Продажа земли по кадастровой стоимости

Содержание

Как купить землю по кадастровой стоимости?

Продажа земли по кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость – это расчетный показатель, который оценивает тот или иной объект недвижимости. Понятие кадастровой стоимости существует более 40 лет, но свою популярность данный показатель завоевал лишь в 2015 году, когда полностью вытеснил и заменил инвентаризационную стоимость объекта.

Сейчас кадастровая стоимость присваивается каждому участку и ее расчет – это обязательная процедура. Несмотря на это все сделки купли-продажи совершаются по рыночной стоимости.

Давайте узнаем, можно ли приобрести земельный участок или другой объект по кадастровой стоимости и куда обращаться для оформления типовой сделки?

Кадастровая стоимость – это первоначальная цена объекта, поэтому за такую стоимость можно приобрести ту недвижимость, которая ранее не была в собственности у физического или юридического лица.

1 марта 2015 года в законодательную базу «О предоставлении земли населению» были внесены правки, которые описывали новый порядок приобретения территорий, находящихся во владении у государственных и муниципальных органов.

В статье №39 говорится, что каждый гражданин вправе приобрести землю, как на льготной основе, так и за кадастровую стоимость. Для этого требуется предоставить полный пакет документов и подготовить письменное заявление.

Нюансы получения земли:

  • заявитель должен указать основания для получения;
  • у каждого гражданина есть право приобрести землю бессрочно на безвозмездной основе;
  • цена устанавливается Земельным кодексом. Как правило, указывается кадастровая стоимость, которая не должна быть выше рыночной;
  • приобретение земли происходит через торги, аукцион или напрямую через муниципальный (государственный) орган;
  • уполномоченный орган может отказать в предоставлении территории;
  • существует ряд объектов, не подлежащих продаже или аренде.

Порядок выкупа земли у государства

Порядок выкупа земельного участка состоит из 5 шагов. Сама же процедура доступна каждому гражданину, но является сложной и долговременной.

Этапы приобретение территории:

  1. Поиск земельного участка. Государство упростило данный процесс, воссоздав интерактивную кадастровую карту, куда внесены все свободные и используемые объекты страны. Кадастровая карта находится в публичном доступе, что дает возможность изучать территорию страны без обращения в уполномоченные органы.
  2. Составление письменного заявления. В нем указывается обращение к главе муниципального органа с просьбой выделить земельный участок в собственность не безвозмездно, а за установленную плату.
  3. Постановка территории на кадастровый учет. Важно помнить, что не все объекты занесены в общий государственный реестр. Если ранее земельный участок не был учтен, то для этого необходимо пригласить специалистов для оценки территории, а также для проведения замера и межевания земли.
  4. Сбор необходимых документов на рассмотрение.
  5. Приобретение земельного участка у муниципального органа, администрации населенного пункта.

Какую землю невозможно выкупить?

Существует определенная категория земельных участков, которые не подлежат продаже и безвозмездному предоставлению. Как правило, такие территории находятся под охраной у государства или выделены для ведения промышленной, военной или иной деятельности. К их числу относятся:

  • земли лесного и водного фонда. К данной категории земель относятся природные заповедники, прибрежные зоны, реки и озера, леса. Например, земли водного фонда не могут быть распроданы населению, так как они обеспечивают свободный доступ к пресной и морской воде;
  • санитарные зоны и земли, находящихся в местах техногенных или природных катастроф. Например, нельзя приобрести участок на территории, которая неоднократно подвергается сходу снега с гор, землетрясениям или наводнениям;
  • земельные участки Министерства Обороны, военные зоны, горячие точки и места боевых действий.

Приобрести можно земли запаса. Они являются государственной собственностью, предназначены для населения.

А также выделяются для ведения сельскохозяйственной или садовой деятельности. Предоставляются как физическим, так и юридическим лицам.

Куда обращаться за оформлением?

Чтобы приобрести земельный участок по кадастровой стоимости у государственных или муниципальных служб, необходимо обратиться в уполномоченный орган. Как правило, во многих крупных регионах страны граждане вправе обращаться как в Кадастровую палату, так и в орган самоуправления.

Для оформления договора купли-продажи, в первую очередь, необходимо выбрать разрешенную к продаже территорию. Для этого государство предлагает два варианта: либо поучаствовать в торгах или аукционах, либо выкупить ее у муниципального органа. Рассмотрим каждый вариант подробнее:

  1. Торги/аукцион. Земли, которые предоставляются населению, являются местом для ведения как личного (подсобного) хозяйства, так и для садовой, дачной, сельской, фермерской деятельности. Вся процедура регламентируется Земельным кодексом и государственными правилами для проведения аукционов. Закон гласит, что муниципальные службы обязаны оповещать население о грядущих торгах за 30 дней до даты проведения мероприятия. Данную информацию нередко преподносят в СМИ (газеты, телевидения, официальные сайты). В некоторых случаях можно найти объявления на уличных баннерах.
  2. Напрямую через уполномоченные службы. Для подробной информации необходимо обратиться в местную администрацию города. Сейчас таким органом может выступать Росреестр и Кадастровая палата, где помогут собрать необходимый пакет документов и подать соответствующее заявление. Также гражданин вправе обращаться в МФЦ (многофункциональный центр обслуживания населения). Если земля находится на территории села, то рекомендуется обращаться в местный совет или орган самоуправления.

Информацию о торгах можно получить как в режиме онлайн, так и обратившись в указанные службы. Чтобы узнать информацию, помогут следующие инстанции:

  • torgi.gov – официальный государственный сайт, где еженедельно обновляется информация о предстоящих торгах;
  • комитет по землепользованию вашего города или области;
  • официальный сайт города или села.

Какие документы необходимы?

В покупке земли по кадастровой стоимости играет важную роль правильно собранные документы. Перечень документов кардинально отличается в зависимости от метода приобретения территории. Например, для участия в торгах не потребуется договор купли-продажи, а для приобретения земли напрямую через муниципалитет не требуется заявка на участие в аукционе от организаторов.

Перечень документов:

  • документ, удостоверяющий личность. Это может быть паспорт, удостоверение (если участник аукциона является иностранным лицом), заверенная доверенность представителя;
  • заявка на участие в торгах. Заполняется в письменном виде по установленной организаторами форме;
  • справка из банка или другой финансовой организации. Если аукционер выбрал понравившийся объект, то ему необходимо внести задаток. Справка из банка подтверждает платежеспособность участника и его готовность оплатить часть суммы от общей кадастровой стоимости. В некоторых случаях требуется копия документа, которая подтверждает, что задаток был внесен перед участием в торгах.
  1. Для покупки земли напрямую:
  • документ, удостоверяющий личность;
  • заявление в письменном виде, где указывается просьба предоставить земельный участок в собственность на платной основе. В документе также важно указать кадастровый номер участка;
  • кадастровый паспорт на земельный участок, если ранее территория была предоставлена по договору социального найма. Требуется в том случае, если земля принадлежит государству или муниципалитету, но была выделена для ведения личного или сельского хозяйства гражданину на ограниченный срок;
  • результат межевания, который проводится либо независимыми экспертами, либо сотрудниками Кадастровой палаты;
  • договор купли-продажи, заключенный между гражданином и представителем государственного органа;
  • выписка из банка о наличие установленной суммы. В случае, когда земельный участок приобретается с помощью целевого займа, необходимо предоставить письменное одобрение финансовой организации на свершение данной сделки.

Сроки и стоимость

Гражданину для приобретения земли важно собрать только нужные документы, оплатить госпошлину в размере 350‑3000 рублей и внести задаток за участок в установленном размере.

Единственные возможные расходы – это оплата полной кадастровой стоимости за желаемую территорию. Так, кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается исходя из общих показателей: площадь, расположение, государственная принадлежность.

Стоимость территории определяется по таким параметрам, как:

Принадлежность к населенным пунктам.

  1. Государственная принадлежность. Например, является ли земельный участок собственностью лесного или водного фонда.
  2. Охраняемые ли объекты, относятся ли они к природоохранным зонам или предназначены ли для безопасности/обороны.
  3. Имеются ли на земельном участке какие-либо постройки (жилые объекты, промышленные зоны, гаражи).

Когда документы будут поданы, то государственный или муниципальный орган в течение 1‑го календарного месяца подготовит договор купли-продажи, а затем заказным письмом отправляет заявителю на подробное изучение и подписание.

В течение 30 дней после получения готового договора, гражданин обязан подписать его, иначе сделка будет аннулирована. После заключения сделки гражданин сможет приступать к оформлению прав собственности на приобретенный участок.

Приобретение земельного участка по кадастровой стоимости представляет собой сложную процедуру, так как в данном случае продавцом является государственный орган.

Для выделения участка в собственность на платной основе необходимо получить разрешение от государства, так как во многих случаях, самостоятельно выбранная земля не предназначена для ведения личной или сельскохозяйственной деятельности.

Источник: https://advicelawyer.ru/nedvizhimost/kvartira/kuplja-prodazha/pokupka-zemlyu-po-kadastrovoy-stoimosti.html

Цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Продажа земли по кадастровой стоимости
Энциклопедия МИП » Земельное право » Землеустройство » Цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Ценообразованию в сфере продажи земли муниципальной и госсобственности посвящена ст. 555 ГК РФ.

Заключение и исполнение договоров регламентировано Гражданским кодексом РФ. Это в полной мере касается сделок, опосредствующих предоставление публичных земель в собственность частных лиц (граждан, иностранцев, коммерческих организаций).

На договора купли-продажи, предметом которых являются земли муниципальной и госсобственности, распространяются предписания гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости». Ценообразованию в этой сфере посвящена ст. 555 ГК РФ.

Ниже приведены ее основные положения:

  • Цена – существенное условие договора о продаже недвижимости. Если данное условие сделкой не установлено, она считается незаключенной. Здесь законодатель отступил от общего правила ст. 424 ГК РФ, когда в возмездном договоре цена предмета договора не оговорена, его исполнение оплачивается согласно общепринятым ценам на аналогичные товары и услуги.
  • Цена недвижимости может устанавливаться за единицу площади. В этом случае итоговая стоимость объекта продажи определяется исходя из фактической площади отчуждаемого объекта.
  • Если в договоре купли-продажи здания о земельном участке не упоминается, действуют следующие презумпции. Вместе со зданием покупателю причитается часть участка, которая нужна для его обслуживания. Цена недвижимости включает цену соответствующей площади участка.

Ценообразование при отчуждении земель: общее правило

Чтобы наглядно продемонстрировать особенности отчуждения земель, находящихся в муниципальной или госсобственности, важно уяснить общее правило.

Частный собственник вправе продать свое имущество по цене, определенной по согласованию с покупателем.

Специальных запретов в отношении сделок, предметом которых выступает земельный участок, не предусмотрено. Гражданин вправе продать принадлежащий ему участок за смехотворно низкую цену.

Однако на практике таких ситуаций не возникает по изложенным ниже причинам:

  • Согласно п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса России постоянные жители РФ (резиденты) освобождены от уплаты НДФЛ с продажи участков, находящихся в их собственности более трех лет.
  • Покупка участка за мизерную цену рискована для покупателя: велика вероятность признания сделки недействительной (кабальной, совершенной вследствие ошибки или стечения сложных жизненных обстоятельств продавца и подобного).
  • Возникнут сложности с регистрацией договора в ЕГРП. И это несмотря на то, что госпошлина за такую регистрацию взыскивается в «твердой» сумме независимо от продажной цены и рыночной стоимости участка.

Не запрещая частным владельцам продавать принадлежащие им земли ниже кадастровой стоимости, законодатель предусмотрел механизм предотвращения налоговой оптимизации.

Как бы ни занижалась продажная стоимость участка, НДФЛ не может быть меньшим, чем производное:

  • налоговой ставки (применительно к резидентам – 13%);
  • кадастровой стоимости предмета договора по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирована продажа;
  • понижающего коэффициента, равного 0,7.

Описанное правило оговорено п. 5 ст. 217.1 НК РФ и применяется к физическим лицам. Аналогичные принципы налогообложения установлены в отношении организаций. В последнем случае продажная цена участка является предметом внимания не только налоговых органов, но и соучредителей или акционеров компании.

Особенности ценообразования при отчуждении земель, находящихся в муниципальной или госсобственности

Ст. 129 ГК РФ содержит отсылочную норму следующего содержания: обособленные природные объекты отчуждаются с учетом правил, оговоренных отраслевым законодательством. В рамках Земельного кодекса России выкуп участков у публичных образований урегулирован гл. V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Очевидно, что «предоставление» – это административное действие. Кроме продажи как таковой, названная глава ЗК РФ регламентирует также условия и порядок аренды, безвозмездного пользования публичными землями.

Примечательно, что одни и те же земли могут передаваться заинтересованным лицам за плату либо бесплатно. Российские граждане во многих случаях вправе претендовать на безвозмездное получение участков (приватизация). При этом иностранцам доступен лишь платный выкуп земель (ст. 39.4 ЗК РФ).

Правовой статус публичных образований имеет двойственный характер. Муниципалитеты, субъекты РФ и государство:

  • в административных правоотношениях наделены властными полномочиями, довлеют над частными лицами;
  • в гражданских правоотношениях уравнены в правах и обязательствах с ними.

Публичные образования не обладают той полнотой свободы договора, которая гарантирована гражданам и организациям в ст. 421 ГК РФ. При установлении цены и других условий продажи публичных земель чиновники муниципалитетов и органов госвласти ограничены предписаниями законов и подзаконных актов.

Порядок определения цены продажи участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Существует два варианта определения продажной стоимости участка, находящегося в собственности государства или территориальной общины:

  • по результатам аукциона;
  • во внеконкурсном порядке.

По общему правилу (ст. 39.4 ЗК РФ) публичное образование выбирает контрагента для заключения договора в результате открытых торгов. Такой порядок одновременно обеспечивает:

  • равный доступ к покупке публичных земель для всех заинтересованных лиц;
  • прозрачность действий субъекта властных полномочий;
  • объективность критериев выбора будущего покупателя;
  • максимализацию поступлений в бюджет соответствующего уровня.

Примечательно, что конкурсы при продаже публичных земель в России не практикуются. Главный недостаток подобной процедуры – неизбежный субъективизм при выборе контрагента.

Определение цены по результатам аукциона

В России аукцион признается разновидностью торгов наряду с конкурсом (п.4 ст.447 ГК РФ). Правила определения продажной стоимости участка публичной собственности по результатам аукциона определены:

  • общими нормами: ст.447, ст. 448 ГК РФ;
  • специальной нормой: ст. 39.4 ЗК РФ.

Начальная стоимость публичных земель на аукционе определяется по результатам их оценки. Эта сумма становится продажной стоимостью в двух случаях:

  • если организатору аукциона подана единственная заявка об участии в аукционе по отчуждению участка;
  • если по результатам рассмотрения нескольких заявок об участии в аукционе, к торгам допущено только одно лицо.

Если участниками аукциона стали несколько граждан и/или организаций, они торгуются. Считается, что известную заранее начальную стоимость земель готов уплатить любой из участников. Каждое последующее предложение требует подтверждения согласия.

Существует такое понятие как «шаг». К примеру, при начальной стоимости в 150 тыс. руб. и шаге +5 тыс. руб., ценовые предложения будут: 150 тыс. руб., 155 тыс. руб., 160 тыс. руб.

Иными словами, участник лишен возможности предложить выкупную цену в пределах одного шага, например, 153 и 157 тыс. руб.

В отношении электронных аукционов это правило обеспечивается посредством программного обеспечения.

Результат аукциона связывает не только продавца, но и покупателя. Негативные последствия имущественного характера наступают для:

  • единственного участника торгов, отказавшегося или уклонившегося от заключения договора купли-продажи участка по начальной стоимости;
  • лица, выигравшего аукцион, отказавшегося или уклонившегося от заключения такого договора по предложенной им максимальной цене.

Такое лицо лишается задатка. Следует учесть, что задаток обычно составляет до 10% стоимости участка и вносится заинтересованным лицом в качестве гарантийного платежа на счет, указанный организатором торгов. По окончанию аукциона всем, кто торги не выиграл, внесенные ими задатки возвращаются.

Начальная цена предмета аукциона участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Во всех случаях продажи недвижимости, принадлежащей публичным образованиям, ее оценка признается обязательной (ст. 8 Федерального закона РФ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ»).

Оценка проводится специальным учреждением, правила выбора которого определяются Федеральным законом РФ № 94 «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Проще говоря, проведение оценки поручается лицензированной организации, готовой выполнять оценочные работы для муниципального или госзаказчика по минимальной цене.

Оценочная стоимость становится:

  • начальной при проведении аукциона;
  • продажной на случай, если проведение аукциона не предусмотрено либо к участию в нем допущено только одно лицо.

Определение цены участка без проведения торгов

Случаи реализации публичных земель без проведения аукциона оговорены ст. 39.3 ЗК РФ. Они могут быть обусловлены:

  • наличием юридической связи заинтересованного лица с выкупаемым участком, например, если земля, используемая для обслуживания недвижимости, принадлежащей покупателю, ранее находилась у него в пользовании;
  • речь идет о преобразовании участков, предоставленных для садоводства, огородничества, дачного хозяйства, сельскохозяйственной деятельности;
  • специальными правилами, действующими в отношении Дальневосточного федерального округа РФ.

Правила ценообразования на случай реализации участков публичной собственности вне торгов установлены федеральным и региональным законодательством соответствующего уровня, а также нормативными актами местного самоуправления.

Среди прочего действует Постановление Правительства РФ №316 «Об утверждении Правил проведения госкадастровой оценки земель».

Свобода нормотворчества региональных властей и муниципалитетов касательно ценообразования на принадлежащие им участки существенно ограничена. Согласно п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ, цена таких участков при реализации вне торгов не может быть выше кадастровой стоимости.

Можно утверждать, что кадастровая стоимость имеет принципиальное значение во всех случаях ценообразования в отношении участков, находящихся в публичной собственности. По общему правилу установление цены продажи земельного участка ниже его кадастровой стоимости невозможно.

В отношении коммерчески привлекательных участков, пользующихся большим спросом, по результатам аукциона иногда формируется продажная стоимость, кратно превышающая кадастровую.

Источник: https://advokat-malov.ru/zemleustrojstvo/cena-prodazhi-zemelnyh-uchastkov-nahodyashhihsya-v-gosudarstvennoj-ili-municipalnoj-sobstvennosti.html

Как рассчитать кадастровую стоимость в 2020 году

Продажа земли по кадастровой стоимости
Подписаться

Чтобы точно определить размер налогообложения имущества, каждому владельцу недвижимости нужно понимать, как рассчитать кадастровую стоимость объекта недвижимости. Подробнее об этом расскажем в данной статье.

Проведение любых операций с недвижимым имуществом требует расчета оценочной стоимости объекта по кадастру. Этот показатель является главным при расчете имущественного сбора, которым облагается недвижимость физических и юридических лиц. 

Кадастровая стоимость – что это такое

Кадастровая стоимость (цена) – это ключевой показатель, использующийся при определении размера налогового сбора за владение недвижимым имуществом для физических и юридических лиц. Согласно положениям государственного законодательства имущественным налогом облагаются следующие объекты:

  • частные дома;
  • участки земли;
  • квартиры;
  • комнаты.

Каждый из объектов имеет свою стоимость по выписке из ЕГРН, которая непосредственно влияет на размер налогового сбора.

От чего зависит размер кадастровой стоимости земельного участка

Расчеты суммы налогового сбора на земельные наделы осуществляются на основании ЗК РФ, утвержденного муниципальными властями. Окончательная сумма зависит от параметров земельного участка и включается в себя категорию, предназначение, количество квадратных метров надела и т. д.

Цена земли по кадастровому паспорту представляет собой денежную сумму, которой выражается реальная стоимость территории. Чаще всего цена по кадастру выше рыночной, так что собственникам приходится оплачивать сборы по более высокой ставке. 

Где рассчитать кадастровую стоимость квартиры

Владельцам недвижимого имущества больше не нужно искать, где рассчитать кадастровую стоимость квартиры, так как сделать это можно прямо на нашем сайте. Процедура занимает буквально 1-2 минуты и требует только знания адреса или кадастрового номера объекта. Чтобы через Росреестр рассчитать кадастровую стоимость, необходимо выполнить два простых действия:

  1. В поисковой строке ввести точный адрес объекта или номер по кадастру.
  2. Нажать кнопку «Найти объект» и просмотреть информацию о недвижимом имуществе.

Это наиболее простой способ получение информации. Для получения справки о стоимости паспорту, которая требуется для подачи в судебную инстанцию или другие учреждения, необходимо оставить заказ в соответствующем разделе сайта.

Какой орган определяет кадастровую стоимость

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость квартиры, важно знать, что единственным органом, который ведет федеральный учет недвижимого имущества является Росреестр. Процедура государственного оформления имущества на собственника проходит по следующему алгоритму:

  1. Муниципальные власти подают запрос о потребности изменения территории, которая относится к ее ведению.
  2. Перечень наделов, подлежащих оценке, составляется управлением Росреестра. Прописываются отличия и характеристики объекта, включая почтовый адрес, наличие построек на территории и их качества, а также общее количество квадратных метров территории.
  3. Рассчитываются удельные показатели для земли под каждый из видов использования. Процедура выполняется оценщиком.
  4. На основании результатов оценки муниципальные власти составляют официальный законодательный документ.
  5. Данные об объекте размещения вносятся в единую федеральную базу.

Как рассчитать кадастровую стоимость квартиры 

Перед тем как рассчитать удельный показатель кадастровой стоимости для квартиры, необходимо понимать какие значения влияют на формирование цены. На цену по кадастру оказывают влияние:

  • регион и район расположения;
  • технические параметры объекта;
  • общее состояния имущества;
  • средний доход по жителям населенного пункта.

Рассчитать кадастровую стоимость дома калькулятором нет прямой необходимости, так как государственные власти один раз в 5 лет обновляют оценочные данные по базе Росреестра.

Как рассчитывается кадастровая стоимость на земельный участок

Не знаете как рассчитать кадастровую стоимость, формула довольно простая: 

Ск = П * (Ки + Кл) * Кп, где:

Ск – кадастровая стоимость

П – площадь земельного участка

Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)

Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)

Кп – переходной коэффициент

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость участка выбирается один из подходов (или их совокупность):

  • доходный метод – определяется размер прибыли, получаемой с эксплуатации участка, а также прогнозируется ее дальнейший приход;
  • сравнительный метод – проводится анализ имеющейся по наделу информации;
  • затратный метод – выполняется экспертная оценка надела с определением его стоимости.

Чтобы определить стоимость по кадастру, предварительно потребуется провести оценку участка земли. Данные о каждом из объектов недвижимости, которые относятся к собственности гражданина, должны быть внесены в госреестр. Оценка имущества проводится специалистами уполномоченных госучреждений.

Документы для расчета кадастровой стоимости

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость, необходимо собрать пакет документации:

  • документы, подтверждающие право владения объектом;
  • заявление;
  • удостоверение личности;
  • чек или квитанция об оплате госпошлины в размере 250-400 рублей.

Владельцам или представителям организаций потребуется предоставить доверенность.

Для чего необходимо устанавливать кадастровую оценку, и на что она влияет

Кадастровая оценка имущества является одним из наиболее важных показателей среди характеристик земельного участка. Определение этого показателя необходимо для решения следующих задач:

  • справедливый расчет налоговых сборов для владельцев частной недвижимости, точное определение рыночной стоимости имущества для аренды, купли-продажи и инвестирования в участки земли;
  • для рационального распределения участков земли муниципальными властями: приватизации, перераспределения, оформлении разрешений на строительство и других управленческих моментов;
  • на уровне государственных властей это позволяет создать и поддерживать функционирование единой системы обложения налогами земель, находящихся в частной и федеральной собственности, благодаря чему можно точно высчитывать налоги, пополнять казну государства, а также прогнозировать изменения в налоговых сборах.

Важно! Не нужно искать, как рассчитать кадастровую стоимость по формуле, достаточно просто купить выписку из ЕГРН на нашем сайте.

Можно ли оспорить или снизить 

Если владелец недвижимости считает, что оценка имущества по кадастру была проведена неверно, то он может полноправно обратиться в суд или Росреестр для оспаривания. В случае, если собственник докажет ошибочные расчеты, то новая кадастровая цена применяется на все предыдущие периоды, когда налог рассчитывался по ошибочной цене. 

Получив положительный ответ, владелец недвижимости может получить перерасчет и компенсацию. Однако, получить компенсацию можно только по тем искам, которые будут поданы до 1 января 2021 года.

В каких случаях могут завысить реальную цену надела

Определяются всего два случая, когда реальная цена земельного участка может быть завышена:

  1. Достаточно часто цена по кадастру повышается для участков определенных видов использования. Это связано с тем, что владелец неправильно указал информацию об эксплуатации надела. Выявить неточности можно изучив технический паспорт. Исправить ошибку можно путем обращения в Росреестр.
  2. Стоимость по кадастру может превышать рыночную. В такой ситуации в работу включается специальная комиссия, изучающая документы на имущество.

Сроки кадастровой оценки

Проведение расчета повторной оценки, согласно действующему законодательству, допускается не чаще 1 раза за 3 года. Предельный срок переоценки недвижимости составляет 1 раз в 5 лет.

За нарушение установленных правил собственник несет ответственность, предусмотренную Административным Кодексом РФ.

Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя определяются отдельные сроки, здесь повторная оценка выполняется не чаще 1 раза за 2 года.

Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке

Чтобы добиться принудительного снижения цены недвижимости, по проведенной кадастровой оценке, собственник может воспользоваться одним из следующих способов:

  • написать заявление руководителю комиссии в Росреестре;
  • подать иск в судебную комиссию для обжалования решения госучреждения и отстаивания собственных интересов.

Владелец имущества сам выбирает учреждение, в которое он будет обращаться для решения своего вопроса.

на новые статьи

Источник: https://rosreestor.info/kak-rasschitat-kadastrovuju-stoimost

Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость

Продажа земли по кадастровой стоимости

29.09.20

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре и тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов.

Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости.

Ниже мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется по старинке – из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2019 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн рублей. В том же году Королев продает квартиру за 4 млн рублей.

Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн руб. (цена продажи) – 3 млн руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн рублей – это 130 тыс. рублей.

Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта и цена в договоре не будет играть роли.

Пример: В 2019 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в том же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн рублей. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей. Поскольку Галкина П.Р.

продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн рублей (10 млн х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн рублей, ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 рублей = 13% х (7 млн – 1 млн).

Пример: В 2019 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн рублей и продал её за ту же сумму 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К.

продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. Скворцову К.К. придется заплатить налог (70% х 5 млн руб. (кадастровая стоимость) – 2 млн руб.

(затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс. рублей.

На какой момент берется кадастровая стоимость, если кадастровая стоимость была изменена?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн рублей, а в июле 2019 года была обновлена и составила 10 млн рублей. В августе Сизов А.А.

продал указанный участок за 3 млн рублей. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн рублей (5 млн руб.

(кадастровая стоимость на 1 января 2019 г.) х 70%).

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

  • Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
  • Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать “Сформировать запрос”. Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
  • Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
  • Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

Если кадастровая стоимость не определена?

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года). Основание: п.5 ст.217.1 НК РФ.

Пример: В 2019 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн рублей.

По данным ГКН на 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн рублей, как в договоре. Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн руб. (стоимость жилья) – 1 млн руб.

(стандартный вычет) = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.

Получите вычет

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 1699 ₽

Источник: https://verni-nalog.ru/nalog-prodazha-kvartiry/kadastrovaya-stoimost/

Продажа земли ниже кадастровой стоимости

Продажа земли по кадастровой стоимости

Продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости возможна. Но налоговые органы требуют неукоснительного соблюдения юридическим лицом и гражданином правовых норм, включая и уплаты обязательного сбора с доходов физических лиц.

Человек продает недвижимость ниже кадастровой стоимости. При проверке налога это может привлечь внимание инспекторов ИФНС.

Налог на прибыль обязаны уплачивать все плательщики, которые получили доход с продажи имущества недвижимого назначения.

Что такое кадастровая стоимость

Ее оценка проводится коммерческими компаниями, имеющими аккредитацию. Цена на недвижимость зависит от:

Кадастровая оценка на государственном уровне позволяет выяснить стоимость объектов недвижимого имущества. Именно этот показатель учитывается для расчета налога. Государство ведет учет земельных ресурсов, находящихся в собственности граждан и местных органов власти. А также начисляет налоги, пополняя при этом казну государства.

Уяснение кадастровой стоимости необходимо в следующих обстоятельствах:

  • уплата налога на недвижимое имущество;
  • оформление сделок по купле-продаже;
  • раздел собственности;
  • расчет наследственных платежей;
  • оформление ипотечного кредита.

Собственник вправе распоряжаться имуществом по усмотрению. Но он должен знать кадастровую стоимость для того чтобы продать имущество по адекватной рынку цене.

Если земля выставляется на торги, то она равна кадастровой. Для оформления бумаг, которые сопровождают сделку, нужен паспорт с указанием стоимости имущества.

Если владелец выставляет участок по цене, которая выше кадастровой, налоговых последствий не возникнет.

Выяснить кадастровую стоимость участка земли можно на сайтах, если собственник сомневается. Возможность есть у Росреестра, который вносит каждый из зарегистрированных участков в публичную карту. Справка о цене по кадастру выдается в течение 5 дней. Есть и другие сервисы, где можно узнать все об участке.

Продажа ниже кадастрового показателя

Закон не ограничивает владельцев в продаже участка по установленной ими цене. До 2016 года многие договора купли-продажи заключались между сторонами с небольшими суммами, прописанными на бумаге.

Но налоговый орган может обратить внимание на сделки, которые были проведены по сниженной стоимости. Инспектор обнаруживает попытки уйти от полной суммы налога, впоследствии взимает с новоявленного собственника весь сбор+пени.

С 2019 года налоговый инспектор обязательно должен осуществить сверку продажи с кадастровой стоимостью объектов недвижимости, которая является актуальной. Если он обнаружит, что цена реально занижена, обязательно последует перерасчет налога.

Как легально снизить стоимость земельного надела

От налога освобождаются граждане, которые имели в собственности недвижимость сроком более 5 лет. Ранее, этот срок составлял три года.

Но что делать другим гражданам, которые собираются продать земельный участок? Попробовать легально снизить цену на недвижимость.

Часто говорят о несовершенстве кадастровой оценки. Это выражается в том, что встречаются ошибки, которые приводят к завышению кадастровой стоимости объекта недвижимости. В результате оценка значительно превышает рыночный показатель. Продавцу это невыгодно.

Завышение или занижение стоимости происходит из-за технологических особенностей здания, его расположения, падения рыночной цены, ошибок оценщиков. В период кризисных явлений в экономике рыночная цена становится меньше, а кадастровая остается на том же уровне.

Причина снижения первого показателя состоит в том, что при неблагоприятной экономической обстановке потребительская способность населения падает. Продавцы стараются реализовать недвижимость, следуя тенденциям рынка, они снижают на нее цены.

А кадастровая стоимость остается прежней, при этом могут быть проигнорированы некоторые моменты:

  • особенности участка земли, его рельефа, адрес, наличие или отсутствии трасс, подъездов и т.д.;
  • понижение реальной стоимости;
  • ошибки специалистов;
  • старт строительных работ около участка, что может привести к уменьшению рыночной стоимости.

Следует помнить, что на земельном участке чаще всего располагаются дома и другие строения. И вопрос и том, можно ли продать землю с ними по сниженной цене – важен для собственника.

Постройки, находящиеся на участке, выступают отдельным объектов правоотношений и часто связаны с разными сроками перехода в собственность правообладателя. Например, земельный надел находится в собственности 5 лет.

Но дом строился несколько лет. И он находится во владении человека только три года.

Почему возникает ошибочная стоимость

Причины ошибочной кадастровой стоимости могут быть различными. Переоценка происходит один раз в три года. Если гражданин планирует реализовать недвижимость, земельный надел, то в стремлении снизить кадастровую стоимость, необходимо:

  • написать заявление, адресованное специальной комиссией для рассмотрения спорных случаев кадастровой оценки;
  • подать иск в судебный орган.

Заинтересованное лицо вправе самостоятельно выбрать удобную форму обращения. При поступлении в комиссию заявления, оно рассматривается примерно месяц. Государственную пошлину оплачивать не нужно.

Если комиссия примет решение о том, что назначена адекватная цена недвижимому имуществу, заявитель имеет право обратиться в суд. В случае если он не соглашается с позицией уполномоченных органов.

С оспариванием кадастровой оценки тянуть не стоит, та как переплаченная налоговая сумма за предыдущие периоды не подлежит возврат.

Продажа земельного надела по сниженной стоимости возможна. Эта сделка будет признана действительной.

Скорее всего, проблемы возникнут потом, когда налоговый инспектор заинтересуется размером налога, который должен быть уплачен в бюджет государства. Необходимо побеспокоиться о том, насколько снижение кадастровой стоимости законно.

Перед тем как заключить сделку, спланировать продажу недвижимости можно попробовать снизить кадастровую стоимость недвижимого имущества.

Источник: https://prozemlu.ru/prodazha-zemli-nizhe-kadastrovoj-stoimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.