Продажа земельного участка условия

Содержание

Составление и заключение договора купли-продажи земельного участка

Продажа земельного участка условия

Договор купли-продажи земельного участка — это правоустанавливающий документ, по которому право собственности на недвижимое имущество переходит от покупателя к продавцу.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ соглашение о продаже земельного надела заключается как в простой письменной форме, так и в нотариальной, и подлежит обязательной госрегистрации.

Особенности заключения соглашения в отношении земли указаны в ст. 37 Земельного кодекса РФ.

Что это такое

Это правоустанавливающий документ, он является одним из оснований возникновения права собственности. В ряду подобных документов договор купли-продажи садового участка 2020 отличается от прочих наличием объекта — земельного надела.

По этому соглашению продавец передает, а покупатель получает право собственности на землю за установленную законом плату. По ст.

556 ГК РФ передача недвижимой вещи оформляется отдельным документом — передаточным актом (но чаще всего на практике используется название «акт приема-передачи»).

Когда заключается

Когда один субъект, физическое или юридическое лицо, намеревается купить землю, а второй субъект — продать принадлежащую ему собственность.

Где заключается

Место, где заполняется бланк договора купли-продажи дачи 2020, определяется сторонами. Законодательных требований в этом отношении нет. Если такой договоренности нет, местом заключения является место жительства или нахождения (для организации) оферента, то есть лица, являющегося инициатором подписания сделки. По ГПК РФ место заключения играет роль при рассмотрении судебных споров.

Какие документы понадобятся

Для составления соглашения и регистрации в государственных органах потребуются следующие документы:

  • заявление в Росреестр. Оно составляется специалистом госоргана и подписывается в момент подачи документов на госрегистрацию;
  • само соглашение;
  • документы, при помощи которых проводится идентификация личности или юрлица (паспорт, свидетельство о регистрации и т. д.);
  • подтверждение полномочий представителей;
  • правоустанавливающий документ (в виде соглашения о переходе собственности) или хотя бы правоподтверждающий — сейчас это выписка из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт (по ст. 37 ЗК РФ, продавать разрешается только землю, поставленную на государственный кадастровый учет);
  • акт приема-передачи;
  • квитанция или чек, подтверждающие уплату госпошлины;
  • согласие супруга, если имущество общее, заверенное нотариально.

Оформление

Законодательно порядок заключения не определен, но есть вполне логичные этапы построения взаимодействия:

  1. Определение намерения заключить соглашение.
  2. Согласование условий: цены, наличия ограничений (собственник-продавец обязан предоставить всю имеющуюся информацию, в противном случае впоследствии покупатель вправе заявить об уменьшении покупной цены).
  3. Оформление контракта: кто его составляет — определяют стороны, разрешено обратиться к нотариусу или профессиональному юристу.
  4. Составление комплекта бланков в регистрирующий орган.
  5. Уплата госпошлины.
  6. Подача комплекта.
  7. Получение выписки из ЕГРН в качестве подтверждения госрегистрации перехода права собственности.

Правила составления

Если вы решили не обращаться к профессионалам и подготовить контракт собственными силами, прочитайте, как составить договор купли-продажи земельного участка самостоятельно и на какие аспекты обратить внимание.

Максимально точно укажите реквизиты участников сделки (для физлиц — Ф.И.О., дату рождения, адрес, паспортные данные; для юрлиц — полное наименование, ИНН, юрадрес, данные регистрации юрлица, фактический адрес, полномочия представителя, правоспособность юрлица).

В описании надела укажите кадастровый номер, адрес (почтовый, а если его нет — описание местоположения, не позволяющее его толковать двояко), площадь (по документам или по кадастровому плану), категорию и целевое назначение земли.

Цена указывается обязательно, если ее нет — контракт признается незаключенным. Разрешается установить цену за единицу площади.

Сформулируйте порядок и срок оплаты.

Передачу земли оформите передаточным актом (подготовьте его либо одновременно с соглашением, либо после его подписания).

Внимание! Используя бланк договора купли-продажи садового участка между физическими лицами, не забудьте поменять реквизиты и вписать необходимые вам данные.

Условия расторжения

Судебная практика показывает, что если продавец намеренно обманул покупателя (например, стороны подписали соглашение, но позже выяснилось, что строительство невозможно), по п. 3 ст.

37 ЗК контракт разрешается расторгнуть, и покупатель вправе потребовать возмещения убытков.

В этом случае либо составляется соглашение о расторжении, либо, если стороны не готовы решить вопрос мирно, иск в суд.

Расходы при оформлении

НК РФ устанавливает, что за совершение регистрационных действий необходима уплата госпошлины: 2 000 рублей — для физического лица, 22 000 — для юридического. Придется заплатить и за заказ документов: выписки о праве собственности, об ограничениях и т. д.

Источник: https://ppt.ru/forms/dogovor/kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka

Какие условия договора купли продажи земельного участка являются недействительными?

Продажа земельного участка условия

При составлении любого договора немаловажное значение имеет его правильное оформление и содержание, в том числе и наличие в нем определенных условий.

Некоторые из них могут быть внесены сторонами по своему усмотрению, другие же являются обязательными. Более подробно о том, что точно должно содержаться в документе, а без чего можно обойтись — далее в статье.

Существенные условия

Все условия, которые включаются в договор, могут быть разделены на три группы:

  • существенные;
  • основные;
  • дополнительные.

Первую группу условий составляют существенные, которые являются для документа обязательными.

В соответствии с требованиями законодательства, к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости (в том числе земельного участка) относятся:

Предмет

В качестве предмета выступает конкретный объект недвижимости, который подлежит продаже, то есть земельный участок. При этом необходимо описать его как можно более подробно, чтобы была возможность идентифицировать участок и выделить его среди множества других подобных объектов.

В частности, необходимо указать:

  • адрес или конкретное месторасположение;
  • площадь и границы;
  • кадастровый номер;
  • разрешенный вид использования.

Помимо этой информации, в этом разделе договора также должно быть указано, на каком основании продавец владеет участком и какими документами это подтверждается.

Помимо правоустанавливающих, могут быть перечислены и другие документы на участок, которые используются для проведения сделки.

Цена

Необходимо не только прописать конкретную стоимость участка, но также способ и порядок оплаты. Например, это может быть как наличный, так и безналичный платеж, единоразовая оплата, рассрочка и т. п. В случае рассрочки также необходимо приложить график платежей.

Кроме этого, обязательным является также указание реквизитов сторон (то есть продавца и покупателя), а именно:

  • их ФИО;
  • серия и номер паспорт;
  • название органа, который выдал паспорт;
  • дата выдачи;
  • адрес регистрации и фактического места проживания;
  • контактные номера телефонов.

Эти данные обязательно должны совпадать с информацией, которая указана в паспортах сторон. Поэтому к договору обязательно должны быть приложены нотариально заверенные копии паспорта (или обычные копии вместе с оригиналами).

Определение цены происходит несколькими способами:

  • самостоятельно собственником;
  • оценщиком;
  • на основании ставки земельного налога;
  • в результате торгов.

Заключение с результатами проведенной процедуры и установленной ценой необходимо прикладывать к договору.

Основные

Помимо существенных условий, есть также основные, отсутствие которых не будет основанием для признания его недействительным, однако существенно усложнит проведение сделки.

В частности, к ним относятся такие пункты:

Права и обязанности сторон

В частности, главной обязанностью продавца является передача второй стороне сделки земельного участка в установленные сроки и в надлежащем виде.

Основная обязанность покупателя — принять этот участок и оплатить его в установленном договором порядке.

Это установлено ст. 556 ГК РФ.

В этом разделе стороны также могут определить, кто будет нести расходы по сделке и как они будут распределяться между ними. Помимо этого, стороны могут установить по отношению друг к другу множество других прав и обязанностей.

Ограничения и обременения, которые есть на участке

При их наличии собственник обязательно должен предупредить о них покупателя, в противном случае договор может быть признан недействительным.

Примером таких обременений и ограничений может быть:

  • сервитут;
  • залог;
  • арест;
  • аренда.

В случае отсутствия каких-либо ограничений или обременений это также указывается в документе.

Если же они присутствуют, но продавец не сообщил об этом, в дальнейшем это может стать основанием для признания сделки недействительной.

Порядок передачи земли покупателю

Стороны должны определить, в какой именно момент земля переходит от одного собственника к другому. Чаще всего это происходит после регистрации договора в Росреестре, однако продавец с покупателем могут установить и более поздний момент.

Дополнительные

Кроме перечисленных выше условий, которые являются обязательными или желательными для включения в договор, стороны могут внести в него любые дополнительные пункты. Единственное требование при этом — соблюдение положений действующего законодательства.

Их примером может быть:

Ответственность сторон

Чтобы повысить вероятность надлежащего исполнения сторонами своих обязательств, стоит предусмотреть в документе различные санкции за их нарушение. Например, пеню за каждый день просрочки оплаты или срока передачи участка и т. п.

Порядок изменения или расторжения договора

В частности, здесь может быть установлена возможность прекращения сделки по обоюдному согласию, а также приведены основания для ее расторжения по инициативе одной из сторон.

Разрешение споров

Здесь определяются способы решения возможных споров, а также сроки и условия предъявления претензий. Если допускается судебное урегулирование, то можно указать и наименование конкретного суда, куда нужно будет обращаться.

Данный перечень условий далеко не исчерпывающий.

Условия, которые могут быть признаны недействительными

В законодательстве выделяется еще одна группа условий, при наличии которых в договоре он может быть признан недействительным. Такие положения документа являются незаконными и противоречат действующему законодательству.

Их примером может быть:

Право продавца выкупить земельный участок обратно по своему желанию

В частности, такое положение может быть внесено, когда продается участок, купленный в ипотеку и находящийся в залоге.

При этом в случае ненадлежащего выполнения покупателем своих обязанностей по уплате кредита права на участок переходят обратно к продавцу.

Такой механизм, выгодный в основном для банков, является незаконным, а включение подобного условия в договор не допускается.

После совершения сделки права собственности и ответственность перед банком полностью переходит к покупателю, продавец же больше не имеет к нему никакого отношения.

Ограничения по дальнейшему распоряжению землей покупателем

В частности, запрет на сдачу ее в аренду, предоставление в качестве залога или продажу третьим лицам. Такое условие также является незаконным, поскольку с приобретением прав собственности на участок новый владелец имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе и отчуждать или обременять любыми законными способами.

Ограничение ответственности продавца в случае предъявления на участок прав со стороны третьих лиц

В целях повышения максимальной защиты прав покупателя такое условие также будет признано незаконным.

Кроме этого, основанием для признания договора недействительным является несоблюдение его письменной формы, а также отказ от процедуры государственной регистрации в Росреестре.

Хотя регистрация самого договора уже не является обязательной, для перехода прав собственности эта процедура не отменялась.

Таким образом, условия договора купли-продажи состоят из нескольких групп: существенных, обязательных и дополнительных.

И если две первые группы должны включать в себя положения, определенные в законе, то в качестве дополнительных условий стороны могут указать различные требования и права по отношению друг к другу.

Однако в случае их противоречия законодательным требованиям они будут признаны недействительными.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/usloviya-dogovora-kupli-prodazhi.html

Статья 37 ЗК РФ. Особенности купли-продажи земельных участков

Продажа земельного участка условия

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

3.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

См. все связанные документы >>>

1. С 1 марта 2008 г. кадастровый учет земельных участков должен осуществляться на основании Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”. В соответствии с указанным Законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

В государственный кадастр недвижимости вносятся в том числе следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

В государственный кадастр недвижимости вносятся в том числе следующие дополнительные сведения о земельном участке как объекте недвижимости:

ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с настоящим Федеральным законом кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке;

кадастровый номер иного объекта недвижимости, в результате раздела, выдела доли в натуре или другого соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым (далее – преобразование объекта недвижимости) был образован объект недвижимости, если последний был образован в результате преобразования иного объекта недвижимости;

кадастровый номер иного объекта недвижимости, образованного в результате преобразования объекта недвижимости, если последний являлся объектом недвижимости, из которого образован иной объект недвижимости;

кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;

сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;

категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;

разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок;

почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости или, если объектом недвижимости является земельный участок, с лицом, обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (далее – почтовый адрес и (или) адрес электронной почты правообладателя объекта недвижимости).

По правилу, установленному земельным законодательством, купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных установленных законодательно причин, препятствующих заключению сделки. В соответствии с ГК РФ и Федеральным законом о госрегистрации государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи.

2. Положения о купле-продаже земельных участков, установленные настоящим Кодексом, основаны на принципах и нормах ЗК РФ, а также на общих положениях о сделках, договоре и договоре купли-продажи, установленных ГК РФ. В то же время п. 3 ст.

129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки.

Правда, современное законодательство о земле пока достаточно скупо регулирует именно сделки купли-продажи, но определенные акты, позволяющие заключать договоры, уже приняты. В частности, разработан порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка.

Так, исходя из положений ГК РФ (ст. 454), по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это составляет основное содержание данного договора.

На земельные отношения распространяется и ряд норм гл. 17 и § 7 “Продажа недвижимости” гл. 30 ГК РФ. В частности, в соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок.

3.

Нормы п. 3 настоящей статьи опираются также и на положения гражданского законодательства о том, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором, если иное не определено договором купли-продажи (ст. 456 ГК РФ). Таким образом, важным положением гражданского и земельного законодательства является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны быть точно указаны данные, позволяющие точно определить земельный участок и его правовой режим – размер земельного участка, его местонахождение, перечень природных объектов, расположенных на земельном участке, целевое назначение участка, его разрешенное использование и другие сведения, указанные в п. 3 настоящей статьи. Для точного определения всех этих параметров к договору купли-продажи прилагается план земельного участка, а также все необходимые данные указываются в договоре. Собственно сведения о земельном участке в достаточно полной мере должны содержаться в кадастровых документах на участок, а также в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если право на участок зарегистрировано.

При совершении сделки купли-продажи продавец или покупатель не вправе по своему усмотрению изменить целевое назначение земельного участка, а также такие условия его использования, как право ограниченного пользования земельным участком, право аренды и иные обременения и ограничения.

Важным является момент передачи земельного участка по договору купли-продажи. Из смысла законодательства вытекает, что продавец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии (надлежащего “качества”), пригодном для цели его использования.

Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключения договора.

Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, он вправе требовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на устранение недостатков (ст. 475 ГК РФ).

Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок. Подобного рода требования покупатель может предъявить, в случае если недостатки были обнаружены в разумный срок (ст.

477 ГК РФ), в пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи. Земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается общее для недвижимости условие, установленное ГК РФ или договором.

4. Форма договора продажи земельного участка определяется на основании ст. 550 ГК РФ, согласно которой договор о продаже недвижимости заключается в письменной форме, несоблюдение этой формы договора влечет его недействительность.

Срок передачи земельного участка продавцом покупателю может быть определен договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумный срок, в соответствии со ст. 314 ГК РФ величина срока определяется с учетом всех обстоятельств исполнения обязательств.

Одно из важных условий заключения договора купли-продажи земельного участка – его цена. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаключенным (такой вывод можно сделать, руководствуясь общей нормой ст. 555 ГК РФ).

Покупатель обязан оплатить земельный участок непосредственно до или после передачи земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов в соответствии с гражданским законодательством (см. ст. 486 ГК РФ).

Источник: https://RuLaws.ru/Zemelnyy-kodeks/Glava-V/Statya-37/

Существенные условия договора купли-продажи земельного участка

Продажа земельного участка условия

Быть собственником земельного участка – это значит иметь право распоряжаться им по своему усмотрению. Владелец земли может совершать в отношении своего владения юридические сделки с переходом права собственности к другому лицу. Продажа участка должна сопровождаться составлением договора, который определит права и обязанности сторон сделки и поможет избежать ненужных проблем.

Договор купли-продажи участка

Договор купли-продажи земельного участка – это документ, согласно которому права на пользование, владение и распоряжение переходят от продавца к покупателю. Последний, в свою очередь, обязуется выплатить продавцу определенную денежную сумму, то есть цену данной недвижимости.

Договор должен полностью соответствовать требованиям законодательства, выраженным в правовых актах Гражданского кодекса:

  • Согласно 554 статье Гражданского кодекса, в договоре должны содержаться точные характеристики объекта продажи. Отсутствие таковых является существенным основанием для признания документа недействительным.
  • 421 статья ГК РФ говорит о том, что принуждение к подписанию договора исключено. Каждая из сторон сделки должна руководствоваться исключительно собственной волей.
  • Договор нельзя считать заключенным до момента, пока продавец и покупатель не придут к единому мнению по каждому существенному пункту (ст. 432 ГК РФ).
  • Нельзя заключить сделку по договору, в котором отсутствует информация о цене участка (ст. 555 ГК РФ).
  • В случае долевого владения недвижимостью, до каждого из совладельцев должна быть донесена информация о продаже одной из долей. Если кто-либо из них посчитает нужным приобрести данную долю, он будет иметь на это преимущественное право. (ст. 250 ГК РФ).
  • В 460 статье ГК РФ зафиксирована обязанность продавца перед продажей какого-либо товара, избавить его от обременения третьими лицами.

Скачать образец договора купли продажи земельного участка.

Существенные условия договора

Условия заключенного договора подразделяются на три основные категории, самой главной из которых являются существенные. Это те пункты документа, наличие которых нельзя игнорировать. Отсутствие хотя бы одного из них повлечет за собой невозможность признания юридической силы договора. Стороны должны придти к общему мнению по каждому из этих пунктов.

  1. Обязательно необходимо указать все данные, касательно предмета договора. В данном случае – это участок земли. Описание объекта должно быть составлено таким образом, чтобы не возникло сложностей в его идентификации среди соседних участков.
  2. Еще одно существенное условие – это стоимость продаваемого объекта. Она может быть установлена при помощи четырех основных способов. Например, исходя из личных соображений, назвать цену может собственник недвижимости. Кроме того, за основу может быть взята налоговая ставка. Цена может быть сформирована по итогам торгов. Для определения достоверной цены объекта продажи, можно воспользоваться услугами профессиональных оценщиков.
    Но просто обозначить стоимость земли недостаточно. В договоре должен быть указан способ, по которому будет произведена оплата. Например, наличными или в рассрочку. Во втором случае нужно помнить о составлении графика, в соответствии с которым будут поступать платежи.

Помимо этих пунктов, в документе должны присутствовать личные данные каждого участника договора. Сюда относится ФИО, номер и серия паспорта, дата выдачи и адрес регистрации. Желательно указать телефонные номера.

Недействительные условия договора

Одна из категорий договорных условий – дополнительные. С их помощью стороны устанавливают ряд прав и обязанностей в отношении противоположной стороны. В целом, их наличие делает договор наиболее понятным.

Но есть ряд условий, которые нарушают законные права одной из сторон. В этом случае они признаются недействительными. Включать подобные пункты в текст договора нельзя. Любая попытка это сделать признается противозаконной.

О недействительных условия говорит законодательство, посредством Земельного кодекса РФ (ст.37, п.2).

Итак, нельзя включать в договор купли-продажи следующие пункты:

  • Право обратного выкупа имущества предыдущим владельцем, в любой момент, когда он сочтет это нужным. Такая практика имеет место при совершении сделок с недвижимостью, которая обременена ипотечным кредитом и находится в залоге у кредитора. В любом случае, данного пункта в договоре не должно быть.
  • Ограничение или запрет на право нового собственника совершать различные виды юридических сделок с земельным участком. Сюда можно отнести дарение земли, ее обмен или продажу. Наличие подобных условий недопустимо, так как они напрямую противоречат законодательству РФ.
  • Бывший владелец имущества не несет ответственности за предъявление третьими лицами прав на данный объект. Этот пункт будет являться недействительным, даже если покупатель был предупрежден о возможности такого развития событий.

Важнейшая часть удачной продажи или покупки участка земли – это правильное составление договора. Некоторые пункты должны являться его неотъемлемой частью. Наличие других – обоснованная причина аннулировать договор.

Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/kupli-prodazha/uchastka-zemli.html

Что предусмотреть в договоре купли-продажи земельного участка?

Продажа земельного участка условия

Составление договора о приобретении или отчуждении имущества является обязательным элементом сделки. Многие не считают нужным обращаться за консультацией к профессиональным юристам, думая, что смогут учесть все особенности и тонкости составления договора купли-продажи. Изучите основные пункты и их содержание, которые должны присутствовать в любом договоре.

Что предусмотреть в договоре купли-продажи земли

Первое условие, которое обязательно необходимо выполнить при заключении договора в отношении земельного участка – он  заключается в письменной форме. Знайте, что правильно составленный договор не нужно регистрировать у нотариуса или в иных государственных структурах.

Если земельный надел куплен супругами в браке, то при попытке продать участок одним супругом необходимо предоставить письменное разрешение на продажу второго супруга. Разрешение должно быть зарегистрировано у нотариуса.

Знайте, что приобретая землю по договору купли-продажи, покупатель обязан зарегистрировать свои имущественные права в отношении недвижимого объекта в Росреестре. Необходимо узнать местоположения отделения Росреестра в соответствующем районе, к которому относится приобретаемая земля.

Внимательно изучите изложенные ниже необходимые составляющие договора по приобретению или отчуждению имущества:

  • Реквизиты сторон, заключающих договор:
    • Физические лица предоставляют информацию о паспортных данных и месте проживания;
    • Юридические лица предоставляют сведения о юридическом адресе организации, о почтовом адресе для приема писем, предоставляют паспортные данные генерального директора организации, ОГРН, ИНН, реквизиты банковской организации, где оформлен расчетный счет;
  • Основные сведения о сути и предмете договора, которые должны быть зафиксированы в отдельном пункте:
    • Срока в тексте о намерении осуществить продажу или приобретение земельного участка;
    • Кадастровый номер, присвоенный участку;
    • Фактический адрес расположения земельного участка;
    • Общий размер площади участка с учетом всех поворотных точек границы земельного надела;
    • Категория земли должны быть указана в документе, кроме этого, необходимо вписать вид допустимого использования земельного ресурса в пределах участка;
    • Уточните наличие документов о прохождении регистрации участка земли и осуществлении постановки на кадастровый учет, без этих документов оформить сделку не получится;
    • Приложите правоустанавливающую документацию в отношении собственника участка продаваемой земли;
  • Обязательным элементом является установленная цена участка земли при продаже. Обязательно укажите способ осуществления оплаты за приобретенный участок и срок внесения последнего платежа. Если в договоре нет пункта с конкретной ценой за участок, то документ будет признан незаключенным;
  • Отдельный параграф посвятите перечислению прав и возможностей сторон, их обязанностей в отношении каждого участника сделки. Много пунктов некоторые граждане не вписывают в данном параграфе, считая, что все уже изложено в законодательстве. Обязательно напишите, что продавец гарантирует передачу земельного участка в собственность покупателю, а приобретатель участка земельного массива обязуется принять в собственность землю, зарегистрировать ее и выплатить всю стоимость земли, указанную в договоре продавцом;
  • Пункт, в котором необходимо перечислить все ограничения на оборот земельного участка, которые существуют на момент продажи. Если таких ограничений нет, то необходимо об этот написать в тексте договора. Отдельно указываются обременения на участок: он является залогом при кредитном договоре, на нем числится задолженность по налогам;
  • Обязательно нужно составить документ о совершении передачи земельного участка новому пользователю после того, как покупатель перечисляет средства за этот участок. Акт передачи обязаны подписать обе стороны, совершающие сделку купли-продажи.

Имейте в виду, что после приобретения участка бывший собственник перестает уплачивать налоговые платежи за землю. Эта обязанность переходит новому владельцу.

Учтите, если собственник земельного участка после его получения владеет им не более 3 лет, то при продаже такой собственник обязан уплатить НДФЛ с продажи земли. Если собственник пользуется и распоряжается землей больше 3 лет, то НДФЛ не уплачивается.

Знайте, что обе стороны данного договора могут часть денежных средств компенсировать:

  • Продавец земли может заявить о налоговом вычете в ФНС;
  • Приобретатель земли может подать заявление о возврате ранее уплаченного НДФЛ через налоговый вычет на стоимость покупки.

Существуют ситуации, когда обе стороны сделки стараются, так или иначе, изменить условия договора в свою пользу. При этом пока не подписан договор купли-продажи, ни одна сторона не несет ответственности за нарушение устной договоренности.

Чтобы избежать ситуации со сменой условий, составьте предварительный договор о приобретении или продажи земельного участка.

Знайте, что предварительный договор отражает условия сделки, согласие сторон на составление договора на приобретение имущества по установленным условиям, описывает условия, при которых сделка состоится.

Такая бумага не является обязательной для исполнения, носит рекомендательный характер, но позволяет закрепить предварительные договоренности сторон. Именно это помогает сторонам избежать конфликтов при односторонней смене условий сделки.

Изучите те условия, которые нужно вписать в текст предварительного договора:

  • Опишите предмет договора более детально, укажите все особенности и характеристики участка земли, в отношении которого составляется документ. Максимально точно опишите все строения, объекты и сооружения, возведенные на участке земли. Опишите их правовой статус. Укажите, какие коммуникации присутствуют на участке, что в перспективе планируется установить на участке. Будет ли подключено электричество, водоснабжение, газификация, если такие данные имеются у продавца;
  • Обязательные и неотъемлемые условия, при наступлении которых договор купли-продажи будет заключен окончательно;
  • Порядок осуществления процедуры заключения договора купли-продажи в отношении земельного участка. Дополнительные условия, которые должны быть реализованы до подписания основного договора. Условия могут быть ограничены временными рамками, конкретной датой или наступлением определенного события.

Договор, предварительно заключенный сторонами, не регистрируется. Обязательно учтите, что при его составлении чаще всего указывают о внесении предоплаты (если сделка не состоялась, то сумма возвращается внесшему предоплату гражданину) или задатка (если сделка не состоялась по вине одной из сторон договора, то виновная сторона выплачивает удвоенную сумму задатка пострадавшей стороне).

Существуют уже готовые бланки договоров, которые можно скачать в открытых источниках. Составлять текст документа проще, когда есть образец.

Отдельно изучите вопрос об условиях проведения сделки, которые делятся на три категории:

  • Существенные;
  • Основные;
  • Дополнительные.

Если обязательные условия договора не соблюдены или информация намеренно не внесена в текст, то сделка будет признана несостоявшейся, даже после подписания документа участниками.

Отдельно изучите основные условия составления договора купли-продажи, которые не являются причиной для непризнания сделки, но могут стать препятствием для реализации сделки:

  • Сведения в пунктах о правах и обязанностях сторон при составлении договора;
  • Отсутствие пункта об ограничениях и долговых обязательствах в отношении участка;
  • Не указана процедура передачи участка земли от продавца к покупателю.

Существуют определенные условия, при включении которых в договор, он может стать недействительным, а сделка признана несовершенной. Такие условия прямо или косвенно нарушают действующие нормы законодательства.

Часто можно столкнуться с ситуацией, когда оформляете сделку по приобретению участка, а в тексте существует условие, при котором у продавца есть право приобрести обратно земельный участок при определенных обстоятельствах.

Такие уловки применяют банки или кредитные организации, но внесение подобных условий в договор незаконно.

В такой ситуации может получиться так, что продавец избавляется от залогового участка, а все обязательства перед кредиторами переходят приобретателю участка.

Включать в договор условия, которые ограничивают права в распоряжении участком земли у покупателя, недопустимо. Любой добросовестный приобретатель участка земли с правами собственника на нее имеет право распоряжаться наделом на свое усмотрение в пределах действующего законодательства.

Ограничение на участок земли, находящийся в частном владении, может быть наложено только специальным нормативным актом, принятым государственными уполномоченными органами.

Если в текст договора вписан пункт о том, что продавец снимает с себя ответственность в отношении покупателя, если появляются третьи лица в отношении продаваемого участка, то от такой сделки стоит отказаться. Внесение подобных пунктов является преступлением.

Если договор составляется в устной форме, он не признается совершенным. Если покупатель отказывается регистрировать в Росреестре приобретенную недвижимость, сделка признается несовершенной. Любые требования и пункты в договоре купли-продажи должны соответствовать нормам законов, действующих в момент составления договора.

Делая вывод, учтите, что необходимо включать перечисленные выше основные и дополнительные пункты в договор. Но не стоит пренебрегать еще некоторыми моментами, которые рекомендовано включать в текст основного документа.

К ним относятся пункты об ответственности сторон за реализацию сделки, обстоятельства непреодолимой силы, параграф о способах внесения изменений в договор. Отдельно обратите внимание на пункты о причинах расторжения договора, о способах разрешения спора в случае нарушения условий одной из сторон сделки.

Источник: http://UrOpora.ru/zemlya/chto-predusmotret-v-dogovore-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.