Продажа квартиры приобретенной с участием материнского капитала

Содержание

Покупатели с материнским капиталом — какие документы нужны от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2020 году

Продажа квартиры приобретенной с участием материнского капитала

Статья обновлена: 24 апреля 2020 г.

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Это 3-я от меня статья на тему документов для продажи квартиры, но с ситуацией когда покупатели только с материнским капиталом.

Также я написала отдельные статьи с документами: а) если покупатели с материнским капиталом и ипотекой; б) когда покупатели с ипотекой (без маткапитала и прочих субсидий); в) квартиру покупают только за наличные (без ипотеки, мат.

капитала и прочего).

Под каждым документом написала его краткое описание, зачем он нужен и инструкцию как его получить. В учреждениях тот или иной документ берется одинаково и не зависит от того где это учреждение находится — хоть в Москве, хоть в Санкт-Петербурге, хоть небольшом поселке Безенчук в Самарской области.

Основные документы — подаются в МФЦ/УФРС для регистрации сделки купли-продажи

Эти основные документы обязательны. Также внизу я перечислила дополнительные документы, советую ознакомиться и с ними.

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    Если есть собственники до 14 лет, то свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. Если есть собственники от 14 до 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей или опекуна.

    Если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа внизу или позвоните по телефонам (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

  2. Договор купли-продажи квартиры;

    Иногда при продаже квартиры придется обращаться к нотариусу, т.к. некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали, потому что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в сделках купли-продажи.

    Подробная инструкция — как заверяется (удостоверяется) у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

    Если в вашей ситуации достаточно оформить договор в простой форме, то не советую составлять его самостоятельно по готовым образцам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны были устаревшие и с орфографическими ошибками.

  3. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;

    Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ, согласие удостоверяется у нотариуса. Услуга стоит примерно 1500р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно разобрала в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

    Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

  4. Другие статьи

    После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости в виде вычета налога — подробнее. Вернуть можно до 260 тыс.руб.Можете ли вы рассчитывать на вычет налога читайте по ссылке.

  5. Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия);

    Это разрешение обязательно, если в продаваемой квартире есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет). Читайте инструкцию по ссылке — как получить это разрешение, какие документы нужны и за сколько дней оно будет готово.

  6. Свидетельство о браке или разводе.

    Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

  7. Нотариально заверенная доверенность.

    Доверенность нужна, если за продавцов документы подает доверенный человек (3-е лицо). Также нужен его паспорт.

Дополнительные документы

Эти дополнительные документы не нужны для регистрации сделки купли-продажи. Они могут портебоваться для проверки кватиры. Это нужно покупателям и Пенсионному Фонду, чтобы одобрить маткапитал на покупку вашей квартиры.

  • Договор основания/правоустанавливающий документ; Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.
  • Предварительный договор купли-продажи; Предварительный договор должен предоставить покупатель, собственникам его нужно только подписать. Обычно Пенсионному Фонду он нужен в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.
  • Расписка в получении задатка или аванса; При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Об этом обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст Пенсионному Фонду. Образец расписки пускай спросят покупатели у Пенсионного Фонда.
  • Другие статьиКак продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

  • Копии финансового лицевого счета;

    Запомните, товарищи собственники — деньги Пенсионный Фонд на руки не выдает, а перечисляет только безналичным путем на банковский счет. Банк может быть любым. Продавцам нужно получить у своего банка полные реквизиты счета на бланке с печатью.

  • Технический паспорт квартиры;

    В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее графический план.

    Обычно он может понадобиться покупателям с несовершеннолетними детьми, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры.

    Также техпаспорт может понадобится и покупателям и Пенсионному Фонду, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Они сверят планировку квартиры с графическим планом.

    Заказать техпаспорт могут только собственники в МФЦ или в БТИ. Как заказать читайте по ссылкам — вариант с БТИ и вариант с МФЦ.

  • Выписка из домовой книги;

    Есть и другие названия — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.

    Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

    Покупатели и ПФР часто требуют предоставить обычную выписку. Как ее получить написано здесь. Архивную требуют редко, но если потребуют, читайте инструкцию как ее получить по этой ссылке. Сведения в архивной выписке должны быть со дня когда была приобретена квартира и по сегодняшний.

  • Выписка из лицевого счета;

    Выписка из лицевого счета квартиры показывает покупателю, что нет долгов по коммунальным платежам. Она берется в бухгалтерии паспортного стола и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.

  • Другие статьи

    Если вы собираетесь в будущем покупать квартиру, то обязательно проверяйте ее на юридическую чистоту и на долги по «коммуналке».Требуется ли согласие супруга на покупку квартиры подробно разобрала в этой статье.

  • Справка об отсутствии задолженности за домофон, интернет, кабельное телевидение и т.п.;

    Если покупатели не захотят переписать на себя интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями и показать их покупателям. Расторгнутые договора обычно доказывают, что задолженности по ним нет.

    Справка об отсутствии задолженности за домофон берется в офисе той компании, которая его установила.

  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

    Если покупатели еще и с ипотекой, то многие банки с их стороны требуют от продавцов такие справки. Причем часто банкам без разницы, что продавцы адекватные, не пожилые, не пьющие и т.п. Например, этим «грешит» банк ВТБ — требует справки у всех продавцов без разбора.

    Причем ВТБ настаивают пройти именно освидетельствование в диспансерах, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете.

    С одной стороны банки можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на психоневрологическом или наркологическом учете, потом может быть признана недействительной.

    Сами же покупатели редко требуют такие справки и только в случае, если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом.

    Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе».

    Поэтому собственнику пришлось пройти освидетельствование и получить справку из психоневрологического диспансера.

    Справки платные, цены уточняйте в самих диспансерах.

  • Документ, подтверждающий право собственности;

    К подтверждающим документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

    Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года и вместо них как раз выдают выписки ЕГРН.

    Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы, поэтому если на руках оно есть, то выписку ЕГРН получать не обязательно.

    Обычно эти документы нужны продавцам, чтобы получить другие необходимые документы для продажи. Например, технический паспорт паспорт может получить только собственник. Для этого нужно показать сотруднику МФЦ/БТИ выписку или свидетельство. Он сверит ФИО в паспорте и ФИО правообладателя в свидетельстве/выписке, тем самым удостоверится, что перед ним реальный собственник.

    Некоторые покупатели хотят взглянуть именно на выписку ЕГРН и обычно сами ее заказывают (ее может получить любой человек). Бывает, что покупатели просят продавца предоставить эту выписку. Как заказать бумажную выписку читайте по ссылке.

  • Договор основания/правоустанавливающий документ;

    Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.

    Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.

  • Банковские реквизиты счета продавца.

    Когда сделка пройдет успешно, ПФР перечислит деньги с материнского капитала на банковский счет продавца. Даже если реквизиты будут указаны в договоре купли-продажи, в ПФР все равно нужно принести справку с реквизитам счета продавца, которая должна быть на бланке банка с печатью.

  • Показать остальные комментарии

    Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-pokupateli-s-materinskim-kapitalom.html

    Договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала – Портал юридической поддержки населения

    Продажа квартиры приобретенной с участием материнского капитала

    (10 5,00 из 5)
    Загрузка…

    Купля продажа квартиры с материнским капиталом осуществляется с соблюдением требований действующего гражданского, жилищного и семейного законодательства.

    Вместе с тем, сделка не должна противоречить Федеральному закону № 256 от 29.12.06 года, которым в жизнь граждан введено понятие материнского капитала.

    Ведь средства государственной поддержки семей, имеющих двое и более родных или усыновленных/удочеренных детей, выделяются для обеспечения нормальных жилищных условий подрастающего поколения.

    Поэтому, когда возник вопрос купли-продажи квартиры, которая была приобретена с участием средств материнского капитала, требует обращения к нормам закона № 256-ФЗ, где содержится:

    • понятие материнского капитала;
    • способы его получения;
    • цели использования;
    • обязанность родителей включить в число собственников квартиры детей;
    • и ряд других вопросов.

    Гражданское законодательство регулирует ряд других вопросов, которые следует учитывать при совершении сделки с жильем, которое приобретено с использованием средств государственной поддержки. Например:

    1. сделки с имуществом, в котором есть доля детей, совершают родители и опекуны, которые и несут полную ответственность за соблюдение прав и законных интересов несовершеннолетних (ст.28 ГК);
    2. родители и опекуны обязаны заботится о детях, обеспечить им надлежащее содержание, уход, совместное проживание (ст.36 ГК);
    3. при совершении сделок опекунами, интересы их подопечных не должны нарушаться (ст.37 ГК);
    4. порядок оформления и заключения сделки по купле-продаже жилья (ст.ст.454-456 ГК).

    Следует иметь ввиду, что в законе не содержится прямой запрет на продажу квартиры, доля в которой, на основании материнского капитала, принадлежит детям.

    Однако, закон предусматривает, что родители или опекуны не могут самостоятельно решить вопрос о продаже квартиры, купленной с помощью средств господдержки.

    Необходимо письменное согласие органа опеки и попечительства – государственного органа, который стоит на страже интересов несовершеннолетних.

    Особенности

    К особенностям сделки по купле-продаже квартиры с материнским капиталом следует отнести:

    • Поскольку последнее слово в даче согласия на продажу квартиры, в которое есть доля несовершеннолетнего правообладателя, за органом опеки и попечительства – то родители или опекуны могут быть ограничены в праве на отчуждение такой недвижимости. Например, будет поставлено условие: вначале купить жилье с долей в нем для малолетнего или дождаться совершеннолетия – а затем продать.
    • Опекунский совет может также отказать в продаже квартиры, если в новом жилье, которое планируется купить – не будет создано надлежащих условий для жизни несовершеннолетнего собственника.
    • Если в результате развода родителей происходит раздел имущества, в том числе и жилой площади, доля, принадлежащая ребенку не может быть изменена в меньшую сторону.

    Беспрепятственное оформление сделки по продаже квартиры с маткапиталом требует соблюдения ряда условий.

    Условия для продажи

    Условия продажи такой квартиры, которая была куплена ранее с материнским капиталом, следующие:

    1. дети, так же, как и их родители должны быть собственниками квартиры с определением размера долей;
    2. закон не требует, чтобы доли были одинакового размера для всех собственников, включая взрослых и детей;
    3. получение письменного разрешения от органа опеки и попечительства на продажу квартиры с материнским капиталом;
    4. при наличии действующей ипотеки согласие должно быть получено, и от кредитного учреждения;
    5. о продаже квартиры должен быть уведомлен Пенсионный фонд, из средств которого выделялся материнский капитал. Без согласия данного органа продажа жилья невозможна;
    6. покупаемое жилье по условиям проживания не является худшим, чем продаваемое и имеет государственную регистрацию в Росреестре.

    Орган опеки и попечительства может ограничится письменным обязательством родителей в новой квартире выделить соответствующую долю ребенку.

    В таком случае, покупатель такого жилья предупреждается, что в случае, если в течении полу года ребенок не будет обеспечен жильем, будет предъявлен иск о недействительности сделки.

    Это будет означать, что права собственности ребенка в проданной квартире будут восстановлены.

    Алгоритм действий

    Пошаговая инструкция купли продажи квартиры с использованием материнского капитала состоит в следующем:

    • До совершения сделки по продаже квартиры следует подыскать вариант с приобретением жилья для семьи или обеспечить им детей. Такой подход позволит рассчитывать на положительное заключение органа опеки и попечительства.
    • Приобретаемое жилье, взамен продаваемой квартиры, должно быть благоустроенным, отвечать действующим санитарным нормам. Для детей должны быть предусмотрены отдельные комнаты и созданы все условия для нормального проживания. Это должны подтвердить члены комиссии от опекунского совета.
    • Обратиться с заявлением о предоставлении разрешения на продажу квартиры с материнским капиталом. Первоначальные шаги должны способствовать принятию положительного решения.
    • Если продаваемая квартира была приобретена по ипотеке, и она еще не выплачена, потребуется получить согласие банка. Финансовое учреждение может дать согласие, потребовав изменения залогового имущества, или откажет – если аргументы собственника жилья будут не убедительны.
    • Получив необходимое заключение органа опеки и попечительства следует приступать к продаже квартиры с материнским капиталом и покупке нового жилья. Для этого можно использовать задаток как в сделке с покупателем, так и в сделке с продавцом. Факт получения и передачи денег лучше зафиксировать письменной распиской или оформить договором задатка, удостоверив его нотариально.
    • Сделки о продаже квартиры и покупке нового жилья рекомендуется оформлять у нотариуса. На данное должностное лицо государством возложена обязанность проверить всю юридическую чистоту совершаемой сделки. Поэтому, нотариальное оформление позволит избежать в будущем ненужных судебных разбирательств. Кроме того, часть документов, которые имеются в свободном доступе, нотариус запрашивает самостоятельно. После подписания договоров все сведения о них нотариус может подать в ЕГРН и получить выписку, которая необходима сторонам, для подтверждения права собственности на жилую недвижимость.

    В том случае, если покупатель квартиры также собирается воспользоваться сертификатом на материнский капитал, необходимо будет сделать следующие шаги:

    1. получить предварительное согласие банка на оформление договора ипотеки с использованием материнского капитала;
    2. обратиться с письменным заявлением в территориальный отдел Пенсионного фонда по месту жительства, то есть в то подразделение где был получен сертификат;
    3. приложить к заявлению необходимый пакет документов и дождаться положительного решения;
    4. оформить сделку по приобретению жилья, одновременно подписав в банке договор ипотеки. Купленная квартира становится залоговым имуществом до момента погашения займа;
    5. сдать документы на внесение недвижимости в Росреестр и получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на квартиру.

    Список документов

    Если купля-продажа квартиры проходит по стандартной процедуре, потребуется представить следующие документы:

    • национальные паспорта обеих сторон сделки;
    • для продавца необходимо представить письменное согласие второго супруга, заверенное нотариально или его присутствие при заключении сделки;
    • заключение органа опеки и попечительства, с положительным выводом на совершение сделки;
    • согласие банка, если не погашен ипотечный кредит;
    • разрешение Пенсионного фонда, если покупателем квартиры задействован материнский капитал;
    • сертификат на семейный капитал для покупателя, если имеется;
    • такой же документ для продавца, если сертификат был использован при покупке отчуждаемой квартиры;
    • если ребенок, доля которого имеется в продаваемой квартире, уже достиг 18-летнего возраста – его согласие на совершение сделки или личное участие в заключении договора;
    • свидетельство о рождении детей, которые не достигли совершеннолетия;
    • правоустанавливающие документы на предмет сделки;
    • кадастровый и технический паспорта на квартиру;
    • выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, а также наличие/отсутствие ограничений или обременений;
    • акт оценки рыночной стоимости продаваемой/покупаемой квартиры.

    Кроме указанного списка, понадобятся документы об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей, а также выписка из лицевого счета. Данные документы выдает управляющая компания, жилищный кооператив или ТСК.

    В каждом конкретном случае перечень документов, которые необходимы для совершения сделки может быть дополнен.

    Налогообложение

    При продаже квартиры, которая была приобретена с использованием средств материнского капитала, следует исходить из следующего:

    1. согласно ст.ст.33 и 34 Семейного кодекса квартира принадлежит на праве совместной собственности супругам и детям;
    2. согласно пункта 17.1. статьи 217 Налогового кодекса, если квартира находилась в собственности три и более года, сделка по ее продаже налогом не облагается;
    3. если продается квартира, которая пребывала в собственности семьи менее чем три года, налог на доходы физических лиц в размере 13 процентов от цены сделки придется уплатить.

    Таким образом, купля-продажа квартиры с материнским капиталом законом не запрещена. Однако, совершение сделки с таким объектом недвижимости требует получения разрешений и согласований.

    Прочтите также: Материнский капитал продлили до 2021 года

    (10 5,00 из 5)
    Загрузка… 

    Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
    Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

     

    или заполнив форму ниже.

    Источник: https://vseolgotah.ru/maternity-capital/kuplya-prodazha-kvartiry-s-materinskim-kapitalom

    Продажа квартиры с материнским капиталом: правила, пошаговая инструкция и риски покупателя

    Продажа квартиры приобретенной с участием материнского капитала

    Последние изменения: Январь 2020

    Государственная помощь, реализуемая в виде материнского капитала, позволила многим семьям получить первую собственность.

    С течением времени появилась потребность в расширении жилплощади, обмене, разделе, передаче иным владельцам, однако стандартный алгоритм для продажи квартиры с материнским капиталом не подходит, пошаговая инструкция включает действия по согласованию продажи с официальными органами опеки, так как держатель сертификата при покупке собственности подписывал обязательства по наделению каждого члена семьи долей.

    Причины для продажи жилья могут быть самые разные. Иногда требуется улучшить жилищные условия в связи с пополнением семейства, в других случаях семья вынуждена продать недвижимость из-за переезда в другой город. В любом случае, отчуждение квартиры или дома требует обязательного учета интересов несовершеннолетних собственников, которые должны были получить выделенные доли.

    Условия продажи квартиры, купленной за маткапитал

    Гражданский Кодекс регулирует процесс возмездного отчуждения жилой недвижимости, в приобретении которой участвовал материнский капитал. Процедура описана в статье 36 ГК РФ.

    Так как по закону жилье должно быть оформлено в общедолевую собственность всех членов семьи, выделение долей несовершеннолетним является обязательством, данным держателем сертификата на маткапитал при согласовании сделки.

    Согласно действующего законодательства, купля-продажа квартиры (дома), оформленной на ребенка, регистрируется только после того, как родители гарантируют соблюдение интересов несовершеннолетних при передаче жилья в собственность новых владельцев.

    Согласование предстоящей сделки регулируется положениями общего федерального законодательства и Семейного и Гражданского Кодекса:

    • Статьи 28, 37 ГК РФ;
    • Ст.20-21 ФЗ №48, утвержденного в 2008 году.
    • ФЗ № 51.

    На основании законов, отчуждение недвижимости, принадлежащей детям, по инициативе родителей запрещено, если не получено письменное разрешение от официальных органов на сделку. Получение согласия опеки требует сбора и подачи документации по предстоящей сделки. Официальные представители соцслужб должны быть уверены в том, что будущая продажа не нарушит права детей-собственников.

    В обязанности родителей входит предоставление гарантий того, что взамен проданной части ребенку будет предоставлено равноценное имущество, соответствующее санитарно-гигиеническим и техническим нормативам. Размер новой площади не должен быть менее прежнего имущества.

    Чтобы получить разрешение органов опеки, потребуется обратиться в администрацию по месту нахождения отчуждаемого жилья. Для регистрации сделки продажи в Росреестре нужно предъявить письменное постановление, разрешающее продажу на законных основаниях, при условии обеспечения несовершеннолетнего собственника другой недвижимостью.

    Несмотря на строгий регламент проведения согласования, закон не устанавливает ограничений по длительности рассмотрения обращения.

    В случае затягивания рассмотрения вопроса свыше 3 месяцев, рекомендуется ссылаться на нормы, установленные письмом Министерства образования «О защите прав несовершеннолетних» № 09-М, выпущенного в 1995 году.

    Согласно его положениям, сделки с имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, подлежат рассмотрению в течение 1 месяца с момента подачи заявления.

    При передаче недвижимой собственности, приобретенной с помощью маткапитала, установлена следующая последовательность:

    1. Готовят перечень бумаг на недвижимость и по самой сделке. Точный список уточняют с учетом индивидуальных обстоятельств в районном отделе администрации в сфере опеки и попечительства.
    2. Подача документов в опеку и получение согласия или отказа.
    3. После подписания договора и расчетов между продавцом и клиентом обращаются за регистрацией в Росреестр.

    Помимо письменного постановления с разрешением сделки со стороны официальных органов, для сделки готовят следующий перечень:

    • Правоустанавливающие документы на недвижимость, свидетельство о регистрации конкретным владельцем.
    • Договор купли-продажи.
    • Расписка.
    • Справка, подтверждающая, что жилье свободно от жильцов.
    • Выписка из домовой книги.
    • Нотариально заверенное согласие от супруга.
    • Выписка из ЕГРП.

    Регистрационные услуги являются платными – для переоформления недвижимости в Росреестр предоставляют квитанцию об уплате пошлины. Единый размер пошлины, установленный на территории всей России, составляет 2 тысячи рублей.

    Стороны сделки, собрав все необходимые документы, назначают определенный день для сделки. При желании, выбирают один из доступных вариантов обращения:

    • напрямую через Росреестр;
    • благодаря действующему ближайшему к месту расположения объекта МФЦ.

    Так как не всегда возможно получение подобной услуги через МФЦ, следует заранее уточнить место возможной передачи документов по сделке для регистрации.

    Продать ипотечную квартиру, если был использован материнский капитал

    Действия по продаже ипотечной квартиры, на приобретение которой потрачен маткапитал, более сложны ввиду необходимости согласования:

    • с органами опеки;
    • залогодержателем-банком.

    Таким образом, сделка должна быть согласована не только с попечительским советом органов соцзащиты. Зарегистрировать собственность, находящуюся в залоге банка, на нового владельца не удастся, если кредитор не даст согласия на оформление сделки.

    Если все необходимые разрешения получены, наступает время для преодоления новой сложности, ведь найти покупателя, готового приобрести жилье с обременением. Новому владельцу нужно быть готовым к тому, чтобы поставить цену продажи ниже на 5-10% ниже действующих, так как оформлять сделку с длительным процессом переоформления захочет далеко не каждый покупатель.

    Продажа ипотечной недвижимости происходит одним из нижеописанных способов:

    1. Уточняют сумму оставшейся задолженности по жилищному кредиту. Будущий собственник вносит средства и закрывает кредитную линию. После досрочного расторжения ипотечного соглашения жилье освобождается из-под залога, делая законными любые манипуляции в отношении объекта. Фактически сделка осуществляется за счет средств покупателя с рассрочкой платежа: кредитору и продавцу.
    2. Банк перезаключает ипотечный договор на нового владельца. Фактически для банка не меняется ничего, кроме имени нового заемщика. Условия по ипотеке продолжает исполнять новый заемщик, который становится собственником обремененного жилья.
    3. Если найти потенциального покупателя, готового пройти длительный процесс согласования и переоформления, не удалось, остается найти альтернативный источник финансирования, который позволит владельцу самостоятельно погасить долг до срока, и переоформить квартиру на покупателя после снятия обременений.

    Так как далеко не всегда продавцы сообщают об ипотеке, следует знать, как проверить обременение, запросив сведения из единой базы Росреестра.

    Получение разрешительных бумаг

     

    Собираясь продавать жилые помещения, купленные за материнский капитал, необходимо тщательно изучить процедуру и особенности согласования разрешительного документа из опеки.

    Так как основанием для одобрительного ответа из попечительского совета станет полное подтверждение того, что родители учли имущественные права своих несовершеннолетних детей в качестве собственников. Для этого в районную администрацию представляют следующий пакет:

    • заявление подписывается матерью и отцом (при их наличии). В тексте заявители просят разрешить оформление сделки купли-продажи жилья, оформленного в общедолевую собственность, с подробным указанием всех параметров отчуждаемой и покупаемой недвижимости;
    • при отсутствии кого-либо из родителей, представляют справку о смерти, либо постановление суда о лишении прав;
    • по достижении ребенком 14-летнего возраста, от него также потребуется отдельное заявление;
    • удостоверяющие личность документы на родителей и детей, для лиц младше 14 лет представляют свидетельство о рождении;
    • правоустанавливающие бумаги на объект, свидетельство регистрации собственности.
    • технический и кадастровый паспорт (первый заказывают в БТИ, второй – представляют в Кадастровой Палате).
    • справка о том, что все ранее зарегистрированные жильцы освободили площадь и выписаны;
    • документ, устанавливающий отсутствие финансовых претензий по коммунальным платежам.

    В зависимости от возможностей попечительских органов, обращение будет рассмотрено в течение установленного в конкретном регионе срока. В среднем, на согласование с опекой у человека уходит не менее 1 месяца.

    Без выделения долей в новом жилье сразу

    Отдельно отметим, что бывают ситуации, когда жилье продается, но новое еще не подобрано (например при переезде в другой город), тогда органы опеки и попечительства могут обязать открыть расчетный счет в банке и внести на него деньги, полученные после продажи, и причитающиеся детям, согласно ранее выделенных долей. Родители не имеют права воспользоваться денежными средствами с данного счета без разрешения опеки. При следующем обращении родителей за разрешением и получении такового, они смогут использовать средства на покупку нового жилья. Это требование опеки не нарушает Закон об опеке и попечительстве.

    Риски покупки жилья, приобретенного продавцом с участием маткапитала

    Многие покупатели, когда слышат о том, что выставленная на продажу квартира приобретена с участием государственных средств, отказываются от сделки. Риски покупателя заключены в том, что собственность должна быть предварительно разделена на доли, а так как маткапитал выдается при рождении второго ребенка, недвижимость необходимо распределить между родителями и детьми.

    Если в приобретенной собственности до сделки не были выделены доли, сделка признается незаконной, так как считается оформленной в обход требуемой процедуры согласования с опекой.

    Сомнения, можно ли расторгнуть договор купли-продажи по данному объекту недвижимости, имеют серьезные основания.

    При выявлении нарушения, заинтересованные лица и официальные органы легко обжалуют переход права собственности по договору купли-продажи в судебном порядке.

    В силу подобных сложностей, клиенты, вместо того, чтобы тщательно проверять, безопасны ли сделки с недвижимостью с материнским капиталом, предпочитают выбирать менее рискованные варианты покупки юридически свободной недвижимости, избегая лишней суеты и долгого ожидания даты регистрации сделки.

    Бесплатный вопрос юристу

    Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

    © 2020 zakon-dostupno.ru

    Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/prodazha-kvartiryi-s-materinskim-kapitalom/

    Чем рискует покупатель, приобретая квартиру, купленную в свое время с привлечением средств материнского капитала

    Продажа квартиры приобретенной с участием материнского капитала

    Эти средства можно потратить на улучшение жилищных условий – на покупку квартиры или дома, на строительство жилья или участие в долевом строительстве, правда, при соблюдении определенных правил.

    И одно из них касается права собственности на недвижимость, приобретаемую или строящуюся с помощью материнского капитала. Жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению.

    В этом-то и кроется главная проблема, с которой можно столкнуться при покупке жилья, ранее приобретенного с помощью материнского капитала.

    Существующая практика

    Все дело в том, что у родителей, использующих материнский капитал на улучшение жилищных условий, не всегда есть возможность выделить долю в недвижимости своим несовершеннолетним детям.

    Например, если приобретается строящееся жилье или средства материнского капитала направляются на участие в долевом строительстве, право собственности можно оформить только, когда объект будет введен в эксплуатацию, и соответственно, пока этот момент не наступит, выделить долю детям невозможно.

    Аналогично и при покупке жилья в ипотеку: “Банк не даст кредит на покупку недвижимости, собственниками которой вместе со взрослыми будут и несовершеннолетние дети”, – утверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании “Домус финанс” .

    Жилье, приобретаемое в кредит, становится предметом залога, и если заемщики не могут погасить долг, залог продается, чтобы покрыть заем.

    Однако, когда среди собственников жилья есть несовершеннолетние, вопрос с продажей надо согласовывать в органах опеки и попечительства, причем по закону несовершеннолетним детям необходимо предоставить другое жилье, соответствующее их долям в продаваемом объекте, либо выплатить сумму, эквивалентную стоимости этих долей.

    “Органы опеки контролируют соблюдение имущественных интересов несовершеннолетних, включая размеры долей собственности, жилую площадь, техническое состояние и уровень благоустройства жилых помещений”, – сообщает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК . Поэтому реализовать недвижимость, собственником которой значится несовершеннолетний, очень непросто. И естественно, банкам такие заморочки совсем не нужны.

    Собственно поэтому обладателям материнского капитала разрешили делить недвижимость между членами семьи не сразу при оформлении сделки, а позже: “Если при использовании средств материнского капитала на приобретение/строительство жилого помещения супруг (супруга) распорядителя материнского капитала и дети не были включены в число собственников, то распорядитель представляет в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство о наделении их долями в последующем”, – рассказывает Мария Полякова (АИЖК). Оно должно быть выполнено в течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала либо сдачи недвижимости в эксплуатацию (для строящихся объектов), а в случае ипотеки – через 6 месяцев после снятия обременения, что обычно происходит после оплаты последнего взноса.

    В стандартных сделках купли-продажи таких сложностей нет, так как доли родителей и детей можно выделить при регистрации права собственности, но взрослые не всегда идут на это.

    Кто-то просто не хочет делиться, а у кого-то в планах скорейшая перепродажа жилья, а значит, при выделении долей несовершеннолетним придется согласовывать сделку с органами опеки и выделять детям доли в новом жилье либо перечислять на их счета соответствующие деньги.

    Поэтому очень часто даже при обычной купле-продаже обладатель сертификата на материнский капитал не выделяет доли другим членам своей семьи, а дает нотариально заверенное обязательство оформить жилье в долевую собственность супругов и детей в течение 6 месяцев с момента перечисления “материнских” денег.

    Возможные риски

    Само по себе вышеуказанное обязательство вполне безобидно, однако есть одно но. Контроль за его соблюдением не ведется, поэтому “данное условие чаще не выполняется, чем выполняется”, уверяет Мария Полякова (АИЖК).

    Это связано и с банальной ленью, когда не хочется совершать дополнительных действий по выделению долей, и с нежеланием в дальнейшем – в случае перепродажи жилья – столкнуться с органами опеки и попечительства и обязательством о наделении несовершеннолетних иным жильем взамен продаваемого. Это особенно не выгодно, если с помощью материнского капитала покупается жилье с инвестиционными целями либо для обналичивания денег (объект покупается и сразу же продается). И для покупателя недвижимости, ранее приобретенной с помощью материнского капитала, все это может иметь весьма неприятные последствия.

    “Если не были выполнены требования законодательства, сделка может быть признана оспоримой и недействительной”, – уверяет Павел Лепиш (“Домус финанс”).

    Оспорить ее, как сообщает Мария Полякова (АИЖК), имеет право территориальный орган Пенсионного фонда РФ, в котором хранится нотариально удостоверенное обязательство распорядителя средств материнского капитала о наделении долями детей и супруга (супруги), или органы опеки и попечительства, если им станет известен факт обделения несовершеннолетних долями в жилом помещении. “Правда, законодательством и нормативно-правовыми актами не установлен порядок контроля со стороны Пенсионного фонда РФ за исполнением обязательств, данных распорядителями материнского капитала. А также нет связи между Пенсионным фондом и органами опеки и попечительства”, – сообщает Мария Полякова (АИЖК), поэтому вероятность вышеописанного исхода невелика.

    Скорее в суд за признанием сделки недействительной могут обратиться члены семьи, не получившие свои доли. “Причем сроки исковой давности для взрослых – 3 года с момента, когда они узнали или могли узнать об ущемлении своих прав (т.е. фактически с момента приобретения жилья с помощью материнского капитала. – От ред.

    ), а для детей, которые на момент сделки были несовершеннолетними, – 3 года после их 18-летия. Таким образом, новые собственники фактически оказываются на мине замедленного действия”, – рассказывает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании “РЕЛАЙТ-Недвижимость” .

    Мина взорвется, и можно остаться и без квартиры, и без уплаченных за нее денег. “Если сделка будет признана недействительной, то каждая из сторон возвратит другой все, что было по ней получено (т.е. покупатель вернет недвижимость, а продавец – деньги. – От ред.).

    Но пока дети достигнут совершеннолетнего возраста и станут оспаривать сделку, стоимость жилья, наверняка, успеет значительно вырасти, поэтому покупатель останется в проигрыше”, – рассуждает Павел Лепиш (“Домус финанс”).

    Более того, у достигших совершеннолетия детей и их родителей может не оказаться средств, достаточных для возмещения стоимости недвижимости, ведь ясно, что вырученные когда-то деньги уже будут потрачены. И тогда суд, скорее всего, обяжет их делать отчисления с каждой зарплаты, и выплаты займут годы, а то и десятилетия.

    Исходя из всего вышесказанного, самое разумное, что можно сделать, – предупредить такую ситуацию. “Для этого нужно провести дополнительную проверку продавца и жилого помещения”, – советует Мария Полякова (АИЖК).

    “Прежде всего, надо выяснить сколько у продавца детей и есть ли у него дети, рожденные начиная с 1 января 2007 года, т.е. было ли у него право на материнский (семейный) капитал.

    И если было, то необходимо узнать, использовал ли он при покупке жилья средства материнского капитала”, – объясняет Павел Лепиш (“Домус финанс”). Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей.

    Если же это не так, то, скорее всего, было дано обязательство оформить недвижимость в общую собственность, которое осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск, и покупать такой объект не стоит.

    Кстати сказать, если приобретается недвижимость с длинной историей, и средствами материнского капитала воспользовался не нынешний продавец, а любой из предыдущих владельцев, то риск будет ничуть не меньше, поэтому при любом подозрении на нарушение законодательства по использованию материнского капитала от сделки лучше отказываться.

    Конечно, не все продавцы честно отвечают, использовали они материнский капитал или нет.

    Поэтому этот факт лучше проверить: “Когда из свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из единого государственного реестра прав видно, что один из супругов и дети не являются собственниками жилого помещения, то рекомендуется запросить у продавца дополнительный документ – справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала. Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи (в 2012г. это 387 640,3 руб.), то продавец не реализовал свое право на материнский капитал, а значит, мог приобрести жилое помещение без выделения долей супругу (супруге) и детям. А вот если остаток средств меньше указанной суммы или вообще равен нулю, то можно предположить, что средства (часть средств) МСК были израсходованы на улучшение жилищных условий. Следовательно, продавец должен был выделить доли супругу (супруге) и детям”, – говорит Мария Полякова (АИЖК). От покупки недвижимости в последнем случае лучше отказаться либо нужно обязать продавца разделить имущество подобающим образом до совершения сделки.

    Когда недвижимость куплена с помощью материнского капитала, не стоит заключать и договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Конечно, пока дом строится, выделить доли всем членам семьи невозможно, и, в принципе, продавец не нарушает данное Пенсионному фонду обязательство, но лучше не рисковать и приобрести другой объект.

    Если же продаваемым жильем, приобретенном в свое время с использованием средств материнского капитала, владеют все члены семьи, включая несовершеннолетних, то сделку заключать можно, только нужно обязательно проверить, получил ли продавец разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, полагающееся в таких случаях. Без этого разрешения продавец не имеет права реализовать жилье, и покупать недвижимость у него рискованно.

    “В общем, нужно быть внимательными и отслеживать при покупке недвижимости, приобретенной прежними владельцами с помощью материнского капитала, надлежащее исполнение законодательства и наделение собственностью всех членов семьи, тем более что было немало случаев обналичивания семейного капитала через покупку жилья. То есть квартиры и дома продавались очень быстро и без соблюдения всех правил и обязательств”, – подводит итог Ирина Кажикина (“РЕЛАЙТ-Недвижимость”).

    Резюме

    Использование материнского (семейного) капитала может таить в себе угрозу для последующих владельцев недвижимости. Если для покупки жилья привлекаются “материнские” средства, его нужно делить на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей.

    Но иногда, например, в случае с ипотекой, это просто невозможно, а порой не хочется делать это сразу, и тогда распорядитель материнского капитала дает Пенсионному фонду обязательство наделить своего супруга (супругу) и детей долями в квартире или в доме позднее. Вот только это обязательство выполняется совсем не часто, т.е.

    нарушается закон, а значит, последующие сделки купли-продажи приобретенной с помощью материнского капитала недвижимости могут быть оспорены и признаны недействительными, и тогда новый владелец остается без жилья.

    Чтобы избавить себя от такого риска, нужно всегда выяснять, не был ли в предыдущих сделках с данной недвижимостью привлечен материнский капитал и правомерно ли он использовался.

    Источник: http://www.juryst.ru/rielter_mat_kap_riski.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.