Продажа здания на арендованном земельном участке

Новости компании

Продажа здания на арендованном земельном участке

Отчуждение зданий и части арендованного земельного участка, на которой они расположены, возможно осуществить несколькими способами:

Способ 1. Раздел земельного участка до отчуждения зданий

В целях осуществления отчуждения зданий согласно указанному способу, необходимо последовательное прохождение следующих этапов:

Этап 1. Заключение предварительного договора купли-продажи зданий.

Чтобы урегулировать такие вопросы, как, например, проведение кадастровых работ за счет покупателя, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи зданий на определенных условиях. 

Этап 2. Кадастровые работы по разделу участка

Так как в отношении территории, на которой расположен участок, подлежащий разделу, проект межевания территории не утвержден, то кадастровыми инженерами подготавливается схема расположения земельных участков.

Для согласования схемы расположения земельных участковнеобходимо обратиться в Департамент городского имущества города Москвы (далее – ДГИ). 

В результате предоставления государственной услуги при положительном решении ДГИ заинтересованное лицо получает решение о предварительном согласовании предоставления земельных участков и распоряжение об утверждении схемы расположения земельных участков.

На основании утвержденной схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории кадастровый инженер готовит межевой план образуемых земельных участков.

Этап 3. Постановка на кадастровый учет

За государственный кадастровый учет государственная пошлина не взимается.

            После постановки земельных участков на кадастровый учет возможно отчуждение зданий на одном из образованных участков, а также возможность дальнейшего обращения заинтересованного лица в ДГИ для заключения договора аренды на земельный участок.

Этап 4. Продажа зданий (заключение договора купли-продажи)

Особенности продажи недвижимости регулируются параграфом 7 главы 30 ГК РФ.

Указанный этап может осуществляться параллельно с подачей заявления на предоставление оставшегося земельного участка в аренду.

Так как, отчуждаются здания, расположенные на арендованном ранее земельном участке, то необходимо уведомить ДГИ о совершении данной сделки посредством подачи письменного обращения на имя главы ДГИ. Обращение составляется в свободной форме.

Этап 5. Заключение нового договора аренды с ДГИ. Регистрация договора аренды.

Исходя из того, что срок аренды исходного земельного участка истек и был продлен на определенный срок, то совершить сделку с правом аренды земельного участка возможно только после переоформления земельно-правовых отношений на новый срок.

Следовательно, необходимо обратиться в ДГИ за предоставлением государственной услуги: «Предоставление земельных участков в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельных участках».

При положительном результате предоставления государственной услуги заинтересованное лицо получит распоряжение ДГИ о предоставлении земельного участка в аренду на определенный срок, а также проект договора аренды по количеству сторон и регистрирующего органа. Далее договор аренды земельного участка необходимо зарегистрировать.

В результате проведения государственной регистрации договора аренды получит договор аренды будет удостоверен специальной регистрационной надписью.

Способ 2. Отчуждение зданий до процедуры раздела земельного участка 

Данный способ отличается последовательностью, временными рамками и возможными рисками. Между тем, большинство этапов имеют схожее содержание.

Так, этапы в Способе 2 расположены следующим образом:

Этап 1. Заключение договора купли-продажи зданий. Регистрация права собственности на здания покупателем.

В целях урегулирования вопроса по оплате кадастровых работ по разделу исходного участка за счет покупателя, данное условие необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи зданий.

Этап 2. Обращение в ДГИ с целью оповещения об отчуждении зданий, расположенных на арендованном участке.

В большинстве случаев, в договоре аренды земельного участка имеется обязанность арендатора письменно известить арендодателя в случае отчуждения принадлежащих арендатору зданий и иных сооружений, расположенных на участке, их частей или долей в праве на эти объекты в течение 10 дней с момента регистрации сделки и в тот же срок обратиться с ходатайством в ДГИ об изменении, либо прекращении ранее установленного права на участок (его часть). 

В связи с этим, необходимо обратиться в ДГИ с письменным обращением на имя главы ДГИ, составленным в свободной форме. При этом в письме стоит указать на намерение разделить исходный участок, для дальнейшего заключения нового договора аренды на земельный участок под зданиями, которые останутся в собственности у заинтересованного лица. 

 Этап 3. Кадастровые работы по разделу исходного земельного участка.

Этап 4. Постановка образованных земельных участков на кадастровый учет.

Этап 5. Заключение нового договора аренды.

Исходя из установленных законами сроков, а также на основании имеющегося опыта сопровождения похожих сделок, процесс отчуждения зданий и переоформления арендных отношений при положительном прохождении всех указанных этапов будет длиться от 6 месяцев до 1 года.

Источник: https://zem-advokat.ru/about/news/what-is-the-procedure-for-the-sale-of-buildings-and-exclusion-of-a-part-of-the-leased-land-on-which-/

Топ-5 опасных ошибок в сделках с коммерческой недвижимостью в условиях кризиса

Продажа здания на арендованном земельном участке

Часто покупатели доверяют Росреестру как последней инстанции и проверяют недвижимость исключительно по простой выписке из ЕГРН. Логика в этом есть: если Росреестр зарегистрировал объект, значит он несет ответственность за его проверку и не доверять ему не имеет смысла. Следовательно, помощь юристов не нужна.

 

На самом деле это иллюзия защищенности.

 

В простой выписке не будет видно, например, историю сделок. Ее нужно заказывать дополнительно. По ней можно выяснить много любопытных деталей. Например, если объект часто менял собственника, это повод насторожиться, возможно, он был похищен и несколько раз перепродан, чтобы замести следы.

 

Проанализировав данные по предыдущим собственникам, можно узнать, участвуют ли они в судебных спорах в качестве ответчика и, соответственно, есть ли риски, что и вашу сделку потом оспорят.

 

Ещё существуют так называемые «расширенные» выписки. Просто так их не выдают, в них содержится информация для служебного пользования. Но если добыть подобный документ, можно узнать обо всех имевшихся ранее обременениях (например, о прекращенной аренде, ипотеке) и служебных «флажках».

Например, в нашей практике был экзотический случай, когда в расширенной выписке была информация, что «земельный участок находится на территории или в охранной зоне памятника истории и культуры» и что установлен запрет на гос.

регистрацию прав на здания и сооружения на этом земельном участке, в то время как в обычной выписке из ЕГРН такой информации не было.

То есть может случиться так, что вы купили участок, чтобы построить дом, разрешенное использование по простой выписке из ЕГРН позволяло это сделать, но, оказывается, были «скрытые обременения», которые не позволят вести строительство.

Как избежать: чем больше документов вы сможете получить — тем лучше.

У продавца для начала лучше всего запросить не только правоустанавливающие документы (обычно это договор купли-продажи и акт приема-передачи), но и документы, подтверждающие полную оплату недвижимости, согласия супругов, советов директоров (при покупке коммерческой недвижимости) и т.п.

, то есть лиц, без которых предыдущий продавец не имел права продавать недвижимость. Полученную информацию нужно проверять в независимых источниках. Возможно, что выяснится нечто новое, что потребует запросить дополнительные документы у продавца. Только комплексный анализ информации поможет понять, возможны ли проблемы с объектом в будущем.

Расширенная выписка.

2. Покупка недвижимости по заниженной цене

Чаще всего стремление продавца занизить официальную стоимость продажи недвижимости и часть денег взять наличными вызвано желанием сэкономить на налогах. Но бывают и другие причины.

 

Например, характерная ситуация для арендного бизнеса — если объект не очень большой, собственником является индивидуальный предприниматель (ИП), использующий упрощённую систему налогообложения. И покупают его часто тоже на ИП.

 

Для применения упрощенки установлены лимиты: доход за отчетный период и остаточная стоимость основных средств не должны превышать 150 млн руб. (по состоянию на 2020 год).

 

Если стоимость недвижимости близка к 150 млн или если это не единственный объект, и покупатель, и продавец могут быть заинтересованы занизить официальную стоимость объекта, чтобы не выскочить за лимиты по оборотам или по стоимости основных средств. Поэтому они пытаются договориться и оплатить стоимость недвижимости частично наличными.

 

Чем это чревато? Такую сделку могут оспорить.

 

Например, если относительно продавца будет возбуждено дело о банкротстве, такая сделка будет оспорена, так как официально покупка коммерческой недвижимости прошла существенно ниже рыночной стоимости.

Дальнейшее развитие событий крайне неприятно для покупателя — недвижимость вернут в общую конкурсную массу после соответствующего иска, а затем реализуют с торгов и полученные средства поделят в соответствии с требованиями кредиторов.

 

Как избежать: не ввязываться в подобные схемы. Проверить заранее возможности банкротства нельзя, пока не начались судебные процессы.

3. Недооценивать риски от третьих лиц

Когда проверка объекта завершена, нужно обратить внимание на продавца, его супруга и предыдущих собственников — проверить наличие судебных споров с участием этих лиц. Главные «красные флаги», после которых стоит насторожиться, а иногда и задуматься о целесообразности сделки:

  • эти лица участвуют в судебных процессах в качестве ответчика;

  • в компаниях-продавцах — корпоративный конфликт.

 

Встречаются и более экзотические ситуации, которые сложно просчитать заранее: например, человек приобрел коммерческую недвижимость на физическое лицо, пока был в браке. После этого развелся, сменил паспорт, женился второй раз. Предыдущего брака в паспорте нет.

Продавец отказывается предоставлять согласие на продажу от первой супруги. То есть он распоряжается недвижимостью вопреки воле другого собственника. Бывшая жена или муж могут подать в суд, и начнутся процессы по истребованию имущества из чужого незаконного владения.

 

По опыту, узнать сведения о браке очень сложно. Например, человек мог жениться в другой стране — об этом в России вообще не будет никаких сведений. Но такая информация на практике очень важна для сделки.

 

Как избежать: в процессе переговоров или любыми другими доступными способами получить информацию о человеке, чтобы убедиться, что после сделки на вашу недвижимость не покусится кто-то совершенно чужой.

4. Непроверенные характеристики объекта

Допустим, документы на недвижимость в порядке и продавец тоже. Теперь обратим внимание на сам объект. Продавец утверждает, что электричество есть, и мощности совпадают с желаниями покупателя.

 

Но так ли это на самом деле? Бывает, что есть технические условия на подключение к электросетям, но договор на электроснабжение не заключен или по нему не платили. Или автоматы в распределительном шкафу явно не выдержат заявленную мощность.

 

Другой показательный пример — подъездные пути. В нашей практике был случай, когда покупателю был нужен подъезд к участку, по которому могут проходить длинномерные транспортные средства.

Такой участок нашли, но уже на месте выяснилось, что хорошая широкая дорога проходит по территории соседнего участка, с которым договорился продавец.

Продадут этот участок — дорогу закроют, а собственная дорога была слишком узкой и извилистой.

 

Как избежать?
Всегда проверять, соответствуют ли данные в документах тому, что происходит с недвижимостью в реальности.

5. Ориентироваться на текущие ставки доходности при покупке арендного бизнеса

В условиях кризиса это особенно актуальный вопрос. Какой бизнес выживет, когда кризис закончится? Съедет ли сегодняшний арендатор или потребует снижения аренды?

 

Только предпринимательская интуиция в текущей ситуации подскажет, как сделать правильный прогноз.

 

И в мирное время, покупая готовый арендный бизнес, стоило критично относиться к заявленным арендным ставкам и показателям окупаемости объекта. Особенно если договор аренды заключен продавцом недавно.

 

Эта схема была очень распространена. Допустим, в каком-нибудь не самом популярном районе открывался новый магазин. Заключался договор аренды с крупной торговой сетью по высокой ставке, например миллион рублей.

При такой ставке срок окупаемости недвижимости мог казаться очень привлекательным — допустим, 8–9 лет. Покупатель смотрел на эти показатели и приобретал недвижимость.

А через некоторое время руководство сети давало ему понять, что покупателей в магазине очень мало, выручка ниже прогнозируемой, поэтому арендную ставку нужно уменьшить, иначе арендатор будет вынужден расторгнуть договор аренды.

 

В случае снижения арендной ставки срок окупаемости становился уже не таким радужным — он мог составить и 20 лет, и более. В этой ситуации покупатель не получал того дохода, на который рассчитывал, а доказать сговор с предыдущим владельцем практически невозможно.

Сейчас стало еще сложнее: даже сами арендаторы не смогут сказать, что будет с их бизнесом через шесть месяцев.

Как избежать?
В мирное время мы советовали проверить загруженность объекта заранее. Например, если это ресторан, можно было приехать туда несколько раз в разное время и проследить, насколько он популярен.

Встретиться с арендатором и обсудить с ним, насколько его всё устраивает и не собирается ли он съезжать. Можно было затребовать у продавца выписку по счетам, чтобы оценить, насколько регулярно поступала арендная плата.

Если арендатор нерегулярно платил арендную плату, это уже был даже не тревожный звонок, а набат.

 

Сейчас стоит смотреть на специфику бизнеса. Если помещение занимает ресторан, прогнозировать, что с ним станет даже через 3-5 месяцев невозможно. Нужно готовиться к поиску нового арендатора или снижению аренды. Аптеки и продуктовые магазины в условиях надвигающегося кризиса выглядят более перспективными арендаторами.

Подробнее о юридическом сопровождении сделки вы можете прочитать на нашей странице — Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

Позвоните нам или закажите обратный звонок, и наши специалисты с радостью ответят на все ваши вопросы. Мы также ждем вас в нашем офисе в шаговой доступности от метро «Семеновская».

Старший партнер, юрист

Ольга Саутина

25.03.20

Источник: https://www.nedelkopartners.ru/blog/top-5-opasnyix-oshibok-v-sdelkax-s-kommercheskoj-nedvizhimostyu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.