Продать квартиру в которую вложен материнский капитал

Содержание

Вложил материнский капитал в квартиру и теперь хочу ее продать

Продать квартиру в которую вложен материнский капитал

Купили квартиру в ипотеку. Часть денег внесли за счет средств материнского капитала. Ипотеку еще не выплатили. Хотим продать квартиру, но не знаем как.

Что делать?

Андрей

У вас есть три способа продать ипотечную квартиру:

  1. Досрочно погасить кредит, а потом продать квартиру без обременения.
  2. Оформить договор купли-продажи при согласии банка.
  3. Переоформить ипотечный кредит на покупателя.

Про каждый из вариантов в Т—Ж есть подробный разбор в отдельной статье.

Если доли еще не выделяли. Когда квартиру покупают в ипотеку, как правило, доли сразу не выделяют: банки предпочитают, чтобы у квартиры, которую передают в залог, были совершеннолетние собственники. Но это зависит от банка.

Наш калькулятор подскажет, как выделить доли правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.

+keys.flatArea,quester.childShare=quester.motherCapitalArea/(+keys.adultCount+ +keys.childCount),quester.realChildShare=Math.round(10Math.max(1,quester.childShare))/10,quester.adultShare=+keys.flatArea-quester.realChildShare*+keys.childCount;return ''})()+'Минимальная доля ребенка — %format.0('+quester.

realChildShare+') м²'”, “description”: [“'Вы купили квартиру '+keys.flatArea+' м², которая стоила %format('+keys.flatPrice+') Р, и вложили в нее материнский капитал в размере %format('+keys.motherCapital+') Р. Маткапиталом вы оплатили %format.0('+quester.

motherCapitalArea+') м² жилья — эта доля принадлежит всей семье и делится поровну между родителями и детьми. '+(+keys.adultCount

Если вы представляли в ПФР подобное обязательство, вам нужно обратиться в банк до продажи. Если остаток долга небольшой, возможно, банк разрешит вам выделить доли детям в этой квартире. Тогда на продажу вы выставите квартиру с непогашенной ипотекой и с детскими долями. Найти на нее покупателя будет непросто, но все возможно.

Или, в случае когда покупатель готов дать вам задаток, чтобы погасить остаток долга, вы можете закрыть ипотеку, потом выделить доли детям, а после этого оформить куплю-продажу.

Продавать квартиру без выделения долей детям опасно. Пенсионный фонд может потребовать деньги обратно и даже обвинить вас в мошенничестве. В такой сделке есть риски и для покупателя: договор могут оспорить, и квартиру у него заберут.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Органы опеки и попечительства обычно дают разрешение на совершение сделки, если родители взамен приобретают в собственность детей доли в праве общей собственности на другое жилье. При этом оно должно быть равноценным продаваемому — не меньшим по площади и стоимости.

Вот примерный перечень того, что может понадобиться:

  1. Заявление от обоих родителей о предоставлении разрешения на продажу — его вы можете написать непосредственно в ведомстве.
  2. Паспорта родителей.
  3. Свидетельства о рождении детей.
  4. Если детям больше 10 лет — их согласие на отчуждение принадлежащей им доли в праве общей собственности на квартиру.
  5. Правоустанавливающие документы на квартиру — в вашем случае это может быть договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве.
  6. Копии паспортов всех собственников жилого помещения.
  7. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.
  8. Поэтажный план и экспликация квартиры.
  9. Отчет о рыночной стоимости имущества.
  10. Выписка из лицевого счета.

Такие же документы нужно представить на квартиру, которую покупаете взамен.

Если вам разрешили сделку, вы можете оформить ее все теми же тремя способами. Только к документам для сделки купли-продажи приложите еще разрешение органов опеки и попечительства: без него регистрирующий орган не зарегистрирует переход права.

После сделки нужно обязательно выполнить те условия, о которых договорились с опекой: это проверят.

Если квартира была в собственности больше минимального срока владения. Тогда отчитываться о сделке и платить налог не нужно. Сейчас минимальный срок владения — 3 года или 5 лет в зависимости от года покупки. С 2020 года для единственного жилья он в любом случае составит 3 года — возможно, есть смысл немного подождать со сделкой, чтобы не терять деньги.

Если квартира у вас в собственности меньше минимального срока владения. Придется подать декларацию и посчитать налог. Возможно, платить ничего не нужно, потому что можно использовать вычеты.

Как учесть маткапитал в расходах. При расчете вычетов включайте в состав расходов на квартиру сумму материнского капитала. Есть такая особенность: при покупке квартиры маткапитал не входит в состав вычета, а при продаже — входит. То есть из суммы продажи можно вычесть все расходы, даже ту часть, которую за вас заплатил бюджет.

Что делать с процентами по ипотеке. При продаже квартиры их тоже можно включить в состав расходов. То есть проценты уменьшат доход от продажи жилья. Налог нужно начислить только на разницу между суммой продажи и расходами на покупку и уплату процентов.

Что делать с детскими долями. Если выделить доли детям по договору дарения или через соглашение, они получат их безвозмездно.

При продаже этих долей раньше минимального срока детям нужно начислить НДФЛ, причем со всей суммы продажи. Налог можно уменьшить только на какую-то долю вычета, но не на расходы по покупке этих долей, хотя родители за них заплатили.

Формально у детей таких расходов не было. Из-за этого многие семьи уже потеряли сотни тысяч рублей.

Подайте декларации по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Если есть налог к уплате, заплатите его в бюджет до 15 июля.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/prodazha-ipoteki-s-matkapitalom/

Можно ли продать квартиру, купленную за материнский капитал

Продать квартиру в которую вложен материнский капитал

Если при покупке недвижимости используются средства материнского капитала, продажа объекта сопровождается рядом трудностей. Государство защищает права детей, поэтому при заключении сделок об отчуждении имущества интересы несовершеннолетних не могут принижаться. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и когда можно заключать сделку – попробуем разобраться.

Основные условия продажи

Приобретение недвижимости с использованием выделенного государством материнского капитала – особая процедура. Важно соблюсти условия оформления квартиры, обозначенные в статье 37 ГК РФ, нормы ФЗ №256-ФЗ, действующего с 29 декабря 2006 года. 4 часть 10 статьи последнего нормативного акта четко устанавливает, что приобретаемое жилье делится на всех членов семьи.

Купленный дом находится в долевой собственности, части недвижимости находятся во владении:

  • обоих родителей
  • детей, в том числе первого, на которого не оформляется материнский капитал

Доли не обязательно должны быть равны. 10 статья ФЗ №256-ФЗ устанавливает, что распределяются квадратные метры в соответствии с соглашением.

Если несовершеннолетние дети числятся в качестве собственников жилья или его части, производить сделки по его отчуждению законные представители вправе только после получения согласия органов опеки. Причем сотрудники ведомства захотят убедиться, что интересы каждого ребенка соблюден. Родителям придется доказать, что:

  • Условия жизни несовершеннолетних останутся на прежнем уровне:
  • не ухудшится комфортабельность помещения. Учитывается даже, где находится старый и новый дом – в городе или в сельской местности. Переезд из деревни в крупный населенный пункт считается целесообразным. А при обмене городской квартиры на дом на окраине могут возникнуть вопросы
  • не уменьшится площадь места проживания.
  • Доля, выделенная каждому ребенку в новой квартире, равна или превышает часть, зарегистрированную на него в прежнем помещении.

То есть родители должны продать квартиру и купить другую. И переоформить на ребенка определенную долю в новом жилье. Доказательством для органов опеки в подобном случае выступает соглашение о купле-продаже.

Или отдать часть старой, ранее зарегистрированной как частная собственность. И предоставить выписку из ЕГРН, отображающую информацию о собственниках.

Оформить на ребенка часть жилья стоит заранее, до обращения в ООП.

Если родители планирует приобрести жилье в другом регионе, они должны доказать, что изменение места жительства производится по веским основаниям. Например, переезд связан со сменой работы.

Когда разрешается продавать недвижимость

ФЗ №256-ФЗ не ограничивает законных представителей во времени. Обратиться в органы опеки с просьбой выдать разрешение на продажу приобретенного при помощи маткапитала жилья можно даже сразу после его покупки. Но стоит помнить, что при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, придется уплатить налог – 13% от стоимости.

Да и реализовать сделку сразу не получится. На рассмотрение ходатайства от родителей у сотрудников ведомства есть 1 месяц. За указанное время работники органов опеки определяют, выполнены ли требования закона по обеспечению комфорта несовершеннолетних и сохранению их долей.

Если планируется поселить детей в новой квартире, которая приобретается после продажи предыдущей, тянуть не стоит. Время действия выданного разрешения указывается в бланке документа и обычно составляет 3 месяца. Если сделка по покупке нового жилища заключается позже, органы опеки могут запретить ее регистрацию.

Указанное правило не действует, когда в постановлении срок исполнения не обозначен. Однако времени у родителей в любом случае немного. В течение месяца после завершения сделки законные представители обязаны предоставить копии соглашений по отчуждению жилой площади. Условие обозначено в Письме №09-М, изданном Министерством образования 20 февраля 1995 года.

Получение разрешения от опеки

Итак, главное, что требуется для продажи недвижимости, приобретенной на материнский капитал – оформление согласия от органов опеки и попечительства. Рассмотрим процедуру подробно.

Необходимые документы

Прежде чем инициировать продажу или обращаться в указанное ведомство для получения разрешения, нужно сформировать пакет бумаг. В него входят документы двух категорий. К первой относится общая документация, касающаяся членов семьи:

  • Паспорта матери и отца. Если дети достигли 14 лет, либо есть совершеннолетний ребенок-собственности, потребуются и их паспорта.
  • Для каждого не достигшего возраста получения паспорта ребенка – свидетельство о рождении.
  • Заявление от родителей. Совершеннолетние дети, а также подростки 14 лет и старше также заполняют аналогичные документы собственноручно и подписывают.
  • Свидетельство о браке. Если отношения расторгнуты – о разводе.
  • Содержащие дополнительную информацию о несовершеннолетних документы – справки из детского сада или школы, больницы.

Вторая категория требуемой документации – документы на жилье. Сюда относят:

  • кадастровый паспорт для квартир, оформленных ранее 2017 года. ФЗ №218-ФЗ, принятый 13 июля 2015 года, отменил выдачу подобного документа с 1 января 2017 года. Но на более старые объекты документ оформлялся
  • выписку из ЕГРН
  • технический план
  • выписку из лицевого счета. Подтверждает отсутствие задолженности
  • результаты экспертизы по оценке стоимости жилья
  • документы о праве собственности
  • предварительное соглашение о продаже. Документ заверяется у нотариуса
  • гарантии совершения сделки, предоставленные нынешним хозяином помещения.

Сотрудники органов опеки могут дополнительно включать в перечень иные бумаги.

Отдельно стоит упомянуть об обязательстве о выделении долей, которое оформляют родители. Документ подтверждает намерение соблюсти права несовершеннолетних о предоставлении во владение части приобретаемого жилья. Бумага заверяется в нотариальной конторе. Обязательство нужно выполнить не позднее 6 месяцев со дня подписания документа.

Процедура получения

Подать сформированные пакет документов могут только законные представители. Отправка бумаг по почте или передача через доверенное лицо не допускается.

Собранную документацию требуется отнести в органы опеки. На рассмотрение ходатайства у сотрудников ведомства 1 месяц. Однако если права детей соблюдены, получить разрешение можно и раньше.

При получении отказа заявитель вправе оспорить решение в суде. Если суд сочтет, что интересы детей соблюдаются в полной мере, то примет положительное решение по вопросу и можно начинать оформление купли-продажи недвижимости.

Процедура продажи: пошаговая инструкция

Чтобы интересы детей и родителей были соблюдены, важно оформить продажу квартиры грамотно. Сначала требуется подыскать подходящего покупателя, найти новою квартиру, где будет проживать семья, договориться с собственником о предоставлении гарантий для органов опеки. А после получения согласия от указанного ведомства приступать непосредственно к оформлению договора.

Возможные виды сделок

Самый распространенный вариант, при котором становится возможной продажа купленной на материнский капитал недвижимости – продажа находящегося в собственности жилья и покупка нового дома и квартиры. Главное, чтобы условия проживания не ухудшались, а доли детей сохранялись.

Однако существуют и исключительные ситуации, когда опека разрешает приобрести меньшее по площади жилье. Например, если продаваемая квартира находится в плохом состоянии, а приобретаемая расположена в новостройке. Но доли детей должны остаться неизменными.

Поэтому членам семьи старше 18 лет могут достаться меньшие части.

Еще один приемлемый вариант – обмен. Разрешается поменять квартиру на аналогичную или приобрести большую с доплатой. Сделка не ущемляет права детей и опека допускает регистрацию подобных соглашений.

А можно ли продать квартиру и построить дом на полученные средства? На подобные действия согласия от государственных ведомств получить сложно, так как доли недвижимости несовершеннолетние получают не сразу. Но если есть вариант оформить ребенку часть имущества в квартире родственников, добиться положительного решения можно.

Оформление купли-продажи

Регистрируется сделка в Росреестре на основании определенной документации:

  • паспортов членов семьи, достигших 14 лет
  • свидетельств о рождении малолетних
  • выписки из ЕГРН, или более раннего варианта документа – свидетельства о праве собственности бывшего владельца
  • разрешения, выданного опекой
  • соглашения между сторонами
  • акта приема-передачи недвижимости.

Новым владельцам выдается выписка из ЕГРН. Бумагу, а также выписку из домовой книги необходимо отнести в органы опеки, чтобы сотрудники убедились в выполнении родителями обязательств.

Использование ипотечных средств при покупке старой и новой квартиры

Если для приобретения жилья родители использовали материнский капитал и ипотеку, ситуация осложняется. До погашения задолженности перед банком квартира находится под залогом банка. А значит для продажи недвижимости потребуется согласие не только опеки, но и финансовой организации.

Существует два варианта решения проблемы. Первый заключается в получении разрешения от банка с переходом обязательств по погашению ипотеки на нового владельца.

Соответственно, сумма, которую получает продавец, уменьшается на размер оставшегося долга.

Но с органами опеки в подобном случае возникают проблемы, особенно если денег на покупку новой квартиры у семьи не хватает. Получить разрешение на сделку сложно.

Второй вариант – действовать в обход банка. Покупатель и продавец заключает соглашение, и последний под расписку выдает нынешнему хозяину квартиры сумму, покрывающую ипотечную задолженность. А остаток перечисляет продавцу после регистрации права собственности.

Другая ситуация: денег, вырученных от продажи купленной на материнский капитал квартиры не хватает, и владельцы хотят оформить ипотеку для покупки более дорогой недвижимости.

Органы опеки настороженно относятся к сделкам, где предполагается привлечение заемных средств. Ведь обстоятельства способны меняться, и банк может отказать в выдаче кредита. Соответственно, приобрести заявленное жилье не получится.

Если квартира уже продана, то права детей нарушаются.

Чтобы избежать трудностей, заявку об оформлении ипотеки следует подавать заранее. И только после полноценного одобрения идти в органы опеки за разрешением, имея на руках гарантию получения кредита.

Продажа купленной на маткапитал квартиры при разводе

Так как муж и жена входят в число долевых собственников, при разводе каждый получает оформленную на гражданина часть недвижимости. Ведь квартира заранее поделена при покупке.

Сложности возникают, если владелец желает продать принадлежащую долю. Возможно два варианта решения проблемы:

  • Отдать стоимость принадлежащих потенциальному продавцу и забрать его долю.
  • Продать квартиру.

В последнем случае о приобретении новой квартиры речи не идет, ведь детям и их опекуну достается не вся сумма, вырученная от реализации. Но можно выделить доли несовершеннолетним в доме родственников. На подобную сделку органы опеки могут согласиться.

Можно ли продать без выделения долей

Законом допускается продажа квартиры, купленной на материнский капитал без выделения частей новой недвижимости детям. Однако потратить родители смогут в подобном случае только часть денег – средства, вырученные за продажу находящихся в их собственности долей. Остальную сумму нужно положить на счет в банке, открытый на имя детей.

Если дети – совершеннолетние

Когда всем собственникам исполняется 18 лет, получать согласие от ООП не требуется. Каждый владелец должен дать согласие на сделку купли-продажи, и оформляется в качестве нового собственника. Однако опека выполнение условий договора не контролирует.

Можно ли продать квартиру, купленную за материнский капитал, вы сможете узнать на нашем сайте

Статья на нашем сайте: Как и когда можно продать квартиру, купленную за материнский капитал

————————————————————————————————

Подписывайтесь на наш канал “Федзакон”, ставьте лайки и пишите, что вы думаете по этому поводу

Если Вам нужна юридическая помощь, консультация специалистов, заходи к нам на сайт, мы обязательно поможем.

Делитесь информацией с друзьями в социальных сетях. А также подписывайтесь на наши соц. сети (ссылки впрофиле)

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c728c23b40ff300b344d986/mojno-li-prodat-kvartiru-kuplennuiu-za-materinskii-kapital-5d2c9179ac412400ae8f44ee

Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция «РБК-Недвижимости»

Продать квартиру в которую вложен материнский капитал

Рассказываем, можно ли продать квартиру, которая была куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены

Olga Bocharnikova/shutterstock

С этого года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первого ребенка. Размер маткапитала составляет 466,6 тыс. руб. При рождении второго ребенка сумма увеличится на 150 тыс. руб. Всего за двоих детей семье выплатят 616,6 тыс. руб.

Маткапитал можно потратить на определенные цели. Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий. Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии.

Однако если семья решит продать такую недвижимость, могут возникнуть определенные трудности. Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.

Выделение детских долей

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Главное, что нужно знать: квартиру, приобретенную с использованием маткапитала, продать можно ( Yevhen Prozhyrko/shutterstock)

Согласие опеки и улучшение условий проживания детей

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Продажа ипотечной квартиры и маткапитал

Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью.

«Если использовался маткапитал, то родители обязаны выделить детям доли. Но этого сделать нельзя, потому что квартира находится в залоге у банка. Ведь если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — отметила Асия Мухамедшина из АЮР.

Если родители перестанут платить по кредиту — банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям, это ущемит интересы несовершеннолетних, добавила юрист.

Именно поэтому кредит нужно погасить. Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга (если это требуется) и получают согласие органов опеки.

Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита, добавила Елена Образцова. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать.

Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Также продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай.

Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям.

Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

Продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, сложнее, но все же реально ( komokvm/shutterstock)

Нюансы сделки

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f0ed2019a794710ff3bff26

Как продать квартиру, в которую вложен материнский капитал

Продать квартиру в которую вложен материнский капитал

Итак, я обещала отписаться о продаже квартиры часть ипотеки, за которую была погашена материнским капиталом.

Выполняю…

Все действия происходят в Самаре.

В 2012 году мы внесли первоначальный взнос за квартиру в строящемся доме. Ипотеку взяли в ВТБ, хотя заявку подавали и в Сбер, но к моменту покупки, Сбер успел только прислать смс с просьбой прийти сфотографироваться… Весной 2014 года мы получили ключи от квартиры, в мае оформили в росреестре свидетельство о собственности, на меня и мужа, вид собственности – совместная.

Летом 2014 родился второй ребенок, с огромным нетерпением мы побежали оформлять мат.капитал в ПФР. В январе 2015 часть ипотеки нам списали по сертификату, для этого мы оформили у нотариуса обязательство о выделении долей всем детям в этой квартире (адрес там обязательно указывается).

Когда дети подросли, и мы решили расширятся, долг банку составлял 190 000 руб. Для продажи мы заняли 190 000 руб у друзей, внесли на счет ипотеки, заявку о закрытии кредита, я оформила на сайте, и уже на след. день долг нам списали. В этот же день я позвонила на горячую линию ВТБ, заказала закладную (30 дней).

Получила на пару дней пораньше, на свой страх и риск поехала в отделение где выдают закладные (Самара, Молодогвардейская, 204) и она там лежала в неразобранной стопке. Потом с мужем поехали в мфц, написали заявление на снятие обременения (5 рабочих дней). Первые покупатели не спрашивали про материнский капитал, но им отказал банк, пришлось опять выставить объявление и искать дальше.

Следующие покупатели попались с риелторами, которые уточнили вопрос вкладывали ли мат. капитал в квартиру, врать не стали, сказали, что использовали.

Они объяснили, что нужно тогда пройти всю процедуру, чтобы у них не было потом проблем, и началось)) Для выделения долей детям нужно составить соглашение у нотариуса, нотариус потребовала все правоустанавливающие документы на квартиру, документы-основания, обязательство, сертификат на материнский капитал, справку из ПФР о том что материнский капитал использован (3 рабочих дня, удалось получить на 2 день), кредитный договор, справку из банка об отсутствии задолженности по ипотеки (делали 2 дня), ну и паспорт + свидетельства на детей и о браке. Копии всех документов относим нотариусу и ждем, когда они позвонят, и скажут, когда приходить. В назначенный день приходим со всеми оригиналами и деньгами к нотариусу, стоило это нам 6000 руб. На выходе получаем 4 одинаковых соглашения, в которых указано что вид собственности меняется на общую совместную, и прописываются доли каждого собственника (4/10 у меня и у мужа, 1/10 у каждого из детей), так же там прописывают что соглашение составлено на основании обязательства, материнского сертификата. С соглашениями топаем в мфц, отдаем соглашения, паспорта + свидетельства детей, платим 2000 руб за объект и ждем … 5 рабочих дней. На сайте мфц можно отследить статус заявления, как только статус обновляется до «Готово к выдаче», бежим в мфц за выписками и отдаем их риелторам, так как они готовят пакет документов на одобрение объекта в банке. Подписываем предварительный договор купли-продажи с покупателями.

Параллельно ходим смотрим квартиры… Выбрали.

Берем выписки на всех собственников продаваемой квартиры (они являются основанием для выделения долей в квартире которая будет находится в залоге у банка), документы о доходах, паспорта, свидетельства и все что попросит банк, и отдаем на рассмотрение ипотеки в ВТБ (в Сбер тоже можно), получаем решение комиссии банка об одобрении ипотеки и разрешении выделения долей несовершеннолетним детям в квартире, которая будет в залоге у банка (ВАЖНО!).

Выбираем квартиру не меньше по площади и не ниже по цене (если что-то не улучшается, то детям надо будет выделить большие доли, чем были в продаваемой квартире), даем задаток, подписываем предварительный договор.

Та-дам! Идем в опеку, есть предварительная запись на сайте супрема63.

Туда несем оригиналы + копии: паспорта, свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке или ксерокопию страницы паспортов о семейном положении, договора купли-продажи на продаваемую и покупаемую квартиры, правоустанавливающие документы + договора-основания на обе квартиры (тут загвоздка с покупаемой квартирой, подлинники вам на руки никто не даст, так что придется ехать с кем-то кто покажет подлинники опеке), одобрение ипотеки из банка, справка о составе семьи с продаваемой и покупаемой квартир (можно без копий, если вы их отдаете), справку о составе семьи с места проживания детей (мы проживаем по другому адресу месте)… кажется ничего не забыла…

Заполняем заявления, ждем 2 недели (2 дня – подсуетился риелтор продавцов), получаем разрешение из опеки на продажу и покупку, и разрешение для банка на оформление в залог квартиры с долями детей. Первое покупателям, второе в банк.

Параллельно собираем справки на квартиру для банка – одобрение объекта (оценка, справки об отсутствии задолженности, у нас были еще справки дополнительные).

Сделки прошли одна за другой: 19 апреля продажа и на 20 апреля покупка, потому что первоначальный взнос нашего покупателя покрывает наш первоначальный взнос продавцу, иначе придется ждать денег от банка.

Обе сделки идут через нотариусов, продажа полностью за наш счет, так, как только из-за нашего вида собственности приходится к нему обращаться (20 000 руб). Покупка делится пополам, так, как и у них, и у нас общая совместная собственность.

Всего покупка обошлась в (12 620 руб нотариус + 1000 руб аккредитив + 2000 руб пошлина в мфц + 14 000 руб страховка + 3 500 руб оценка = почти 50 000 руб.)

При покупке квартиры в браке, сейчас обязательно заключать брачный договор (5500 руб), но можно включить в договор брачный элемент (1000 руб), тогда договор не заключается. Нам подсказали, иначе отвалили бы кучу денег.

В данный момент ждем, когда росреестр зарегистрирует все права, мы должны документы на покупаемую квартиру принести в наш банк, чтобы продавцам перечислили деньги (раскрыли аккредитив). И наш покупатель должен забрать выписки и отнести в свой банк, пока он этого не сделает, нам деньги не переведут.

Вроде все основные моменты описала, если есть вопросы, по возможности постараюсь ответить.

Моя история взаимоотношений с банком ВТБ.

2012-й год. Была у меня квартира-студия. И вот решил я улучшить жилищные условия и купить двухкомнатную в ипотеку. Идея была следующая – студию продаю, а деньги с неё идут в качестве первого взноса. Нашёл покупателя на мою студию. Нашёл понравившуюся двухкомнатную квартиру.

Стал ходить по банкам с документами. В банках хмурятся, видя, что зарплата не очень большая. В одном банке отказали, в другом отказали. Обратился в ВТБ. И там, ура, согласились. И в подтверждение этого дали документ с подписью и печатью, где написано, что они готовы выдать мне ипотечный кредит.

Радостный, я внёс залог за двушку.

День сделки по продаже студии. Подписание договора купли-продажи, сдал, принял, отпечатки пальцев. И вот картина маслом – мы прощаемся с покупателем, за ним закрывается дверь и раздаётся звонок из ВТБ:

— Вы знаете, к сожалению мы вам не можем выдать ипотечный кредит, у вас зарплата не подходит.

— Как же так, вы же были согласны, даже бумагу дали. Я же уже и квартиру продал, и залог у меня скоро сгорит.

— Ничем не можем помочь, в главном офисе не одобрили.

Вот и всё.

Конечно потом и зарплата изменилась, и в банках стали улыбаться, но с тех пор я с ВТБ дела не имел и не планирую.

Выбирая банк, увидели интересное предложение на сайте ВТБ – если первоначальный взнос по ипотеке будет более 50% от стоимости квартиры, то будет предложена сниженная процентная ставка – 7.4%.

У нас как раз набиралось чуть более 50% от стоимости покупаемой квартиры, поэтому приняли решение брать ипотеку в ВТБ. Пропущу моменты связанные с оформлением.

И вот, день сделки, нам выдают кредитный договор на подпись, а в графике платежей ежемесячный платеж на 5000 рублей больше того, который указан в одобренной заявке в личном кабинете.

На вопрос почему так, сказали что банк решил отказать в льготной процентной ставке из за того что он оценил квартиру в сумму меньшую, чем сумма за которую мы ее покупаем. Но как то уведомить нас об этих изменениях не посчитал нужным.

Узнали мы об этом только в день сделки, прочитав договор принесенный на подпись. Кстати, прочитать договор можно только на сделке, для предварительного ознакомления ВТБ договор не присылает, такие правила у банка. Так что оформляя ипотеку в ВТБ будьте готовы, что данные отображаемые в личном кабинете, могут не соответствовать тем, которые вам дадут на подпись. И об этом несоответствии сотрудники банка будут скромно молчать.

Продолжение к посту ВТБ и волшебный калькулятор

Ответ Банка на банки.ру  https://www.banki.ru/services/responses/bank/response/104094…

Жалобу в ЦБ отклонили т.к.

“Отмечаем, что Банк России осуществляет постоянный надзор засоблюдением кредитными организациями законодательства Российской

Федерации. При этом Банк России не вправе подменять своими действиями

судебные органы и выступать арбитром в отношениях кредитной

организации и ее клиентов, а также не вправе давать кредитной организации

обязательные для исполнения распоряжения по договору, заключенному без

участия Банка России.”

Вышел из отделения.Ситуация следующая,опишу в хронологическом порядке.

В августе 2018 года я взял ипотеку на сумму 2.632.000.

В октябре этого же года я осуществил переплату на сумму 200.000 рублей в счет сокращения срока ипотеки.

Тут начинается самое интересное.

Произошел сбой системы и срок сократился на год больше,чем предполагалось. 

Последний платеж мой по ипотеки на тот момент составлял 329.000 руб.

Мобильное приложение “является информационным ресурсом” и при подозрениях некорректности данных необходимо придти в отделение и распечатать новый график.

В приложении данная сумма не указывалась.

В 2019 году я осуществлял переплаты в счет погашения срока и система срабатывала нормально.

Переплата, описанная в 1 посте, была в счет уменьшения платежа,что и послужило полным пересчетом ипотеки(т.к. новый платеж а не срок).

Вот тут то все и всплыло т.к. те 329тысяч никуда не делись.

Как мне объяснили они не могут изменить мне срок в большую сторону и вернуть платеж по договору. Т.к. случился такой сбой.

Я не стал противиться т.к. сумму я платить готов,но сам факт такого решения именно в увеличении платежа,а не в возвращении корректных сроков пугает т.к. не факт,что я потянул бы новую сумму.

Теперь почему сбой не был виден в приложении.

В октябре 2019 года из-за несвоевременной оплаты страховки мне подняли процент.

После ее оплаты и предоставления в банк система начинает считать все заново и предыдущие платежи и переплаты становятся невидны(следовательно оценить корректность срока я полностью не мог т.к. не помнил все свои переплаты)

Скрин приложу вновь,что в системе это все не отображалось.

Если коротко: Система еще в 2018 году дала сбой и просто ждала своего момента для пересчета платежа. Данный пересчет был вызван моей небольшой переплатой( по факту неважно какая бы она была,пересчет произошел бы в любом случае).

Система автоматом решила,что буду платить больше по платежу,но меньше по сроку ,чем меньше по платежу,но дольше по времени.

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_prodat_kvartiru_v_kotoruyu_vlozhen_materinskiy_kapital_5866144

Продажа квартиры с материнским капиталом без выделения долей детям

Продать квартиру в которую вложен материнский капитал

8 852 просмотров

С 2007 года в РФ действует программа поддержки семей при рождении второго или последующего ребенка. Она предусматривает возможность получения сертификата на 466 600 р.

Одним из способов расходования средств является улучшение условий проживания. Но владелец сертификата обязан выделить доли детям в купленной недвижимости.

Рассмотрим, как проходит продажа квартиры с материнским капиталом без выделения долей детям.

Варианты использования маткапитала

Федеральный закон от 2006 года № 256 ФЗ предусматривает окончательный перечень вариантов для использования материнского капитала. В случае, если держатель сертификата желает израсходовать сумму государственной поддержки на улучшение жилищных условий, возможно использование следующих способов:

  • оплата квартиры за счет материнского капитала + собственные средства;
  • использование государственных средств в качестве первоначального взноса по ипотеке;
  • погашение основного долга/его части за счет маткапитала;
  • вложение средств в строительство;
  • реконструкция дома за счет маткапитала.

После использования средств, собственник должен выделить доли всем членам семьи (супругу и детям). Об этом оформляется нотариальное обязательство.

Важно! В 2020 году в РФ отсутствует общая база нотариальных обязательств по использованию маткапитала. Таким образом, об распоряжении средствами на улучшение условий проживания знают только собственник и нотариус.

Информация об использовании маткапитала

В зависимости от выбранного способа будет различаться наличие/отсутствие сведений об использовании меры поддержки в документах на жилье:

  • при покупке– сведения о включении средств с сертификата в оплату прямо указываются в договоре купли-продажи;
  • при использовании в качестве первоначального взноса– информация указывается в кредитном договоре;
  • при погашении основного долга– сведения в документах не отражаются;
  • при вложении средств в строительство или реконструкцию– информация об использовании маткапитала не отражается в правоустанавливающих документах.

Таким образом, при покупке квартиры или дома, покупатель не может получить достоверной информации о том, был ли использован материнский капитал. Закон не предусматривает необходимость отражения данных сведений в выписке из ЕГРН или правоустанавливающих документах.

Как продать квартиру, купленную на маткапитал, без выделения долей

В Интернете можно найти альтернативный вариант о продаже квартиры, купленной на маткапитал, без выделения долей детям. Гражданам предлагается посетить отдел опеки и получить разрешение на продажу первой квартиры и на выделение долей в новом жилье.

Это неправомерный вариант. В первую очередь, при оформлении обязательства, в документе указывается конкретный адрес объекта, в котором необходимо выделить доли.

Во-вторых, отдел опеки не интересуется имуществом, до того, как в нем выделены доли для детей. Полномочия по контролю за использованием материнского капитала отделам опеки также не передавались. Поэтому они не могут дать такое разрешение.

Родители должны выполнить обязательство в том виде, в котором оно удостоверено нотариусом.

Родитель может продать квартиру, купленную на маткапитал, без выделения долей детям, если сведения об его использовании не отражены в договоре.

В 2020 году в РФ отсутствует единая сеть, позволяющая уточнить, было ли исполнено обязательство. Поэтому продажа квартиры возможна, без выделения детских долей, если сведения об этом отсутствуют в договоре. Например, квартира куплена в ипотеку.

В такой ситуации не важно, были средства применены в качестве первоначального взноса или для погашения основного долга. Информация о маткапитале отсутствует как в договоре купли-продажи, так и в ЕГРН. Таким образом, ограничение на продажу отсутствует.

Пример. Семья Викулиных получила сертификат на маткапитал при рождении второго сына. На момент его рождения, старшему сыну исполнилось 14 лет. Родители решили расширить жилплощадь и использовали средства для покупки квартиры. Основная сумма была получена за счет продажи старой квартиры.

После оформления сделки, родители не могли найти деньги на выделение долей. Через 2 года семья переехала. Квартира была продана и куплено другое жилье. Старшему сыну исполнилось 18 лет. После ссоры с отцом, он решил продать свою долю в квартире. После чего, он выяснил, что доли для них с братом не выделялись.

Суд обязал отца выделить доли в новой квартире.

С 2019 года закон защищает права добросовестных покупателей. Если раньше ребенок мог оспорить сделку и вернуть себе проданную квартиру, то теперь покупатели, которые не знали о использовании маткапитала, не понесут ущерба. Восстановить детские права должны именно родители.

Порядок действий

Для продажи квартиры, купленной на маткапитал, необходимо:

  1. Собрать документы.
  2. Составить договор купли-продажи.
  3. Зарегистрировать сделку в Росреестре.

Обращение к нотариусу необходимо, только если квартира находится в долевой собственности. Например, приобретена супругами в период брака.

Если собственник жилья один, то сделка оформляется в простой письменной форме.

Сбор документов

Перечень документов для продажи:

  • гражданский паспорт собственника;
  • гражданский паспорт супруги (при долевой собственности);
  • согласие супруга на сделку (если объект приобретен в браке);
  • правоустанавливающий документ (контракт купли-продажи);
  • выписка из ЕГРН;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКХ;
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц.

Составление договора купли-продажи

Основные пункты контракта:

  • наименование документа;
  • дата оформления;
  • место составления;
  • данные продавца и покупателя;
  • наименование объекта;
  • информация о квартире (адрес, общая площадь);
  • цена объекта;
  • порядок расчета;
  • права и обязанности сторон;
  • наделение документа функцией акта приема-передачи;
  • подписи сторон.

Если квартира продается полностью, то обращение к нотариусу не требуется. Стороны могут заключить договор в простой письменной форме.

Если одна из сторон настаивает на нотариальном удостоверении, то возможно самостоятельно составить документ и попросить нотариуса заверить его.

Это убережет вас от оплаты технических и правовых услуг нотариуса. Придется оплатить только 0,5% от суммы сделки в качестве госпошлины.

В случае отказа нотариуса от оказания услуги, необходимо обратиться с жалобой в региональную нотариальную палату.

Образец договора купли-продажи

Скачать договор купли продажи 

Регистрация в Росреестре

Окончательным этапом в продаже квартиры, купленной на материнской капитал, без выделения доли детям, является регистрация перехода прав в Росреестре. Для этого собственник и покупатель должны обратиться в территориальное отделение или МФЦ.

Порядок действий

№ п/пАлгоритм
1Предоставление документов и договора
2Подача заявления
3Оплата госпошлины (по 2000 р. с каждого покупателя)
4Получение новых документов

Срок оформления документов составит от 7 до 14 дней. После чего, покупатели должны получить новую выписку из ЕГРН.

Если сделка проводилась с участием нотариуса, то документы в Росреестр могут быть переданы им. Так как процедура проводится в рамках межведомственного взаимодействия, срок регистрации сокращается до 5 дней.

После чего, необходимо явиться к нотариусу для получения бумажной выписки из ЕГРН.

Последствия сделки с квартирой, купленной на маткапитал, без выделения долей

В 2020 году закон не предусматривает наказания для родителей, которые не выполнили обязательства по выделению долей. Однако возможны следующие негативные последствия:

  1. Взыскание средств материнского капитала обратно в бюджет. Так как денежные средства носят целевой характер, гражданин должен ими распорядиться установленным образом. Одним из основных условий использования является выделение долей. В случае, если родитель не оформляет собственность на несовершеннолетних, в установленные обязательством сроки, то Прокуратура РФ имеет право инициировать процесс по взысканию денежных средств.

На практике такая ситуация происходит не так часто. Однако судебная практика уже имеет несколько примеров удачного взыскания материнского капитала в случае нецелевого использования.

Проверка может быть проведена по жалобе третьих лиц. Например, по заявлению потенциальных покупателей квартиры.

         2. Обращение ребенка в суд. В первую очередь, отказывая в выделении доли, гражданин нарушает детские имущественные права. Поэтому ребенок, достигший 18 лет, может обратиться в суд для оспаривания сделки.

Суд может обязать родителей выделить долю несовершеннолетнему в собственном жилье или признать совершенную сделку недействительной. В результате, родители обязаны будут выплачивать стоимость квартиры покупателям.

Поэтому, гражданам целесообразно соблюсти все правила продажи жилого помещения и предварительно выделить детям доли. После чего, необходимо получить разрешение отдела опеки для продажи доли несовершеннолетних. Таким образом продавец убережет себя от неприятностей.

В 2020 году прокуратура и ПФР РФ редко проводят проверки по использованию средств материнского капитал. Однако, как будет обстоять ситуация в дальнейшем, предугадать сложно.

Чтобы избежать серьезного наказания, целесообразно своевременно выполнит все действия в защиту детских имущественных прав. Если вы уже нарушили обязательство, то свяжитесь с юристами сайта.

Они помогут восстановить детские права без ущерба для вас.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/prodazha-kvartiry-s-materinskim-kapitalom-bez-vydeleniya-dolej-detyam/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.