Продажа права заключения договора аренды земельного участка

Содержание

Аукцион на право заключения договора аренды земельного участка — порядок проведения

Продажа права заключения договора аренды земельного участка

Существует несколько различных способов подачи заявки на аренду земельного участка и получения земельного участка, основными из которых являются покупка и аренда.

При этом способов взять землю в аренду на торгах для данных целей также предусмотрено несколько. Наряду с арендой участка у частных лиц или предприятий, будущий арендатор может обратиться к такому способу, как участие в аукционе по аренде (или торгах). О преимуществах и возможных недостатках этого способа будет рассказано далее в статье.

Понятие торгов

Торги на право аренды земельного участка представляют собой процедуру, которая инициируется исполнительным органом государственной власти или же органом местного самоуправления. Кроме этого, организатором данной процедуры может выступать специальная компания, которая работает с указанными органами по договору.

В ходе ее проведения разыгрывается право на получение земельного участка в аренду для его использования в определенных целях и за установленную плату.

При этом они должны иметь кадастровый номер, доступ ко всем необходимым коммуникациям (воде, свету, газу) и разрешение на постройку на их территории каких-либо зданий.

Особенности порядка проведения аукциона на право заключения договора аренды

Принять участие в торгах и арендовать землю могут как физические лица (граждане или предприниматели), так и юридические (государственной или частной сферы).

Причем это могут быть как граждане России, так и представители иностранных государств или даже лица без гражданства.

Предусмотрен следующий порядок проведения этой процедуры, закрепленный в ст. 39.12 ЗК РФ:

Принятие решения о торгах

Оно обязательно оформляется документально тем органом, который будет проводить процедуру.

Публикация извещения о предстоящей процедуре в средствах массовой информации

Например, это может быть газета, которая издается в конкретном регионе, специализированное издание, сайт соответствующего местного органа власти и т. п.

Принятие заявок от претендентов и их регистрация в соответствующем журнале

Для участия претендент должен предоставить организатору определенный пакет документов, а именно:

  • заявку (ее форма утверждается организатором);
  • платежный документ из банка, подтверждающий внесение задатка (обычно его величина составляет 10% от первоначальной величины арендной платы);
  • копию документа, удостоверяющего личность (для обычных граждан);
  • должным образом заверенный перевод на русский язык документов о госрегистрации юрлица (для иностранных компаний);
  • сведения из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (если заявку подает ИП);
  • сведения из единого государственного реестра юридических лиц (если такой субъект выступает претендентом на участие в торгах).

Стоит учесть, что подать заявку на участие претендент может как лично, так и через своего законного представителя. В последнем случае он должен также предоставить нотариально заверенную доверенность от того лица, которое будет участником торгов.

Сделать это необходимо не позднее, чем за пять дней до начала мероприятия.

Подавать заявку с необходимыми документами лучше всего вместе с их описью, после чего они регистрируются в журнале с указанием номера, даты и времени их предоставления. Далее все эти реквизиты проставляются и на каждом экземпляре документов. При этом один экземпляр отдается организатору, а второй остается у претендента.

Рассмотрение поданных заявок и документов

На этом этапе также устанавливается факт поступления задатка от них, после чего принимается окончательное решение. Претенденту могут как отказать в участии, так и допустить его к этой процедуре. В случае отказа перечисленный задаток возвращается.

Проведение мероприятия

Проходит оно в то время и в том месте, которое было ранее указано в извещении о торгах. Проводит его специально назначенное лицо — аукционист. Начинается мероприятие с оглашения им названия, основных характеристик и минимального размера арендной платы, а также основного порядка проведения торгов.

После этого участники получают пронумерованные билеты, которые могут поднимать после оглашения первоначальной стоимости для ее повышения.

Если после трехкратного объявления повышенной цены никто из участников не предложил больше, аукцион на право заключения договора по аренде земельных участков завершается.

Он и сможет заключить договор аренды земельного участка.

Оформление результатов

Происходит это путем составления протокола о предоставление земельного участка в аренду, в который заносится вся важная информация относительно хода проведения процедуры, а именно:

  • данные об участке (его местоположение, кадастровый номер, сведения о госрегистрации прав);
  • имя победителя (или наименование, если речь идет о юридическом лице);
  • поступившие предложения от участников аукциона;
  • регистрационный номер предмета торгов;
  • величина арендной платы, а также порядок и способы ее внесения.

Данный документ подписывается организатором аукциона, его победителем и аукционистом в том день, когда проводилось это мероприятие. Он составляется в двух экземплярах — один остается у организатора, второй передается победителю.

7. Публикация информации о результатах. Делается это в тех же СМИ, где ранее публиковалось извещение о торгах. На это предоставляется определенный срок — один месяц после заключения договора аренды.

После этого процедура торгов считается завершенной, а победитель и организатор могут переходить к следующему этапу — заключению договора аренды. Задатки, внесенные всеми остальными участниками, должны быть возвращены им в течение трех дней после окончания торгов.

Порядок заключения договора

Этот документ составляется в соответствии с общими правилами и требованиями, установленными для него в законодательстве.

В частности, обязательным условием, которое включается в документ, является четкое указание предмета сделки, то есть конкретного земельного участка. Также необходимо определить срок действия договора, величину арендной платы, периодичность и допустимые способы ее внесения, права и обязанности сторон и т. д.

Стоит учесть, что для заключения договора установлен определенный срок — максимум 5 дней с момента подписания протокола (то есть и со дня проведения аукциона).

Задаток, который был внесен победителем, засчитывается ему в величину арендной платы.

Срыв торгов: причины и последствия

В некоторых случаях аукцион может быть признан несостоявшимся. Происходит это в следующих случаях:

  • в мероприятии принимали участие менее двух субъектов;
  • ни один из участников после троекратного объявления цены не поднял билет;
  • победитель аукциона уклоняется от подписания протокола о его результатах или от заключения договора аренды.

В случае признания торгов такими, что не состоялись, их организатор имеет право объявить проведение данной процедуры повторно.

Что касается участника, который уклонился от дальнейшего заключения сделки, то сведения о нем вносятся в специальный реестр недобросовестных участников аукциона. Обязанности по ведению данного реестра возлагаются на специальный уполномоченный федеральный орган исполнительной власти.

После включения в такой реестр в дальнейшем ему будет сложнее получить доступ к участию в торгах. Кроме этого, организатор аукциона может не вернуть ему величину задатка, внесенного на этапе подачи заявки.

Аренда участка без аукциона

В некоторых случаях допускается аренда земельных участков и без проведения торгов. Например, сюда относятся ситуации, когда на территории участка расположено строение, принадлежащее претенденту в арендаторы. Также отдельная компания или предприниматель может согласовать условия проведения сделки с муниципалитетом напрямую, однако для этого должны выполняться определенные условия.

На первый взгляд, аренда участка при помощи аукциона — это очень выгодная процедура, ведь в этом случае стоимость аренды может быть в несколько раз ниже рыночной. Однако и риски при этом существуют немалые: на торги часто выставляются неликвидные земли со множеством проблем. Поэтому стоит внимательно изучать все характеристики участка, а также данные об организаторе этого мероприятия.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/provedenie-torgov.html

Вс рф против формальностей в земельных отношениях и интересный подход к аренде

Продажа права заключения договора аренды земельного участка

Определение ВС РФ от 17 ноября 2015 г. N 306-КГ15-8301 лишь чуть-чуть обсуждалось на zakon.ru (блог Давида Арамисова), объем дискуссии, к сожалению, невелик: то ли действительно нечего обсуждать (с чем я не согласен), то ли среди 12-ти дел данного обзора внимание на рассматриваемое определение практически никто не обратил.

Не вдаваясь в детали общих собраний собственников земельных долей и историю появления земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597, хочу отметить вопрос, который встал перед ВС РФ: что происходит с правом арендатора земельного участка при образовании из данного земельного участка других земельных участков?

Конечно, и я, и вы, и ВС РФ знаем о п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ:

– в предыдущей редакции: «В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими»;

– в действующей редакции: «В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов)».

Но с учетом фактических обстоятельств рассматриваемого дела ВС РФ дал данным нормам расширительное толкование (и не только им), а именно:

1) Ранее заключенный договор аренды не прекращает свое действие в отношении земельного участка, образованного в результате выдела

Я тоже удивился, но: «В соответствии с пунктом 4 статьи 11.

8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). * Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства, как посчитал суд кассационной инстанции. * При этом суд также не учел, что эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела».

С одной стороны, меня в таком выводе абсолютно всё смущает. Как минимум, речь идет о вновь образованном объекте недвижимости (земельный участок, образуемый в результате выдела). Это самостоятельный объект недвижимости, который имеет уникальный кадастровый номер, уникальные характеристики и формально никакого отношения уже не имеет к измененному в результате выдела земельному участку.

Ведь так-то согласно п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Таким образом, договор аренды одной вещи сам по себе в договор аренды двух иных вещей превратиться не может. А «право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков» – это все-таки право на заключение договоров.

С другой стороны, может, есть над чем задуматься, вместо споров о «вещная/обязательственная» и безусловного поклонения государственному кадастру недвижимости (физически-то часть земной поверхности осталась той же частью земной поверхности, лишь формально представляя собой два объекта).

2) Регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны осуществляться Росреестром одновременно с государственной регистрацией права собственности на данный земельный участок

ВС РФ продолжает позицию, изложенную ранее, и устраняет в ЕГРП разрыв между образованием нового земельного участка и заключением арендатором с его собственником нового договора аренды.

Причем приходит к такой правовой позиции через:

а) аккуратную аналогию с залогом (через ссылку на постановление Пленума ВАС РФ): «Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.02.2011 N 10 “О некоторых вопросах применения законодательства о залоге” были даны разъяснения по применению статьи 11.

8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой.

Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем.

При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины»;

б) интересную для толкования норму из Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 5 ст. 22.

2): «Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки».

В общем, это, конечно, не пленум ВАС РФ по аренде, но нонформализм судей ВС РФ меня удивил.

Источник: https://zakon.ru/discussion/2015/12/17/vs_rf_protiv_formalnostej_v_zemelnyx_otnosheniyax_i_interesnyj_podxod_k_arende

Аренда земельного участка: сопровождение сделки по аренде ЗУ

Продажа права заключения договора аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка — главный документ, регламентирующий права и обязанности арендующего лица и арендодателя. Грамотно составленный договор – гарантия спокойствия обеих сторон в будущем.

Чтобы оградить себя от возможных и очень неприятных судебных разбирательств и финансовых расходов, стоит обратиться за помощью к опытным юристам, имеющим достаточный опыт в сфере земельного и гражданского права.

 

В договоре аренды земельного участка обязательно наличие следующих условий:

  • Полное описание участка в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), то есть указание его кадастрового номера, площади, местоположения, категории, вида разрешенного использования, целевого назначения.
  • Точное указание срока аренды (в редких случаях договор аренды может быть бессрочным, однако, при этом обговариваются конкретные условия его прекращения). В данном случае необходимо обязательно учитывать, установленные Земельным кодексом РФ, минимальные и минимальные сроки аренды для некоторых видов земельных участков.
  • Условие о праве арендатора на сдачу участка в субаренду.
  • Обязательно наличие пункта о размере платы за землю и порядка оплаты.
  • Отсутствие или наличие обременений на данный земельный участок. Заключая договор важно удостовериться, не является ли земельный участок обремененным ипотекой.
  • При аренде имущества, находящегося в общей собственности необходимо получить согласие всех собственников земельного участка.

Важно! Договор аренды земельного участка считается действительным и может выступать как доказательство в суде только в том случае, если он зарегистрирован Росреестр а и имеется соответствующая запись в ЕГРН.

Основные права арендующего лица

Права арендатора могут варьироваться в зависимости от географического положения земли, её состояния, требований собственника и прочих факторов. Однако можно выделить ряд основных прав арендаторов, которые должны присутствовать в каждом договора аренды

  • Право или запрет для арендатора на строительство на земельном участке.
  • Разрешение на осуществление хозяйственной деятельности, если она согласована с владельцем земли и не нарушает действующего российского законодательства.
  • Право на проведение работ по обводнению или осушению земли, а также работ по использованию плодородного слоя почвы. Данные виды работ могут осуществляться исключительно по согласованию с собственником надела.
  • Право субаренды.
  • Право арендатора на использование и/или разработку полезных ископаемых и водных ресурсов.
  • Право арендатора использовать участок в качестве ликвидного актива для обеспечения залога или долевого взноса.

Нарушение прав арендатора

Некоторые арендодатели пользуются многочисленными лазейками, оставленными в неграмотно составленных договорах аренды, чтобы, так или иначе, ущемить права лиц, взявших в аренду земельный участок, и впоследствии трактовать пункты договора в свою пользу. Этого можно избежать, если обратиться к профессиональным юристам КГ ЭТАЛОН, имеющим большой опыт работы по сопровождению сделок с недвижимостью, а также зарегистрировать договор в официальных органах.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

Наиболее частые нарушения прав арендатора со стороны недобросовестных арендодателей связаны, как правило, с указанием неточной суммы арендной платы условиями досрочного разрыва договора по вине арендодателя.

Обязанности арендующего лица

  • Арендующее лицо должно своевременно вносить арендную плату.
  • Земельный надел, арендованный на определенный договором сроком, может использоваться только по прямому назначению и по согласованию с его собственником.

  • Арендованный надел должен содержаться в соответствующем состоянии, определенным договором аренды и Земельным кодексом РФ.

  • Состояния земельного участка на момент возвращения после завершения срока аренды должно соответствовать указанным в договоре параметрам.

Прекращение / расторжение  договора аренды земельного участка

Аренда может быть закончена после окончания ее действия, по взаимному соглашению сторон либо по инициативе стороны, настаивающей на наличии нарушений пунктов договора другой стороной. 

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, прекращается, если хотя бы одна из сторон отказывается от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В таком случае договор считается расторгнутым с момента истечения установленного законом или договором срока. Досрочное расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, возможно в судебном порядке. В ст. ст.

619, 620 ГК перечислены основания для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон при ненадлежащем исполнении своих обязанностей другой стороной.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора только в строго определенных случаях, установленных ст. 620 ГК РФ:

  • арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением земельного участка.
  • земельный участок имеет недостатки, препятствующие его целевому использованию (заболоченность, истощенность почвы, загрязненность), но не указанные арендодателем при заключении договора и не обнаруженные арендатором во время его осмотра.
  • арендодатель не осуществляет мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, если по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки.
  • земельный участок оказался в состоянии, не пригодном для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Важно! Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В договоре аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания для досрочного прекращения договорных отношений, не связанные с совершением сторонами противоправных действий. 

Услуги земельных юристов КГ ЭТАЛОН

Заключение, сопровождение сделки, регистрация и  расторжение договоров аренды земельного участка – одно из ключевых направлений работы КГ ЭТАЛОН. При обращении к нашим юристам процесс заключения или расторжения арендных отношений будет проведен в соответствии с текущими требованиями законодательства и значительно ускорен.

Мы возьмем на себя выполнение всех важных этапов по анализу и сбору землеустроительных, правоустанавливающих документов, документов градостроительного планирования и зонирования, составления юридически грамотного договора аренды, сопровождения сделки по его заключению и регистрации в Росреестре. Равно как готовы оказать профессиональную помощь по расторжению договора аренды земельного участка во внесудебном и судебном порядке.

Помните, что оспорить уже заключенный договор труднее, чем изначально грамотно подойти к процессу оформления аренды земельного участка, в чем вам в любое время могут профессионально помочь квалифицированные юристы КГ ЭТАЛОН.

Позвоните нам по телефону горячей линии +7 (495) 509-41-19

Заполните заявку на бесплатную юридическую консультацию на сайте (в нижней части экрана)

Напишите электронное письмо на адрес etalon@etalon-cons.ru с описанием Вашей проблемы или интересующего Вас вопроса

Источник: https://www.etalon-cons.ru/uslugi/zemelnyj-yurist/dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka-zaklyuchenie-i-rastorzhenie/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.