляющего регистрацию сделок госоргана. При этом придется немного доплатить за комиссию предоставляющей услуги банковской организации.

Если вам непонятно, как продать земельный участок, как проверить землю перед приобретением, или необходима консультация специалиста по другому юридическому делу (к примеру, продажа земли промназначения), обращайтесь к юристу нашего сайта.

Он находится в режиме онлайн и готов ответить на ваши вопросы. Для связи со специалистом напишите в специальную форму в нижнем левом углу экрана, и через пару минут он ответит вам, разъяснит непонятные моменты вашего дела.

Консультация предоставляется бесплатно.

(17 votes, average: 4,80 5)
Загрузка…

Источник: https://sovetyuristov.ru/zemlya/prodazha-pokupka-zemelnogo-uchastka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.