Режим использования

Определение режима использования земельного участка

Режим использования

Кадастровая система учёта на сегодняшний день является гарантией осуществления права собственности в отношении земельных участков с разным режимом использования.

Но даже зная для в каких целях будет использоваться земля, осуществить постановку на кадастровый учёт участков под строительство довольно проблематично, особенно, если это касается наделов, расположенных под линейными объектами.

Определение режима использования земельного участка — правовое понятие, ставшее основным предметом обсуждения в этой публикации.

  • Сразу заметим, что правовые инструменты, которые являются мощными гарантами эффективного использования земли под строительство отсутствовали в законодательстве Российской Империи и не применялось в советском земельном кодексе. И только в конце XX столетия с началом проведения земельной реформы определение режима использования земельного участка стало полностью регулироваться законодательством.

Земельные участки под строительство быстровозводимых объектов — это современные реалии рынка.

Правоведы считают, что законодательство РФ, регулирующее обороты земель будет содействовать развитию этого рынка, но только после налаживания механизмов применения новых законов.

По их мнению, своевременное определение режима использования земельного участка позволяет упростить процедуру выбора земельного участка под строительство.

С одной стороны, это, конечно, так. Строительный рынок до сих пор усложнен наличием предложений о приобретении территорий с «неформальным» юридическим статусом.

Но с другой стороны, виной тому не собственники наделов, а неизбежно возникающие законодательные ограничения, которые не всегда позволяют использовать потенциал земельного участка полностью или по назначению.

Определение режима использования земельного участка позволяет определять, какие именно цели собственник может реализовывать по системе, установленной законом.

  • Статья 37 Градостроительного кодекса РФ содержит правила установления или изменения относительно разрешенного использования земли. Классификатор разрешенного использования земельных участков содержится в нормативно-правом документе, который называется Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 года N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Земельным кодексом РФ обеспечиваются правовые пределы использования земельных участков. На основании всех перечисленных документов мы самостоятельно попробуем разобраться в определении режима использования земельного участка.

Классификатором установлено, что земельный участок под сельскохозяйственное использование позволяет организовывать на нем выращивание, производство и первичную переработку сельскохозяйственной продукции, включая такие виды разрешенного использования земельных участков, как пашня, животноводство, пастбища и сенокосы, пчеловодство, огородничество, полевой участок личного подсобного хозяйства, рыбоводство и разведение водоплавающей птицы, садоводство и виноградарство, содержание питомников, обеспечение сельскохозяйственного производства.

Участок земли для жилой застройки включает использование малоэтажной жилой застройки (индивидуальное жилищное строительство; строительство дачных домов и садовых домов), приусадебных участков личного подсобного хозяйства, блокированную жилую застройку, передвижное жилье, среднеэтажную жилую застройку, многоэтажную жилую застройку (высотное жилье), обслуживание жилой застройки.

Наряду с этими классификатор использования земельных участков включает такие виды разрешенного использования земельных участков как общественное использование объектов капитального строительства, предпринимательство, отдых (рекреация), производственная деятельность, транспорт, обеспечение обороны и безопасности, деятельность по особой охране и изучению природы, лесная, водные объекты, общее использование территории.

Разрешенное использование земельных участков является одним из важных принципов земельного законодательства Российской Федерации, наряду с делением земель на категории по целевому назначению. Правовой режим земли, отведенной под строительство определяется исходя из принадлежности земель к той или иной категории и их разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

  • Какие же могут быть использованы земельные участки под строительство в рамках закона? В этом вопросе мы приблизились к самой сути определения режима использования земельного участка — определения правового режима земель.

Закон предусматривает такие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, как основные, условно разрешенные и вспомогательные.

Любой вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий выбирается собственником или правообладателем самостоятельно, без дополнительных процедур получения разрешений и проведения согласования, что предусмотрено законодательством.

Определение режима использования земельного участка заключается в зонировании (разделении) территории на несколько зон, и в определении для каждой из этих зон особого режима: экологических или функциональных ограничений хозяйственной и иной деятельности, а также дифференцированных размеров арендных выплат. В каждой территориальной зоне устанавливаются свои виды разрешенного использования земельных участков под строительство капитальных объектов капитального строительства.

  • Зачастую, термины «зонирование территорий» и «градостроительное зонирование» рассматриваются в качестве синонимов. Но это неправильно. Градостроительное зонирование — это частный случай зонирования территорий. Помимо него существуют экологическое и функциональное зонирование.

Определение режима использования земельного участка необходимо и при изменении разрешенного использования земельного участка, которое осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Решения об изменении одного вида разрешенного использования на другой принимаются в соответствии с федеральными законами для земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

Некоторые юристы считают, что делением земель на категории не обеспечивается конкретизация правового режима земельных участков, что уменьшает инвестиционную привлекательность проекта. С этой позиции стоит проанализировать предпочтения инвесторов в строительство земли, чтобы сделать выводы, что их привлекают:

  • Промышленные зоны — земли со всеми условиями (подведенным светом, водой и т.п.) и подъездами, находящимися либо в городе, либо на окраинах;
  • Земли сельскохозяйственного назначения вторичных рынков, где предлагают бывшие фермерские земли;
  • Участки поселений находятся в соотношении спроса — 80% и предложения — 30%.

Сегодня многие заказчики начинают строительство с приобретения земельного участка. Часто их выбор падает на сельхозземлю с бесчисленным множеством обременений.

Данный спрос на рынке не поддается оценке и формируется крупными ресурсными компаниями, дифференцирующими свои долгосрочные вложения и заинтересованными в покупке широкомасштабных земель.

Заказчика «попроще» интересуют менее сложные земли с целевым или нецелевым использованием.

Если у вас остались вопросы, относительного того, какие же могут быть виды пользования земельными участками, что такое нецелевое использование земли и как можно переводить участок из одного вида пользования в другой, звоните нашим консультантам по телефону 391 209-09-40. Будем рады помочь вам выявить существующие ограничения и разобраться в определении режима использования земельного участка.

Источник: https://stroy-trading.ru/about/news/218-Opredelenie-rezhima-ispolzovaniya-zemelnogo-uchastka

Режим использования

Режим использования

Еще одно определение собственности,связанное с понятием ограниченностиресурсов, принадлежит приверженцамновой институциональной школы. Онатрактует собственность как альтернативныережимы использования ограниченныхресурсов.

Основныматрибутом собственности является здесьисключительностьправ.

В зависимости от того,кому именно принадлежат исключительныеправа на ресурсы, различают четырережима собственности: свободный доступ,коммунальная, частная и государственнаясобственность.

Свободный доступ–это режим использования ресурсов, прикотором никто из экономических агентовне может исключить другого из доступак данному благу. То есть никто не обладаетисключительными правами на ресурс.Режим свободного доступа применяется,прежде всего, по отношению к общественнымблагам, то есть благам, относительнокоторых не существует конкуренции впотреблении.

Воздух,вода, дороги.

Однако возможны ситуации, когда ожидаемыевыгоды, связанные с установлениемисключительных прав на экономическиеблага, оказываются недостаточными длятого, чтобы компенсировать затраты поспецификации и защите этих прав. Тогдарежим свободного доступа применяетсяи для экономических, конкурентных впотреблении благ.

Например,организация взимания платы за сборгрибов или ягод или парковку машин можетобходиться дороже, чем доход отсоответствующих мероприятий. Другоедело, что ограничение свободного доступаможет иметь своей целью решение какой-тодругой проблемы. Например, проблемыпробок.

Коммунальная собственность– это режим использования ограниченныхресурсов, при котором исключительнымиправами обладает некая общность людей(семья, соседи по многоквартирному дому,деревня, община, род, племя).

В этом случаеправа отдельного индивида на данныеблага обусловлены его членством вобщности и зависят от системы отношений,существующих внутри нее. Системакоммунальной собственности жизнеспособна,когда общность людей относительнооднородна (их экономические интересыдостаточно близки) и сравнительноневелика.

В этих условиях индивидыидентифицируют себя с общностью, аоппортунизм как сильная формаиндивидуалистического поведения менееэффективен, чем послушание.

Примеромкоммунальной собственности в настоящеевремя является право жильцовмногоквартирного дома на общие помещения.

Историческимпримером коммунальной собственностиявлялась общинная собственность. Есливзять русскую общину, то земля тампринадлежала не отдельным семействам,а общине в целом.

Среди отдельных хозяйствпахотные земли распределялись иперераспределялись в зависимости отразных факторов, чаще всего, по наличныммужским душам, по взрослым работникамили по едокам.

Но были и общие земли:выгоны (пастбища), сенокосы (луга), леса.

Частная собственность– это режим использования ограниченногоресурса, при котором исключительнымиправами обладает отдельный индивид.1

Рассмотримописанные нами режимы на примере лесас грибами и ягодами.

Если грибыи ягоды находятся в свободном доступе,существует угроза переэксплуатацииобщественного ресурса. Я иду в лессобирать грибы. Вижу, что часть грибовеще совсем маленькие, и лучше было быоставить их до следующего раза.

Ноодновременно я знаю, что следом за мнойв это место может прийти еще масса людей.И поэтому, когда я приду завтра, грибов,скорее всего, не будет.

Если я руководствуюсьв своих действиях частным интересом, иесли вероятность такого же поведениядругих людей достаточно высока, я будусобирать грибы сегодня. Переводитьобщий ресурс в свои собственные запасы.

Если грибынаходятся в коммунальной собственности,мы все вместе можем установить некуюразумную систему общего сбора и общегодележа собранного урожая. Но в этомслучае у меня теряются стимулы кэффективной работе. Я понимаю, чтоколичество грибов, которые достанутсямне, довольно слабо связано с моимиусилиями.

Ведь общая масса грибов,подлежащая разделу, представляет собойфункцию от усилий всех участниковкоммунальной собственности. Соответственно,и я, и другие индивиды снижаем своюактивность по сбору грибов. Ресурс,находящийся в коммунальной собственности,начинает использоваться неэффективно.

Правда, в данном случае речь идет не опере, а о недоэксплуатации.

Мы приходимк следующему варианту режима использования.Делим всю землю между индивидами. Итеперь уже каждый индивид начинаетвыращивать грибы на своем собственномучастке. Заботиться об их воспроизводстве.

Собирать грибы тогда, когда они достигнутнужной кондиции. У собственниковпоявляются сильные стимулы к эффективномухозяйствованию. Но тут возникают новыепроблемы.

Как мне защитить свои грибыот посягательства тех, кто понял, чтоотбирать чужое легче, чем создаватьсвое?

Проблемой данного режима является егоподдержание – защита исключительныхправ отдельных экономических агентов.Режим исключительности может поддерживатьсясистемой общегосударственногопринуждения, групповым инфорсментом(система охраны), социальными нормами,самим субъектом права.

По мере роста группы осуществлениесвоих прав ее членами становится всеболее затруднительно. Возникает институтпредставительства интересов, а вместес ним и проблема отношений между лицами,которые доверяют представлять ихинтересы (принципалами) и лицами, которыедолжны действовать в интересах своихдоверителей (агентами).

Государственная собственностьпредставляет собой режим использованияограниченных ресурсов, при которомконтроль над использованием ираспределением ресурсов осуществляетсяспециально уполномоченными агентамиформально в интересах всех граждан(принципалов).

При этом имеет местодифференциация прав на ресурсы взависимости от положения индивида всистеме государственной бюрократии.Порядок использования определяется наоснове формальных правил, но реальносуществуют различные возможностидоступа к ограниченным ресурсам.

Здесь мыимеем классическую проблему принципал-агент.Совет директоров в крупной корпорациидалеко не всегда защищает интересыакционеров. Согласно социологическимопросам, один из самых низких рейтингдоверия в России – к ГосударственнойДуме.

Режимный подход к определению понятиясобственность достаточно конструктивен,поскольку содержит в себе материал длядальнейшего исследования вопроса,позволяет проводить содержательныйанализ различных режимов (форм)собственности, их достоинств и недостатков.

Так, теория режимов аргументированообъясняет, почему основной проблемойсвободного доступа является чрезмерноеиспользование (переэксплуатация)ресурса: конкуренция в этом случаепроявляется в форме накапливанияиндивидуально контролируемых запасов.

Коммунальная собственность можетприводить к недоиспользованию ресурса,поскольку потребление каждого отдельногоиндивида слабо связано с его участиемв производстве, стимулы к эффективномутруду снижаются.

Частная собственность обуславливаетвысокий уровень экономической мотивации,но связана со значительными трансакционнымииздержками защиты своего имущества.

А государственная собственностьпорождает проблему отношений принципал– агент и приводит к возникновениюадминистративной ренты.

Однако данный подход также не исчерпываетпонятие собственности.

Отождествлениесобственности с режимом использованияоставляет за границами исследованиятакую важнейшую характеристикусобственности как способ воспроизводстваограниченных ресурсов.

Между тем,возможно сочетание коммунальнойсобственности с частным владением(община). Частной собственности спубличным (агентским) управлением(корпорация). Государственной собственностис частным узуфруктом (концессия).

Кроме того, данная классификация форм(режимов) собственности не разделяетпроблему доступа к ограниченным ресурсами проблему прав на продукты, получаемыев результате эксплуатации этих ресурсов.

Между тем в одних исторических условияхправо на произведенный продукт принадлежитсобственнику используемых средствпроизводства (капитализм), а в других –производителю (крестьянское хозяйствопри феодализме).

Наконец, концентрация внимания надоступе к использованию ресурса заслоняетот нас проблему движения имущественныхправ.

Источник: https://studfile.net/preview/2100797/page:2/

Что такое разрешенное использование земельного участка?

Режим использования

Одной из наиболее важных характеристик земельного участка является вид его разрешенного использования, который напрямую определяет, какие именно цели собственник может реализовывать с его помощью.

При этом данная характеристика является несколько ограничивающей, поскольку использовать участок не по назначению запрещается законом.

Стоит более подробно рассмотреть основные виды разрешенного использования и возможности относительно изменения собственником уже установленного целевого назначения.

Законодательство

Основные положения относительно разрешенного использования земли, а также правил его установления или изменения, содержатся в таком документе, как Градостроительный кодекс РФ. В частности, данному вопросу посвящена статья 37 данного нормативно-правового акта.

Также более подробно этот вопрос освещается в отдельном документе, который носит название приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 года N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

В этом документе подробно приведены все возможные виды использования земельного участка, которые допускаются в действующем законодательстве. Они включают в себя следующие направления деятельности:

1. Сельскохозяйственное использование. Всего здесь предусмотрено 18 различных направлений (1.1–1.18), например:

  • садоводство;
  • животноводство;
  • содержание питомников;
  • ведение ЛПХ на полевых участках.

2. Жилая застройка. Под этим понимается возведение жилых зданий различных видов и обеспечения проживания в них людей. Включает в себя 7 разных направлений деятельности (2.1–2.7), в том числе:

3. Общественное использование объектов капстроительства. В этом случае допускается постройка на участке зданий с целью удовлетворения различных потребностей человека, например:

  • коммунальное обслуживание;
  • здравоохранение;
  • образование и т. п.

4. Предпринимательство. Данная цель предполагает, прежде всего, получение прибыли от построенного объекта. Это могут быть различные торговые и развлекательные центры, рынка, гостиницы, магазины, кафе и т. п.

5. Отдых. В этом случае земля может использоваться для целей, связанных с организацией спортивных мероприятий, пикников, рыбалки и другой подобной деятельности.

6. Производственная деятельность. Этот вид использования предполагает размещение на участке объектов с целью добычи или переработки недр, а также для промышленного изготовления различных вещей.

7. Транспорт. На земельном наделе могут располагаться разного рода пути сообщения, которые используются для перевозки людей или товаров.

8. Обеспечение обороны и безопасности. В этом случае земля может применяться для размещения на ней различных военных и оборонных объектов.

9. Проведение деятельности по охране природы. Сюда относятся охраняемые территории, направленные на сбережение отдельных растений, животных, птиц и т. п.

10. Использование лесов. Это направление включает деятельность по обработке древесины, ее вывозу, а также обеспечению охраны некоторых лесов.

11. Использование водных объектов. Сюда включаются территории с расположенными на них водными объектами различных типов: реками, морями, озерами, водохранилищами и т. п.

12. Земельные участки общего пользования. Данный вид предполагает размещение на земле объектов, доступных всем гражданам.

При этом текстовое и числовое наименования являются равнозначными.

Понятие и основные группы

Несмотря на то, что вид разрешенного использования земельного участка выступает одной из его наиболее значимых характеристик, ни в одном законодательном документе не содержится определения данного понятия. Поэтому можно использовать только примерную трактовку, сформированную на основании анализа имеющейся информации.

Итак, разрешенное использование — это одна из важнейших характеристик земельного участка, которая напрямую влияет на правовой режим его использования и устанавливается согласно зонированию территорий.

Под видом разрешенного использования (ВРИ), в свою очередь, понимается его допустимое функциональное назначение.

В соответствии со ст. 37 ГрК РФ, все они могут быть поделены на три группы:

Основные

Они могут осуществляться собственником земельного надела без необходимости получать какие-либо дополнительные разрешения или согласовывать этот вопрос с публичными органами. При этом перечень основных видов для конкретного объекта недвижимости устанавливается градостроительным регламентом, который действует в той территориальной зоне, в которой он располагается.

Условно разрешенные

Данные формы использования могут быть определены только после того, как будет пройдена специальная публичная процедура и, как следствие, получено отдельное разрешение. Законодательно это регулируется при помощи ст. 39 ГрК РФ.

В частности, для начала заинтересованное лицо (которое может быть как физическим, так и юридическим) направляет соответствующее заявление в комиссию, которая уполномочена рассматривать подобные обращения.

В дальнейшем этот вопрос обсуждается и рассматривается на публичных слушаниях, порядок проведения и организации которых устанавливается нормативно-правовыми актами муниципального органа. При этом расходы за эту процедуру несет заявитель.

В результате слушаний выносится решение о том, предоставлять ли заявителю возможность установления условного разрешения на использование земельного участка или отказать в этом. В последнем случае отказ может быть обжалован в судебном порядке.

Вспомогательные

Они устанавливаются только в качестве дополнительных к двум из перечисленных выше групп. Как правило, их целью является предоставление возможности обслуживания основных направлений деятельности.

Например, для отдельной территориальной зоны могут быть установлены следующие виды использования:

  • основной — индивидуальное жилищное строительство;
  • условно разрешенный — объекты жилой недвижимости площадью до 100 м2;
  • вспомогательный — стоянка для легковых автомобилей.

Это означает, что на данном участке можно:

  • строить здание в рамках ИЖС без необходимости получать какие-либо разрешения;
  • строить нежилые объекты (например, магазин, салон красоты, кафе) только после получения на это отдельного разрешения и только в пределах установленной территории;
  • размещать на участке стоянку для автомобилей только после постройки одного из зданий (жилого или нежилого) с целью его обслуживания.

В соответствии со ст. 85 ЗК РФ, выделяются следующие территориальные зоны, к которым могут быть отнесены земельные участки:

  • жилые;
  • производственные;
  • рекреационные;
  • общественно-деловые;
  • инженерные;
  • специального назначения;
  • военных объектов;
  • транспортных инфраструктур;
  • сельскохозяйственного использования;
  • иные зоны.

При этом стоит учесть, что границы этих зон должны быть установлены так, чтобы каждый земельный надел принадлежал только к одной из них. Соответственно, данная зона и будет определять вид основного разрешенного использования участка.

Установление и изменение ВРИ

В некоторых случаях собственнику может потребоваться установление вида использования участка или изменение уже установленного.

Например, это может понадобиться в следующих целях:

  • строительство на нем объекта с другим функциональным назначением, чем это допускается в соответствии с уже установленными правилами;
  • изменение назначения уже существующего объекта;
  • уточнение вида из-за его первоначального неправильного установления или приведения в соответствие с Классицикатором.

Алгоритм действий при этом зависит от того, действуют ли в отношении участка установленные градостроительные регламенты.

В этом случае, как уже отмечалось, происходят следующие действия:

  1. Основной вид использования определяется самостоятельно правообладателем из того перечня, который закреплен в Правилах землепользования и застройки. При этом собственник должен составить заявление с указанным в нем ВРИ и подать его в уполномоченный орган.
  2. Условно разрешенный — в соответствии со ст. 39 ГрК РФ. Собственник подает заявление, которое рассматривается на публичных слушаниях, где и принимается окончательное решение. В случае положительного исхода дела решение закрепляется специальным документом.
  3. Вспомогательный — только в качестве дополнительного по отношению в двум уже перечисленным. Осуществляться он должен также только параллельного основному или условно разрешенному виду.

В ситуации, когда градостроительные регламенты отсутствуют, установление и изменение ВРИ происходит в соответствии с федеральными законами. Заниматься этим вопросом могут, в зависимости от ситуации, органы исполнительной власти (как федерального, так и регионального уровня) или же местного самоуправления.

Возможны ситуации, когда изменение вида использования вообще не допускается законом. Например, это относится к участкам, полученных в результате торгов, а также к некоторым объектам, которые охраняются законом.

Таким образом, можно отметить, что вид разрешенного использования участка представляет собой одну из его важнейших характеристик, которую необходимо обязательно учитывать при осуществлении на нем деятельности. В случае нарушения законодательных требований и использования земельного надела не по назначению правообладателя может ожидать определенная ответственность.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ispolzovanie-vladenie/pravo/razreshennoje-ispolzovanije.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.