Продать квартиру купленную за мат кап

Содержание

Можно ли продать квартиру или дом, купленные за материнский капитал: пошаговая инструкция

Продать квартиру купленную за мат кап

Особенности продажи жилья, которое куплено за материнский капитал. При каких условиях это возможно. Разрешение органов опеки. Нюансы оформления. Документы.

Материнский капитал — это деньги, которые государство выделяет семьям с детьми на конкретные цели. И оно следит, чтобы эти деньги использовались по назначению, а попытки его обмануть пресекает.

Если вы купили за материнский капитал жильё, а потом продали его и распорядились деньгами, как захотели, государство расценивает это как обман. Поэтому продать жильё, на покупку которого использовались средства материнского капитала, можно с ограничениями.

Закон не запрещает его продать, но требует учесть при сделке интересы детей. Разбираемся, что государство под этим подразумевает и как реализует свои требования.

Можно ли продать жильё, купленное или построенное за материнский капитал

Нормативный акт, который в обиходе называется «закон о материнском капитале», регламентирует только порядок использования этой государственной субсидии.

Тому, как выделять деньги на приобретение или строительство жилья, в нём посвящена отдельная статья. А вот про то, как это жильё продавать, нет ни слова.

Но есть обязательное условие — жильё оформляется в общую собственность всей семьи, включая детей. Это касается как покупки жилья, так и его строительства.

Так выглядит сертификат на материнский капитал

И когда вы решите дом или квартиру продать, столкнётесь с ограничениями, которые связаны с тем, что в числе собственников есть несовершеннолетние.

Эти ограничения распространяются на любое жильё, безотносительно к нюансам, за какие деньги оно куплено или построено. Но когда оно приобретается за свои деньги, этот нюанс можно учесть заранее и не делать несовершеннолетних собственниками.

А если использовать материнский капитал, выбора нет — только оформление в собственность всей семьи, включая детей до 18 лет.

Если вы хотите приобрести или построить новое жильё или реконструировать имеющееся за счёт средств материнского капитала, обязательное условия выделения денег — оформить это жильё в общую собственность всей семьи: обоих родителей и всех детей — не только ребёнка, на которого государство выделило материнский капитал, но и всех остальных, сколько бы их ни было.

Федеральный закон от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ч. 4 ст. 10/

Продать или подарить имущество, которое принадлежит несовершеннолетнему, включая жильё, можно исключительно с разрешения органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ).

Ещё более жёсткие ограничения на сделки с жильём, в котором ребёнку принадлежит хоть 1 мм2, устанавливает ст. 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве».

Такую недвижимость можно продать, только если семья переезжает в другое жильё или нужны деньги на лечение ребёнка — и то лишь с разрешения органа опеки и попечительства.

Если же родителям удалось продать жильё без такого разрешения, сделка подлежит расторжению через суд, а родителям придётся компенсировать покупателю убытки. Впрочем, зарегистрировать такую сделку невозможно: если среди собственников есть ребёнок, Росреестр не примет документы, если в их числе нет разрешения органа опеки.

Знакомый риелтор всегда предупреждает покупателей жилья, которые хотят сделать собственником или совладельцем ребёнка или использовать материнский капитал, о последующих сложностях с его продажей.

Рекомендует: даже если объект покупается ребёнку на будущее, оформлять собственность на родителей: поначалу пусть так, а потом сами решите, как лучше. Но если в сделке участвует материнский капитал, выбора нет — только в общую собственность семьи.

Впрочем, родителей, которые решили потратить материнский капитал на жильё и не имеют другой возможности улучшить жилищные условия, это не останавливает.

Как продать жильё, купленное за материнский капитал

Сделка по жилью с несовершеннолетними собственниками усложняется обязательным разрешением органов опеки и попечительства.

А чтобы его получить, обязательны предварительные договоры купли-продажи (скачать образец) как на имеющееся жильё, так и на то, что нужно приобрести взамен.

Поэтому придётся сначала найти как потенциального покупателя собственного жилья, так и продавца нового и обсудить с ними все нюансы.

Фрагмент типового предварительного договора купли-продажи жилья

Сделку, при которой одновременно продаётся имеющееся жильё и покупается новое, риелторы называют альтернатвной покупкой. Комиссия по ней выше, чем при обычной купле-продаже. Но и сделка такая намного сложнее, а без помощи профессионала в ней обойтись непросто.

Как получить разрешение органа опеки

Органы опеки входят в структуру местного самоуправления населённого пункта, где находится ваша квартира или дом.

Это сельские и поселковые администрации, районные и городские в городах — в зависимости от их величины и административно-территориального деления.

Например, в Москве, которая делится на административные округа, а те — на районы, органы опеки и попечительства — структурные подразделения управлений социальной защиты населения районов.

В орган опеки и попечительства надо предоставить такой набор документов:

  1. Паспорта обоих родителей.
  2. Свидетельство о браке или разводе родителей.
  3. Свидетельства о рождении всех детей до 14 лет, паспорта всех детей 14–18 лет.
  4. Документ о праве собственности — свидетельство или бумажная выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
  5. Заявления о выдаче разрешения на продажу жилья от обоих родителей и всех детей 14–18 лет.
    Образец заявления в орган опеки и попечительства о выдаче разрешения на продажу жилья с несовершеннолетними собственниками
  6. Пакеты документов на оба жилых помещения — и то, что продаётся, и то, что покупается взамен:
    1. Выписки из домовых книг.
    2. Технические паспорта.
    3. Правоустанавливающие документы — договоры купли-продажи, дарения, свидетельства о приватизации или вступлении в наследство и подобные.

Даже если родители разведены, в орган опеки должны прийти оба. Если один из родителей лишён родительских прав, пропал без вести или умер, это надо подтвердить документально. Лично подать заявления в орган опеки вместе с родителями должны и дети 14–18 лет.

Платить за выдачу разрешения не надо.

На проверку документов и принятие решения закон отводит 10 дней. Но возможны задержки.

Некоторые органы опеки вместо предварительного договора купли-продажи принимают подтверждения, что деньги от продажи будут зачислены на счета несовершеннолетних собственников. Но это скорее исключение, чем правило.

Оформление сделки

Когда разрешение на продажу получено, с оформлением сделки лучше не затягивать. Срок его действия указывается в самом документе и обычно равен трём месяцам. Но Росреестр может руководствоваться рекомендациями из Письма Минобразования РФ от 20.02.

1995 № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних». А там предписано, чтобы сделка состоялась не позже месяца с даты выдачи разрешения. И хотя это не закон, а ведомственный документ рекомендательного плана, его принимают к сведению и госорганы, и суды.

Не уложитесь — придётся получать разрешение заново.

Другая особенность сделки, в которой участвуют несовершеннолетние — обязательное заверение договора купли-продажи нотариусом. В других случаях можно обращаться сразу в управление Росреестра или многофункциональный центр государственных или муниципальных услуг (МФЦ) — так дешевле, хотя и подождать своей очереди на приём придётся дольше.

Для нотариального оформления сделки понадобится такой набор документов:

  1. От продавца:
    1. Паспорта родителей и свидетельства о рождении детей.
    2. Разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилья.
    3. Свидетельство о праве собственности на жильё или бумажная выписка из ЕГРН.
    4. Выписка из домовой книги.
    5. Техпаспорт жилья.
    6. Правоустанавливающий документ на жильё.
    7. Нотариальное согласия супруга и детей 14–18 лет на продажу жилья — можно оформить на месте.
      Так выглядит согласие на совершение сделки
  2. От покупателя:
    1. Паспорта участников сделки. Если жильё покупает ребёнок 14–18 лет — дополнительно паспорт одного из родителей.
    2. Свидетельство о браке, если жильё покупают супруги.
    3. Нотариальное согласие второго супруга на покупку жилья, если покупатель в браке, а второй супруг в сделке не участвует. Можно оформить на месте.
    4. Разрешение органов опеки на продажу жилья, если покупатели в такой же ситуации, что и продавцы.

Нотариус возьмёт плату за свои услуги по составлению договора купли-продажи и его заверению. Цена зависит от региона. Если на месте оформляются нотариальные согласия на сделку членов семьи продавца или покупателя, за них придётся заплатить отдельно.

О дате и времени совершения сделки желательно договориться с нотариусом заранее.

Государственная регистрация права собственности после сделки

Документы на регистрацию права собственности покупателя на жильё при нотариальном оформлении договора подаёт нотариус. Сделать это он должен в день сделки, если проводит процедуру в электронной форме. Если такой возможности у него нет, передать бумаги в Росреестр он обязан в ближайшие два рабочих дня — лично или через помощника.

Брать дополнительную плату за это с участников сделки нотариусы с февраля 2019 года не вправе. Но оплатить на месте госпошлину покупателю придётся — 2 тыс. рублей при бумажной подаче документов или 1,4 тыс. при электронной.

После этого покупателю остаётся только получить свидетельство о праве собственности на приобретённое жильё.

Особенности продажи квартиры, купленной за материнский капитал, при ипотеке

Распространённый вариант покупки жилья за материнский капитал — внесение его в качестве первого взноса по ипотеке или досрочное погашение ипотеки за счёт его средств. Если ипотека за жильё выплачена, такие особенности его приобретения на сделке по его продаже не отражаются. А вот если нет, потребуется на продажу не только разрешение органа опеки, но и согласие банка.

Банк даст согласие лишь при условии, что покупатель примет на себя все обязательства по ипотеке, которые на момент сделки будут числиться за продавцом.

Особый случай — когда покупатель сам планирует полностью или частично погасить долг продавца по ипотеке за счёт материнского капитала. Тогда ему придётся предварительно получить согласие на такой вариант использования материнского капитала в своём отделении Пенсионного фонда.

Продажа жилья, купленного за материнский капитал, без выделения долей

Если вы приобрели, построили или реконструировали жильё за материнский капитал, выделить доли второму родителю и всем детям обязаны в течение полугода с даты его приобретения, регистрации построенного дома или завершения реконструкции. В противном случае вам грозит штраф.

Но это ещё не всё. Продать такое жильё, пока не выделите в нём доли всем, кому должны, нельзя. Органы опеки не вправе выдавать разрешение на продажу, пока вы этого не сделаете, нотариусы — оформлять сделки по отчуждению вашей недвижимости, а органы Росреестра — принимать документы на регистрацию.

Если же жильё удастся продать без выделения долей, ведь нотариусы и чиновники тоже могут ошибаться, сделка будет расторгнута, как только нарушение всплывёт. Продавцу придётся платить штраф и компенсировать убытки. Малоприятна такая коллизия и для покупателя, которому придётся освобождать купленное жильё и как-то решать проблему нового.

ролик о продаже квартиры, которая покупалась за материнский капитал

Хотя материнский капитал ощутимо усложняет последующую продажу жилья, именно вариант его использования для улучшения жилищных условий семьи, по статистике Пенсионного фонда, остаётся у россиян самым популярным. Ну а если изначально делать всё по закону, продать это жильё хоть и не так просто, как купленное без господдержки, но возможно.

Источник: https://hiterbober.ru/personal-money/mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskiy-kapital.html

Дела семейные: как продать квартиру, купленную с маткапиталом — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru

Продать квартиру купленную за мат кап

«Материнский капитал» с момента своего появления стал серьезным подспорьем для желающих купить квартиру. Почти 90% российских семей направили заветный сертификат на улучшение жилищных условий – то есть на погашение ипотеки или в счет покупки квартиры.

Однако со временем россияне столкнулись с проблемой: квартиру, приобретенную с использованием государственных средств, трудно продать, ведь в числе ее собственников – дети.

LIVING разобрался, как провести сделку в рамках закона, и можно ли упростить эту долгую процедуру.

Почему нельзя просто продать квартиру, приобретенную с использованием материнского капитала?

Средства материнского капитала, по сути, принадлежат не родителям, а детям, и должны быть использованы во благо младших членов семьи. Вот почему при покупке квартиры с применением маткапитала родители обязаны выделить детям доли в приобретаемом жилье. За этим строго следит Пенсионный фонд и органы опеки.

Пока малыши не достигнут совершеннолетия и не дадут согласие на продажу имущества, их права будет защищать государство. Если попытаться продать жилье, скрыв от властей обременение, ПФР потребует вернуть деньги и обвинит родителей в мошенничестве.

Покупателю тоже придется не сладко: Пенсионный фонд без труда оспорит договор купли-продажи и через суд добьется возврата квартиры.

В каком случае государство разрешит продать квартиру с «детскими» долями?

Таких случаев может быть несколько. Например, родители присмотрели другую квартиру и хотят поменять место жительства – тогда они смогут продать старую квартиру и выделить детям доли уже в новом жилье.

Кроме того, сделку признают законной, если адекватные доли в своем жилье выделят родственники. Это может быть, например, доля в квартире бабушки или дедушки.

Наконец, родители могут положить на личные счета детей в банке денежные средства в счет компенсации. Это наиболее спорный момент: денежная компенсация возможна с согласия органов опеки. Родителям придется предоставить в опеку акт независимой оценки детских долей. Если государство сочтет размер компенсации адекватным, оно не будет препятствовать продаже жилья.

Реально ли продать квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, а средства маткапитала уже внесены?

Это длительный и сложный процесс, но вполне реальный. Для начала необходимо выделить детям доли в квартире, находящейся в залоге у банка.

В большинстве случаев банки на это не соглашаются, поэтому, для начала лучше погасить ипотеку, затем выделить детям доли, и после этого получить согласие органов опеки на продажу жилья.

Опека разрешит продать квартиру, если будет соблюден один из пунктов, перечисленных выше, то есть когда будет очевидно, что дети не останутся без имущества или компенсации.

А можно погасить ипотеку, продать квартиру, потом купить новую квартиру и уже в ней выделить детям доли и не уведомлять об этом опеку?

Согласно п. 4 ст. 10 закона о материнском капитале (256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»), жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению.

Эта формулировка однозначно указывает на то, что поделить с детьми надо именно то жилье, которое куплено с применением бюджетных средств. Так что передать в собственность детей другое имущество, не заручившись согласием органов опеки, – плохой вариант. Если об этом узнают в надзорных органах, средства материнского капитала потребуют вернуть.

Какие документы нужно подготовить для органов опеки?

Помимо основных бумаг, таких как паспорта родителей и свидетельства о рождении детей, наверняка пригодятся документы на квартиру (договор купли-продажи или ДДУ), выписка из ЕГРН, поэтажный план и экспликация жилья, а также отчет об оценке квартиры. Примечательно, что, если одному из детей уже исполнилось 10 лет, государство потребует его подписать согласие на отчуждение доли в праве общей собственности.

Также может понадобиться выписка с лицевого счета. Если родители уже подобрали новое жилье, нужно собрать аналогичный пакет бумаг, касающихся его.

Органы опеки обязаны принять решение в течение 15 дней с момента подачи документов. Если в сделке откажут, можно обратиться в суд и оспорить это решение. Ну а если продажу квартиры разрешат, то вердикт органов опеки необходимо будет отправить в Росреестр вместе с договором купли-продажи.

Как рассчитать налог при продаже квартиры, купленной на материнский капитал?

Начиная с 2020 года, минимальный срок владения квартирой, который позволяет не платить налог с продажи, составляет 3 года.

Если квартира находилась в собственности меньше, и нужно срочно ее продать, придется заплатить государству 13%. Не стоит забывать и о налоговом вычете.

При его расчете в состав расходов на жилье нужно включить материнский капитал. То есть из суммы продажи нужно вычесть все расходы, включая сумму маткапитала.

Источник: https://living.ru/znanie/dela-semejnye-kak-prodat-kvartiru-kuplennuu-s-matkapitalom/

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал в 2020 году: пошаговая инструкция

Продать квартиру купленную за мат кап

Материнский капитал — это деньги, которые государство выделяет на улучшений жилищных условий для ребенка. Но если семья планирует переезжать или по другим причинам нужно продать квартиру, то необходимо соблюсти несколько условий. А чтобы гарантировано получить средства от сделки купли-продажи желательно предостеречься от возможных рисков.

Законодательная справка

В вопросах отчуждения жилья, приобретенного под семейный капитал, органы опеки руководствуются ст. 20 ФЗ № 48 и ст. 36 ГК РФ о распоряжении имуществом подопечного. Эти постановления ограничивают родителей в совершении сделок без одобрения уполномоченных органов.

Согласно ст. 36 Гражданского кодекса, права на жилую недвижимость, приобретенную с использованием денег из мат. капитала, оформляют на каждого члена семьи. Несовершеннолетние дети также получают долю в доме или квартире. Однако они не могут принимать участие в сделках с жильем, поэтому их интересы под защитой органов опеки и попечительства.

Какие условия должны быть соблюдены

В 2020 году органы опекунства отслеживают соблюдение прав несовершеннолетних детей. Поэтому продажа жилья, купленного на материнский капитал, возможна только с их одобрения. Представители государства будут узнавать основания для отчуждения недвижимости и взвешивать риски.

Нужно доказать, что в результате сделки:

  • ребенку выделят ту же долю в другом жилище;
  • жилищные условия будут улучшены или останутся прежними;
  • размер площади на человека не будет меньше, чем в отчуждаемой недвижимости.

В сложных случаях возможен обмен на жилье с меньшей площадью. Это разрешается, если часть денег от продажи недвижимости будет направлена на дорогостоящее лечение ребенка.

Еще один вариант — доли детей в меньшей жилплощади останутся равнозначными отчуждаемой, а доли родителей будут сокращены.

Важный момент: несовершеннолетних детей нельзя снять с регистрационного учета, не прописав их в другом месте. Поэтому будет правильно совершать сделки по отчуждению жилья и покупке нового в один день.

Если органы опеки и попечительства предварительно одобрят сделку, можно собирать документы и приобретать новую квартиру. Главное правило — соблюдать пошаговый порядок действий.

Если к моменту отчуждения жилья всем детям исполнилось 18 лет, не нужно делать разрешение в органах опеки. Совершеннолетние дееспособные граждане имеют право самостоятельно распоряжаться своим имуществом.

Необходимые документы

В попечительские органы нужно принести и предоставить документацию:

  • заявку на распоряжение маткапиталом;
  • оригиналы и копии паспортов родителей, свидетельства о рождении детей;
  • документацию на жилье;
  • бумаги о выделении детям долей в недвижимости;
  • справка о независимой оценке квартиры или дома;
  • справка об отсутствии задолженности по платежам за коммуналку;
  • заявление родителей на участие в сделке.

Процедура оформления

Чтобы продать жилой объект, приобретенный на деньги из маткапитала, необходимо:

  1. Получить справку о праве владения жилищем.
  2. Обратиться за одобрением сделки в органы опеки и попечительства.

  3. Оформить предварительный контракт купли-продажи через нотариуса.
  4. Взять выписку о составе семьи.
  5. Подтвердить отсутствие задолженностей за услуги ЖКХ.

  6. Заключить окончательный договор с покупателем и заверить его у нотариуса.

Скачать договор

Когда продажа состоится, покупателю необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре и оформить право собственности на жилье. А продавец обязан приобрести новую жилплощадь, прописать детей, выделить им доли и оповестить о положении дел органы опеки.

Сценарии продажи отличаются в зависимости от того, обременено ли жилье ипотекой. Как продавать, если обременения нет:

  1. Предоставить в органы опеки и попечительства предварительный контракт купли-продажи нового жилья, заверенный у нотариуса.

  2. При обмене недвижимостью предоставить договор мены, где прописаны условия о доплате покупателя за жилье большей площади.

Продажу жилья, купленного с вложением средств сертификата в ипотеку, также необходимо осуществлять через органы опеки.

Если заём полностью не погашен, потребуется взять согласие банка на сделку.

Инструкция по продаже ипотечной недвижимости:

  1. Погашение обязательств по жилищному кредиту продавца за счет первоначального взноса покупателя.
  2. Перевод финансовых обязательств с продавца на покупателя.
  3. Закрытие ипотечного кредита, снятие обременения с жилья, переоформление недвижимости на покупателя.

Возможные риски

Если документы составлены юридически грамотно, сделки продажи-покупки жилья с использованием маткапитала безопасны. Однако особенности все же есть.

Для продавца существует риск не получить средства от покупателя. Чтобы минимизировать такую вероятность, стоит прописать в договоре условия и сроки передачи денег. Подписание бумаг лучше осуществлять лично в присутствии нотариуса.

Для покупателя риск может быть в том случае, если продавец не наделил детей долями в проданной квартире. Тогда сделку могут признать недействительной даже по истечению долгого времени. Чтобы избежать неприятностей при покупке и не вкладывать деньги в сомнительный объект, следует проверять правоустанавливающие документы и обращать внимание на собственников жилья.

Грамотный ход — привлечение к совершению сделки опытного юриста.

Вопросы, связанные с продажей жилья, купленного с привлечением материнского капитала решаются правильным подходом к делу, Не обязательно обременять юристов — достаточно подготовить все документы, своевременно зарегистрировать право собственности детей на отчуждаемую недвижимость и выделить доли там, где семья будет жить.

Источник: https://invalid.expert/prodazha-kvartiry-kuplennoj-na-matkapital/

Пять правил для сделок с маткапиталом

Продать квартиру купленную за мат кап

В начале января 2020 года президент России Владимир Путин расширил программу материнского капитала. Теперь «вознаграждение» положено уже за первого ребенка, а сумма выплаты увеличилась.

Притом что материнский капитал — отличное решение жилищного вопроса для семьи, такие сделки требуют и определенных знаний. Циан.Журнал вместе с экспертами разобрал тонкости использования помощи от государства.

Условия игры

С 1 января 2020 года государство выделяет 616 617 рублей при рождении (усыновлении) второго ребенка или последующих детей семьям, у которых право на получение такого капитала до 1 января 2020 года не возникло. Семьи, где родился (или был усыновлен) первый ребенок, получат по 466 617 рублей.

Если родители уже получили выплату за первенца, при рождении второго ребенка они получат еще 150 тыс. рублей. Таким образом, за двоих детей помощь от государства составит 616,6 тыс. рублей.

Еще 450 тыс. рублей власти выплатят при рождении третьего ребенка на погашение ипотечного кредита. В общей сложности, родив троих детей, родители получат более 1 млн рублей. Срок программы продлен до 2026 года.

Маткапитал можно потратить на образование детей, товары и услуги для детей-инвалидов, будущую (накопительную) пенсию матери, а также на ежемесячные выплаты для семей с доходами ниже прожиточного уровня. Пожалуй, самое частое использование господдержки — улучшение жилищных условий: оплата ипотечного кредита, первоначальный взнос по ипотеке или строительство дома.

Правило № 1. Жилье — только российское

На материнский капитал допустимо приобрести не любую недвижимость, а только жилье — и это основное правило, с которого стоит начинать разговор. На маткапитал полагается улучшать свои жилищные условия, поэтому купить, например, гараж или земельный участок не получится.

Материнский капитал разрешается тратить на квартиру или дом, а также на выплату ипотеки.

Об особенностях погашения средствами маткапитала ипотечного кредита речь пойдет ниже, а пока хотим предупредить: покупая жилье, отслеживайте некоторые вещи. Помните, что квартира или дом за материнский капитал должны быть отечественного «происхождения» (то есть удастся купить только российскую недвижимость).

Всегда обращайте внимание на качество жилых помещений — вариант с ветхими или аварийными исключается. Это имеет значение при ипотечных сделках — банк просто не выдаст деньги на спорные объекты.

Правило № 2. Ипотечную сделку можно не откладывать

Использовать сертификат на выплату первоначального ипотечного взноса допустимо сразу после рождения ребенка. Если же сделка проводится на собственные деньги, то применить маткапитал удастся только после того, как ребенку исполнится три года.

Большой плюс ипотечного варианта — нет томительного ожидания. Как рассказали Циан в агентстве недвижимости «Бон Тон», есть две схемы.

Первая — через банк. В этом случае заемщику кредит выдается с запасом.

Потом в Пенсионный фонд России передают все требующиеся документы, и в течение месяца фонд перечисляет средства материнского капитала в банк.

Соответственно, часть кредита гасится, происходит перерасчет графика платежей. Недостаток этой схемы — переплата по процентам за увеличенную сумму кредита (пусть даже в течение одного-двух месяцев).

Вторая схема — прямая покупка. Если вы приобретаете квартиру с привлечением ипотеки в новостройке, то вправе перечислять средства семейного капитала напрямую застройщику. При этом в договор вносится условие, что часть оплаты застройщик получит из Пенсионного фонда после того, как сделка будет зарегистрирована.

Правило № 3. Первоначальный взнос редко равен маткапиталу

Материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке — отличное решение. Казалось бы, чего проще: перечислил в банк 616 617 рублей, взял кредит еще на 3–4 млн и купил квартиру. Но такой вариант проходит не всегда: многие банки требуют, чтобы кроме маткапитала у покупателя были еще и дополнительные деньги на первый взнос — около 10% его размера.

Что делать, если личных накоплений нет? Эксперты «МИЭЛЬ–Сеть офисов недвижимости» советуют: обратитесь в Сбербанк или ВТБ — в этих банках первоначальный взнос может состоять только из маткапитала. Когда будете подавать в банк документы, укажите в анкете, что намерены использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса.

Правило № 4. Каждому члену семьи — свою долю собственности

Оформление квартиры или дома, которые были приобретены с использованием маткапитала, имеет свои особенности. Закон требует, чтобы все члены семьи, указанные в сертификате на материнский капитал, получили долю в праве собственности на недвижимость.

Обязательство наделить всех собственностью заверяется у нотариуса, где покупатели пишут соответствующее заявление. Потом оно предоставляется и в Пенсионный фонд, и в банк.

Если вы купили квартиру по ипотеке, она будет находиться в залоге у банка до полного погашения долга. После выплаты кредита все члены семьи получают свою долю квартиры.

Если по какой-то причине заемщик перестанет делать выплаты по ипотеке, то предмет залога не может просто отойти банку. В случае с материнским капиталом в процесс должны включаться органы опеки и попечительства, чтобы права детей-собственников не были нарушены.

Особый случай, если семья официально не оформлена — родители детей не регистрировали брак. Тогда сертификат выдается только на маму и детей. Наделить отца долей не получится, даже если родители впоследствии зарегистрируют брак: учитывается именно та ситуация, которая сложилась на момент рождения второго ребенка и возникновения права на маткапитал.

Если жилье, приобретенное с помощью материнского капитала, родители решают продать, они обязаны наделить детей собственностью в другой квартире.

совет 

Покупая квартиру на вторичном рынке, проверьте: привлекался ли в прошлом для ее покупки маткапитал. Такие данные предоставляет Пенсионный фонд. Если материнский капитал использовался, следует убедиться в том, что на членов семьи, указанных в сертификате, были выделены доли. Если продавцы не выделили детям доли, они нарушили их права, поэтому сделка станет проблемной.

Правило № 5. Никаких наличных!

Средства материнского капитала нельзя получить наличными — все расчеты осуществляются только по безналу. Естественно, продавцам это не всегда удобно.

Если сделка проходит без использования кредита, деньги из Пенсионного фонда перечисляются продавцу в течение одного месяца с момента предоставления подтверждения, что покупатель стал собственником объекта и право зарегистрировано в Росреестре.

Продавцы не всегда согласны ждать — многие боятся проволочек со стороны покупателя и Пенсионного фонда, отмечают эксперты агентства недвижимости «Азбука Жилья».

Если сделка проходит без ипотеки, продавец квартиры находится в уязвимой позиции: ведь ему предстоит ждать поступления денег из Пенсионного фонда.

Поэтому если вы продаете жилье покупателю с маткапиталом, у которого нет ипотеки, то имеет смысл прописать в договоре купли-продажи условие о том, что передадите помещение по акту приема-передачи только после получения всех денег и оплаты всей стоимости своей недвижимости. И лучше с переходом права на новых собственников оформить залог от продавца до полной оплаты квартиры покупателями.

Игорь Порхомовский, фотобанк

Узнайте реальные ставки и получите решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/stati-pjat-pravil-dlja-sdelok-s-matkapitalom-282810/

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: нюансы сделки

Продать квартиру купленную за мат кап

Последние изменения: Январь 2020

Более 90% получателей маткапитала потратили его на решение «квартирного вопроса». В основном, деньги расходуются на приобретение нового, более комфортного жилья для всей семьи, являясь существенной доплатой к собственным сбережениям.

Но случаются ситуации, когда появляется необходимость эту недвижимость продать. Обычно они связаны с желанием приобрести жилье побольше или в другой местности.

Но перед тем как продать квартиру, купленную на материнский капитал, нужно учесть правовые нюансы, которые связаны с такой сделкой.

Возможные проблемы продажи квартиры с материнским капиталом

Сложности при продаже квартиры связаны с некоторыми законодательными ограничениями, установленными Гражданским кодексом и другими нормативными актами. И первое из них касается защиты интересов несовершеннолетних детей, имеющих доли в продаваемом жилье.

Разрешение от органов опеки

Приобретая жилой объект с использованием материнского капитала, граждане обязаны выделить в нем доли для несовершеннолетних детей. Таково требование закона № 256-ФЗ от 29.12.2006 г. – 10-я статья (п.4). Без этого право собственности на квартиру чиновники Росреестра не зарегистрируют.

Поэтому если к моменту продажи жилплощади хоть один ребенок-собственник не достиг совершеннолетия, сделка состоится только с письменного разрешения органов опеки и попечительства.

Перед тем, как принять решение, сотрудники ведомства обратят внимание на ряд обстоятельств:

  • получит ли несовершеннолетний ребенок долю в другой квартире (уже имеющейся или которая будет приобретена на вырученные средства);
  • не будет ли новая недвижимость меньших размеров или с худшими удобствами;
  • не ущемит ли сделка иные интересы несовершеннолетнего дольщика (например, вместо квартиры в центре большого города приобретается недвижимость в отдаленной деревне)

То есть органы опеки должны быть проинформированы, куда переселяется ребенок из продаваемой квартиры, и будет ли там его доля. И не просто проинформированы, а с предоставлением подтверждающих документов. Они должны содержать характеристики продаваемого и покупаемого жилья.

Чтобы получить разрешение опеки, продавцам недвижимости придется предоставить и другие документы:

  • заявление с просьбой дать соответствующее разрешение;
  • паспорта родителей;
  • паспорт несовершеннолетнего – если ему уже исполнилось 14 лет;
  • свидетельство ЗАГС о рождении ребенка – если он младше 14 лет;
  • документ, подтверждающий право собственности на отчуждаемую квартиру (выписка из Единого госреестра или свидетельство);
  • свидетельство о браке / разводе родителей или смерти одного из них;
  • справка из паспортного стола — с указанием всех членов семьи, зарегистрированных на жилплощади;
  • доверенность, если сделка совершается через представителя (и паспорт доверенного лица) и т.д.

Предварительное согласие органа опеки на продажу квартиры, купленной за материнский капитал, выдается в 15-дневный срок с момента подачи заявления с документами. Отказ в этом действии должен быть мотивирован. Он подготавливается в тот же срок.

Внимание! Органы опеки и попечительства обычно отказывают в продаже квартиры, если ее по предварительному договору с покупателем ее  планируется совершить с рассрочкой платежа или привлечением кредитных средств.

Разрешение от банка-кредитора

Другая проблема возникает в семьях, желающих продать квартиру, взятую в ипотеку. Если она еще не погашена, недвижимость находится в банковском залоге.

А, значит, распоряжаться ею собственники смогут лишь с разрешения кредитора.

В этом случае продавцам придется соблюсти не только права детей (предварительное согласие чиновников из опеки понадобится и в такой ситуации), но и банка – 346-я статья Гражданского кодекса..

Продажа квартиры, кредит за которую еще не выплачен, означает, что к ее новому владельцу вместе с недвижимостью перейдут и обязательства перед финансовой организацией по дальнейшему погашению долга. Банк тщательно проверит, насколько он в состоянии их исполнить.

В частности, кредитора будет интересовать:

  • возраст покупателя;
  • является ли он трудоспособным и дееспособным гражданином;
  • имеет ли он постоянный доход (работу), и какова его величина;
  • есть ли у приобретателя заложенного жилья иная ликвидная недвижимость в собственности;
  • готовы ли за него поручиться платежеспособные родственники или друзья.

На основании этих и других критериев банк будет решать, согласен ли он на переход обязанности по погашению займа к другому лицу. Если ипотечное жилое помещение собственники продадут без согласия кредитора, у того есть право оспорить сделку в суде.

Добрая воля сособственников

Поскольку квартиру, приобретенную с участием материнского капитала, по закону приходится оформлять в общедолевую собственность, у нее в большинстве случаев несколько взрослых владельцев.

И продать жилье целиком они смогут, только договорившись между собой. 246-я статья Гражданского кодекса РФ гласит (п.

1), что объектами, находящимися в долевой собственности, можно распоряжаться только по согласию всех участников.

Это правило становится проблемой, когда между дольщиками возникают неприязненные отношения. Например, если супруги-сособственники пережили скандальный развод. Но в любом случае, совладельцам придется договариваться: ни один суд не обяжет «упрямцев» совершить сделку против их воли. Каждый волен свободно распоряжаться недвижимостью только в пределах своей доли.

Процедура продажи квартиры, купленной на материнский капитал

Когда получены согласия банка и органа опеки, а все сособственники согласны на сделку, можно непосредственно переходить к процедуре реализации квартиры, при покупке которой использовался маткапитал.

В остальном она мало чем отличается от аналогичных операций по отчуждению жилья:

  1. По требованию покупателя и / или его агента подготавливаются необходимые документы.
  2. С покупателем заключается договор купли-продажи квартиры. Второй договор (в большинстве случаев) сразу оформляется с продавцом нового жилья. Если часть денег планируется положить на расчетные счета детей, они заранее открываются на их имя.
  3. Стороны договариваются о порядке и сроках взаиморасчетов. При необходимости в банке арендуется депозитная ячейка, куда закладывается денежная сумма, указанная в договоре купли-продажи. Обычно покупатель и продавец оплачивают ее поровну.
  4. Документы передаются на регистрацию сделки в Росреестре – непосредственно в ведомство или через многофункциональный центр.
  5. После регистрации продавец предъявляет в банке документы, свидетельствующие, что продажа квартиры состоялась. Показав их сотруднику банка, он получает доступ к ячейке и забирает деньги.

Средства, вырученные от продажи квартиры, продавцы вправе потратить следующим образом:

  • на покупку нового жилья для семьи – такого же или лучшего качества (с обязательными долями, оформленными на несовершеннолетних детей);
  • на покупку жилья без выделения долей несовершеннолетним членам семьи – при условии открытия р/с на детей (от опеки), куда будут внесены средства, эквивалентные стоимости долей, которые им полагались бы;
  • на покупку менее комфортабельного или просторного жилья – если часть денег, полученных от продажи жилья, необходимо потратить на экстренные семейные нужды (например, на лечение и реабилитацию ребенка);
  • на покупку частного дома для всех домочадцев.

Продавцы недвижимости иногда интересуются, можно ли расторгнуть уже заключенный договор с покупателем. Для этого потребуются серьезные основания: например, нарушение им обязательства по перечислению денег за покупку, или если сделка была оформлена мошенническим путем – против воли собственника.

Риски для покупателей

В заключение рассмотрим, безопасно ли покупать такие квартиры. Приобретение квартиры, купленной с привлечением материнского капитала – не самое надежное вложение денежных средств. Риски покупателей связаны, прежде всего, с отменой заключенной сделки.

Это может быть сделано по инициативе:

  • банка-кредитора, если заемщик не взял у него разрешения;
  • органов опеки и попечительства – по той же и иным причинам (например, выяснится, что предварительное согласие было дано на основании поддельных документов);
  • подросшего ребенка — после достижения совершеннолетия у него есть 3 года на оспаривание продажи «материнской» квартиры.

Самым неприятным последствием отмены купли-продажи станет возврат не реально уплаченной за квартиру суммы, а той, что указана в договоре.

Не секрет, что многие продавцы, владеющие недвижимостью менее трех лет, просят покупателя прописывать в нем не истинную, а минимальную стоимость.

Это помогает бывшим собственникам существенно сэкономить на уплате налога на полученный доход, или вовсе уйти от него.

Однако уступчивость в данном вопросе – не в интересах покупателя. Учитывая повышенную степень риска при покупке такого жилья, ему следует настаивать на указании реальной стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

Многие риэлторы не любят сделки с участием несовершеннолетних лиц, вне зависимости от того, приобреталось ли жилье на средства маткапитала или без него.

Если и покупатель желает избежать проблем, возможных при подобных покупках, он вправе заблаговременно поинтересоваться всеми участниками со стороны продавца.

Одним из способов проверить обременение является требование предоставить договор, по которому изначально приобреталась квартира, и / или справку о лицах, зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади.

Остались вопросы? Задавайте! Наши юристы готовы ответить на все ваши вопросы, а также оказать квалифицированную помощь в подготовке заявлений в различные инстанции.

:

Источник: http://mamkapital.ru/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.