Продажа квартиры с мат капиталом

Содержание

Договор купли-продажи с использованием материнского капитала: нюансы оформления

Продажа квартиры с мат капиталом

Если при покупке квартиры вы планируете воспользоваться маткапиталом, вам понадобится оформить договор, пройти регистрацию в Росреестре и получить разрешение ПФ РФ.

Закон о материнском капитале

Где оформлять сделку?

Договор составляется и заверяется в нотариальной конторе. Это не обязательно, но только так вы можете быть уверенным в правильности оформления сделки. Проконсультироваться и получить необходимые советы можно у профессионального юриста или в организациях, которые предоставляют подобные услуги.

Подробнее о программе материнского капитала, сроке действия этой государственной программы, ежегодной индексации денежных средств можно прочитать в нашей статье.

Как оформить договор?

В обычной сделке купли-продажи участвуют только две стороны: собственник квартиры и покупатель. Если при покупке недвижимости используется маткапитал, то в сделке уже принимают участие не две, а три стороны: собственник дома, покупатель и Пенсионный фонд. В этом и заключается главная особенность договора купли-продажи с использованием маткапитала.

Документ составляется и заверяется на бумажном носителе. Если доля оформляется на малолетнего, от его имени действуют родители. Гражданин старше четырнадцати лет самостоятельно ставит свою подпись, но с одобрения обладателей родительских прав.

При обычной сделке в случае возникновения финансовых проблем, продавец имеет право остановить продажу. Если купля-продажа производится с участием маткапитала, это можно сделать только через суд.

Документы для оформления сделки

Чтобы составить договор, в нотариальную контору следует предоставить комплект бумаг, для каждой из сторон свой. Для собственника квартиры, выступающего продавцом:

  • внутрироссийский документ, способный удостоверить личность продавца (паспорт);
  • документ, который подтверждает право на имущество (выписка из реестра и пр.);
  • сведения о банковском счете, на который поступят средства из семейного капитала.

Для покупателей:

  • документы, удостоверяющие личность всех лиц, на которых будут оформляться доли квартиры (паспорта матери, отца, ребенка старше четырнадцати лет, а также свидетельства несовершеннолетних);
  • материнский сертификат.
  • если квартира покупается под ипотеку, необходимо предоставить кредитный контракт с банком.

Если сделку оформляет муж, необходимо согласие владелицы сертификата. Документ заверяется в нотариальной конторе. По закону семейным капиталом может распоряжаться только тот человек, на чье имя выписан сертификат (чаще всего мать).

Распределение долей

Право собственности на жилое имущество должно быть распределено на всех членов семейства: мать, отца, всех детей. Это можно осуществить двумя способами:

  1. Распределить и оформить доли сразу при покупке дома.
  2. Оформить право собственности на одного человека. Но в течение 6 месяцев в обязательном порядке доли должны быть распределены между всеми членами семейства.

Первый вариант выгоднее, так как во втором случае семье придется потратиться на оформление или нотариальное заверение дополнительных бумаг. Мать, оформившая собственность на себя, должна составить обязательство в нотариальной конторе. Далее Росреестр накладывает на недвижимость обременение. Чтобы его снять, придется снова обращаться в Росреестр.

Если обязательство о распределении не будет исполнено, ПФ РФ может отозвать сертификат и аннулировать сделку купли-продажи.

Оплата

Покупатели могут заплатить продавцу следующими способами:

  • полностью за счет маткапитала;
  • часть наличными, остаток покрывает материнский капитал;
  • частично маткапиталом, остальное ипотека.

Независимо от способа оплаты, в договоре необходимо указывать стоимость квартиры полностью

В 2018 году сумма государственной помощи составляет 453026 рублей. Именно эту сумму можно использовать на покупку квартиры. Но, если в 2016, 2017 и 2018 годах из маткапитала производились небольшие выплаты, сумма может быть меньше. Поэтому обязательно уточняйте заранее, сколько денег есть в вашем распоряжении.

Частный дом покупается вместе с земельным участком. Но  материнским капиталом расплатиться за землю нельзя.

договора

В письменном соглашении между продавцом и покупателем жилой недвижимости в обязательном порядке должны присутствовать следующая информация:

  1. Наименование договора, когда и где он был составлен.
  2. Сведения о продавце и покупателе. Данные должны быть записаны точно так, как в документах, удостоверяющих личности.
  3. Информация о приобретаемом объекте. Проверьте, чтобы сведения о недвижимости были записаны также, как в кадастровых и технических документах.
  4. Полные сведения о документе, который подтверждает право собственности продавца на недвижимое имущество.
  5. Стоимость квартиры или дома. Записывается только в национальной валюте — рублях.
  6. Информация, как и когда будет осуществлена оплата. Поскольку часть суммы будет переведена Пенсионным фондом, в договоре обязательно должны быть указаны данные отделения государственной организации (расчетные данные).
  7. Заверение, что недвижимое имущество не находится под обременением, препятствующим передаче прав собственности третьему лицу.
  8. Информация, как будут распределены затраты между продавцом и покупателем на регистрацию имущества.
  9. Как будет проходить регистрация прав на жилплощадь.
  10. В каком порядке договор вступит в законную силу.
  11. В нижней части документа проставляются реквизиты продавца и покупателя, а также их автографы.

Бланк договора

Как исправить ошибку, допущенную в договоре?

Договор в обязательном порядке проверяют сотрудники ПФ РФ. Поэтому при оформлении письменного соглашения важно проконтролировать, чтобы в документе не было ошибок. Например, если будет сбита нумерация пунктов, договор не примут.

Таблица. Как исправить ошибку в письменном соглашении?

Этап заключения сделкиЧто делать?
Вы обнаружили описку во время заверенияДостаточно заново распечатать исправленный договор
Документ уже заверен, но не отправился в архивМожно договориться с регистратором и заменить договор
Заменить договор уже нельзяМожно составить дополнительное соглашение и указать в нем правильные сведения

Регистрация в Росреестре

Продавец получает деньги за квартиру только через три месяца после подачи документов в фонд. На этот период собственники квартир нуждаются в защите от мошенничества.

С данной целью Росреестр накладывает запрет на распоряжение недвижимостью. Договор необходимо передать в Росреестр. Процедура регистрации будет завершена в течение трех дней.

Если документ составлялся без участия нотариуса, процесс продлится дольше — пять дней.

Документы в ПФ РФ

После регистрации В Росреестре следует обратиться в Пенсионный Фонд. Чтобы добиться от него разрешение на оформление сделки, и продавцу квартиры, и покупателю необходимо предоставить в территориальное отделение комплект справок и документов.

У каждого участника свой список бумаг. Если не будет предоставлено хотя бы одного документа, в выдаче разрешения на использование сертификата откажут.

 Если средства маткапитала покрывают стоимостью квартиры, в ПФ РФ нужно принести один из следующих документов:

  • от продавца заверенная в нотариальной конторе расписка о получении остальной суммы денег;
  • от покупателя заверенная нотариусом расписка о взятии обязательства на выплату остальной суммы в указанные сроки.

Для собственника недвижимости

Со своей стороны собственник имущества обязан предоставить следующие бумаги:

  1. Справка из банковского учреждения об открытии счета. Он должен быть оформлен на имя собственника недвижимости. Если счет будет зарегистрирован на другого человека, даже близкого родственника, ПФ РФ вынесет отказ.
  2. Выданная банковским учреждением выписка, в которой содержится информация о состоянии лицевого счета и движении финансовых средств.
  3. Деньги из маткапитала поступают на счет продавца недвижимого имущества, а не покупателя. И только после тщательно проведенной проверки. Это сделано во избежание мошеннических действий и обналичивания.

Для покупателя

Владельцу материнского сертификата следует подготовить следующие бумаги:

  1. Заверенное в нотариальной конторе обязательство о том, что право собственности на недвижимость будет распределена на всех членов семейства.
  2. Материнский сертификат.
  3. Справка из ПФ РФ о том, какая сумма осталась из маткапитала. Такой документ можно получить как в самом отделении ПФ РФ, так и в МФЦ.

Отказ

Самая распространенная причина, по которой ПФ РФ отказывает в использовании маткапитала, — не предоставлен какой-то документ или он составлен не должным образом. Правила оформления бумаг описаны в Постановлении российского Правительства №862 от двенадцатого декабря две тысячи седьмого года.

Владелице сертификата могут отказать в выделении средств

Также представители Пенсионного фонда могут провести проверку квартиры, приобретенной заявителям. Если она не будет соответствовать установленным законом нормам, в выдаче средств откажут.

  Именно из-за вероятности отказа многие продавцы квартир стараются не связываться с покупателями, желающими использовать маткапитал. Есть еще одна причина: одобрения ПФ РФ придется ждать несколько месяцев и, если придет отказ, это время будет потрачено впустую.

 Надо отметить, что риски для собственника минимальны. Если из фонда придет отказ, недвижимость останется в собственности продавца.

Требования к покупке

Чтобы ПФ РФ одобрил сделку, приобретаемый на маткапитал дом должен соответствовать определенным требованиям. Выбирать необходимо жилье, пригодное для постоянного проживания семейства, в котором есть дети. Требования следующие:

  • наличие исправных систем отопления и водоснабжения;
  • целая крыша;
  • износ дома составляет не более 50 процентов;
  • дом не должен располагаться слишком далеко от школ, больниц и другой необходимой для жизни современного человека инфраструктуры.

Можно ли приобрести часть квартиры на маткапитал?

По закону вы можете приобрести не только квартиру или дом, но и часть жилого помещения, например, комнату. Но для этого необходимо выполнение двух условий:

  1. Во-первых, это должно быть отдельное помещение, пригодное для жизни семьи. Проходная комната не годится.
  2. Во-вторых, в будущем жилье полностью может стать собственностью покупателей.

Можно ли продать дом, купленный с использованием маткапитала?

В нормативных актах нашей страны нет запрета на продажу недвижимости, приобретенной с участием средств семейного капитала.

Но продать такую квартиру будет сложнее, потому что собственность оформлена на всех членов семейства, включая несовершеннолетних.

Это значит, что согласие на продажу придется получить в государственном учреждении, который следит за соблюдением прав граждан младше восемнадцати лет — в органе опеки.

Продать квартиру, купленную с участием маткапитала сложнее, чем обычную

Чтобы получить одобрение должностных лиц, нужно предоставить внушительный комплект бумаг:

  • внутрироссийские документы, удостоверяющие личности обладателей родительских прав;
  • документы, подтверждающие факт рождения детей младше четырнадцатилетнего возраста;
  • документы, подтверждающие личности детей старше четырнадцати лет;
  • документы, доказывающие право собственности на недвижимость;
  • контракт купли-продажи;
  • если в семье есть дети старше четырнадцати лет, понадобится их согласие на продажу дома;
  • документы на жилую недвижимость, которую планируется купить;
  • контракт, заключенный с продавцом новой квартиры, о купли-продаже.

Если хотя бы один их вышеперечисленных документов родители не смогут предоставить, запрос рассматривать не станут.

— Особенности составления договора купли-продажи с использованием маткапитала

Источник: https://nalog-expert.com/zhilishchnoe-pravo/dogovor-kupli-prodaji-s-ispolzovaniem-materinskogo-kapitala.html

Договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала: как избежать отказа

Продажа квартиры с мат капиталом

В статье содержатся важные нюансы о том, как правильно составить договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала (МК). В каких случаях использовать МК невозможно, как избежать отказа Пенсионного фонда и Росреестра в проведении сделки.

В каких случаях покупка с материнским капиталом невозможна

Неизвестно как долго продлится эта государственная программа поддержки рождаемости в стране, поэтому не стоит откладывать приобретение недвижимости и использование сертификата в долгий ящик. Тем более, что большая часть сделок на рынке недвижимости сейчас происходит либо с использованием ипотеки либо материнского капитала.

Вы можете сэкономить себе массу времени, если будете знать какие именно объекты недвижимости вы не сможете приобрести на материнский капитал:

  • Земельные участки
  • Жилье за пределами населенных пунктов
  • Квартира или дом, не соответствующие жилым и санитарным нормам (СанПиН)
  • Нежилое помещение, в том числе дачу, которая не имеет статуса жилого помещения, нежилое цокольное или подвальное помещение
  • Жилой объект свыше трех этажей
  • Вторичное жилье, износ которого превышает 50%;
  • Недвижимость, продавец которой не может подтвердить свое право собственности выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)

Кроме того, невозможно купить долю в квартире либо комнату в коммунальной квартире, если она не является отдельным самостоятельным объектом недвижимости. Комната в коммуналке должна быть обладать собственным правом собственности (в старом формате учета недвижимости) и быть отдельным обособленным объектом недвижимости.

Договор купли-продажи с использованием материнского капитала – образец

В данном случае купчая существенно отличается от обычного договора купли-продажи недвижимости наличием особого порядка оплаты и характером распределения долей среди членов семьи покупателя.

В соответствии с условиями представления материнского капитала его обладатель обязан предоставить доли в новом жилье всем членам своей семье. Однако, вы можете сделать это сразу на этапе оформления покупки либо после нее в течение полугода. Имеет смысл это делать сразу по двум причинам:

  • Выделение долей после покупки потребует очередного обращения в Росреестр, составления и подачу договора передачи долей и, соответственно, повторной оплаты госпошлины (2 тысячи рублей). Вы сэкономите время и деньги, если сделаете это сразу, включив необходимые условия в договор купли-продажи (образец договора ниже);
  • Можно легко забыть о необходимости выделить доли для детей и мужа в течение полугода. Ответственность за это правонарушение пока не имеет конкретного определения, но при этом уже имели случаи прокурорских проверок по фактам просрочки. Были вынесены предписания об их устранения. Наказанием это назвать сложно, но в то же время не очень приятно.

Бланк договора купли-продажи с использованием материнского капитала

Скачать образец договора с использованием материнского капитала

Закон в явном виде не предъявляет требований к размеру выделяемых долей, но в этом вопросе сложилась определенная практика, которая опирается, в том числе на положения семейного кодекса. Так, для выделения долей необходимо поровну распределить между членами семьи ту часть недвижимости, которая была оплачена средствами материнского капитала.

Пример:

Приобретается квартира стоимостью 900 тыс. руб. для семьи из 4-х человек.

50% ее стоимости оплачивается средствами материнского капитала (МК).

50% оплачивается за счет собственных средств.

Следовательно, распределению подлежит половина квартиры, оплачиваемая средствами МК – 450 тыс.руб. То есть, ½ квартиры.

Поделив ½ квартиры на четверых членов семьи, получим долю, которую необходимо выделить каждому члену семьи в размере 1/8:

1/8 = ½ : 4 чел.

Разрешение Пенсионного фонда

Без согласия Пенсионного фонда (ПФ) на проведение сделки покупка невозможна. Поэтому в первую очередь вам необходимо выполнить все требования ПФ в отношении приобретаемого жилья и наличия необходимых документов. А именно:

Список необходимых документов

  1. Разумеется, сам именной сертификат Материнского капитала. Его оригинал должен быть у вас на руках.
  2. Для покупки необходимо подобрать ту недвижимость, владелец которой согласен на схему продажи с использованием средств материнского капитала.

    Минусом для продавца является тот факт, что время зачисления средств МК на его счет составляет в среднем около двух месяцев. Но на рынке недвижимости давно царит затишье и поэтому для многих это не самая худшая перспектива.

  3. Выбранное жилье должно соответствовать требованиям, описанным во втором разделе и удовлетворять требованиям Пенсионного фонда для согласования сделки.

  4. Подать в ПФ заявление установленной формы об использовании средств МК на жилищные нужды, приложив к нему следующие документы:
    1. Копии паспортов супругов
    2. Копии свидетельств рождения всех детей
    3. Оригинал сертификата МК
    4. Копию страхового пенсионного свидетельства
    5. Копию договора о приобретения жилья с планом объекта и копиями
    6. Если квартира приобретается на маму, то требуется представить нотариально заверенное обязательство о выделении долей в квартире всем членам семьи в течение следующих шести месяцев. (Если ситуация позволяет выделить доли сразу при покупке, то вы сэкономите несколько тысяч рублей и несколько дней своего времени)
    7. Банковские реквизиты продавца для перечисления ему средств МК в счет оплаты недвижимости

Если объект приобретается в ипотеку, то дополнительно понадобится справка о сумме задолженности из банка. При оформлении банковской ипотеки потребуется оформление страховки жизни заемщика. Как сократить стоимость страхования или вообще отказаться от страховки описано здесь.

Кроме того, вам нужно иметь справку об остатке на счете МК не старше одного месяца, которую необходимо получить в Пенсионном фонде заблаговременно. В разное время законодатель предоставлял матерям право воспользоваться частично различными суммами в пределах средств сертификата, о чем вы могли и забыть. Поэтому реальный остаток счета может отличаться от первоначального.

Как избежать отказа в регистрации купли-продажи в Росреестре

После одобрения покупки Пенсионным фондом и ее регистрации право собственности на объект переходит к покупателю, но с ограничением до полного расчета с продавцом. Покупатель получает в Росреестре подтверждающий документ, в котором указано это ограничение: жилье остается в залоге у продавца до окончательного расчета и получения оплаты средствами материнского капитала.

В некоторых случаях возникает заминка с принятием документов в самом Росреестре.

Как правило, если в договор закралась какая-то ошибка либо имеется непорядок в подаваемых документах, то сотрудник Росреестра должен об этом сообщить вам сразу, на месте.

Но уровень компетенции этих специалистов последнее время сильно деградировал и проблему с документами могут заметить уже гораздо позже. Самые частые причины отказов обычно касаются формальностей, в которых допускают ошибки по невнимательности:

  • Нарушена нумерация пунктов в договоре
  • Не указан код подразделения, выдавшего паспорт
  • Написание мест рождения отличается от тех, что указаны в паспортах, хотя смысл сохранен. Например: г. Ковров и гор. Ковров. На такие разночтения могут обратить внимание и не пропустить документ в работу.
  • Не рекомендуется сразу указывать дату договора, ибо в ряде случаев это должен сделать инспектор Росреестра
  • Отсутствие согласия супруга продавца на продажу
  • Неверное наименование плательщика, его адреса регистрации либо другие ошибки в квитанции об оплате госпошлины за переоформлении недвижимости. Это легко может случиться, когда вы оплачиваете госпошлину в непривычном вам платежном терминале

Но даже в тех случаях, когда все вышеперечисленные формальности соблюдены сотрудники ПФ могут отказать в согласовании и одобрении сделки по своим собственным основаниям.

Чтобы этого избежать рекомендую заранее обратиться с проектом договора к ответственному работнику фонда и уточнить его содержание на предмет соответствия всем законодательным и местным требованиям, которые актуальны именно для вашего региона или города.

Несмотря на долгое описание этапов покупки жилья с использованием средств МК и многочисленные требования законов, вы можете не только самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала, но и полностью осуществить проведение всей сделки.

Во-первых, эта процедура не столь сложна, как кажется, а во-вторых, отчасти вас оберегает от ошибок и нечистых на руку продавцу те сотрудники государственных органов, которые выполняют свою работу, тщательно проверяя документы к сделке купли-продажи.

Хотя порою их требования кажутся чрезмерными, но в действительности это значительно снижает риски покупки и страхует вас от опасности глупо утратить и без того редкую помощь государства.

Желаю скорейшего улучшения жилищной ситуации!

Источник: https://2urist.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-ispolzovaniem-materinskogo-kapitala-kak-izbezhat-otkaza/

Миссия выполнима: продажа квартиры с маткапиталом

Продажа квартиры с мат капиталом

Особенности продажи квартиры, купленной с привлечением маткапитала

Если вы использовали для покупки квартиры материнский капитал, то её продажа будет иметь свои особенности. Эксперты рассказалиN1.RU, какие документы нужно собрать и как взаимодействовать с органами опеки. 

Особенности сделки

Главное отличие продажи жилья, приобретенного с маткапиталом — необходимость получения разрешения в органах опеки. В квартире должны быть выделены доли детям, именно поэтому государство проверяет законность планируемой продажи, выясняя, не ущемлены ли права детей.

«Жильё, купленное с привлечением сертификата, становится собственностью всех членов семьи. А если хотя бы одним владельцем помещения является ребенок, то для продажи нужно получить согласие органов опеки.

Пренебречь этим требованием не удастся, поскольку без одобрения опеки сделку не зарегистрируют в Росреестре», — поясняет Иван Козловских, руководитель юридического департамента федеральной риэлторской компании «Этажи» в Екатеринбурге.

Ответственные специалисты убеждаются, что интересы несовершеннолетних не будут ущемлены, после чего выдают разрешение на продажу. 

При этом если квартира продается с целью улучшения жилищных условий, проблем не возникнет.

«В первую очередь следует обратиться в органы опеки по месту жительства. Потребуется собрать пакет документов и составить заявление, где необходимо детально рассказать о причине продажи.

Если органы опеки убедятся, что интересы несовершеннолетних соблюдены, то разрешение на проведение сделки будет готово в течение двух недель», — комментирует Наталия Коковина, ведущий специалист по недвижимости центра недвижимости «БЭСТ».

Ваша задача — заверить органы опеки, что ребенку будет выделена доля, равная (или больше) той, что была в отчуждаемой квартире. Также представители опеки обратят внимание и на техническое состояние  нового жилья.

Сделки по продаже и по покупке, как правило, проводят одновременно. 

«Мой совет – если вы покупаете квартиру с помощью заемных средств и понимаете, что в ближайшем будущем вы захотите расширяться, то не используйте маткапитал. В противном случае вы может сильно осложнить себе дальнейшие операции с недвижимостью.

Даже такая популярная сейчас процедура, как рефинансирование ипотеки, станет для вас проблематичной.

Как правило, банки отказываются рефинансировать ипотеку, если ранее в качестве части первоначального взноса или для частичного погашения долга использовался маткапитал», — подчеркивает Светлана Ковалева, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Екатеринбурге.

Сделки, направленные на получение чистой прибыли, и не решающие жилищный вопрос, будут признаны недействительными.

«Обычно законодательство требует одновременного проведения сделки по продаже и покупке новой квартиры.

Нужно заранее подыскать квартиру для покупки и составить с продавцом предварительный договор купли-продажи.

Иногда согласие на продажу выдается с условием, что деньги от продажи недвижимости направят на специальный счет, а новая квартира будет приобретена в ближайшее время», — говорит Иван Козловских.

Предварительный договор купли-продажи входит в пакет документов для органов опеки.

Какие документы понадобятся?

«Помимо заявления потребуются паспорта родителей, согласие на продажу от ребенка (если ему больше 14 лет), свидетельства о рождении детей, о браке или о разводе, документы на отчуждаемую и на приобретаемую недвижимость», — перечисляет Иван Козловских.

В настоящее время проверить исполнение гарантийных обязательств по наделению несовершеннолетних детей собственностью невозможно, эти сведения не заносятся ни в какие реестры. Однако лучше не играть с огнем и выполнить все требования законодательства при продаже квартиры с материнским капиталом.

Если ипотека еще не погашена

Чтобы продать квартиру, находящуюся в залоге, требуется согласие банка. Даже если в квартире не выделены доли детям, обращение в органы опеки все равно обязательно. 

Если семья продает квартиру, не наделив детей долями, высоки шансы оспорить такую сделку.

«Пока квартира находится в обременении у банка, доли несовершеннолетних не выделяются. Родители подписывают обязательство о распределении долей. Они должны будут исполнить его в течение 6 месяцев после того, как погасят ипотеку.

Но родители не всегда соблюдают требования закона, и ни один государственный орган не отслеживает эту ситуацию. Предположим, человек купил квартиру, а предыдущий владелец для ее приобретения использовал маткапитал, но детей долями не наделил.

Достигшие 18 лет дети бывшего владельца могут не согласиться с продажей квартиры. В этом случае сделку признают недействительной, квартира вернется к продавцу, а покупатель, по идее, должен получить деньги обратно.

Поэтому жилье, в котором есть доля, принадлежащая детям, теряет в цене – обычно оно продается на 5-15 % дешевле, чем в среднем по рынку», — напоминает Светлана Ковалева.

Итак, какой бы способ продажи вы не выбрали, для покупателя эта сделка довольно рискованна. Поэтому и стоимость квартиры с обременением будет несколько ниже рыночной.

Светлана Ковалева перечисляет варианты проведения сделки по продаже квартиры с материнским капиталом до полного погашения ипотечного кредита:

1) Часть сбережений покупателя зачисляется в счет погашения обязательств по жилищному кредиту продавца. По сути, это первоначальный взнос со стороны покупателя. Здесь есть сложность – если остаток по кредиту большой, то не всегда удается найти покупателя с таким запасом наличности.

2) Продавец сам погашает ипотеку, с недвижимости снимаются все обременения, она оформляется на покупателя. Но тут проблема в том, что собственные средства для досрочного погашения кредита у продавца едва ли имеются.

3) Банк заключает новый договор, по которому права и обязанности продавца по договору ипотеки переводятся на покупателя. Но до этого следует, конечно, решить вопрос с наделением несовершеннолетних детей долями, и не в той квартире, которая продается. 

Источник: https://zen.yandex.ru/media/n1_realty/missiia-vypolnima-prodaja-kvartiry-s-matkapitalom-5aa9d55a5f4967b156c494db

Как продать квартиру с материнским капиталом

Продажа квартиры с мат капиталом

Перемены в составе семьи или переезд в другой регион требуют плановой продажи недвижимости и покупки новой. Часто молодые семьи используют материнский капитал для покупки нового жилья или улучшения уже имеющегося. Как правильно продать жилье, которое было куплено на средства, выделенные при рождении второго ребенка, насколько это сложно и можно ли вообще, разберем в следующей статье.

Законодательные нормы

Законодательство Российской Федерации жестко регулирует права несовершеннолетних в силу того, что не все родители выполняют свои обязанности. Правительством утверждено несколько законодательных актов, нормами которых нужно руководствоваться при реализации недвижимости, купленной на средства материнского капитала:

  • Гражданский кодекс РФ;
  • Закон об опеке и попечительстве;
  • Федеральный закон №256;
  • Письмо №9М «О защите жилищных прав несовершеннолетних».

Определим, что изначально материнский капитал выделяется государством для улучшения жилищных условий малолетнего, оплаты обучения и создания пенсионного запаса для матери.

Условия продажи

Перед выставлением на продажу жилья, совладельцем которого является ребенок, не достигший совершеннолетия, нужно как следует изучить все нюансы дела. Основным фактором решения вопроса является наличие согласия опекунского совета. Регистрировать сделку без наличия документа в деле Росреестр не согласится. Также немаловажными аспектами является соблюдение следующих условий сделки:

  • площадь новой доли, оформленной на несовершеннолетнего, по площади будет идентичной;
  • условия проживания не ухудшатся;
  • в новом жилье будут присутствовать все необходимые для проживания удобства.

Только в крайних случаях опекунские власти могут одобрить уменьшение доли малолетнего. Это может быть возникшая необходимость оплачивать дорогостоящее лечение для владельца долевой собственности.

Разрешение от опекунского совета

Иногда комиссия из органов попечительства может сопровождать сделку по продаже недвижимости с материнским капиталом лично, но в большинстве случаев выдается специальный документ. 

Разрешение от ООиП – это утвержденный ГК образец документа, который в обязательном порядке должен присутствовать при продаже имущества, долей которого владеет несовершеннолетний отпрыск.

Чтобы получить разрешительный документ, нужно представить в государственное учреждение такие документы:

  • общегражданские паспорта родителей или опекунов;
  • заявление родителей о смене жилищных условий;
  • удостоверение личности ребенка (свидетельство о рождении, паспорт);
  • подтверждение законного брака между супругами;
  • пакет свидетельств на новое и старое жилье;
  • подтверждение размера доли малолетнего (не меньше или больше).

Ребенок, которому на момент совершения сделки исполнилось 14 лет, должен дать свое согласие на проведение сделки по покупке-продаже квартиры.

Алгоритм действий

К проведению сделки с участием детей нужно готовиться заранее, поскольку нюансов необходимо выяснить немало и документов собрать столько же. Изначально нужно определиться со схемой реализации имеющейся квартиры и вариантом покупки новой.

Далее последовательность действий состоит из стандартных пунктов:

  1. Поставить в известность ООиП об изменениях жизненных обстоятельств семьи.
  2. Выбрать новое жилье.
  3. Определиться с долей несовершеннолетних.
  4. Сообщить детали будущей сделки.
  5. Получить одобрение.
  6. Провести сделку.
  7. Представить подтверждающие документы в органы опеки.

Сделка по продаже старой квартиры и покупке новой должна происходить в один и тот же день во избежание мошеннических действий в сторону несовершеннолетнего.

Список документов

По новым правилам Федерального Закона под номером 122 сделку с участием несовершеннолетних детей должен заверить нотариус. Для обеспечения проведения операции государственному регистратору понадобятся такие виды документации:

  • удостоверение личности каждого участника;
  • правоустанавливающее свидетельство на продаваемую недвижимость;
  • справка по форме №3 из жилищной конторы о составе прописанных лиц;
  • разрешение опекунского совета на сделку;
  • отчет оценочной компании о рыночной стоимости обеих квартир;
  • согласие на обмен ребенка, возраст которого составляет больше 14-ти лет;
  • предварительный вариант договора купли-продажи или мены.

Все документы должны быть представлены в оригинале для заверения нотариусом их подлинности.

Проведение расчетных операций

По законодательным нормам обязательно сначала производится покупка новой квартиры, а потом продажа старой. Данный пункт предусмотрен для того, чтобы малолетний не пострадал и сначала получил новую долю. Именно поэтому взаимные расчеты между сторонами проводятся сразу на месте у нотариуса или с использованием современных технологий.

Возможные варианты передачи денежных средств:

  • наличными сразу в нотариальной конторе; 
  • через депозитную ячейку – деньги размещаются в специальный бокс в банке покупателем, который передает ключи продавцу после перехода права собственности;
  • с использованием эскроу счетов – заключается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и банком, на основании которого банк перечислит деньги продавцу только после подтверждения перехода права собственности.

Наиболее подходящим вариантом является все-таки эскроу счет. Поскольку в договоре четко прописывается сумма денежных средств размещенных на нем. В то же время, пересчитать наличность в депозитной ячейке получится уже после продажи квартиры.

Особенности

При продаже квартиры, где вложен материнский капитал, часто возникают особенные случаи, решать которые необходимо законными методами. 

Если оформлена ипотека

Большинство семей используют сертификат МСК для оплаты первоначального взноса по ипотеке или его части. Продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом получится при наличии обязательного согласия банка на реализацию.

В данном случае покупатель обязан полностью погасить долг перед банком за продавца или переоформить обязательства на себя. Банком будет произведена полная проверка покупателя на соответствие требованиям ипотечного кредитования.

Также бывают и варианты покупки нового жилья с использованием материнского капитала. В таком случае прописать несовершеннолетнего в квартире сразу не получится, поскольку кредиторы обычно не дают свое согласие. Правильно выйти из ситуации поможет нотариальное заявление родителей об обязательном выделении доли малолетнему после полного погашения обязательств перед банком.

Регистрация и выделение доли ребенку должны быть совершены не позже, чем через полгода после вступления в полноценное распоряжение квартирой.

Частный дом

Если для улучшения жилищных условий будет приобретаться индивидуальный дом, то родители должны будут подтвердить наличие в нем всех требований:

  • присутствие удобств не хуже, чем в предыдущем жилье;
  • территориальное расположение не должно ухудшать право несовершеннолетнего на учебу;
  • соблюдение противопожарных и других технических требований к проживанию.

Переезд в другой регион не должен ущемлять право ребенка на полноценное образование и социальную активность.

Выдел доли через родственников

Когда провести сделку купли-продажи одновременно не представляется возможным, то можно использовать несколько вариантов законной реализации:

  • выделить соответствующую долю малолетнему у родственников (дедушек или бабушек);
  • выплатить стоимость доли наличными (открыть депозит в банке на имя несовершеннолетнего собственника жилья).

В каждом из приведенных случаев необходимо согласовывать свои действия с органами попечительства.

Налоги

При продаже квартиры с материнским капиталом необходимо платить налоги, если владение недвижимостью было менее 3 лет. Размер налога на полученный доход начисляется на каждую долю отдельно, если ее стоимость превышает один миллион рублей (будет составлять тринадцать процентов от разницы). 

Определить, стоит ли продавать квартиру с материнским капиталом, и как ее лучше продать, может только сам владелец недвижимости после тщательного анализа всех нюансов.

Основным требованием продажи квартиры с материнским капиталом является соблюдение имущественных и материальных интересов несовершеннолетнего собственника.

Основанием для продажи должно быть улучшение качества проживания именно для ребенка.

Источник: https://23kvartiri.ru/kak-prodat-kvartiru-s-materinskim-kapitalom/

Дела семейные: как продать квартиру, купленную с маткапиталом — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru

Продажа квартиры с мат капиталом

«Материнский капитал» с момента своего появления стал серьезным подспорьем для желающих купить квартиру. Почти 90% российских семей направили заветный сертификат на улучшение жилищных условий – то есть на погашение ипотеки или в счет покупки квартиры.

Однако со временем россияне столкнулись с проблемой: квартиру, приобретенную с использованием государственных средств, трудно продать, ведь в числе ее собственников – дети.

LIVING разобрался, как провести сделку в рамках закона, и можно ли упростить эту долгую процедуру.

Почему нельзя просто продать квартиру, приобретенную с использованием материнского капитала?

Средства материнского капитала, по сути, принадлежат не родителям, а детям, и должны быть использованы во благо младших членов семьи. Вот почему при покупке квартиры с применением маткапитала родители обязаны выделить детям доли в приобретаемом жилье. За этим строго следит Пенсионный фонд и органы опеки.

Пока малыши не достигнут совершеннолетия и не дадут согласие на продажу имущества, их права будет защищать государство. Если попытаться продать жилье, скрыв от властей обременение, ПФР потребует вернуть деньги и обвинит родителей в мошенничестве.

Покупателю тоже придется не сладко: Пенсионный фонд без труда оспорит договор купли-продажи и через суд добьется возврата квартиры.

В каком случае государство разрешит продать квартиру с «детскими» долями?

Таких случаев может быть несколько. Например, родители присмотрели другую квартиру и хотят поменять место жительства – тогда они смогут продать старую квартиру и выделить детям доли уже в новом жилье.

Кроме того, сделку признают законной, если адекватные доли в своем жилье выделят родственники. Это может быть, например, доля в квартире бабушки или дедушки.

Наконец, родители могут положить на личные счета детей в банке денежные средства в счет компенсации. Это наиболее спорный момент: денежная компенсация возможна с согласия органов опеки. Родителям придется предоставить в опеку акт независимой оценки детских долей. Если государство сочтет размер компенсации адекватным, оно не будет препятствовать продаже жилья.

Реально ли продать квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, а средства маткапитала уже внесены?

Это длительный и сложный процесс, но вполне реальный. Для начала необходимо выделить детям доли в квартире, находящейся в залоге у банка.

В большинстве случаев банки на это не соглашаются, поэтому, для начала лучше погасить ипотеку, затем выделить детям доли, и после этого получить согласие органов опеки на продажу жилья.

Опека разрешит продать квартиру, если будет соблюден один из пунктов, перечисленных выше, то есть когда будет очевидно, что дети не останутся без имущества или компенсации.

А можно погасить ипотеку, продать квартиру, потом купить новую квартиру и уже в ней выделить детям доли и не уведомлять об этом опеку?

Согласно п. 4 ст. 10 закона о материнском капитале (256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»), жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению.

Эта формулировка однозначно указывает на то, что поделить с детьми надо именно то жилье, которое куплено с применением бюджетных средств. Так что передать в собственность детей другое имущество, не заручившись согласием органов опеки, – плохой вариант. Если об этом узнают в надзорных органах, средства материнского капитала потребуют вернуть.

Какие документы нужно подготовить для органов опеки?

Помимо основных бумаг, таких как паспорта родителей и свидетельства о рождении детей, наверняка пригодятся документы на квартиру (договор купли-продажи или ДДУ), выписка из ЕГРН, поэтажный план и экспликация жилья, а также отчет об оценке квартиры. Примечательно, что, если одному из детей уже исполнилось 10 лет, государство потребует его подписать согласие на отчуждение доли в праве общей собственности.

Также может понадобиться выписка с лицевого счета. Если родители уже подобрали новое жилье, нужно собрать аналогичный пакет бумаг, касающихся его.

Органы опеки обязаны принять решение в течение 15 дней с момента подачи документов. Если в сделке откажут, можно обратиться в суд и оспорить это решение. Ну а если продажу квартиры разрешат, то вердикт органов опеки необходимо будет отправить в Росреестр вместе с договором купли-продажи.

Как рассчитать налог при продаже квартиры, купленной на материнский капитал?

Начиная с 2020 года, минимальный срок владения квартирой, который позволяет не платить налог с продажи, составляет 3 года.

Если квартира находилась в собственности меньше, и нужно срочно ее продать, придется заплатить государству 13%. Не стоит забывать и о налоговом вычете.

При его расчете в состав расходов на жилье нужно включить материнский капитал. То есть из суммы продажи нужно вычесть все расходы, включая сумму маткапитала.

Источник: https://living.ru/znanie/dela-semejnye-kak-prodat-kvartiru-kuplennuu-s-matkapitalom/

Продажа квартиры под материнский капитал: риски продавца

Продажа квартиры с мат капиталом

Ввиду того, что сумма материнского капитала постоянного увеличивается, большинство семей используют этот вид государственной помощи для приобретения недвижимости. Однако покупка квартир при участии средств материнского капитала содержит ряд сложностей, а сам процесс заключения договора купли-продажи является более длительным и трудоемким.

При этом нельзя отрицать наличие большего количества рисков. Поэтому любой продавец хочет быть уверенным, что сделка пройдет успешно и не сорвется на одном из этапов.

Чтобы обезопасить себя во время продажи квартиры, где в качестве денежных средств используется материнский капитал, необходимо заранее ознакомиться со всеми особенностями подобной сделки.

Особенности продажи квартиры под маткапитал

Что такое материнский капитал? Под материнским капиталом понимается документ (сертификат), который предоставляется за рождение второго ребенка, третьего и последующих детей (датой после 1 января 2007 года).

Материнский капитал является особым видом целевой государственной поддержки семей. Размер материальной помощи зависит от количества детей.

Однако выделенные деньги за рождение ребенка не передаются наличными, а зачисляются безналичным способом в виде оплаты в зависимости от выбранного целевого направления, одним из которых может быть приобретение квартиры.

Но для того, чтобы направить средства по мат. капиталу на новую квартиру, необходимо соблюдать определенные условия для одобрения заявки:

  • квартира должна находиться на территории России;
  • недвижимость должна относиться к статусу жилого комплекса;
  • купить квартиру можно только после того, как ребенку исполниться 3 года либо взять сразу, но в ипотеку;
  • имеется возможность направить средства на приобретение части дома или доли в квартире.

Продажу недвижимости с участием средств мат. капитала можно реализовать несколькими способами:

  1. Через оформление договора ипотеки, то есть покупку недвижимого имущества в кредит, где материнский капитал будет выступать или первоначальным взносом, или в качестве погашения части от общей суммы задолженности. Сумма материнского капитала на счет в банк поступает на основе заявления родителей с Пенсионного фонда. В этом случае денежные средства в размере стоимости квартиры перечисляются продавцу в полном объеме от кредитной организации, но только после урегулирования всех предшествующих вопросов.
  2. Покупка квартиры за счет собственных денег и средств материнского капитала. Здесь срок реализации квартиры может затянуться, так как деньги по материнскому капиталу должны поступить на счет продавца, а разницу в виде собственных средств ему передают покупатели. Пенсионный фонд, перед тем как зачислить деньги, очень тщательно проверяет подлинность сделки и всю прилагаемую к ней документацию.

В зависимости от типа покупки недвижимости – через банк или за счет собственных средств, определяет порядок действий по заключению договора купли-продажи и получению денежных средств за купленную квартиру.

Очень важно перед подписанием договора тщательно ознакомиться со всеми пунктами и пристальное внимание уделить способу получения денег и переходу прав собственности на недвижимость.

С учетом всех нюансов, некоторые продавцы, узнав, что квартиру желают приобрести за счет материнских средств, сразу отказывают и не хотят заниматься продажей, которая может сопровождаться определенными сложностями.

Как рискует продавец

Возможные риски продавца

То, что реализация квартиры, где используется сертификат материнского капитала, несет в себе определенные риски, это уже понятно. Поэтому давайте рассмотрим самые «пикантные» моменты во время продажи недвижимости и как может себя в этом случае обезопасить продавец:

  1. Если у продавца есть выбор между обычной продажей (собственные средства + мат. капитал) и ипотечным кредитованием, то лучше выбирать второй вариант. Так как после согласования кредитной заявки банк сразу перечисляет продавцу всю сумму средств и не дожидается проверки от Пенсионного фонда.
  2. Нередко встречаются случаи, когда потенциальные покупатели предоставляют поддельные документы, и в том числе сертификат на материнский капитал. Поэтому тщательно проверяйте все документы перед продажей недвижимости.
  3. Если покупатели настроены приобрести вашу квартиру за счет собственных денег и материнского капитала, то знайте, что помимо длительности сбора всех необходимых документов 40 дней отводится на мониторинг Пенсионного фонда (30 дней проверка документов и 10 на перевод средств).

Больше всего продавцы опасаются того, что по истечению 40-дневного срока Пенсионный фонд пришлет отказ, и они потратят время зря, вместо того, чтобы найти других потенциальных клиентов.

Отдельно стоит рассмотреть ситуацию, если покупку имущества проводят через банк, то есть при помощи мат. капитала и заемных средств. Несмотря на то, что такой вариант более предпочтительный и риски отказа Пенсионным фондом сведены к нулю, их все равно необходимо рассмотреть. Итак, какие «подводные камни» ждут продавца при заключении сделки через кредитную организацию:

  1. Даже при соблюдении всех условий семье могут отказать в выдаче кредита, а иногда на согласование конкретного объекта недвижимости уходит до одного месяца.
  2. С продажей недвижимости связан момент уплаты подоходного налога, и вы как продавец не сможете «косвенно» занизить оценочную стоимость квартиры, от которой будет рассчитывать НДФЛ, так как оплата производится безналичным способом банковской организацией на основе акта и договора купли-продажи, а не из «рук в руки» покупателями.

Сложность всей ситуации заключается в том, что по большей степени все зависит от решения Пенсионного фонда, даже если все документы в порядке.

Ответственный сотрудник ПФ также проверяет, соблюдены ли интересы несовершеннолетних детей, так как купленное имущество за средства материнского капитала в обязательном порядке оформляется по принципу долевой собственности.

Если это не сделано сразу во время продажи недвижимости, то пакет документов должен содержать обязательство, заверенное нотариально, где родители обязуются сделать это в будущем, после завершения всех вопросов с оформлением квартиры.

Как обезопасить сделку

Если вы уже нашли покупателя, который готов купить у вас квартиру, где часть средств предоставляется в виде материнского капитала, то предварительно проделайте все нижеописанные действия, которые помогут вам обезопасить сделку купли-продажи:

  1. Начать нужно с того, чтобы проверить наличие и подлинность сертификата. Для этого достаточно попросить выписку, где указаны все данные по мат. капиталу.
  2. Далее попросите у покупателей свидетельство о рождении детей, так как потратить деньги можно при условии, что им исполнилось 3 года (для случаев с ипотекой данное правило не актуально).
  3. Если все в порядке, то можно заниматься продажей недвижимости. При оплате собственными средствами договор заключается самостоятельно, при оформлении ипотеки – при участии кредитной организации, но только после согласования объекта недвижимости. Доказательством предварительно согласования выбранной квартиры будет служить письменный ответ от кредитного эксперта.
  4. Когда продавец заключит договор купли-продажи, покупатель регистрирует документ в Росреестре и берет выписку из ЕГРН, которую предоставляет вместе с другими необходимыми бумагами в Пенсионный фонд. Подобный пункт обязательно должен содержаться в договоре купли-продажи.
  5. Остается дождаться решения от Пенсионного фонда, на это обычно уходит не более 40 дней, 30 из которых выделяется на рассмотрение заявки для предоставления средств.

Таким образом, в зависимости от вида оплаты – собственными или кредитными средствами с использованием мат. капитала, нужно определить ряд важных действий, которые смогут вас обезопасить от возможных рисков. Не бойтесь лишний раз задать покупателям интересующий вас вопрос или попросить предоставить необходимые бумаги.

Нюансы процедуры

Для того чтобы закрепить все вышесказанное, воспользуйтесь советами юристов, которые помогут провести процедуру купли-продажи квартиры успешно:

  1. Не экономьте средства на решении юридических вопросов – подготовка документов и составление договора купли-продажи на квартиру.
  2. Договор должен содержать все обязательные пункты, в особенности касаемо оплаты сертификатом – способ перечисления денег, срок, сумма.
  3. Так как использование материнского капитала подразумевает долевое участие в разделе купленной недвижимости, то все участники должны быть прописаны в договоре вместе с отведенными им долями.
  4. Договор должен содержать сведения о сроке передачи полной суммы денег и перечисления Пенсионным фондом суммы мат. капитала.
  5. Указать пункт об ответственности сторон и нарушении договоренностей.
  6. Обязательно прописываются банковские реквизиты продавца для зачисления средств.
  7. При возможности проверьте платежеспособность клиента, в том числе и подлинность сертификата.

И самое главное – это сведения по материнскому капиталу.

В договоре должно быть указано не только то, что оплата производится при участии целевых государственных средств, но и нужно прописать все данные по сертификату – серия, номер, дата выдачи, номер решения и кем выдан (отделение Пенсионного фонда). Соблюдение всех рекомендаций позволит минимизировать риски и быть уверенным в успешности сделки.

Источник: https://prorealtora.ru/riski-pri-prodazhe-kvartiry-pod-matkapital/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.