Продажа квартиры с участием мат капитала

Продажа квартиры под материнский капитал – риски продавца и покупателя,

Продажа квартиры с участием мат капитала

Правожил.com > Ипотека > Льготы > Материнский капитал > Продажа квартиры под материнский капитал — риски продавца и покупателя

По статистике, большая часть выдаваемых в РФ материнских капиталов используется для приобретения жилья. Нередко с возможностью использовать данный вид господдержки молодые семьи решают купить квартиру.

Приобретение или продажа квартиры под материнский особо не отличается от аналогичных сделок при другой форме оплаты, однако многие продавцы боятся идти на такие условия передачи средств, ссылаясь на некоторые риски.

В сегодняшнем материале наш ресурс хотел бы максимально подробно осветить именно эту тему, ответив на главный вопрос – «Рискует ли продавец квартиры при использовании со стороны покупателей средств из материнского капитала или нет?».

Материнский капитал – это вид государственной поддержки, которая активно предоставляется гражданам РФ уже более 10 лет.

Суть данной помощи заключается в том, что семья, «родившая» или усыновившая 2-ого ребенка после 1 января 2007 года, имеет право получить некоторую сумму средств от государства.

Последняя может быть использована для нескольких целей, одна из которых — улучшение жилищных условий или приобретение нового жилья.

Получить средства по такому капиталу представляется возможным только после наступления 3-летнего возраста того ребенка, по рождению или усыновлению которого он был выдан.

Стоит отметить, что обналичить капитал под «честное слово» не получится. Госорганы, занимающиеся распределением данной господдержки, тщательно следят за тем, чтобы положенные деньги тратились по их целевому назначению, выбранному самой семьей, которая использует капитал.

В частности, получить положенную помощь в виде денежных средств сможет только та семья, которая уже заключила договор купли-продажи квартиры и по нему обязуется уплатить определенную часть средств.

Помимо этого, можно воспользоваться и другой формой использования положенных денег. Точнее, семья имеет право получить кредит, купить на данные деньги жилье, а затем погасить его полностью или частично при помощи описанного капитала.

Материнская субсидия  – это основательно продуманная государством поддержка гражданам, использовать которую не по назначению не получится. Вследствие этого думать о его нецелевой растрате даже не приходится.

Любая семья, решившая воспользоваться господдержкой, должна предоставить в специализированные органы основания для ее получения и только после этого средства могут быть получены на руки, а зачастую переведены на банковский счет лица, оказывающего семье услуги по целевому использованию средств капитала (к примеру, продавцу покупаемой квартиры).

Продажа квартиры под материнский капитал — риски продавца и способы их минимизации

Как продать квартиру, купленную за материнский капитал?

Беря в учет представленную ранее информацию, можно констатировать: продавец квартиры под мат капитал практически не несет никаких рисков.

Главным из последних является возможность контактирования с неответственными покупателями. Однако подобное явление способно лишь отсрочить получение положенных средств, но ни в коем случае ни сделать его не возможным.

Помимо этого, есть небольшой риск того, что недобросовестный покупатель захочет обмануть продавца с количеством средств, которые могут быть использованы для приобретения жилья по материнской субсидии, но это большая редкость.

В любом случае, все потенциальные риски не только достаточно малы, но и очень просто нейтрализуемые. Для того чтобы максимально минимизировать всевозможные риски, продавцу достаточно проделать следующее:

  • Во-первых, обязательно перед заключением договора запросите у покупателей выписку с лицевого счета маткапитала, которая выдается Пенсионным Фондом в течение 5 дней после официального обращения туда с соответствующим заявлением. В данной выписке будет указано имеющееся количество средств капитала, которые могут быть использованы для приобретения жилья, узнав их размерность, любой продавец сможет удостовериться в честности покупателей.

Продажа квартиры через материнский капитал — как минимизировать риски продавца?

  • Во-вторых, в договоре купли-продажи важно четко отметить все нюансы уплаты средств, используемых из материнского капитала. Как минимум, в тексте соглашения необходимо указать:
  • банковские реквизиты, по которым средства из маткапитала перейдут продавцу;
  • размер средств, которые будут использованы из маткапитала для покупки квартиры;
  • обязанность покупателей после заключения договора в течение 5 дней посетить Пенсионный Фонд и подать соответствующее заявление на передачу средств;
  • при нехватке средств материнской субсидии для погашения всей стоимости квартиры – дополнительные варианты оплаты и порядок предоставления средств.
  • И в-третьих, заключать договор купли-продажи квартиры при использовании маткапитала необходимо в натуральном виде и с нотариусом. Прибегать к электронному оформлению документа с использовнием электронной цифровой подписи сторон сделки не стоит, так как на данный момент это может вызвать некоторые проблемы при регистрации соглашения в полномочных госорганизациях, тем самым добавив проблем продавцу.

Придерживаясь таких простых рекомендаций, минимизировать какие бы то не было риски очень просто. Главное в данной процедуре – грамотный подход к делу и соблюдение действующих законов, а также юридических тонкостей заключения подобных сделок.

Риски покупателя при покупке жилья под материнскую субсидию

Многих граждан РФ интересует и другая сторона рассматриваемого сегодня вопроса, а точнее то, несет ли какие-либо риски покупатель жилья под мат капитал или же нет.

Источник: https://PravoZhil.com/ipoteka/lgoty/kapital/riski-prodavtsa-kvartiry-s-matkapitalom.html

Как продать квартиру с материнским капиталом

Продажа квартиры с участием мат капитала

Перемены в составе семьи или переезд в другой регион требуют плановой продажи недвижимости и покупки новой. Часто молодые семьи используют материнский капитал для покупки нового жилья или улучшения уже имеющегося. Как правильно продать жилье, которое было куплено на средства, выделенные при рождении второго ребенка, насколько это сложно и можно ли вообще, разберем в следующей статье.

Законодательные нормы

Законодательство Российской Федерации жестко регулирует права несовершеннолетних в силу того, что не все родители выполняют свои обязанности.

Правительством утверждено несколько законодательных актов, нормами которых нужно руководствоваться при реализации недвижимости, купленной на средства материнского капитала:

  • Гражданский кодекс РФ;
  • Закон об опеке и попечительстве;
  • Федеральный закон №256;
  • Письмо №9М «О защите жилищных прав несовершеннолетних».

Определим, что изначально материнский капитал выделяется государством для улучшения жилищных условий малолетнего, оплаты обучения и создания пенсионного запаса для матери.

Условия продажи

Перед выставлением на продажу жилья, совладельцем которого является ребенок, не достигший совершеннолетия, нужно как следует изучить все нюансы дела. Основным фактором решения вопроса является наличие согласия опекунского совета. Регистрировать сделку без наличия документа в деле Росреестр не согласится. Также немаловажными аспектами является соблюдение следующих условий сделки:

  • площадь новой доли, оформленной на несовершеннолетнего, по площади будет идентичной;
  • условия проживания не ухудшатся;
  • в новом жилье будут присутствовать все необходимые для проживания удобства.

Только в крайних случаях опекунские власти могут одобрить уменьшение доли малолетнего. Это может быть возникшая необходимость оплачивать дорогостоящее лечение для владельца долевой собственности.

Разрешение от опекунского совета

Иногда комиссия из органов попечительства может сопровождать сделку по продаже недвижимости с материнским капиталом лично, но в большинстве случаев выдается специальный документ. 

Разрешение от ООиП – это утвержденный ГК образец документа, который в обязательном порядке должен присутствовать при продаже имущества, долей которого владеет несовершеннолетний отпрыск.

Чтобы получить разрешительный документ, нужно представить в государственное учреждение такие документы:

  • общегражданские паспорта родителей или опекунов;
  • заявление родителей о смене жилищных условий;
  • удостоверение личности ребенка (свидетельство о рождении, паспорт);
  • подтверждение законного брака между супругами;
  • пакет свидетельств на новое и старое жилье;
  • подтверждение размера доли малолетнего (не меньше или больше).

Ребенок, которому на момент совершения сделки исполнилось 14 лет, должен дать свое согласие на проведение сделки по покупке-продаже квартиры.

Алгоритм действий

К проведению сделки с участием детей нужно готовиться заранее, поскольку нюансов необходимо выяснить немало и документов собрать столько же. Изначально нужно определиться со схемой реализации имеющейся квартиры и вариантом покупки новой.

Далее последовательность действий состоит из стандартных пунктов:

  • Поставить в известность ООиП об изменениях жизненных обстоятельств семьи.
  • Выбрать новое жилье.
  • Определиться с долей несовершеннолетних.
  • Сообщить детали будущей сделки.
  • Получить одобрение.
  • Провести сделку.
  • Представить подтверждающие документы в органы опеки.

Сделка по продаже старой квартиры и покупке новой должна происходить в один и тот же день во избежание мошеннических действий в сторону несовершеннолетнего.

Список документов

По новым правилам Федерального Закона под номером 122 сделку с участием несовершеннолетних детей должен заверить нотариус. Для обеспечения проведения операции государственному регистратору понадобятся такие виды документации:

  • удостоверение личности каждого участника;
  • правоустанавливающее свидетельство на продаваемую недвижимость;
  • справка по форме №3 из жилищной конторы о составе прописанных лиц;
  • разрешение опекунского совета на сделку;
  • отчет оценочной компании о рыночной стоимости обеих квартир;
  • согласие на обмен ребенка, возраст которого составляет больше 14-ти лет;
  • предварительный вариант договора купли-продажи или мены.

Все документы должны быть представлены в оригинале для заверения нотариусом их подлинности.

Проведение расчетных операций

По законодательным нормам обязательно сначала производится покупка новой квартиры, а потом продажа старой. Данный пункт предусмотрен для того, чтобы малолетний не пострадал и сначала получил новую долю. Именно поэтому взаимные расчеты между сторонами проводятся сразу на месте у нотариуса или с использованием современных технологий.

Возможные варианты передачи денежных средств:

  • наличными сразу в нотариальной конторе; 
  • через депозитную ячейку – деньги размещаются в специальный бокс в банке покупателем, который передает ключи продавцу после перехода права собственности;
  • с использованием эскроу счетов – заключается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и банком, на основании которого банк перечислит деньги продавцу только после подтверждения перехода права собственности.

Наиболее подходящим вариантом является все-таки эскроу счет. Поскольку в договоре четко прописывается сумма денежных средств размещенных на нем. В то же время, пересчитать наличность в депозитной ячейке получится уже после продажи квартиры.

Особенности

При продаже квартиры, где вложен материнский капитал, часто возникают особенные случаи, решать которые необходимо законными методами. 

Если оформлена ипотека

Большинство семей используют сертификат МСК для оплаты первоначального взноса по ипотеке или его части. Продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом получится при наличии обязательного согласия банка на реализацию.

В данном случае покупатель обязан полностью погасить долг перед банком за продавца или переоформить обязательства на себя. Банком будет произведена полная проверка покупателя на соответствие требованиям ипотечного кредитования.

Также бывают и варианты покупки нового жилья с использованием материнского капитала. В таком случае прописать несовершеннолетнего в квартире сразу не получится, поскольку кредиторы обычно не дают свое согласие. Правильно выйти из ситуации поможет нотариальное заявление родителей об обязательном выделении доли малолетнему после полного погашения обязательств перед банком.

Регистрация и выделение доли ребенку должны быть совершены не позже, чем через полгода после вступления в полноценное распоряжение квартирой.

Частный дом

Если для улучшения жилищных условий будет приобретаться индивидуальный дом, то родители должны будут подтвердить наличие в нем всех требований:

  • присутствие удобств не хуже, чем в предыдущем жилье;
  • территориальное расположение не должно ухудшать право несовершеннолетнего на учебу;
  • соблюдение противопожарных и других технических требований к проживанию.

Переезд в другой регион не должен ущемлять право ребенка на полноценное образование и социальную активность.

Выдел доли через родственников

Когда провести сделку купли-продажи одновременно не представляется возможным, то можно использовать несколько вариантов законной реализации:

  • выделить соответствующую долю малолетнему у родственников (дедушек или бабушек);
  • выплатить стоимость доли наличными (открыть депозит в банке на имя несовершеннолетнего собственника жилья).

В каждом из приведенных случаев необходимо согласовывать свои действия с органами попечительства.

Налоги

При продаже квартиры с материнским капиталом необходимо платить налоги, если владение недвижимостью было менее 3 лет. Размер налога на полученный доход начисляется на каждую долю отдельно, если ее стоимость превышает один миллион рублей (будет составлять тринадцать процентов от разницы). 

Определить, стоит ли продавать квартиру с материнским капиталом, и как ее лучше продать, может только сам владелец недвижимости после тщательного анализа всех нюансов.

Основным требованием продажи квартиры с материнским капиталом является соблюдение имущественных и материальных интересов несовершеннолетнего собственника.

Основанием для продажи должно быть улучшение качества проживания именно для ребенка.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d36f31680879d00ad20d148/kak-prodat-kvartiru-s-materinskim-kapitalom-5d3ffd0595aa9f00ad38199b

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Продажа квартиры с участием мат капитала

Сначала у «капитальщиков» возникал вопрос, как вложить материнский семейный капитал (МСК) в ипотеку. Это все делать научились.

Статистика приводит масштабные цифры о количестве сертификатов, покрывших частичку стоимости ипотечного жилья.

Но многие из этих счастливчиков даже не задумывались, что дальнейшая судьба их ипотечных квартир, купленных с участием МСК, будет решаться не только самими собственниками, а и ограничениями законодательства.

Речь идёт о продаже/обмене жилья, в покупку которого был вложен маткапитал. Казалось бы, купили квартиру – живите.

Но после покупки часто проявляются такие недостатки, о которых не предполагал изначально: протекающая крыша, отдалённость микрорайона, да просто шумные соседи.

И собственники начинают задумываться о том, чтобы жильё сменить на другое. Вот тут и возникают всякие неудобные условия купли-продажи таких квартир.

Как известно, квартира, купленная с участием МСК, должна быть оформлена в общую собственность всех членов семьи, в том числе и детей (выдел долей по желанию).

После достижения детьми совершеннолетия распоряжаться данной квартирой можно как угодно, в том числе и с лёгкостью продать/обменять.

Но если ваши дети ещё не достигли этого чудесного возраста, то покупка нового жилья может оказаться проблематичной.

В данном случае главной загвоздкой является защита прав и законных интересов несовершеннолетних детей, за соблюдением которых зорко следит орган опеки и попечительства. И без разрешения этого органа отчуждение жилого помещения (то есть продажа, обмен, дарение, сдача в аренду и др.) невозможно.

Таким образом, чтобы продать/обменять квартиру, вам придётся получить разрешение органов опеки. А чтобы получить разрешение органов опеки, надо представить доказательства, что продажа/обмен осуществляется с целью приобретения нового жилья, которое, плюс ко всему, должно быть не хуже, а желательно лучше прежнего как по комфорту, так и по площади.

То есть жилищные условия детей должны быть сохранены или улучшены, а их доля в праве собственности должна остаться прежней либо увеличиться. Если произойдёт с точностью до наоборот, то сделка будет признана недействительной.

Однако все мы знаем, что готовят для нас походы по инстанциям с целью получения какой-нибудь незамысловатой бумажки. Органы опеки не исключение. Как и везде там сидят крючкотворы-буквоеды, и шаг в сторону для них попытка к бегству, которая карается расстрелом.

Однако есть индивидуумы, ухитряющиеся обходить нормативные препоны. Так, для получения разрешения на продажу жилья, в котором прописаны дети, и покупку нового, но меньшего по площади, они просто наделяют детей теми же квадратами.

Некоторые, по незнанию, с лёгкой руки продают квартиры, не обращаясь ни за какими разрешениями. Вот только факт нарушения может всплыть гораздо позже и закончиться очень печально, особенно для покупателя. Система контроля у нас несовершенна, но если уж начнут шерстить все сделки…

Налогообложение при продаже квартиры происходит в общем порядке: 13% в случае владения собственностью менее 3 лет, 0% – если стоимость квартиры менее 1 млн рублей.

Подводные камни

Продавая жильё, приобретённое в ипотеку (кредит) с участием средств маткапитала, и приобретая новое жильё опять же в ипотеку, можно столкнуться с отказом органов опеки на выдачу разрешения, даже несмотря на соблюдение прав ребёнка.

Загвоздка вся в том, что лишая детей собственности в одной квартире, вы должны сразу же предоставить им собственность во вновь приобретаемой, причём соответствующую долям в продаваемом жилье, либо выплатить сумму, эквивалентную стоимости этих долей. Однако сделать это, например, в строящемся жилье можно только после введения объекта в эксплуатацию. Получается, что выдел долей детей остаётся в подвешенном состоянии.

При заключении кредитного договора, ваша новая квартира автоматически становится предметом залога банка (обременение). И в случае вашей неплатёжеспособности банк будет вправе реализовать вашу квартиру. Однако, если в квартире будут прописаны несовершеннолетние, то сделать это будет невозможно. Такая вот палка о двух концах.

Как быть в таком случае? Проблема решается с помощью предоставления в органы опеки нотариально заверенного обязательства о наделении детей долями в новом жилье в течение полугода после погашения ипотеки (сдачи недвижимости в эксплуатацию, если вы участвуете в долевом строительстве).

Эта процедура довольно часто практикуется, в том числе и при первоначальной покупке жилья на маткапитал (обязательство предоставляется в ПФ, срок исполнения – 6 месяцев с момента перечисления средств МСК или сдачи жилья в эксплуатацию).

Однако, учитывая, что выдаёт маткапитал пенсионный фонд, блюдут права детей органы опеки, а регистрирует права собственности росреестр, который не интересует источник финансирования при покупке недвижимости, то соблюдение условий вышеуказанного обязательства практически никак не контролируется.

Родители вроде как обещают прописать в будущем своих детей в новую квартиру, но на деле это часто не происходит, по разным соображениям: просто из-за лени, нежелания лишний раз сталкиваться с органами опеки или в целях обналичивания денег (то есть купить жильё, чтобы сразу продать, или покупают квартиры у родственников). И ради достижения цели даже указывают в обязательстве, что при невозможности расплатиться за ипотеку гарантировано пропишут ребёнка в другое помещение, которого в наличии вовсе может и не быть.

Тем самым они оставляют своих детей без собственности. Но серьёзнее всех пострадают будущие покупатели такой недвижимости.

Конечно, если орган опеки или ПФ обнаружат такие нарушения, то могут обратиться в суд с заявлением о признании всех сделок недействительными. Однако связь между этими органами отсутствует, а порядок контроля недобросовестных родителей пока не установлен. И рынок продаваемой недвижимости продолжает пополняться квартирами, купленными на средства МСК, но не оформленными в собственность детей.

Последствия продажи/покупки недвижимости, приобретённой некогда на средства МСК

Чем может обернуться в будущем халатное отношение к оформлению прав детей на жильё? Тем, что сами эти дети будут обращаться в суд за признанием продажи жилья, в котором их лишили доли, недействительной. И бояться этого в первую очередь следует потенциальным покупателям такой недвижимости.

Чем грозит признание сделки недействительной: каждая сторона обязана возвратить другой всё полученное по сделке, то есть покупатель обязан вернуть недвижимость, а продавец – деньги, уплаченные за неё. Иными словами, ваша сделка аннулируется.

Повезёт, только если будут пропущены сроки исковой давности, которые для взрослых составляют 3 года с момента обнаружения ущемления своих прав, а для несовершеннолетних – 3 года с момента достижения совершеннолетия.

Допустим, вы добросовестный приобретатель недвижимости, покупая которую понятия не имели, что продавец в неё вложил средства МСК, да ещё и детям доли не выделил.

И вот в один прекрасный день получаете решение суда о том, что ваша сделка купли-продажи признана судом недействительной именно из-за нарушения прав детей.

И теперь вы должны эту недвижимость вернуть продавцу, а он должен вернуть вам деньги. И тут начинается самое интересное.

Вернуть квартиру, конечно, недолго. Вот только не вернуть денег, вложенных в её ремонт, а может и остаться на улице, если другого жилья нет. Да и с возвратом денег за квартиру может быть не всё так просто. Ведь вырученные от продажи квартиры деньги продавец уже давно вложил во что-то другое.

И вполне реально, что возвращать стоимость квартиры он будет в виде ежемесячных отчислений из зарплаты, которые растянутся на годы. Кроме того, стоимость недвижимости с каждым годом растёт. Поэтому даже если продавец сможет сразу вернуть вырученные за квартиру деньги вряд ли вы сможете купить на них другое аналогичное жильё.

А если в целях минимизации налогов в договоре ещё и стоимость жилья была занижена, то плакали ваши денежки.

Так что прежде чем покупать квартиру обязательно проверьте наличие детей у продавца, рождённых после 1 января 2007 г. (именно с этого момента начал выдаваться МСК). При наличии таковых, запросите подтверждение об использовании маткапитала. Конечно, если продавец захочет скрыть правду, он сделает это.

И всё же можно запросить у продавца свидетельство о праве собственности на недвижимость (ну вы же должны быть уверены, что не покупаете кота в мешке). Если среди собственников есть дети с датой рождения после 01.01.07, то продавец обязан предоставить вам разрешение органов опеки на продажу жилья, без которого покупать недвижимость рискованно.

Если же иные собственники в свидетельстве не значатся, то вы имеете полное право запросить у продавца справку из ПФ об остатке средств МСК.

Такие справки ПФ ежегодно высылает получателям МСК, не использовавшим его.

Если размер МСК равен установленному законодательством (точный размер всегда можно найти в интернете), то право продавца на МСК не реализовано, а значит, можно смело покупать это жильё.

Если же продавец не сможет или не захочет подтвердить, что его МСК в целости и сохранности, то связываться с ним опасно. Вполне вероятно, что средства он использовал, а доли в жилье никому не выделил. И ваша опрометчивая сделка может привести к печальным последствиям. Если только продавец не согласится выделить все полагающиеся доли перед совершением вашей сделки.

То же касается заключения договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве с использованием МСК. Это когда лицо участвует в долевом строительстве и передаёт вам все свои права и обязанности по договору.

То есть вместо него уже вы будете участвовать в этом долевом строительстве, а ему возместите вложенные средства (такое своего рода обналичивание МСК – вложил в строительство чуть-чуть, а за уступку получил живой материнский капитал).

Как уже говорилось ранее, пока дом не сдан в эксплуатацию, выделить в нём доли всех членов семьи невозможно, а потому даётся обязательство сделать это после завершения строительства. С одной стороны никаких нарушений вроде бы и нет. Но с другой стороны, уступая свои права требования, обязательство о выделе долей уже не может быть исполнено никогда.

Похожая схема, когда родители обязуются наделить детей долями после погашения кредита. При этом ипотеку не гасят до конца, оставив небольшую задолженность, и продают с таким обременением. Банк при этом перезаключает ипотечный договор с новым покупателем недвижимости. Найти такие банки сложно, но можно.

К сожалению, ради получения живых денег вместо сертификата с цифрами, такие схемы очень часто применяются.

И риск потерять квартиру существует, даже если МСК был вложен в неё не вашим продавцом, а одним из предыдущих владельцев.

В любом случае при обнаружении нарушения прав детей уже после проведения сделки, лучше побыстрее перепродать эту недвижимость: две подряд сделки купли-продажи признать недействительными будет куда сложнее.

А до тех пор, пока контроль за этим процессом ни на кого не возложен, остаётся только догадываться, каковы будут его последствия. Так или иначе, ответственность за неправомерное использование МСК ляжет на родителей и будет квалифицироваться, скорее всего, как мошенничество со всеми вытекающими последствиями.

Остаётся только пожелать продавцам недвижимости, купленной на материнский капитал, соблюдать все свои обязательства, а покупателям такого жилья стараться полностью себя обезопасить, чтобы в будущем не получить неприятного сюрприза.

В данном случае пословица «кто не рискует…» не сработает. Ваш юрист.

P.S.

Источник: https://svoyurist.com/zhilishhnyie-tonkosti/mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskiy-kapital

И учесть чужие деньги в своих расходах

Продажа квартиры с участием мат капитала

Новый закон внес изменения в порядок расчета налога на доходы при продаже квартир с детскими долями. Поправки касаются тех случаев, когда на квартиру потратили маткапитал, выделили детям доли, а потом решили продать это жилье.

Получалось, что с дохода от продажи детских долей нужно было платить налог. При этом учесть расходы на покупку доли родители не могли: это их расходы, а не детские. Так семья могла запросто потерять на налогах даже 200 тысяч рублей.

Но в 2019 году разрешили уменьшать доходы детей на расходы родителей. Эти изменения распространили на все сделки с 2017 года. То есть при продаже квартиры в 2017, 2018 и 2019 годах родители имеют право уменьшить доход от продажи детской доли в квартире на ту сумму, что потратили на покупку этой доли.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Разъяснения ФНС касаются родителей, которые продают квартиры раньше, чем пройдет минимальный срок владения. То есть если квартира принадлежала им не больше трех или пяти лет. Если квартиру купили в 2015 году, а продают в 2019, в поправках можно не разбираться: ни декларации, ни налога при такой продаже не будет.

При продаже квартиры с детскими долями сделку фактически совершают родители, но по документам они делают это как бы вместе с несовершеннолетними детьми. С точки зрения налогов доход от продажи получают не только мама и папа, но и дети — как минимум двое.

Если не прошел срок минимального владения, государство ждет декларацию с отчетом о суммах доходов и начисленном налоге. Каждый член семьи должен показать, какую сумму он получил за свою долю. При этом налог можно заплатить с разницы между доходами и расходами.

Вот как это сделать:

  1. Каждый член семьи подает декларацию с доходом от продажи своей доли.
  2. Родители отчитываются о доходах несовершеннолетних детей и подают декларации как законные представители.
  3. Расходы на покупку квартиры делятся пропорционально долям каждого члена семьи.
  4. Документы с подтверждением расходов должны быть оформлены на родителя или супруга.
  5. Сумма маткапитала тоже учитывается в составе расходов и делится на всех пропорционально.
  6. НДФЛ начисляют с разницы между доходами и расходами по каждой доле.

Пример расчета. Елена и Николай купили квартиру в 2016 году — за 3 млн рублей. На ее покупку потратили материнский капитал. Чтобы соблюсти требования закона, они выделили детям по 25%.

В 2019 году семья продала квартиру за 3,2 млн рублей, при этом 1,6 млн — это доход за детские доли.

Раньше налоговая считала, что расходы на покупку долей понесли родители, а не дети, поэтому родители заплатили бы за детей 143 тысячи рублей налога:

(800 000 Р − 250 000 Р) × 13% × 2 = 143 000 Р

Но теперь при продаже квартиры каждый член семьи посчитает налоги так:

(800 000 Р − 750 000 Р) × 13% = 6500 Р

А все вместе они заплатят вот столько:

Благодаря поправкам и разделению расходов родителей пропорционально долям эта семья сэкономит 117 000 Р. А другие семьи смогут сэкономить и больше.

Поправки распространяются на сделки, которые заключили в 2017 году и позже. Но за 2017 и 2018 годы декларации уже подали и налог заплатили. А теперь государство решило, что считать его нужно было по-другому.

Это значит, что многие семьи заплатили налоговой слишком много денег. А те, кто подавал документы на вычет при покупке квартиры и зачел начисленный НДФЛ в счет налога к возврату, недополучили деньги из бюджета.

Теперь излишне уплаченные суммы можно вернуть. ФНС объяснила, что семьи имеют на это полное право.

И если какая-то местная инспекция говорит, что не в курсе изменений, а закон там еще не читали, покажите короткое разъяснение ФНС и оперируйте аргументами из нашего разбора.

А лучше ничего не объясняйте, а просто молча подайте декларацию через личный кабинет на сайте nalog.ru или отправьте ее почтой. Никуда они не денутся — все пересчитают и вернут.

Вот что нужно сделать, если продали квартиру в 2017 или 2018 году и уже отчитались:

  1. Подайте уточненную декларацию 3-НДФЛ. Укажите расходы на покупку детских долей, которые оплатили родители. Приложите подтверждающие документы.
  2. Напишите заявление на возврат налога, если появится переплата. Примерно через четыре месяца деньги должны вернуть на счет.
  3. Учтите корректировки при расчете налога к возврату, если подавали документы на вычет при покупке квартиры.

Если квартиру продали в 2019 году, декларацию нужно подавать в 2020. Уточненная не понадобится: сразу делите расходы пропорционально долям.

Учитывать расходы родителей при продаже детских долей можно только при использовании материнского капитала — федерального или регионального. Поправки не касаются других форм господдержки.

Например, если квартиру купили по программе «Молодая семья» или использовали другие виды субсидий, при продаже детских долей расходы родителей на их покупку учесть не получится.

Лучше подождите, пока пройдет минимальный срок владения, чтобы ничего не платить государству.

Минимальный срок владения, после которого можно вообще не платить налог, зависит от года покупки квартиры. Если ее купили до 2016 года, продать без налога можно через три года. Если с 2016 года — придется ждать пять лет.

Если на покупку квартиры потратили материнский капитал, его сумму тоже нужно включить в расходы при расчете налога. В своих разъяснениях ФНС об этом не говорит, но вы все равно используйте.

Материнский капитал — это деньги от государства. Но это господдержка для семьи, поэтому выделенную из бюджета сумму можно включить в свои расходы. Ее тоже делят пропорционально долям. Так семья сэкономит 60 тысяч рублей на НДФЛ, хотя 467 тысяч за квартиру заплатило государство.

Изменения по поводу распределения расходов касаются только тех доходов, что получены в 2017 году и позже. Хотя за 2017 и 2018 год семьи уже отчитались и заплатили завышенный налог, теперь им вернут часть денег.

Но семьям, которые продали квартиры в 2016 году или раньше, ничего из бюджета не вернут. И хотя за 2016 год еще не поздно подать уточненную декларацию, это бесполезно. Доходы от продажи детских долей за этот период нельзя уменьшить на расходы родителей. Несправедливо, но работает именно так.

Вот что можно сделать:

  1. Покажите разъяснения ФНС. Они размещены на официальном сайте nalog.ru. На инспекторов действует магически.
  2. Попросите письменный отказ с указанием причины. Никаких разговоров — только письменно. Одна только просьба может сработать — на самом деле отказ никто не напишет, а декларацию сразу примут.
  3. Никого не спрашивайте и отправьте декларацию по почте или через личный кабинет. Так просто ее уже не развернут.
  4. Напишите жалобу через сайт. Это работает.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/matkapital-prodazha-fns/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.