Продажа права аренды земельного участка это

Содержание

Продажа права аренды земельного участка, принадлежащего государству: основные особенности и подводные камни

Продажа права аренды земельного участка это

В Ст. 22 Земельного кодекса РФ обговорены следующие случаи использования земельных участков, находящихся в собственности у государственных или муниципальных образований:

  • в качестве залога;
  • как взноса в уставный капитал или пая;
  • для передачи в субаренду.

Кроме того, возможна продажа права аренды земельного участка третьим лицам. Эта процедура доступна и арендаторам — физлицам, и предприятиям при условии, что обратное не указано в договоре аренды.

Требуется ли уведомлять собственника при продаже прав аренды земельного участка в Москве

У арендатора есть возможность переуступки прав аренды (ППА) без получения разрешения от собственника. Необходимо соблюдение двух условий:

  • Действие договора аренды должно составлять более пяти лет.
  • В договоре должна быть указана возможность ППА без получения разрешения.

В противном случае продажа права аренды муниципальных земельных участков осуществляется только после получения разрешения от собственника. В случае, если речь идет об аренде земель или помещений Департамента имущества Москвы, обращаться для предоставления согласия на совершение сделки нужно в подразделения службы «Одного окна».

Какие документы подаются в ДИГМ?

  • Заявление на предоставление услуги.
  • Паспорт/документ, подтверждающий полномочия представителя.
  • 4 экземпляра договора на переуступку прав аренды, подписанных старым и новым арендаторами.
  • Документ, согласованный обеими сторонами, который содержит описание земельного участка.
  • 4 экземпляра акта приема-передачи.
  • Документы, которые подтверждают полномочия лиц, подписавших договор.

Департамент имущества Москвы дает ответ — согласие или запрет на передачу прав аренды — в течение 35 дней.

В каких случаях при аренде государственной или муниципальной земли могут дать отказ на согласование продажи права аренды?

Есть несколько ситуаций, в которых с большой долей вероятности Департамент имущества Москвы или любой другой арендодатель земли даст отказ в продаже прав аренды.

Во-первых, если на участке есть объекты, строительство или реконструкция которых были проведены без получения разрешения или с нарушением строительных норм.

В частности, если на землях сельхозназначения велось строительство жилых зданий, то потребуется сначала оформить перевод земли в другую категорию, а затем заниматься продажей прав аренды.

Во-вторых, если у арендатора есть невыполненные обязательства, предусмотренные по договору аренды, — например, задолженность по арендной плате. Наконец, если на сам участок или возведенные на нем строения наложен судебный запрет или в отношении недвижимости ведется гражданское или уголовное дело, то ППА также будет невозможна.

Некоторые правовые аспекты переуступки права аренды земельного участка

  1. Продажа права аренды земли возможна только в пределах срока, оговоренного изначальным договором с арендодателем.
  2. Изменение договора аренды при переуступке прав недопустимо: новый арендатор получает все права и обязанности, прописанные при заключении сделки старым арендатором и арендодателем.

  3. Если соглашение оформляется на срок больше, чем год, то необходима регистрация сделки в Росреестре.

    Понадобится заплатить государственную пошлину и предоставить:

  • документ, удостоверяющий личность/ выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ для юридических лиц;
  • заявление;
  • правоустанавливающие документы на землю;
  • кадастровый паспорт и план участка;
  • оригинал и копии договора;
  • для физлиц — согласие супруга.
  1. Для составления договора переуступки прав аренды лучше обратиться к юристам, поскольку при любых отклонениях от установленных правил вы получит отказ от собственника либо сделка будет признана недействительной.

Если вас интересует продажа права аренды или муниципальные земельные участки, права аренды на которые можно выкупить на выгодных условиях, обращайтесь в компанию RFI consult. Сфера наших услуг включает поиск клиентов или подходящих под ваши требования вариантов, оформление документов, согласование договора переуступки прав аренды с собственником, регистрацию сделки. Мы всегда добиваемся для клиентов наиболее выгодных условий. С RFI consult купля продажа права аренды земельного участка будет оформлена по всем правилам и в кратчайшие сроки.

Узнайте больше об услуге и получите бесплатную консультацию у эксперта нашей компании прямо сейчас!

Источник: http://uzakonimvse.com/stati/prodazha-prava-arendy-zemelnogo-uchastka-prinadlezhashhego-gosudarstvu/

Продажа права аренды земельного участка в 2020 – что это такое, налог, сельхозназначения, в конкурсном производстве

Продажа права аренды земельного участка это

Финансовый кризис сказался на многих арендаторах земли – нет возможности приобретения необходимого обрабатывающего оборудования, получение нужного кредита на развитие, а без этого хорошо организованное дело просто затухает.

И взятую под сельхозназначения землю практически невозможно использовать, поэтому вопрос продажи права аренды муниципальных земель стоит весьма остро.

Подобные проблемы складываются у нанимателей земель под индивидуальное строительство, когда срок аренды просто не определен, а средств на постройку жилья взять просто неоткуда.

Почему стоит вопрос о продаже, а не простой и понятной переуступке права аренды? Ведь при заключении договора нанимателю пришлось потратить приличную сумму на оформление участка, регистрацию, подготовку соответствующим образом всех необходимых документов, в том числе и кадастровых, к которым относится дорогостоящее межевание и постановка на кадастровый учет, провести оплату за аренду, порой и за будущие периоды.

Поэтому именно продажа помогает выйти из сложной ситуации и наладить свои финансовые дела.  Как же можно продать, а не передать свои арендные права, и возможно ли такое?

Что это такое  

Порой все арендные отношения между нанимателем земельного надела и органами местного самоуправления построены таким образом, что отказ от права аренды может принести нанимателю значительный материальный ущерб – власти могут затребовать компенсацию от потери своей выгоды, а это складывается просто в огромные суммы. Да и все затраты на оформление тоже хочется возместить.

Именно эти причины заставляют неудавшегося арендатора земельного участка задуматься о возмездной передаче своих прав, то есть продаже.

Главным Законодательным актом, ЗК РФ (п. 6 ст. 22) предусмотрено, что лицо, арендующее земли у муниципальных властей, может передать/продать свои права третьему лицу в пределах срока действия правоотношений (а если это аренда под ИЖС, то и бессрочно).

На деле это может означать, что вашими правами арендатора будет пользоваться третье лицо, со всеми вытекающими последствиями – оплатой, правами и обязанностями по целевому использованию земельного надела.

Все новые правоотношения оформляются новым, отдельным договором, в котором следует прописывать новые условия оплаты и компенсации понесенных затрат.

Но! Это может быть возможным только в том случае, если об этом есть ссылка в первоначальном договоре земель.

Как происходит            

В любом случае сделка по аренде земельного надела возмездная, то есть арендатор обязан уплачивать ставку за пользование чужими ресурсами и исполнять другие обязанности, прописанные в обоюдном арендном соглашении. Но если в силу каких-то объективных причин становится невозможным их исполнение, то их можно продать.

Юридическая терминология определяет подобные правоотношения как переуступка своих прав по возмездной сделке, если обычное расторжение договора будет невыгодным арендатору.

Стоит сразу оговориться, что сделка по продаже прав арендатора ничем не напоминает субарендные отношения, поскольку он впоследствии вообще не будет фигурировать в дельнейших договорных обязательствах, в отличии от субаренды, когда передаются права перового арендатора другому на пользование объектом недвижимости.

По смыслу сделки, это единственный законный способ передать свои арендные права на третье лицо, но она обязательно должна иметь возмездный характер, чтобы в дальнейшем заключаемое соглашение невозможно было признать несостоятельным, и определить их как дарственные.

Тем более, что договоры дарения недвижимого имущества запрещены для сделок между юрлицами.

Особенность подобной сделки и сам договор продажи должен четко определять оплату новым лицом права найма земельного участка, только в этом случае возможность оспаривания в судебном порядке будет полностью ничтожна.

Права нанимателя продаются по отдельным соглашениям, в которых должны быть определены все аспекты будущих отношений между прежним нанимателем и владельцем имущества:

  • подробное описание что (земля, кадастровый учетный номер, месторасположение и право владения), кому (физическому или юридическому лицу, их личные данные или название компании и ее реквизиты) продается, на каких взаимовыгодных условиях – один участник возмездно передает свое право аренды, с оговоркой на конечную сумму;
  • описание обязанностей, которые возникнут у новой стороны в арендных отношениях – по какому целевому назначению может быть использован земельный надел, условия пользования и оплаты, другие возможные детали, способ расчета с прежним арендатором;
  • текст новых соглашений должен содержать обязанность прежнего арендатора по передаче всего пакета документации, относящихся к арендным правам на конкретный участок – первично заключенный договор, выписка из Росреестра о занесении сведений по смене права владения, технические и кадастровые документы, пакет всех платежных документов, подтверждающий отсутствие долга.

Новые правоотношения также подлежат регистрации в едином реестре прав на недвижимые объекты, и только по окончанию процедуры у нового арендатора появится право на владение землей по праву аренды.

Необходимые документы    

Для прохождения регистрации новых правоотношений стороны обязаны предоставить следующую комплектацию документов:

  • оригиналы и ксерокопии общегражданских паспортов участников сделки;
  • если оформлением занимаются поверенные лица, то нотариально заверенные доверенности с обозначением всех полномочий;
  • первичный договор аренды земли;
  • письменное одобрение владельца участка на совершение сделки, либо разрешение местной администрации, если земля относится к муниципальному имуществу;
  • новое соглашение о продаже права аренды;
  • акт фактической передачи и приемки объекта недвижимости.

Могут потребоваться и другая документация, но об этом вам скажет регистратор.

Налог с продажи права аренды земельного участка             

Что понимается под налогообложением? Ведь были проданы права, а е сама земля? Но продажу имущественных прав Налоговый Кодекс рассматривает также, как и продажу любого имущества, то есть продавец изначально нацелен на получение дохода. А любые доходные статьи облагаются налогом.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

По ставке 13% от полученной суммы дохода для резидентов страны. Если в договоре принимает участие гражданин иностранного государства, то ставка налогообложения будет 35%. (п. 5 ст. 155 НК РФ).

Особенности  

В связи с изменениями в Российском Налоговом Законодательстве, при продаже любого имущества или имущественного права (в нашем случае аренды), если оно находилось во владении менее пяти лет, налоговые агенты обязаны рассчитать базу налогообложения и уплатить с нее налог в казну государства по ставке 18%. (ст.217 ч. 17.1, ст. 165 ч.3).

Если оформляется сделка по продаже права найма земель сельскохозяйственного назначения, то здесь есть два варианта развития:

 если переоформляются права на юридическое лицо то компания сама будут исчислять налоговую базу и оплачивать установленный налог
 для граждан порядок оплаты стандартный 18 % от полученной суммы дохода

Особенность уплаты налога при процедуре банкротства, то есть в конкурсном производстве, прописаны в новой редакции Налогового Законодательства от 01.10. 2011 г:

  • обязанность уплаты возлагается на приобретателей прав аренды, которые признаются налоговыми агентами (п.4.1 ст. 161). Исчисление основывается от суммы разницы, полученной от расчетов с кредиторами и полученным доходом.
  • юридические лица, в отличие от граждан, обязаны сами исчислить сумму полученного дохода от сделки, и оплатить согласно законодательству средства в бюджет. Стандартные расчеты налогообложения указаны в п. 4 ст. 164 Российского Налогового Законодательства;
  • для физических лиц ставка налогообложения при реализации имущества банкрота исчисляется в стандартном размере, то есть с полученной разницы средств, оставшихся после погашения долгов перед кредиторами.

При реализации права аренды самим арендатором, налогообложение исчисляется от суммы полученного дохода по ставке в 13%, то есть он обязан подать декларацию в налоговый орган и заявить о доходе от реализации имущественных прав аренды земельного участка.

Теперь вы знаете о тонкостях продажи своих арендных прав другому лицу.

Аренда земли сельхозназначения описывается тут.

Образец договора аренды производственного помещения с оборудованием вы можете найти в этой статье.

Источник: http://kvartirkapro.ru/prodazha-prava-arendy-zemelnogo-uchastka/

Как осуществляется продажа права аренды земельного участка по закону?

Продажа права аренды земельного участка это

Участки земли, принадлежащие государственным и муниципальным образованиям, предоставляются в аренду гражданам и организациям на договорной основе.

Но не всегда арендатор может исполнять свои обязанности в течение всего периода действия соглашения.

Закон позволяет переуступить право пользования участком другому лицу. При этом необходимо соблюсти ряд формальностей.

Можно ли продать арендованный земельный участок, как составляется договор продажи права аренды земли? Подробности — в статье.

Какое законодательство регулируют данный вопрос?

Землепользователь по своему усмотрению выбирает лицо (человека или организацию), с которым заключает договор субаренды.

По такому соглашению на возмездной основе передаётся весь комплекс прав и обязанностей, которые ранее получил арендатор от собственника.

Процедура регулируется нормами ГК РФ. Нормы статьи 615 указывают, что арендодатель имеет право сдать имущество в поднаём или передать весь комплекс прав и обязанностей другому лицу (перенаём), если имеется согласие собственника имущества на это.

Также в Земельном кодекс РФ от 25.10.2001 г. (ЗК РФ) содержатся нормы, касающиеся передачи права аренды земельного участка другому лицу. Соответствующие правила закреплены в пунктах 5 – 9.2 статьи 22.

Согласия собственника не требуется, если иное правило не было установлено в договоре.

От продажи права аренды необходимо отличать субаренду. При продаже один землепользователь заменяется другим. В случае субаренды часть участка или вся его территория переходит на условиях, которые устанавливает первый арендатор.

Преимущества

Продажа права аренды выгодна по нескольким причинам:

  1. Арендатор может снять с себя обязательства без дополнительных затрат. Землепользователь должен рационально использовать участок и не допускать его порчи. Иначе гражданина или организацию могут привлечь к административной ответственности, а собственник может потребовать материальную компенсацию.
  2. Права собственника не ущемляются, так как все условия аренды продолжают действовать.
  3. Извлечение прибыли. Так цена участка под ИЖС может значительно вырасти через несколько лет.

Недостатки переуступки

Процедура может быть невыгодна по ряду обстоятельств:

  1. Стоимость пользования участком может быть ниже, и продавец потеряет в деньгах.
  2. Возможны расходы на поиск покупателя, оформление сделки, регистрацию права собственности.
  3. Продавцу придётся легализовать все самовольные постройки.
  4. Если требуется согласие собственника, оно может быть отозвано в любой момент. И тогда сделка сорвётся.
  5. Новый арендатор может быть привлечён к ответственности за нарушения порядка землепользования предыдущего арендатора.

Каков порядок?

Процесс передачи права делится на несколько этапов.

Арендатору для совершения сделки потребуется ряд документов:

  • паспорт (или свидетельство о регистрации, если право продаёт организация);
  • оригинал договора аренды;
  • решение органа власти о проведении торгов или о предоставлении участка в аренду без аукциона;
  • технический план, где будут обозначены все имеющиеся строения;
  • письменное согласие собственника (если это требуется в соответствии с договором аренды).

Составление и заключение договора

В законодательстве нет специальных требований для подобных соглашений. Стороны могут составить текст документа самостоятельно или обратиться к юристу.

Обычно договор включает в себя следующую информацию:

  1. основные реквизиты: название документа, дата составления;
  2. сведения о сторонах;
  3. предмет соглашения;
  4. информация о договоре, по которому продавец права аренды получил его;
  5. сведения об участке (местонахождение, размер, кадастровый номер и т.д.);
  6. срок пользования;
  7. стоимость сделки и порядок расчётов;
  8. права и обязанности сторон;
  9. меры ответственности;
  10. порядок разрешения споров.

Договор составляется в 3-х экземплярах: для каждого участника сделки и для Росреестра.

Государственная регистрация

Если период пользования участком превышает 1 год, необходимо регистрировать сделку в Росреестре. Для этого нужны:

  • заявление одного из участников сделки (форму можно скачать с сайта Росреестра или получить бланк в территориальном управлении);
  • паспорт гражданина (или свидетельство о государственной регистрации организации);
  • доверенность (если лицо действует через представителя);
  • оригинал договора (минимум 2 оригинала);
  • документ, подтверждающий оплату госпошлины;
  • иные документы (например, нотариально заверенное согласие супруги продавца на подписание договора, если он состоит в браке).

Любой из участников сделки обращается в территориальное управление Росреестра по месту нахождения участка. Документы проверяет и принимает регистратор.

Процедура внесения информации в кадастр занимает до 7 рабочих дней. 1 оригинал договора остаётся в Росреестре.

Государственная регистрация стоит 2000 рублей. Если участок предназначен для сельскохозяйственных нужд, то госпошлина составит 350 рублей. Если стороны сделки – юридические лица, то пошлина составит 22000 рублей.

Также документы можно подать через МФЦ, но срок рассмотрения обращения увеличится до 9 рабочих дней.

Извещение собственника о смене арендатора

После государственной регистрации передачи прав бывший арендодатель должен направить официальное уведомление о сделке собственнику недвижимости.

В законодательстве нет образца этого документа, также не установлены сроки подачи уведомления.

В постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 указано, что информация может быть передана собственнику письменно или устно в разумный срок после заключения договора. Иначе владелец может потребовать возмещения убытков.

На практике обычным сроком считается 1 месяц с момента передачи участка или регистрации права в Росреестре. Заключение нового договора с собственником не требуется.

Отказ и его причины

Соглашение не может быть заключено в следующих случаях:

  • в договоре отдельно указано, что арендатор не может передавать свои права и обязанности третьему лицу;
  • земельный участок передан в пользование резиденту свободной экономической зоны или особой экономической зоны;
  • землепользователем является субъект малого или среднего предпринимательства, который получил землю в рамках льготы по закону № 209-ФЗ от 24.07.2007 года;
  • соглашение об аренде участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, заключено на период менее 5 лет;
  • в иных случаях, если это предусмотрено федеральным законодательством.

Стороны сделки должны сами установить, распространяется ли запрет на их ситуацию. Также регистратор Росреестра проверяет законность заключения договора и отказывает во внесении изменений в земельный кадастр при наличии указанных оснований.

Заключение

Продажа права аренды земли – это передача всего комплекса прав и обязанностей, связанных с временным использованием участка, другому лицу по возмездному договору. Согласие собственника не требуется.

Новый договор подлежит государственной регистрации, если срок аренды составляет не менее 1 года. Продажа возможна, если это прямо не запрещено законом или договором аренды.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/prodazha-prava

Как оформить переуступку права аренды земли

Продажа права аренды земельного участка это

Наша страна настолько богата неосвоенными территориями, что любой желающий имеет возможность воспользоваться землей.

Так, в соответствии с земельным законодательством отдельные категории граждан вправе арендовать понравившийся участок земли без участия в аукционе или приобрести государственную либо муниципальную собственность по сравнительно низкой цене.

Тем не менее, достигнутая так просто цель не всегда себя оправдывает, в связи с чем перед землепользователем встает вопрос переуступки прав, как один из способов возмещения расходов. Во избежание споров и разбирательств с собственником, необходимо знать, как оформить переуступку прав аренды земельного участка правильно.

Что можно сделать с полученным участком?

Если земля приобретена для определенных целей, в отношении участка установлены границы и зарегистрировано право собственности, такой объект можно продать.

Если же это арендованный на определенный срок участок, но по каким-либо причинам арендатор утратил к нему интерес, целесообразно воспользоваться возможностью уступки права аренды в пользу иного лица.

Уступить свое право можно любому лицу, в том числе юридическому.

Здесь решающее значение имеет принадлежность земли к той или иной категории, а также разрешенный в отношении нее вид использования.

Земельный кодекс РФ насчитывает 7 категорий земель, из которых только 2 могут вызвать интерес потенциального арендатора. Это земли сельхозназначения и земли населенных пунктов. В свою очередь каждая из выделенных законодательством категорий допускает эксплуатацию земельного участка в соответствии с определенным видом разрешенного использования.

Так, например, сельскохозяйственные земли разрешается использовать с целью ведения садоводства и огородничества, ЛПС или КФХ, а в пределах земель населенных пунктов можно заниматься строительством, в том числе использовать участок под ИЖС.

Законодательная основа

Начнем с разъяснения понятия уступки прав применительно к арендным отношениям. Сама сделка аренды предполагает частичную передачу прав собственника имущества в пользу гражданина или организации.

В результате арендатор, принявший имущество, наделяется либо правом пользования, либо одновременно правами владения и использования объекта. В качестве последнего может выступать объект, относящийся к категории движимого либо к категории недвижимого имущества.

При этом в силу возмездности такой сделки арендодатель принимает от пользователя определенную соглашением плату.

Уступка прав в данном случае подразумевает передачу прав арендатора третьему лицу.

Иными словами, такую сделку можно назвать субарендой. В результате первоначальный арендатор становится арендодателем, а лицо, которому переданы права на объект выступает по отношению к нему арендатором. При этом как и первоначальная, данная сделка заключается на возмездной основе.

Земельные объекты в плане уступки прав не являются исключением, что подтверждается содержанием п. 5 ст. 22 ЗК РФ. Из смысла данной статьи следует, что арендатор вправе распорядиться имуществом следующим образом:

  • сдать в аренду (уступить права иному лицу);
  • передать в качестве предмета залога кредитору;
  • внести в качестве паевого взноса или вклада.

Полномочия достаточно широкие, однако, законодательство устанавливает и ряд ограничений, согласно которым:

  1. Арендатор вправе распорядиться переданным ему во временное пользование участком только в случаях, не противоречащих действующему законодательству, и при условии того, что возможность уступки предусмотрена договором.
  2. Пользователь обязан уведомить о совершенных с участком действиях его собственника (орган государственной власти или МСУ).
  3. Далеко не на все земельные участки разрешается уступать права. К примеру, такой запрет распространяется на земли, расположенные в особых экономических зонах.
  4. Не всегда разрешено уступать права. В зависимости от условий конкретного договора аренды, такая процедура может быть запрещена собственником.

договора

В случае уступки прав без участия собственника особых требований относительно порядка заключения соглашения не предъявляется. Достаточно действовать в рамках гражданского законодательства, регулирующего правила предоставления имущества в аренду.

Сторонами соглашения при уступке прав будут выступать действующий арендатор и лицо, намеревающееся получить участок в пользование в пределах действующего срока аренды.

Договор должен состоять из нескольких частей, содержащих существенные условия соглашения сторон и сведения о передаваемом объекте. В частности, в документ нужно внести следующую информацию:

  1. Дату и место составления.
  2. Наименование договора («договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной (государственной) собственности»).
  3. Данные арендатора и арендодателя.
  4. Предмет договора. В этой части необходимо указать данные первоначального договора, а также сведения о передаваемом в пользование объекте, в том числе:
  • собственника участка;
  • кадастровый номер;
  • местонахождение;
  • площадь;
  • вид разрешенного использования земли;
  • сведения о наличии (отсутствии) обременений;
  • сведения об имеющихся ограничениях (если таковые есть);
  • иные характеристики, дающие представление о назначении и свойствах объекта.
  1. Срок действия договора.
  2. Величина платы за предоставленный в пользование участок.
  3. Права и обязанности арендатора и арендодателя.
  4. Ответственность сторон соглашения.
  5. Порядок урегулирования спорных моментов.
  6. Подписи участников договорных отношений.
  7. Приложение, содержание которого может включать документацию на передаваемый участок, в том числе копию первоначального договора, платежные документы, подтверждающие факт отсутствия задолженности по арендной плате, выписку из ЕГРН, план участка и другие документы.

Важно! Арендатор земли вправе передать используемый им участок на условиях, предусмотренных первоначальным договором аренды. Внесение несогласованных с собственником земли условий недопустимо.

Узаконивание сделки

В случае уступки прав на земельный объект, выделенный на правах аренды, арендатор после подписания договора обязан:

  1. Зарегистрировать уступку прав. Арендные отношения, период действия которых превышает год, подлежат госрегистрации, поэтому после подписания договора, последний нужно передать в Росреестр.
  2. В разумный срок уведомить собственника земельного участка, то есть первоначального арендодателя. Данное условие подлежит обязательному соблюдению, если период аренды превышает 5 лет. Документ составляется в произвольной форме. Если уведомление о переуступке права аренды земельного участка не будет отправлено, собственник объекта вправе обратиться в суд, чтобы взыскать возникшие вследствие нарушения установленных правил убытков.

Возможные последствия

Нередко передача прав арендатора третьему лицу становится причиной споров и разбирательств в суде, в связи с чем важно рассмотреть вопрос правомерности заключения рассматриваемого договора.

Главным основанием оспаривания действий арендатора выступает отсутствие прав на передачу арендованного имущества в пользование иного лица. Мнения юристов на этот счет разнятся, однако вот, что поясняет Арбитражный суд.:

Если исходный договор содержит положение о запрете либо получении согласия собственника на уступку прав аренды, а сам договор заключен до введения в действие Земельного кодекса РФ, арендатору следует руководствоваться условиями договора.

Это означает, что в данном случае приоритетное значение имеет внесенный в соглашение запрет. В иных случаях арендатору не требуется разрешения арендодателя на передачу своих прав другому лицу.

Исключением можно считать обстоятельства, когда вновь принятый закон содержит указание на то, что его действие распространяется на все ранее возникшие правоотношения.

Тем не менее, практика показывает, что в некоторых моментах арендатор может оказаться не прав. И вот почему. Суть в том, что существуют установленные земельным законодательствам правила передачи государственного или муниципального участка земли в пользование граждан и организаций. В большинстве случаев такие земли передаются в аренду по результатам проведенных торгов.

Выделенные подобным образом участки в силу ст. 448 ГК РФ не могут быть переданы в пользование иных лиц, следовательно, арендатор, не согласовавший такую возможность, нарушает явный запрет, установленный на уровне федерального законодательства.

На этом основании собственник имущества (он же арендодатель и организатор торгов) вправе предъявить иск о признании совершенной сделки недействительной ввиду ее ничтожности.

Договор уступки прав в этом случае прекращает свое действие, а все связанные с прекращением арендных отношений убытки подлежат взысканию с недобросовестного арендатора земли.

О возможных юридических последствиях важно подумать до заключения договора уступки арендных прав.

В каких случаях уступка прав невозможна?

Исходя из основополагающих норм гражданского и земельного законодательства, несложно вычленить законные основания, препятствующие заключению сделки.

В качестве таковых может выступать одно из следующих:

  1. Получение участка в аренду по результатам аукциона.
  2. Наличие прямого запрета на переуступку в первоначальном договоре.
  3. Несоответствие назначения участка запланированному арендатором виду использования. В данном случае предполагается, что арендатор будет использовать участок под цели вразрез тем, которые определил собственник. К примеру, если гражданин намеревается строить жилой дом на землях, отведенных исключительно под ведение сельского хозяйства. В таких случаях первоначально требуется, чтобы собственник земли изменил вид разрешенного использования.
  4. Присутствие на земельном участке неузаконенных построек.
  5. Наличие зарегистрированных в отношении земельного объекта обременений или ограничений. В данном случае препятствием к заключению рассматриваемого договора может стать судебный арест или запрет на совершение регистрационных действий.
  6. Задолженность арендатора перед арендодателем (собственником) земли. В силу закона арендодатель вправе в любой момент по своей инициативе расторгнуть договор с арендатором, если тот не исполняет взятые на себя обязательства, а данное обстоятельство повлечет недействительность заключенной сделки.

Важные нюансы в подведение итога

Подытожим вышеизложенное, чтобы обозначить главные моменты, касающиеся уступки прав аренды земли. Итак, арендатор, желающий компенсировать свои убытки вследствие неиспользования арендованного объекта должен помнить о следующих моментах:

  1. Рассмотренная процедура не предусматривает смены участников арендных отношений, указанных в первоначальном договоре. Новый арендатор заключает соглашение с прежним при сохранении исходных условий и собственника земли.
  2. Переуступка прав допускается только в случае отсутствия прямого запрета, установленного законом и ограничений, заложенных в договоре аренды. При этом важно знать, что первоначальный арендодатель не может вносить в текст договора положения, противоречащие действующему законодательству.
  3. Новый пользователь может использовать участок исключительно в разрешенных законом и первоначальным арендодателем целях.
  4. Арендатор земли не вправе изменять исходные условия, за исключением величины арендной платы.
  5. Если сделка заключается на период более 5 лет, регистрация в органах Росреестра и уведомление собственника земли о совершенной сделке обязательны.
  6. Если срок менее 5 лет регистрация в Росреестре и уведомление собственника не требуется.
  7. Срок переуступки не может превышать периода действия первоначального договора аренды.

В заключение отметим, что судебная практика, вытекающая из арендных правоотношений, не всегда однозначна. В этой связи прежде чем уступить арендные права необходимо как минимум тщательно изучить договор аренды, а как максимум проконсультироваться с опытным юристом.

Источник: https://pravorf24.ru/zemelnoe-pravo/oformit-pereustupku-arendy-zemli/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.